Faire du flipping immobilier, ça semble passionnant, n’est-ce pas ? Acheter une propriété, la rénover, la revendre avec profit. Mais voilà le hic : la plupart des gens qui en parlent lors des rencontres immobilières ne le font jamais réellement. Ils sur-analysent, attendent les conditions de marché parfaites, et finissent par rester sur la touche pendant des années.
Manny Cabral a fait plus de 30 transactions de flipping et de gros. Il n’est pas issu d’une famille aisée. Ses parents ont immigré du Portugal sans un sou en poche. Ce qu’il a bâti, il l’a fait lui-même – et il en a tiré des leçons difficiles en cours de route.
Vous avez besoin de la bonne équipe avant d’acheter votre premier flip
C’est là que la plupart des nouveaux flippers font fausse route : ils achètent une propriété et devinent les coûts de rénovation. Le budget de 100 000 $ devient 200 000 $, et soudain, il n’y a plus de profit.
Les membres essentiels de votre équipe
Avant même de penser à acheter un flip, vous avez besoin de ces personnes en ligne directe :
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Un entrepreneur fiable : Il examine les propriétés avec vous, repère les problèmes structurels et vous fournit des devis précis. Si vous n’êtes pas entrepreneur vous-même, cette personne vous évitera le désastre.
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Un excellent avocat : Vous avez besoin de quelqu’un qui répond rapidement, peut vérifier les hypothèques immédiatement, et comprend les structures de transactions créatives. Les transactions urgentes échouent lorsque votre avocat met trois jours à répondre.
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Un excellent courtier qui comprend le financement de flip : Les stratégies de financement font ou défont votre transaction. Vous avez besoin de quelqu’un qui sait comment structurer les choses correctement.
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Un excellent agent immobilier : Il fournit des comparables précis et vous aide à déterminer des prix de vente réalistes. Deux têtes valent mieux qu’une lorsqu’il s’agit de stratégies de sortie.
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Connaissez vos chiffres ou n’achetez pas
C’est là que ça devient sérieux. Vous devez absolument connaître vos chiffres avant d’acheter un flip. Mais voici la partie délicate : vous ne connaissez que la situation actuelle du marché. Vous n’avez aucune idée de ce qu’il fera dans six ou huit mois, lorsque votre rénovation sera terminée.
Ce profit projeté de 50 000 $ ? Il pourrait se transformer en perte de 150 000 $ si vous n’êtes pas prudent. Le flipping est très spéculatif. Soyez conservateur dans vos projections et comprenez la règle des 70 % pour le flipping immobilier avant de faire des offres. Ne vous emballez pas pour les profits potentiels.
Avant que ce profit projeté de 50 000 $ ne se transforme en une perte de 150 000 $, assurez-vous que votre financement et votre stratégie de sortie sont solides – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour examiner vos chiffres de flip.
Arrêtez de sur-analyser et commencez à agir
Manny voit la même chose lors des rencontres d’investisseurs : des gens qui n’ont rien acheté depuis cinq ou six ans parce qu’ils attendent que le marché s’effondre. Ils attendaient il y a cinq ans, et ils attendent toujours.
Voici le problème : la sur-analyse mène à la paralysie. Vous n’aurez jamais d’informations parfaites. Vous n’éliminerez jamais tout risque. Ce que vous pouvez faire, c’est prendre des risques calculés et minimiser les problèmes autant que possible.
Manny s’est concentré sur le comté de Simcoe et a agi. C’est ainsi qu’il a atteint plus de 30 propriétés – pas en attendant des conditions parfaites.
Le chemin de la construction aux concessions automobiles, puis au flipping
Manny n’a pas commencé par faire du flipping immobilier. Il travaillait dans la construction, a développé de graves problèmes de dos et a dû quitter le secteur. Il a acheté des centres de detailing automobile desservant des concessionnaires à Mississauga, en faisant fonctionner des équipes 24 heures sur 24. Ensuite, il est passé à la gestion de concessionnaires dans de grands magasins Honda.
Le concessionnaire le traitait bien. Le salaire était bon. Les gens étaient formidables. Mais il pointait toujours un stylo, travaillait toujours pour quelqu’un d’autre, portait ce qu’il appelle des « chaînes dorées ».
Pendant ce temps, son fils dirigeait leur entreprise de construction, spécialisée dans la conversion de suites secondaires. Ils sont devenus l’une des plus grandes entreprises à Hamilton pour ce type de travail. Mais son fils était débordé, et Manny voulait se concentrer sur l’acquisition de propriétés. Il a donc quitté le concessionnaire et s’est lancé à fond dans l’immobilier.
Marketing : Comment trouver des transactions hors marché
Les gens demandent toujours à Manny comment il trouve des propriétés. Puis ils disent qu’ils n’ont pas d’argent pour le marketing. Sa réponse ? Il faut investir dans le marketing pour obtenir des transactions. Le MLS n’est pas là où se trouvent les bonnes affaires.
Son approche multicanal
Manny diffuse des publicités radio sur Rock 95, quatre à cinq fois par jour. Des spots de 60 secondes. Il reçoit des appels tous les jours de vendeurs potentiels qui l’ont entendu à la radio. C’était l’idée de son plus jeune fils, et ça marche mieux que tout le reste.
Mais il ne fait pas que de la radio. Il diffuse également des publicités YouTube, des publicités Facebook et envoie des dépliants par courrier direct. Les canaux fonctionnent ensemble. Quelqu’un peut garder un dépliant mais n’agit pas dessus. Ensuite, il entend la publicité radio et fait le lien.
Dès le début, Manny s’est engagé à faire du marketing pendant au moins un an. Il savait que les résultats ne viendraient pas aux mois un, deux ou trois. La constance bâtit la reconnaissance de la marque. Il est à l’œuvre depuis plus d’un an et prévoit de continuer indéfiniment.
Que vous diffusiez des publicités radio comme Manny ou que vous recherchiez des transactions sur le MLS, la bonne structure de financement peut faire ou défaire vos marges – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous établirons votre plan de financement.
Pourquoi économiser de l’argent, c’est en fait en perdre
Manny a des opinions tranchées sur l’épargne traditionnelle. Avec les taux d’inflation actuels, l’argent en banque est un actif qui se déprécie. Ces 50 000 $ dont vous êtes fier d’avoir économisés ? Ils valent moins chaque jour.
Et voici qui bénéficie réellement de vos dépôts bancaires : les banques. Elles peuvent prêter plusieurs fois ce que vous déposez. Vous déposez 100 000 $, elles peuvent prêter 1 million de dollars. C’est ainsi qu’elles génèrent des profits à partir de votre argent.
Faites travailler votre argent pendant que vous dormez
Manny connaît des gens qui ne sont pas millionnaires mais qui font travailler leur argent. Ils ont de l’équité dans leurs propriétés. Ils contractent des marges de crédit. Ils prêtent cet argent à des investisseurs et gagnent des rendements sur l’argent qui était auparavant simplement là.
Pour progresser aujourd’hui, surtout avec l’inflation, vous devez savoir quoi faire de votre revenu disponible. Sinon, vous serez dans la course des rats pour toujours. Travailler pour quelqu’un, c’est bien, mais il faut une stratégie d’investissement.
Vous n’avez pas besoin de quitter votre emploi pour investir
Voici quelque chose d’important : Manny a quitté son emploi parce qu’il voulait diriger sa propre entreprise à temps plein. Mais tout le monde n’a pas besoin de le faire.
De nombreuses stratégies d’investissement fonctionnent parfaitement bien pendant que vous êtes toujours employé. Il s’agit de ce que vous faites de votre revenu disponible. Vous pouvez aimer votre travail et toujours obtenir un financement hypothécaire pour flipping, et éviter les erreurs de rénovation coûteuses pour les investisseurs. Sa décision était spécifique à ses objectifs – votre chemin pourrait être différent.
Pourquoi il fait du gros sur certaines propriétés
Manny fait du gros sur des propriétés lorsqu’il a plus de transactions qu’il ne peut en exécuter correctement. Il s’agit du retour sur investissement. S’il ne peut gérer correctement que cinq projets, il n’en prendra pas dix. Il travaillera sur cinq et fera du gros sur les cinq autres.
Cela crée des opportunités pour d’autres investisseurs. Vous pouvez vous inscrire sur sa liste d’acheteurs à simcohousebuyers.ca et recevoir des notifications sur les opportunités de gros. Ce sont des transactions hors marché avec une marge intégrée pour l’acheteur.
La liberté que ce business apporte
Aujourd’hui, Manny peut travailler depuis son bateau. Il peut prendre des vacances avec sa femme sans demander la permission. Il peut prendre du temps libre quand il le veut. Il ne pointe pas un stylo.
Il gère la partie financière de l’entreprise – traitant avec les investisseurs, le marketing, les rendez-vous avec les vendeurs. Son fils aîné agit comme entrepreneur général. Son plus jeune fils assure la stratégie marketing par le biais de sa société de marketing. C’est une entreprise familiale avec des rôles clairement définis.
Manny aime tellement ce qu’il fait qu’il ne pense pas à la retraite. Il ne s’ennuie jamais entre son travail, ses Corvettes, le vol d’aéronefs miniatures, les bateaux et la musique. Il est occupé, mais c’est le genre d’occupation qu’il a choisie.
C’est le vrai gain – pas seulement l’argent, mais la liberté de concevoir votre vie comme vous le souhaitez.
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Questions fréquemment posées
Ai-je besoin d'une expérience en construction pour commencer à faire du flipping immobilier ?
Combien d'argent me faut-il pour le marketing afin de trouver des propriétés à flipper ?
Dois-je quitter mon emploi pour faire du flipping immobilier à temps plein ?
Quelle est la plus grosse erreur que font les nouveaux flippers immobiliers ?
Comment trouver des propriétés hors marché à flipper ?
Économiser de l'argent à la banque est-il une bonne stratégie pour les investisseurs ?
Quels membres de l'équipe ai-je besoin avant d'acheter mon premier flip ?
Pourquoi les flippers expérimentés font-ils du gros sur certaines propriétés au lieu de toutes les flipper ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Carrying Costs
The ongoing expenses of holding a property, including mortgage payments, property taxes, insurance, utilities, and maintenance. Understanding carrying costs is essential during renovation periods when the property generates no rental income.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Wholesaling
A real estate investment strategy where an investor contracts to buy a property and then assigns that contract to another buyer for a fee, without ever taking ownership. Wholesaling requires minimal capital but significant marketing and negotiation skills.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
70% Rule
A fix-and-flip guideline stating you should pay no more than 70% of a property's after-repair value (ARV) minus renovation costs. On a home with a $300,000 ARV and $50,000 in repairs, your max purchase price would be $160,000. This margin accounts for holding costs, selling costs, and profit.
ARV
After Repair Value - the estimated market value of a property after all renovations and improvements are completed. Calculated by comparing to recently sold comparable properties in the area that are in updated condition. ARV is the foundation of the 70% rule and critical for BRRRR and fix-and-flip strategies.
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