Financement hypothécaire commercial au Canada

Les hypothèques commerciales sont souscrites principalement en fonction des revenus de la propriété (NOI) et du DSCR, tandis que les hypothèques résidentielles se concentrent sur les revenus et le crédit personnels. Les taux sont généralement plus élevés et les durées varient de 1 à 25 ans. De plus, les propriétés commerciales nécessitent une diligence raisonnable plus approfondie, telle que des évaluations environnementales et des rapports structurels.

Le ratio d'endettement (DSCR) est le revenu d'exploitation net de la propriété divisé par ses obligations de dette annuelles. Les prêteurs recherchent généralement un DSCR de 1,2x ou plus pour s'assurer que la propriété peut couvrir ses paiements hypothécaires. C'est la métrique la plus importante dans le financement commercial.

Les acomptes varient selon le type de propriété. Alors que le multifamilial assuré par la SCHL peut être aussi bas que 5 % d'acompte, la plupart des hypothèques commerciales conventionnelles (bureaux, commerces de détail, industriels) exigent 25 % à 35 % d'acompte.

Les prêteurs exigent une évaluation environnementale préliminaire (Phase 1 ESA) pour s'assurer qu'il n'y a pas de contamination sur la propriété. Si la Phase 1 révèle des problèmes potentiels, une Phase 2 (analyse des sols) peut être requise. Ceci est standard pour presque toutes les transactions immobilières commerciales au Canada.

Les taux commerciaux sont généralement indexés sur les rendements des obligations du gouvernement du Canada plus un « écart » (marge) basé sur le risque de la propriété. Ils sont généralement de 0,75 % à 2 % plus élevés que les taux résidentiels, bien que les taux pour le multifamilial assuré par la SCHL puissent être très compétitifs.

Oui, la plupart des hypothèques commerciales comportent des pénalités de « maintien du rendement » ou de « déferrance » si vous les remboursez avant terme. Contrairement aux hypothèques résidentielles où la pénalité est souvent de 3 mois d'intérêts, les pénalités commerciales peuvent être substantielles. Nous vous aidons à choisir des durées qui correspondent à votre horizon d'investissement.

La dette avec recours signifie que le prêteur peut saisir vos biens personnels si la propriété fait défaut. La dette sans recours (souvent disponible pour la SCHL ou pour des actifs stabilisés de haute qualité) limite le recouvrement du prêteur à la propriété elle-même.

Oui. Les propriétés à usage mixte (par exemple, un commerce de détail au rez-de-chaussée et des logements au-dessus) sont très courantes. Les prêteurs évaluent les deux sources de revenus, bien qu'ils exigent souvent que la partie commerciale représente moins de 50 % de la superficie en pieds carrés pour certains programmes axés sur le résidentiel.

MLI Select est un programme d'assurance hypothécaire basé sur des points pour les propriétés multifamiliales qui offre des incitations telles que des primes réduites, des LTV plus élevés (jusqu'à 95 %) et des amortissements plus longs (jusqu'à 50 ans) pour répondre aux objectifs d'abordabilité, d'accessibilité et d'efficacité énergétique.

Les transactions commerciales prennent plus de temps que les transactions résidentielles. Attendez-vous à 45 à 90 jours entre la demande et le financement, en fonction de la complexité de la propriété et de la rapidité des rapports de tiers tels que les évaluations et les expertises environnementales.