Vous achetez une propriété multifamiliale ? La façon dont vous la financez peut faire ou défaire votre transaction. La plupart des investisseurs se dirigent directement vers leur banque, mais c’est souvent une erreur. Laissez-moi vous montrer pourquoi.
Qu’est-ce qui est considéré comme multifamilial ?
D’abord, clarifions de quoi nous parlons. Multifamilial signifie cinq unités ou plus. Ces propriétés relèvent des règles de financement commercial, qui fonctionnent différemment de votre prêt immobilier locatif typique.
Voici le problème : de nombreux investisseurs et même certains agents immobiliers ne savent pas comment analyser correctement les chiffres pour ces transactions. Cela conduit à des opportunités manquées et à des montants de prêt plus faibles que ce que vous pourriez réellement obtenir. Savoir comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada commence par un financement approprié.
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La voie bancaire : pourquoi elle est insuffisante
Se rendre à sa banque pour un prêt hypothécaire multifamilial semble être le choix évident. Mais voici ce à quoi vous êtes confronté :
- Amortissement de 25 ans (peut-être 30 ans si vous avez de la chance)
- Ratio prêt-valeur de 75 % (parfois 80 % exceptionnellement)
- Taux d’intérêt plus élevés
Les banques prêtent en fonction du flux de trésorerie de la propriété. Lorsqu’elles intègrent cette analyse dans une période de remboursement de 25 ans, votre montant de prêt diminue. C’est un calcul qui ne joue pas en votre faveur.
Si votre banque offre un ratio prêt-valeur de 75 % et un amortissement de 25 ans, vous vous devez de voir ce que les programmes de la SCHL peuvent faire à la place – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous comparerons les deux options pour votre transaction.
La meilleure option : les programmes assurés par la SCHL
C’est là que les choses deviennent intéressantes. La SCHL offre deux programmes pour les propriétés multifamiliales qui surpassent largement le financement bancaire : MLI Standard et MLI Select.
Pensez-y comme ceci : tout comme les acheteurs d’une première propriété utilisent l’assurance SCHL pour acheter avec moins d’argent comptant, les investisseurs multifamiliaux peuvent tirer parti de programmes similaires. La SCHL examine votre propriété, analyse le flux de trésorerie et garantit le prêt.
Programme MLI Standard
Ce programme offre :
- Jusqu’à 85 % de ratio prêt-valeur
- Périodes d’amortissement allant jusqu’à 40 ans
- Taux d’intérêt plus bas (entre quatre et cinq pour cent début 2026)
Comparez cela au ratio prêt-valeur de 75 % et à l’amortissement de 25 ans de la banque. La différence est énorme. Utilisez notre calculateur de prêt maximum MLI SCHL pour voir ce que vous pourriez obtenir.
Programme MLI Select
Celui-ci va encore plus loin, mais il nécessite plus d’efforts pour être admissible. MLI Select utilise un système de points basé sur trois éléments :
- Abordabilité : Dans quelle mesure vos loyers sont-ils raisonnables ?
- Efficacité énergétique : Quel est le caractère écologique du bâtiment ?
- Accessibilité : Dans quelle mesure est-il accessible aux personnes handicapées ?
Plus vous accumulez de points, meilleures sont vos conditions. Atteignez 100 points et vous débloquez la meilleure offre disponible :
- 95 % de financement du prix d’achat
- Amortissement de 50 ans
C’est le double de ce qu’offrent les banques. Pas une petite différence – une différence énorme.
Idéal pour MLI Select
MLI Select convient mieux aux nouvelles propriétés qui sont encore vacantes. Vous pouvez fixer les loyers et les caractéristiques à partir de zéro pour atteindre ces objectifs de points. Les bâtiments existants avec des locataires déjà en place sont plus difficiles à faire approuver.
Qu’en est-il des frais ?
Rien n’est gratuit. La SCHL facture une prime d’assurance pour ces programmes, tout comme elle le fait pour les achats de maisons ordinaires. Les frais sont ajoutés à votre prêt, vous les payez donc au fil du temps plutôt qu’en une seule fois.
Mais voici le point important : même avec les frais, vous y gagnez. Les taux d’intérêt plus bas, l’amortissement plus long et les montants de prêt plus élevés compensent largement cela.
Même avec les frais d’assurance SCHL, les taux plus bas et l’amortissement plus long vous placent généralement en meilleure position – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous ferons la comparaison côte à côte pour votre propriété spécifique.
Pourquoi les chiffres comptent tellement
Décortiquons cela simplement. Les prêteurs commerciaux examinent si le revenu locatif de la propriété peut couvrir les paiements hypothécaires. Ils appellent cela le ratio de couverture du service de la dette.
Lorsque vous étalez les paiements sur 40 ou 50 ans au lieu de 25, chaque paiement mensuel est plus petit. Cela signifie que le même revenu locatif peut supporter un prêt plus important. Vous êtes admissible à plus d’argent avec la même propriété.
Pourquoi la plupart des investisseurs manquent cela
La plupart des banques n’offrent pas ces programmes assurés. Elles n’ont que des options conventionnelles. Donc, si vous entrez dans votre succursale locale en demandant un financement multifamilial, vous n’entendrez parler que de l’option de 25 ans et de 75 % de ratio prêt-valeur.
Vous ne saurez pas ce que vous manquez, à moins que quelqu’un ne vous le dise. Maintenant, vous le savez.
La conclusion
Si vous achetez une propriété de cinq unités ou plus, n’optez pas par défaut pour un financement bancaire. Explorez d’abord les programmes MLI Standard et MLI Select de la SCHL. Vous pourriez être admissible à un prêt plus important, obtenir un taux plus bas et bénéficier de paiements répartis sur une période beaucoup plus longue.
La différence n’est pas minime. C’est le genre d’écart qui sépare les investisseurs qui construisent des portefeuilles sérieux de ceux qui restent bloqués après une ou deux propriétés. Si vous êtes prêt à passer à l’échelle des appartements, notre guide d’investissement dans les immeubles d’appartements détaille les chiffres, et notre comparaison du financement multifamilial SCHL vs conventionnel vous aide à choisir le bon programme. Lisez comment un investisseur est passé d’ingénieur à investisseur immobilier en se développant dans le multifamilial, ou découvrez des conseils pratiques pour générer des flux de trésorerie dans l’immobilier à Toronto.
Parlez à un professionnel hypothécaire qui connaît le financement multifamilial sur le bout des doigts. La bonne stratégie de financement peut changer tout ce qui est possible pour vous.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qui qualifie une propriété comme multifamiliale pour le financement commercial ?
Qu'est-ce que le programme MLI Standard de la SCHL ?
En quoi MLI Select diffère-t-il de MLI Standard ?
Pourquoi les programmes de la SCHL sont-ils meilleurs que le financement bancaire pour le multifamilial ?
Y a-t-il des frais pour les programmes multifamiliaux de la SCHL ?
Quels taux d'intérêt puis-je attendre avec le financement multifamilial de la SCHL ?
Quelles propriétés conviennent le mieux à MLI Select ?
Pourquoi les banques n'offrent-elles pas ces meilleurs programmes multifamiliaux ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
12 janvier 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Energy Efficiency
The effectiveness with which a property uses energy for heating, cooling, lighting, and other functions. Energy-efficient upgrades to rental properties reduce operating costs, increase NOI, and can add significant property value while qualifying for government rebates.
Mortgage Insurance Premium
The fee charged by CMHC or other insurers for mortgage default insurance on high-ratio mortgages. The premium is calculated as a percentage of the loan amount and can be added to the mortgage balance or paid upfront.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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