Si vous êtes un investisseur canadien cherchant à acheter une propriété aux États-Unis, vous avez probablement entendu parler de l’ITIN – le numéro d’identification fiscale individuel dont vous avez besoin pour commencer. Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que l’obtention d’un tel numéro ne prend plus des semaines ou des mois.
Voici quelque chose d’intéressant : lorsque nous avons examiné les chiffres, nous avons constaté que 90 à 95 % des investisseurs canadiens qui souhaitent acheter une propriété aux États-Unis restent bloqués à l’étape de la création de l’entité. Ils sont enthousiastes, ils ont trouvé une propriété, puis ils se heurtent à un mur. Le processus traditionnel prend quatre à huit semaines, et à ce moment-là, la propriété est déjà vendue.
Mais il existe désormais une meilleure façon de faire.
Pourquoi vous avez besoin d’un ITIN en premier lieu
Avant de passer à la solution rapide, parlons de l’importance de ce point. Vous pouvez techniquement acheter une propriété américaine en votre nom personnel, mais voici le problème avec cette approche :
- Vous pourriez être confronté à une double imposition – payer des impôts à la fois à l’IRS et à l’ARC
- Vous avez moins d’options de prêteurs, ce qui signifie de moins bonnes conditions
- Vous vous exposez à une responsabilité personnelle (et oui, les poursuites judiciaires sont plus fréquentes aux États-Unis)
- Vous manquez les avantages fiscaux qu’une LLC offre
La création d’une LLC (société à responsabilité limitée) résout tous ces problèmes. Elle vous protège légalement, ouvre plus d’options de financement pour les propriétés d’investissement américaines et vous aide à éviter d’être imposé deux fois sur le même revenu. Parlez-en à votre comptable – la situation de chacun est différente.
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Le problème du calendrier traditionnel
Voici ce qui se passe habituellement : un investisseur canadien trouve une excellente propriété. Il est prêt à faire une offre. Puis il apprend qu’il doit créer une LLC et obtenir un numéro ITIN. Le processus prend quatre à huit semaines.
La propriété est vendue à quelqu’un d’autre. L’investisseur est frustré. Beaucoup abandonnent complètement.
Ce délai a annulé des transactions pendant des années. Mais il n’est pas obligé d’en être ainsi.
Si vous avez perdu une transaction parce que le processus ITIN traditionnel prenait quatre à huit semaines, réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et découvrez comment notre création d’entité en deux heures vous permet de rester compétitif face aux acheteurs locaux.
Comment obtenir votre ITIN en deux heures
La solution est en fait assez simple – elle a juste nécessité une pensée créative. Au lieu d’attendre que chaque investisseur commence le processus à partir de zéro, les entités peuvent être créées à l’avance, puis attribuées aux investisseurs lorsqu’ils sont prêts.
Pensez-y comme avoir un stock prêt à l’emploi. Lorsque vous êtes prêt à acheter, la LLC vous est attribuée dans les deux heures ouvrables. Pas d’attente. Pas de transactions perdues. Pas de frustration.
Le processus comprend :
- L’attribution d’une entité pré-établie
- Votre numéro ITIN prêt à l’emploi
- La possibilité de renommer l’entité comme vous le souhaitez
- Le transfert vers l’État où vous achetez, si nécessaire
- La connexion avec un comptable transfrontalier pour personnaliser votre stratégie fiscale
Ce que cela signifie pour votre achat immobilier
Lorsque votre entité et votre ITIN sont prêts, vous pouvez agir rapidement. Vous pouvez faire des offres en toute confiance. Vous pouvez obtenir des lettres de pré-approbation au nom de votre entité, ce qui fait de vous un acheteur sérieux.
Une fois votre LLC et votre ITIN prêts, vous pouvez obtenir des lettres de pré-approbation au nom de votre entité le même jour – réservez un appel stratégie gratuit avec nous et nous vous mettrons en relation avec le bon prêteur transfrontalier pour votre situation.
Le facteur coût
Voici la meilleure partie : si vous obtenez un prêt hypothécaire, il n’y a pas de frais pour l’attribution de l’entité. Vous ne payez au comptable ou à l’avocat que leurs honoraires pour la personnalisation de la configuration à votre situation fiscale spécifique.
Les différents investisseurs ont des besoins différents. Certains veulent des structures simples. D’autres ont besoin d’arrangements plus complexes. Le comptable travaille avec vous pour déterminer ce qui convient le mieux à vos objectifs, et le prix reflète cette complexité.
Même si vous achetez comptant ou utilisez une marge de crédit du Canada et que vous n’avez pas besoin d’un prêt hypothécaire, vous pouvez toujours accéder à ce service moyennant des frais minimes.
Établir un crédit aux États-Unis
Une fois que vous avez votre ITIN, vous pouvez commencer à établir un historique de crédit américain. C’est important pour le long terme.
La plupart des prêts hypothécaires d’investisseurs pour les Canadiens achetant aux États-Unis ne sont pas rapportés aux bureaux de crédit. Donc, si vous voulez établir un crédit là-bas, vous devez obtenir des cartes de crédit et des produits bancaires qui rapportent.
Pourquoi est-ce important ? Parce qu’une fois que vous avez un score de crédit américain, vos futurs prêts hypothécaires auront un meilleur prix. Les prêteurs basés sur les flux de trésorerie offrent des taux plus bas aux emprunteurs ayant un crédit établi. Au fil du temps, cela peut vous faire économiser des milliers de dollars.
Plus de prêteurs, de meilleures conditions
Lorsque vous achetez via une LLC au lieu de votre nom personnel, vous ouvrez l’accès à plus de prêteurs. Plus de prêteurs signifient de la concurrence. La concurrence signifie de meilleurs taux et conditions pour vous.
Certaines banques canadiennes prêteront pour l’achat de propriétés américaines en votre nom personnel, mais vos options sont limitées. Avec une LLC et un ITIN, vous pouvez comparer et trouver la meilleure affaire.
Pour commencer
Le processus de création d’entité était auparavant un obstacle majeur. Il empêchait la majorité des investisseurs canadiens de donner suite à leurs achats de propriétés américaines. Mais cela n’a pas à vous arrêter.
Avec un délai de deux heures, vous pouvez passer de la planification à la soumission d’offres le même jour. Vous pouvez rivaliser avec les acheteurs locaux qui ne rencontrent pas ces retards. Vous pouvez réellement exécuter votre stratégie de financement hypothécaire aux États-Unis pour les Canadiens au lieu d’en parler.
Si vous êtes sérieux au sujet de l’achat de biens immobiliers américains, découvrez comment les Canadiens peuvent investir dans l’immobilier américain de manière fiscalement intelligente et parlez d’abord à votre comptable des implications fiscales. Assurez-vous qu’une structure de LLC vous convient. Ensuite, faites configurer votre entité et votre ITIN avant même de commencer à chercher des propriétés.
Être préparé, c’est pouvoir agir lorsque l’opportunité frappe. Et dans l’immobilier, l’opportunité n’attend pas.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qu'un ITIN et pourquoi en ai-je besoin pour acheter une propriété aux États-Unis ?
Combien de temps faut-il normalement pour obtenir un ITIN ?
Puis-je acheter une propriété aux États-Unis en mon nom personnel au lieu d'une LLC ?
Combien coûte la création d'un ITIN et d'une LLC ?
Mon prêt hypothécaire américain m'aidera-t-il à établir un crédit en Amérique ?
Puis-je renommer ma LLC une fois qu'elle m'est attribuée ?
Dois-je parler à un comptable avant de créer une LLC ?
Dans quel délai puis-je faire une offre sur une propriété une fois que j'ai mon ITIN ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - a US tax law requiring buyers to withhold taxes when purchasing real estate from foreign sellers. Important for Canadians selling US properties.
Foreign National Loan
Mortgage programs designed for non-US citizens investing in American real estate, with specific documentation and down payment requirements.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
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