Quentin D’Souza était professeur dans une école publique, titulaire d’une maîtrise et avait un chemin tout tracé pour devenir directeur d’école. Puis son portefeuille immobilier a suffisamment grossi pour remplacer son salaire d’enseignant. À 40 ans, il a quitté l’enseignement pour se consacrer à l’immobilier à plein temps. Aujourd’hui, il possède au moins 80 millions de dollars d’actifs immobiliers au Canada et aux États-Unis.
Son parcours d’un bien à 17 immeubles d’appartements montre ce qui est possible lorsque vous combinez les bonnes stratégies avec une action constante. Voici comment il a fait, et comment vous pouvez appliquer ces leçons à vos propres investissements.
Les trois premières propriétés sont les plus difficiles
Quentin a acheté sa première propriété en 2004. Mais la véritable croissance a commencé en 2008, lorsqu’il a commencé à acheter trois à quatre propriétés par an.
Voici quelque chose d’important : après les trois premières propriétés, investir est devenu plus un jeu qu’une lutte. Ces premières transactions sont difficiles car tout est nouveau. Mais une fois que vous les avez franchies, le processus devient beaucoup plus facile.
Chaque transaction implique ce que Quentin appelle les “trois F” :
- Trouver la bonne propriété
- Obtenir les fonds
- Pouvoir financer la propriété
L’idée clé ? Vous n’avez pas à apporter vous-même les trois. C’est là qu’interviennent les partenariats et la structuration créative des transactions. Quentin regrette de ne pas l’avoir appris plus tôt, cela aurait accéléré sa croissance précoce.
Réservez votre appel stratégique
La stratégie BRRRR avant même qu’elle n’ait un nom
Quentin a utilisé La méthode BRRRR : Bâtir rapidement un portefeuille locatif. Son approche était simple :
- Acheter des propriétés qui nécessitaient des travaux
- Les rénover
- Les louer sur le long terme
- Refinancer pour retirer les capitaux propres
- Répéter le processus
Cela lui a permis de constituer un portefeuille d’actifs générant des flux de trésorerie sans manquer d’argent. Il a également fait appel à des partenaires pendant cette phase. Certaines des personnes avec lesquelles il s’est associé à l’époque sont encore ses partenaires aujourd’hui, ce qui prouve que traiter les gens correctement rapporte sur le long terme.
Quentin a utilisé la stratégie BRRRR pour recycler les capitaux propres et continuer à croître. Si vous souhaitez comprendre comment le refinancement s’intègre dans votre plan de portefeuille, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons tout au long du processus.
Pourquoi les immeubles plus grands sont en fait plus faciles
Au fur et à mesure que le portefeuille de Quentin grandissait, il est passé des maisons unifamiliales aux immeubles d’appartements. Maintenant, il se concentre sur des immeubles de 40 à 50 unités, et il les trouve beaucoup plus faciles à gérer que de nombreuses petites propriétés.
Voici pourquoi les immeubles plus grands ont du sens :
Meilleurs systèmes et équipes
À grande échelle, vous pouvez vous permettre une infrastructure professionnelle. Quentin utilise un cabinet comptable tiers pour les états financiers de fin d’année, une société de tenue de livres dédiée pour la comptabilité mensuelle et une équipe de gestion immobilière à vocation régionale. Cela crée une supervision, une efficacité et une réelle évolutivité.
Les chiffres deviennent plus simples
Cela semble contre-intuitif, mais les grands chiffres sont en fait plus faciles à gérer. Traiter des dizaines de milliers de dollars, c’est juste ajouter un zéro par rapport à des centaines. Les principes restent les mêmes, les chiffres deviennent juste plus importants.
Une société par propriété
La structure d’entreprise de Quentin est simple : une société par propriété.
Cette approche vous offre :
- Un financement plus clair : les prêteurs peuvent voir clairement ce que chaque entité possède
- Une comptabilité plus facile : les finances de chaque propriété sont complètement séparées
- Une transparence : la situation financière de chaque actif est limpide
- Une flexibilité des partenariats : beaucoup plus facile lorsque les partenaires souhaitent entrer ou sortir
La structure de propriété est stratifiée. La société immobilière détient l’immeuble, et des sociétés distinctes détiennent des actions dans la société immobilière. Cela offre à la fois clarté et flexibilité.
La mise en place d’une société par propriété maintient un financement clair et des partenariats flexibles. Réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour découvrir comment une structuration correcte de votre portefeuille dès le départ peut vous éviter des maux de tête plus tard.
Chaque transaction est venue des relations
Voici quelque chose de remarquable : Quentin possède 17 immeubles d’appartements et n’en a acheté aucun sur le MLS. Chaque acquisition est venue des relations.
L’achat hors marché vous offre d’énormes avantages :
- Moins de concurrence : vous n’enchérissez pas contre plusieurs acheteurs
- Meilleur prix : les vendeurs peuvent accepter moins pour éviter les tracas de la mise en vente
- Flexibilité : les conditions de la transaction peuvent être plus créatives
- Rapidité : les transactions peuvent se conclure plus vite
Votre réputation est primordiale dans ce métier. Quentin maintient son focus étroit : le corridor 401 de Toronto à Ottawa. Cette approche concentrée permet d’acquérir une connaissance approfondie du marché, des réseaux plus solides et des opérations plus efficaces.
Le changement de mentalité qui change tout
Quentin aurait pu acheter son portefeuille de 202 unités et sept immeubles trois ans plus tôt qu’il ne l’a fait. Le retard n’était pas dû à l’argent ou à la capacité. C’était la mentalité.
Il était bloqué à penser que des transactions de cette taille n’étaient pas pour lui. Puis il a commencé à parler à des investisseurs qui étaient plus avancés. Ces conversations ont élargi sa vision de ce qui était possible.
Son conseil pour surmonter les barrières mentales ? Ajoutez simplement un zéro à tout ce que vous faites actuellement.
- À l’aise avec des transactions de 100 000 $ ? Visez une transaction de 1 million de dollars.
- À l’aise avec des transactions de 1 million de dollars ? Essayez une transaction de 10 millions de dollars.
Créer de la valeur dans l’immobilier commercial
La valeur de l’immobilier commercial est basée sur le Revenu Net d’Exploitation divisé par le Taux de Capitalisation. Cela signifie que vous pouvez contrôler directement la valeur de la propriété par des améliorations.
Réduire les dépenses
Les petits changements s’additionnent rapidement :
- Passer à l’éclairage LED : réduction des coûts d’électricité et de maintenance
- Installer des appareils économes en eau : réduction spectaculaire des factures d’eau
- Moderniser les systèmes CVC : l’un des postes de dépenses les plus importants
Augmenter les revenus
Au fur et à mesure que les unités se libèrent naturellement, rénovez-les et alignez les loyers sur les prix du marché. Vous pouvez également offrir des rachats aux locataires, ce qui coûte plus cher mais accélère le processus. Le financement hypothécaire multifamilial stratégique peut financer ces initiatives de rénovation et d’optimisation des loyers.
Acheter en dessous du coût de remplacement
La construction neuve coûte environ 300 $ par pied carré en moyenne. Quentin se concentre sur l’achat d’immeubles existants bien en dessous de ces coûts. Cela vous donne des capitaux propres immédiats et une marge de sécurité intégrée.
Des problèmes arrivent tous les jours
L’immobilier présente toujours des défis. Le toit d’une des propriétés de Quentin s’est envolé à 2h00 du matin. Son équipe de gestion immobilière est arrivée sur place immédiatement et les entrepreneurs travaillaient aux réparations dès le lendemain.
La clé est d’avoir des processus et des systèmes pour gérer les problèmes efficacement. Quentin a écrit deux livres sur la gestion immobilière parce qu’il est obsédé par la création de procédures d’exploitation standard pour tout.
De bons systèmes transforment votre portefeuille immobilier d’une collection de propriétés en une véritable entreprise avec des processus cohérents et reproductibles.
Commencer aujourd’hui
La première étape est la plus importante. Les trois premières propriétés vous sembleront difficiles, mais elles deviendront rapidement plus faciles. Vous n’avez pas besoin de tout comprendre seul : trouvez des partenaires qui peuvent combler vos lacunes. Obtenez un financement de développement pour soutenir votre croissance.
Concentrez-vous sur l’établissement de relations avant d’en avoir besoin. Votre réputation vous ouvrira les portes de transactions qui n’atteignent jamais le marché. Restez éthique, respectez les règles et traitez les gens correctement. Cette approche permet de construire une entreprise durable qui peut fonctionner pendant des décennies.
Et rappelez-vous : quel que soit votre niveau actuel, vous pouvez probablement en faire plus que vous ne le pensez. Ajoutez simplement un zéro.
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Combien de propriétés dois-je posséder avant que l'investissement ne devienne plus facile ?
Ai-je besoin d'apporter mon propre argent pour réaliser des transactions immobilières ?
Devrais-je placer plusieurs propriétés dans une seule société ?
Comment trouver des transactions d'immeubles d'appartements hors marché ?
Les grands immeubles d'appartements sont-ils plus difficiles à gérer que les petites propriétés ?
Comment puis-je augmenter la valeur d'une propriété commerciale ?
Comment surmonter la peur de réaliser de plus grosses transactions ?
Quelle est la meilleure stratégie géographique pour constituer un portefeuille immobilier ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
8 min de lecture
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cap Rate
Capitalization Rate - the ratio of a property's net operating income (NOI) to its current market value or purchase price. A 6% cap rate means the property generates $60,000 NOI annually on a $1,000,000 value. Used to compare investment properties regardless of financing.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
HVAC
Heating, Ventilation, and Air Conditioning systems that control temperature and air quality in buildings. HVAC is often one of the largest energy expenses in rental properties, and upgrading to high-efficiency systems can significantly reduce operating costs and increase NOI.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Survolez les termes pour voir les définitions, ou visitez notre glossaire pour la liste complète.