La plupart des investisseurs immobiliers se heurtent à un mur après avoir acheté seulement quelques propriétés locatives. Votre banque vous dit que vous êtes à votre maximum. Votre courtier hypothécaire dit que vous avez atteint votre limite. Mais voici la vérité : vous pouvez acheter beaucoup plus de propriétés que vous ne le pensez.
Le secret n’est pas de trouver plus d’argent ou d’augmenter vos revenus. C’est de comprendre comment travailler avec différents types de prêteurs dans le bon ordre.
Pourquoi la plupart des investisseurs se retrouvent bloqués
Le financement est le plus grand défi dans la construction d’un portefeuille de propriétés locatives. Ce n’est pas la recherche de bonnes affaires. Ni la gestion immobilière. C’est le financement.
Voici ce qui se passe généralement : Vous achetez quelques propriétés par l’intermédiaire de votre banque. Tout semble bien se passer. Puis, soudainement, on vous dit qu’ils ne peuvent pas approuver une autre hypothèque. Vous supposez que c’est fini. Mais il existe des moyens de se qualifier pour plusieurs propriétés locatives que la plupart des investisseurs n’apprennent jamais.
Mais ce n’est pas fini. Il vous suffit de savoir où aller ensuite.
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Les quatre types de prêteurs que vous devez connaître
Prêteurs A : Votre point de départ
Les prêteurs A sont les grandes banques, les coopératives de crédit et les sociétés de fiducie. Ils offrent les meilleurs taux et conditions, mais ils ont des règles strictes :
- Ils ne comptent que 50 % de vos revenus locatifs lors du calcul de vos ratios d’endettement.
- Ils plafonnent le nombre de propriétés locatives que vous pouvez posséder (généralement 5 à 12 selon le prêteur).
- Vous devez respecter un ratio d’endettement de 44 %.
Voici le problème avec cette règle des 50 % : disons que votre propriété se loue 2 000 $ par mois. Votre hypothèque et vos impôts s’élèvent à 1 500 $. Vous réalisez un profit de 500 $ chaque mois. Mais la banque ne compte que 1 000 $ de ce revenu locatif. Donc, sur papier, elle voit une perte de 500 $. Cette perte fictive réduit votre capacité à vous qualifier pour d’autres hypothèques.
Prêteurs B : Plus de flexibilité, des coûts plus élevés
Les prêteurs B travaillent avec des emprunteurs qui ne correspondent pas au cadre de prêt traditionnel. Leurs taux varient entre 3 % et 4 % environ, plus des frais de 1 % à 1,5 % du montant de votre hypothèque.
Le grand avantage ? Ils acceptent des ratios d’endettement allant jusqu’à 70 % au lieu des 44 % standards. C’est une énorme différence en termes de pouvoir d’emprunt.
Prêteurs commerciaux : Le joyau caché
C’est là que les choses deviennent intéressantes. La plupart des gens pensent que les hypothèques commerciales ne concernent que les immeubles d’habitation ou les centres commerciaux. Faux.
Vous pouvez obtenir des hypothèques commerciales sur des immeubles locatifs résidentiels, y compris des maisons unifamiliales. Et voici pourquoi elles sont puissantes :
- Taux dans la fourchette basse de 2 %.
- Ils vous qualifient en fonction du flux de trésorerie de la propriété, pas de vos revenus personnels.
- Pas de test de résistance dans de nombreux cas.
- Exigences de mise de fonds plus faibles.
Un exemple concret : un quadruplex d’une valeur de 800 000 $ nécessitait une mise de fonds de 320 000 $ (40 %) auprès d’une banque traditionnelle. Par l’intermédiaire d’un prêteur commercial, la même propriété ne nécessitait que 200 000 $ de mise de fonds (25 %). C’est une économie de 120 000 $ juste là.
Les prêteurs commerciaux utilisent quelque chose appelé un ratio de service de la dette. Ils comparent les revenus locatifs aux dépenses de la propriété. Certains veulent voir un ratio de 1,3 (ce qui signifie 30 % de flux de trésorerie positif). D’autres acceptent 1,0 (point d’équilibre). Quoi qu’il en soit, vos revenus personnels comptent beaucoup moins.
Prêteurs privés et MIC : Votre dernier recours
Les prêteurs privés et les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) facturent les taux les plus élevés. Les prêteurs privés individuels facturent 10 à 12 %. Les MIC facturent 5 à 8 %. Les deux facturent des frais entre 1,5 % et 3 %.
Les MIC sont meilleures que les prêteurs privés individuels car ce sont des sociétés stables disposant de millions de fonds. Les prêteurs privés individuels utilisent parfois des marges de crédit personnelles et pourraient avoir besoin de leur argent soudainement s’ils divorcent ou perdent leur emploi.
Vous voulez éviter cette catégorie autant que possible. Mais savoir qu’elle existe signifie que vous avez toujours des options.
Si vous ne saviez pas que les prêteurs commerciaux peuvent financer des maisons locatives unifamiliales avec des taux bas dans la fourchette de 2 %, il y a plus à découvrir – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous établirons votre séquence de prêteurs.
L’ordre est plus important que tout
Voici l’erreur qui coûte des millions de dollars aux investisseurs : s’adresser aux prêteurs dans le mauvais ordre.
Certains prêteurs A vous limitent à un total de 5 propriétés, peu importe où se trouvent vos hypothèques. D’autres prêteurs A vous permettent d’avoir 5 propriétés spécifiquement avec eux, même si vous possédez 10 propriétés financées ailleurs.
Si vous allez d’abord chez le prêteur flexible, vous gaspillez cette opportunité. Une fois que vous avez 5 propriétés au total, le prêteur strict vous rejettera. Mais si vous allez d’abord chez le prêteur strict, vous pouvez toujours utiliser le prêteur flexible plus tard.
- Commencez par les prêteurs A qui ont des plafonds absolus de propriétés.
- Passez aux prêteurs A qui ne comptent que les propriétés qu’ils ont financées.
- Passez à des prêteurs A spécialisés utilisant 80 à 100 % des revenus locatifs.
- Passez aux prêteurs commerciaux.
- Utilisez les prêteurs B si nécessaire.
- Utilisez les prêteurs privés ou les MIC en dernier recours.
Les prêteurs A spécialisés que la plupart des gens ignorent
Tous les prêteurs A ne se valent pas. Certains se spécialisent dans le travail avec les investisseurs et offrent des conditions bien meilleures :
- Ils utilisent 80 % à 100 % de vos revenus locatifs (pas seulement 50 %).
- Ils autorisent 10 à 12 propriétés au lieu de 5.
- Ils ne vous obligent pas à garder 100 000 $ en banque sans rien faire.
Ces prêteurs ont les mêmes excellents taux que les banques traditionnelles. Mais ils comprennent réellement le fonctionnement des propriétés locatives. Cela seul peut doubler ou tripler la taille de votre portefeuille avant que vous n’ayez besoin de passer à d’autres types de prêteurs.
Certains prêteurs A utilisent 80 à 100 % des revenus locatifs au lieu des 50 % typiques – savoir lesquels aborder en premier peut doubler votre capacité de portefeuille, alors réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour obtenir votre feuille de route.
Pourquoi la plupart des courtiers se trompent
La plupart des courtiers hypothécaires ne sont pas des spécialistes des propriétés d’investissement. Lorsque vous atteignez votre limite avec un ou deux prêteurs A, ils vous envoient directement vers des prêteurs B ou des prêteurs privés parce que c’est plus facile.
Ils sautent directement par-dessus les options commerciales. Ils ne connaissent pas les prêteurs A spécialisés. Ils vous coûtent des milliers de dollars en intérêts et frais inutiles.
Vous avez besoin de quelqu’un qui connaît la différence entre les prêteurs, qui comprend l’ordre stratégique et qui a des relations avec des prêteurs commerciaux canadiens qui travaillent réellement avec les investisseurs.
Comment le financement commercial change tout
Lorsque vous passez au financement commercial, tout le jeu change. Au lieu de poser des questions sur votre emploi et vos revenus, ils posent des questions sur la propriété.
A-t-elle un flux de trésorerie ? Quel est le ratio de couverture de la dette ? C’est à peu près tout. Cette approche consistant à se qualifier pour des hypothèques basées sur le flux de trésorerie de la propriété change la donne pour la mise à l’échelle.
Cela signifie que vous pouvez continuer à acheter des propriétés même après avoir atteint votre limite personnelle en termes de qualification de revenus. Les propriétés se qualifient d’elles-mêmes.
Et ne commettez pas l’erreur de simplement entrer dans le département commercial de votre banque. Différents prêteurs commerciaux ont des exigences très différentes. Certains exigent une couverture de dette de 1,3. D’autres acceptent 1,0. Certains utilisent des tests de résistance. D’autres non. Certains veulent 40 % de mise de fonds. D’autres acceptent 25 %.
La véritable stratégie pour des propriétés illimitées
Voici ce que signifie illimité en réalité : vous n’êtes pas limité par des plafonds de prêteurs arbitraires ou des règles de qualification. Vous êtes seulement limité par la recherche de bonnes affaires et la disponibilité de mises de fonds.
En travaillant stratégiquement avec les quatre types de prêteurs, la plupart des investisseurs peuvent posséder 20, 30 ou même 50+ propriétés locatives. Chaque type de prêteur vous donne un autre lot de propriétés avant que vous n’ayez besoin de passer au niveau supérieur.
La clé est d’avoir une feuille de route. Sachez quel prêteur vous utiliserez pour la propriété numéro 6 avant d’acheter la propriété numéro 5. Ayez un plan pour ce qui se passera lorsque vous atteindrez votre limite de financement traditionnel.
Arrêtez d’accepter “vous êtes à votre maximum” comme réponse finale. C’est juste la fin d’un chapitre. Trois autres chapitres vous attendent.
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Foire aux questions
Combien de propriétés locatives puis-je réellement posséder au Canada ?
Pourquoi les banques ne comptent-elles que 50 % de mes revenus locatifs ?
Quand dois-je utiliser une hypothèque commerciale pour une propriété locative ?
Quelle est la différence entre les prêteurs B et les prêteurs privés ?
Dois-je travailler avec une banque ou un courtier hypothécaire pour les propriétés d'investissement ?
Qu'est-ce qu'un ratio de service de la dette dans le financement commercial ?
Pourquoi l'ordre des prêteurs est-il important lors de l'achat de propriétés locatives ?
Les MIC sont-elles meilleures que les prêteurs privés individuels ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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