Tout le monde dit qu’on ne peut pas gagner d’argent en investissant dans l’immobilier à Toronto. Les prix sont trop élevés. Les propriétés ne génèrent pas de flux de trésorerie. Ce serait de la folie d’essayer.
Mais si c’était complètement faux ?
Ming Lim, président de Volition Properties, a bâti toute son entreprise autour de la preuve que Toronto peut fonctionner pour les investisseurs. Non seulement cela, mais il soutient que Toronto est en réalité moins risqué que les marchés moins chers.
Pourquoi la plupart des investisseurs immobiliers s’épuisent
Ming a commencé à investir à 21 ans, juste après l’université. Comme beaucoup de gens, il a lu Rich Dad Poor Dad et a été accroché à l’idée de revenus passifs.
Il a acheté 21 propriétés à Waterloo. Et il a détesté chaque minute de cela.
Ses soirées et ses week-ends disparaissaient dans l’entretien des propriétés. Il entraînait la personne avec qui il sortait pour l’aider à peindre les pièces et à réparer les portes cassées. C’était épuisant, intenable, et rien ne ressemblait au rêve de revenu passif auquel il s’était inscrit.
Après des années de cela, Ming voulait tout quitter. Mais avant de démissionner, il a pris une décision intelligente : quelqu’un devait avoir trouvé comment faire cela correctement.
Le réseautage qui a tout changé
Ming a cherché sur meetup.com tous les groupes d’investissement immobilier à moins de deux heures de route. Il y a assisté à chacun d’entre eux. Il a rencontré autant d’investisseurs expérimentés que possible.
Grâce à ce processus, il a eu une prise de conscience énorme : il n’était pas stratégique. Sa méthode était trop simple : si une propriété générait des flux de trésorerie sur papier, il l’achetait. Il n’était pas Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable. Il ne pensait pas à l’échelle, à l’efficacité opérationnelle ou à la construction de systèmes appropriés.
Il a rencontré son actuel partenaire commercial, Matt, pendant cette phase de réseautage. Ensemble, ils ont fait un choix surprenant : ils ont consolidé leurs portefeuilles à Toronto.
Malgré les prix d’achat plus élevés, ils obtenaient de meilleurs rendements à Toronto. L’entreprise était plus durable. Ils ne passaient pas des heures à régler les problèmes des locataires. Et ils gagnaient mieux leur vie.
Réservez votre appel stratégique
Les trois principes qui font fonctionner Toronto
Principe n°1 : Soyez un expert dans votre marché
La mère de Ming l’a appelé un jour pour lui dire qu’elle achetait des semi-conducteurs. Il lui a demandé ce qu’était un semi-conducteur. Elle ne savait pas.
Sa réponse ? “Qu’est-ce que vous avez à investir dans quelque chose que vous ne comprenez pas ?”
Il en va de même pour l’immobilier. Si vous ne connaissez pas la différence entre High Park, Victoria Park et Moss Park - et que vous pensez que ce sont juste des parcs - vous ne devriez pas investir à Toronto.
Vous devez comprendre les quartiers rue par rue. Vous avez besoin d’une équipe qui peut combler vos lacunes. Vous devez rester informé des changements réglementaires (comme les récentes règles de plan angulaire pour les suites de jardin qui affectent la taille des étages supérieurs).
Ne courez pas après les opportunités dans des marchés que vous ne comprenez pas. Privilégiez la profondeur à l’étendue.
Principe n°2 : Donnez la priorité à la gestion des risques
Ming a travaillé dans la finance après son passage chez Research in Motion. Dans ce monde-là, personne ne prend de décisions sans une analyse approfondie des risques - cadres, analyses SWOT, plusieurs niveaux de diligence raisonnable.
Mais dans l’immobilier ? Les gens font des calculs sur des serviettes. “Oh, ça génère des flux de trésorerie. Super. Achetons.”
Ming l’a fait lui-même au début - écrivant littéralement des calculs sur une serviette dans un restaurant, faisant cinq lignes de calculs basiques, et appelant cela de la diligence raisonnable.
Cette approche ne fonctionne pas pour un succès à long terme.
Volition a développé le cadre TIME pour évaluer chaque investissement :
- T – Tenant (Locataire) : Qui louera cette propriété ?
- I – Investor (Investisseur) : Quels sont les objectifs et la situation du client ?
- M – Market (Marché) : Que se passe-t-il dans cette zone spécifique ?
- E – Estate (Propriété) : Quelle est la condition et le potentiel de la propriété ?
Ils n’achètent pas de propriétés qui génèrent des flux de trésorerie sur papier en espérant trouver de bons locataires. Ils identifient où vivent les meilleurs locataires, puis achètent des propriétés là-bas.
Principe n°3 : Adaptez votre stratégie à votre marché
Vous ne pouvez pas prendre une stratégie qui fonctionne à Sarnia et vous attendre à ce qu’elle fonctionne à Toronto.
Toronto est plus sophistiqué. Il faut des approches plus sophistiquées. Les attentes des locataires, les types de propriétés et les exigences opérationnelles sont complètement différents.
Le succès signifie adapter votre modèle économique pour qu’il corresponde au marché dans lequel vous vous trouvez.
L’utilisation du cadre TIME pour évaluer les facteurs locataires, investisseurs, marché et propriété est intelligente, mais votre financement est tout aussi important - réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour vous assurer que vos chiffres correspondent réellement.
La stratégie axée sur le locataire qui change tout
Voici comment fonctionnent la plupart des investisseurs :
- Trouver une propriété qui semble générer des flux de trésorerie
- L’acheter
- Croiser les doigts et espérer de bons locataires
Volition inverse complètement cela :
- Identifier le profil de locataire idéal
- Découvrir où ces locataires préfèrent vivre
- Acheter des propriétés dans ces emplacements spécifiques
- Concevoir l’offre pour répondre aux besoins de ces locataires
Qui sont ces locataires idéaux ?
Volition cible les jeunes professionnels, âgés de 25 à 35 ans, gagnant entre 65 000 et 85 000 dollars par an. Ils sont diplômés de l’université, ne possèdent pas de voiture et se déplacent pour aller au travail ou travaillent en mode hybride.
Ils préfèrent les quartiers comme Little Italy, Little Portugal et East York.
Voici l’aperçu clé : 60 à 70 % de ce groupe vit dans des condos. Mais cela signifie que 30 à 40 % choisissent activement de ne pas le faire.
Depuis le COVID, ce pourcentage a augmenté. Les personnes qui travaillent à domicile ne veulent pas vivre dans 37 mètres carrés. Ils veulent un espace extérieur qu’ils peuvent réellement utiliser. Ils veulent une chambre supplémentaire pour un bureau.
Dans les condos, ces caractéristiques sont difficiles à trouver à des prix que les jeunes professionnels peuvent se permettre. C’est la niche que Volition comble.
Pourquoi les condos sont un piège pour les nouveaux investisseurs
Les nouveaux investisseurs adorent les condos. Ils demandent peu d’entretien, tout est neuf, et ils semblent simples.
Le problème survient 2-3 ans plus tard, lorsque les frais d’entretien commencent à grimper. Le bâtiment a besoin d’un nouveau toit. Des réparations majeures sont nécessaires. Vos frais de condo augmentent.
Vous n’avez aucun contrôle sur cela. Et si vous avez un contrôle des loyers, vous ne pouvez pas augmenter le loyer pour couvrir vos dépenses accrues.
Ming est anti-condo depuis six ou sept ans. Il n’y a eu qu’un seul projet qui avait du sens, et seulement parce qu’ils ont obtenu des prix extraordinaires directement du promoteur.
Pensez-y comme ceci : pourquoi continueriez-vous à investir dans une entreprise où plus elle grandit, plus elle perd d’argent ? C’est exactement ce qui se passe lorsque vous augmentez un portefeuille de condos avec des flux de trésorerie négatifs.
Si la hausse des frais de condo et le contrôle des loyers vous font reconsidérer votre approche, vous n’êtes pas seul - réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à comparer les chiffres des duplex et des condos côte à côte.
Stratégies qui fonctionnent vraiment à Toronto
La stratégie du duplex
Pour quelqu’un qui a besoin d’un endroit où vivre et envisage un condo, Ming recommande souvent un duplex à la place.
Voici comment cela fonctionne :
- Achetez un duplex en utilisant des programmes de prêt assurés favorables
- Vivez vous-même dans l’unité du sous-sol
- Louez l’unité à l’étage
- Vos coûts mensuels sont inférieurs à ceux de la propriété d’un condo
- Vous construisez de l’équité dans une propriété avec plus de potentiel
Oui, vous vivez dans un sous-sol. Mais financièrement, vous êtes bien mieux loti que si vous aviez un condo.
Financement sans revenu élevé
Vous n’avez pas besoin d’un revenu énorme pour investir à Toronto. Il existe deux approches d’approbation :
Approche n°1 : Basée sur le revenu Le prêteur examine votre revenu d’emploi plus le revenu locatif, prend en compte les dépenses et approuve en fonction des ratios d’endettement.
Approche n°2 : Basée sur la propriété C’est plus proche du financement commercial. Si la propriété couvre ses propres dépenses et le service de sa dette, vous pouvez obtenir un financement maximum quel que soit votre revenu personnel.
La vraie raison pour laquelle les prix à Toronto sont élevés
Personne ne regarde une action chère et ne la rejette simplement parce que le prix est élevé. Avec les actions, lorsque quelque chose est moins cher, les investisseurs s’inquiètent souvent du risque.
L’immobilier fonctionne de la même manière. Les prix à Toronto sont élevés parce que le risque est plus faible. Les propriétés sur des marchés moins chers coûtent moins cher en partie parce qu’elles comportent plus de risques.
Démarrer votre parcours d’investissement à Toronto
Volition n’aide pas seulement les gens à acheter des propriétés. Ils commencent par des questions de planification financière :
- Pourquoi envisagez-vous l’immobilier ?
- Qu’essayez-vous d’accomplir ?
- Quels sont vos objectifs à court et à long terme ?
- Quelle est votre situation financière actuelle ?
Sur la base de ces réponses, ils élaborent un plan adapté à la situation unique de chaque personne.
Leurs services vont des triplex clé en main qui génèrent déjà des flux de trésorerie positifs, aux duplex avec diverses stratégies, en passant par des projets de développement avancés.
Pour un aperçu plus large des fondamentaux du marché, consultez notre Guide complet de l’investisseur immobilier à Toronto. La clé est la suivante : Toronto n’est pas trop cher pour fonctionner. Cela nécessite simplement une approche différente de celle des marchés moins chers. Lorsque vous combinez expertise du marché, gestion appropriée des risques et pensée axée sur le locataire, Toronto peut être l’un des meilleurs endroits pour constituer un portefeuille immobilier.
Vous devez juste arrêter de faire des calculs sur des serviettes et commencer à penser stratégiquement.
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Peut-on vraiment générer des flux de trésorerie avec des propriétés locatives à Toronto ?
Qu'est-ce que la stratégie d'investissement axée sur le locataire ?
Pourquoi les nouveaux investisseurs devraient-ils éviter les condos de Toronto ?
Quelle est la stratégie du duplex pour les investisseurs à Toronto ?
Ai-je besoin d'un revenu élevé pour investir dans l'immobilier à Toronto ?
Quels quartiers fonctionnent le mieux pour les investissements locatifs à Toronto ?
Quel est le cadre TIME pour l'immobilier à Toronto ?
Pourquoi l'expertise du marché est-elle si importante pour investir à Toronto ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Turnkey Property
An investment property that's fully renovated and often already tenanted, ready to generate income immediately after purchase.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Laneway House
A small detached dwelling built on an existing residential lot, typically facing a rear lane or alley. Also called garden suites or coach houses, laneway homes increase rental income and property value using existing land and infrastructure.
Rent Control
Provincial regulations that limit how much a landlord can increase rent annually for existing tenants. Rules vary by province - Ontario caps increases at a government-set guideline, while Alberta has no rent control. Rent control directly impacts investment cash flow projections.
Roof Replacement
A major capital expenditure involving the complete removal and installation of a new roofing system. Roof age and condition are critical factors in property inspections, insurance eligibility, and financing approvals, with typical costs ranging from $5,000 to $30,000+ depending on property size.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Survolez les termes pour voir les définitions, ou visitez notre glossaire pour la liste complète.