Que se passe-t-il lorsqu’un ingénieur en électricité est mis à pied deux fois ? Si vous êtes Lucas Jensen, vous construisez un empire immobilier. Son histoire montre exactement pourquoi les investisseurs avisés regardent au-delà des maisons unifamiliales.
Le coup de semonce que personne ne souhaite
Lucas a passé sept ans chez Microsoft à travailler sur les appareils Surface. Il avait une maîtrise en génie électrique. Il a servi six ans dans la Marine. Sur papier, il était bien installé.
Puis sont arrivées les mises à pied.
La première a frappé en 2008. Huit mois sans travail tout en subvenant aux besoins d’une jeune famille. C’était difficile.
La seconde est arrivée lors du pic des taux d’intérêt. Microsoft a réduit ses effectifs, et Lucas s’est retrouvé à nouveau sur la liste des licenciés.
Voici ce qui l’a secoué : même avec toute son éducation et son expérience, il était toujours à une seule perte d’emploi du désastre. Pas de plan de secours. Pas de filet de sécurité.
Cette prise de conscience l’a poussé vers l’investissement immobilier. Mais pas de la manière dont la plupart des gens le font.
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Pourquoi les locations unifamiliales n’avaient pas de sens
Lucas a fait le calcul. Et les chiffres concernant les petites propriétés lui faisaient peur.
Avec une location unifamiliale par rapport à une multifamiliale, vous avez une porte. Un locataire. Si ce locataire part, vous couvrez 100% de l’hypothèque, des taxes et de l’assurance vous-même. Deux mois de vacance peuvent anéantir votre profit annuel.
Les duplex et les quadruplex ? Un peu mieux. Mais toujours risqué. Vous êtes dans ce que Lucas appelle la « zone grise » où les vacances font mal.
Le nombre magique : 16 à 30 unités
Voici ce que Lucas a découvert : l’économie immobilière vous est vraiment favorable une fois que vous atteignez 16 à 30 unités ou plus.
À cette échelle, quelques unités vides ne vous ruinent pas. Vos revenus restent stables. Le risque est réparti entre plusieurs locataires au lieu d’être sur les épaules d’une seule personne.
Si vous envisagez de passer de l’unifamiliale à des immeubles de 16+ unités où le risque de vacance diminue et où l’économie évolue en votre faveur, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons à quoi ressemble le financement à cette échelle.
Stratégie #1 : Locations d’entreprise meublées près des bases militaires
Lucas et ses partenaires de Winter Capital viennent de finaliser l’acquisition d’une propriété de 50 unités à Bremerton, Washington. Elle est située juste à côté des chantiers navals de la marine du Puget Sound.
Cette affaire fonctionne en raison de ceux qui ont besoin de logement là-bas.
La clientèle
Le personnel de la Marine, les ouvriers des chantiers navals et les entrepreneurs ont tous besoin d’endroits où séjourner. Ce ne sont pas des touristes. Ce sont des travailleurs en mission de longue durée qui ont besoin d’unités entièrement meublées.
La propriété facture 3 300 $ par mois pour les unités d’une chambre. Cela semble élevé jusqu’à ce que vous réalisiez que l’alternative est les hôtels. L’immeuble affiche un taux d’occupation de 97 % avec une liste d’attente de 10 à 15 personnes.
Pourquoi Lucas a vu ce que les autres ont manqué
Son passé dans la Marine a fait toute la différence. Il connaissait Bremerton. Il comprenait comment pensent les travailleurs sous contrat. Il connaissait le calendrier de travail de cinq ans du chantier naval.
D’autres investisseurs ont regardé cette propriété et ont vu un marché secondaire de Seattle. Lucas l’a regardée et a vu un diamant.
Le plan ? Augmenter les loyers de 300 $ par unité au cours des deux prochaines années tout en acquérant d’autres propriétés à proximité.
Stratégie #2 : Conversions en copropriété qui aident les familles ordinaires
Cette stratégie adopte une approche différente. Winter Capital achète des immeubles d’appartements, convertit les unités en copropriétés et les vend à des familles qui ne pourraient pas autrement acheter de maison.
Comment ça marche
Ils ciblent les acheteurs gagnant environ 80 % du revenu médian de la région. Ce sont des familles qui travaillent et qui sont coincées dans la location parce que l’accession à la propriété traditionnelle semble hors de portée.
L’objectif ? Rendre les paiements mensuels seulement 200 $ à 400 $ de plus que ce que ces familles paient déjà en loyer.
Un financement créatif rend cela possible
Winter Capital s’associe à des œuvres de bienfaisance pour aider aux acomptes. Ils prennent également une position secondaire sur le titre pour aider les acheteurs à éviter de payer une assurance hypothécaire privée. Ces deux mesures réduisent les coûts mensuels pour les nouveaux propriétaires.
Chaque projet prend 12 à 24 mois. Les investisseurs restent généralement pendant 9 à 18 mois et gagnent un rendement préférentiel annuel de 15 % payé mensuellement.
La structure de retour
Voici ce qui distingue cela des syndications typiques. De nombreuses offres promettent des rendements de 15 % mais versent en réalité 6 à 8 % de flux de trésorerie avec un gros paiement des années plus tard, à la vente. C’est courant dans les structures de coentreprise.
Le modèle de Winter Capital verse la totalité des 15 % pendant toute votre période d’investissement. Vous n’attendez pas des années pour votre argent.
Que vous exploriez les locations d’entreprise près d’une base militaire ou les conversions en copropriété pour les familles qui travaillent, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à comprendre la structure de financement de chaque approche.
Transformer les mauvaises lois en opportunités
Le Nord-Ouest Pacifique a des lois strictes sur les propriétaires. Vous ne pouvez pas expulser pendant l’hiver. Si des enfants vivent dans l’unité, vous ne pouvez pas expulser pendant l’année scolaire. Dans certaines régions, vous devez payer les frais de déménagement des locataires même lorsqu’ils ne paient pas le loyer.
De nombreux propriétaires fuient ce marché. Ils vendent leurs immeubles à de meilleurs prix simplement pour s’en sortir.
Pour Winter Capital, cela crée des opportunités d’achat. Ils acquièrent des immeubles à des prix avantageux, les convertissent en copropriétés et les vendent à des acheteurs individuels. Ils se retirent avant que les maux de tête des propriétaires ne deviennent leur problème.
Ce qu’il faut pour investir
L’investissement minimum est de 25 000 $. La plupart des offres exigent le statut d’investisseur accrédité.
Ce contenu est uniquement à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier, d’investissement ou juridique. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
Mais voici quelque chose que Lucas souligne : l’argent seul ne vous suffira pas. Il veut des investisseurs qui comprennent le plan d’affaires et partagent des objectifs similaires. Même les investisseurs fortunés sont refusés si l’adéquation n’est pas parfaite.
La demande est forte. La majorité du capital pour chaque projet trimestriel provient des investisseurs existants. Seuls 1 à 3 nouveaux investisseurs intègrent généralement chaque transaction.
La plus grande leçon ici
L’histoire de Lucas n’est pas seulement une histoire immobilière. Il s’agit de créer des flux de revenus qui ne dépendent pas des caprices d’un seul employeur.
Il est passé de l’inquiétude des mises à pied à la propriété d’immeubles de 50 unités et à l’aide aux familles pour acheter des maisons. Apprenez comment monter en échelle dans de plus grands immeubles d’appartements et explorez les options de financement hypothécaire multifamilial. Pour une autre perspective sur l’atteinte de ce niveau, découvrez comment un couple partage son parcours pour bâtir un portefeuille immobilier de 1,2 million de dollars à partir de zéro. Tout cela parce qu’il s’est posé une simple question : « Que se passe-t-il si je perds mon emploi à nouveau ? »
La réponse était juste devant lui. Évoluer. Répartir les risques. Construire quelque chose qui ne disparaît pas lorsque quelqu’un d’autre prend une décision concernant votre carrière.
C’est une leçon qui vaut plus que n’importe quel diplôme.
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Foire aux questions
Pourquoi les propriétés multifamiliales plus grandes sont-elles plus sûres que les locations unifamiliales ?
Que sont les locations d'entreprise meublées et qui les loue ?
Comment fonctionnent les conversions en copropriété en tant que stratégie d'investissement ?
Quels rendements les investisseurs peuvent-ils attendre des projets de conversion en copropriété ?
Comment les lois strictes sur les propriétaires créent-elles des opportunités d'investissement ?
Quel est l'investissement minimum pour ce type d'opérations ?
Pourquoi les connaissances militaires ou spécialisées aident-elles dans l'investissement immobilier ?
Combien de temps les investisseurs restent-ils généralement dans les projets de conversion en copropriété ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
19 janvier 2026
Temps de lecture
7 min de lecture
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Revenu Passif
Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Taux de vacance
Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Copropriété
Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.
Hypothèque assurée
Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance (variant de 2,8 % à 4 % de l'hypothèque) est ajoutée au prêt. Les hypothèques assurées sont admissibles à des taux d'intérêt plus bas car le risque du prêteur est couvert par l'assureur.
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