Les investisseurs immobiliers se heurtent souvent à un plafond invisible lorsqu’ils construisent leur portefeuille de propriétés. Les prêteurs traditionnels imposent des limites strictes au nombre de propriétés locatives que vous pouvez posséder, laissant les investisseurs ambitieux chercher des alternatives coûteuses. Cependant, il existe une approche de financement stratégique qui permet aux investisseurs de se qualifier pour un nombre illimité de propriétés locatives tout en maintenant des taux compétitifs.
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Le problème du financement traditionnel des propriétés locatives
Lorsque les investisseurs commencent à acheter des propriétés locatives, ils découvrent rapidement que les prêteurs conventionnels évaluent les demandes en fonction des revenus personnels et des ratios d’endettement. Cela crée un problème fondamental : à terme, chaque investisseur atteint un point où ses calculs de ratio d’endettement par rapport aux revenus ne permettent plus d’obtenir de nouvelles hypothèques, quelle que soit la rentabilité de ses propriétés.
La plupart des courtiers hypothécaires répondent à ce mur en dirigeant les clients à travers une progression prévisible : d’abord, ils tentent d’obtenir des approbations auprès des prêteurs A, puis se tournent vers les prêteurs B lorsque les banques traditionnelles refusent, et enfin, ils ont recours au financement privé en dernier recours. Bien que cette approche semble logique, elle augmente inutilement les coûts et restreint la croissance du portefeuille.
Comprendre le paysage du financement des propriétés d’investissement
Le marché du financement des propriétés locatives au Canada opère sur différents niveaux, chacun avec des structures de taux et des critères de qualification différents.
Financement par prêteurs de catégorie A
Les banques et les coopératives de crédit traditionnelles offrent généralement des taux entre 4 % et 5 % pour les propriétés locatives. Ces prêteurs utilisent des méthodes de qualification conservatrices, calculant les ratios d’endettement sur la base de 50 à 80 % des revenus locatifs. Une fois que les investisseurs accumulent plusieurs propriétés, ces institutions refusent souvent les demandes ultérieures en se basant uniquement sur le nombre de propriétés détenues, quelle que soit la performance du flux de trésorerie.
Alternatives des prêteurs de catégorie B
Lorsque les prêteurs A refusent les demandes, les investisseurs explorent généralement les options des prêteurs B avec des taux allant de 5 % à 7 %. Ces prêteurs alternatifs permettent généralement de posséder plus de propriétés que les banques traditionnelles et acceptent des ratios d’endettement et des limites de qualification plus élevés. De plus, ils utilisent souvent un pourcentage plus élevé des revenus locatifs dans leurs calculs. Cependant, les prêteurs B facturent des frais d’origination de 2 à 3 % et imposent toujours des limites de portefeuille éventuelles.
Défis du financement privé
Les prêteurs privés représentent l’option la plus coûteuse, avec des taux allant de 7 % à 15 % et des frais atteignant 2 à 6 % du montant du prêt. Bien que les prêteurs privés approuvent des transactions que d’autres institutions rejettent, les coûts de possession peuvent réduire considérablement les rendements des investissements et limiter la constitution d’un patrimoine à long terme.
Si votre ratio d’endettement par rapport aux revenus bloque votre prochain achat, même si vos propriétés génèrent un bon flux de trésorerie, vous pourriez avoir de meilleures options que les taux des prêteurs B — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons ce qui est disponible.
La solution de financement commercial pour les investisseurs résidentiels
Une stratégie plus efficace consiste à tirer parti des programmes de souscription commerciale qui évaluent les propriétés locatives sous un angle fondamentalement différent. Même lorsqu’ils financent des propriétés locatives résidentielles, ces prêteurs spécialisés appliquent des normes de qualification commerciales qui se concentrent sur la performance de la propriété plutôt que sur les ratios d’endettement personnels.
Comment les programmes commerciaux diffèrent
Les prêteurs commerciaux évaluent les revenus et les dépenses de chaque propriété individuellement. Plutôt que d’évaluer la dette que l’emprunteur peut personnellement supporter, ils déterminent la dette que la propriété elle-même peut supporter en fonction de son flux de trésorerie. Cette approche élimine les restrictions de taille de portefeuille qui affligent le financement résidentiel traditionnel.
Le processus de qualification examine :
- Le potentiel de revenus locatifs
- Les dépenses d’exploitation
- L’état et la commercialisation de la propriété
- Les ratios de couverture du service de la dette
- La durabilité globale du flux de trésorerie
Avantages clés
Cette approche commerciale offre plusieurs avantages stratégiques aux investisseurs immobiliers sérieux :
Croissance illimitée du portefeuille : Les investisseurs peuvent acheter un nombre illimité de propriétés locatives sans plafonds artificiels imposés par les prêteurs qui comptent le nombre total d’unités détenues.
Responsabilité personnelle réduite : De nombreux programmes commerciaux exigent que les propriétés soient détenues dans des sociétés, offrant une protection contre la responsabilité et une structure professionnelle pour les portefeuilles en croissance.
Tarification compétitive : Les programmes commerciaux offrent généralement des taux entre 4,5 % et 7 %, égalant ou battant souvent les prix des prêteurs B tout en offrant une flexibilité supérieure.
Considérations et exigences importantes
Bien que les programmes commerciaux offrent des avantages significatifs, les investisseurs doivent comprendre plusieurs facteurs clés :
Contraintes de ratio prêt/valeur
Les prêteurs commerciaux basent le ratio prêt/valeur maximal sur la capacité de la propriété à supporter la dette. Une propriété avec un faible flux de trésorerie peut ne se qualifier que pour un financement de 65 %, tandis que les propriétés performantes peuvent atteindre 75 à 80 % de ratio prêt/valeur. Cette approche conservatrice profite en fait aux investisseurs en évitant le surendettement sur des propriétés marginales.
Préférences en matière de structure d’entreprise
La plupart des prêteurs commerciaux préfèrent que les propriétés soient détenues dans des sociétés plutôt que dans des noms personnels. Cette exigence s’aligne sur les pratiques de gestion de portefeuille professionnelles et offre un traitement fiscal avantageux aux investisseurs sérieux.
Flexibilité de crédit
Contrairement aux prêteurs résidentiels traditionnels, les programmes commerciaux accordent moins d’importance aux scores de crédit personnels. Certains prêteurs approuvent des emprunteurs ayant des problèmes de crédit parce que la performance de la propriété est plus importante que l’historique de crédit personnel de l’emprunteur.
Structure des frais
Les prêteurs commerciaux facturent généralement des frais d’origination d’environ 2 % du montant du prêt. Bien que cela dépasse les coûts de financement résidentiel traditionnels, cela reste compétitif par rapport aux frais des prêteurs B et considérablement inférieur aux frais de financement privé.
Les programmes de souscription commerciale avec des taux entre 4,5 % et 7 % peuvent égaler ou battre les prix des prêteurs B tout en supprimant totalement les plafonds de portefeuille — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous comparerons vos options côte à côte.
Mise en œuvre stratégique pour la croissance du portefeuille
Les investisseurs cherchant à construire des portefeuilles de propriétés locatives substantiels devraient envisager cette approche commerciale dès le départ plutôt que d’attendre d’atteindre les limites de financement traditionnelles. Une mise en œuvre précoce offre plusieurs avantages :
Normes de qualification cohérentes : Comprendre comment les prêteurs commerciaux évaluent les propriétés aide les investisseurs à sélectionner de meilleures acquisitions dès le départ.
Établissement de relations : Établir des relations avec des prêteurs commerciaux pendant que les portefeuilles sont encore petits crée un traitement préférentiel à mesure que les investisseurs progressent.
Croissance durable : Se concentrer sur les propriétés qui répondent aux exigences de flux de trésorerie commerciales garantit la durabilité du portefeuille, quelles que soient les fluctuations du marché.
Comparaison des coûts totaux entre les options de financement
Les investisseurs avisés analysent les coûts de possession totaux plutôt que de se concentrer uniquement sur les taux d’intérêt. Une comparaison entre les types de financement révèle :
Le financement traditionnel par prêteur A offre les taux les plus bas (4-5 %) sans frais, mais impose des limites de portefeuille strictes. Les programmes de prêteurs B offrent des limites de propriétés élargies à des taux de 5-7 % plus des frais de 2-3 %. Le financement privé supprime la plupart des restrictions, mais coûte 7-15 % plus des frais de 2-6 %. Les programmes commerciaux offrent une capacité illimitée à des taux de 4,5-7 % avec des frais de 2 %.
Faire le meilleur choix pour votre stratégie d’investissement
L’approche de financement optimale dépend des objectifs d’investissement individuels et de la performance des propriétés. Les investisseurs axés sur la croissance de portefeuille à long terme devraient privilégier la flexibilité et la durabilité plutôt que de minimiser les coûts à court terme. Les propriétés capables de démontrer un fort flux de trésorerie fonctionnent bien sous la souscription commerciale et soutiennent une expansion continue.
Travailler avec des professionnels de l’hypothèque qui comprennent à la fois les programmes de financement résidentiel et commercial garantit l’accès à l’ensemble du spectre des options. Les courtiers hypothécaires spécialisés dans l’investissement peuvent structurer des stratégies de financement qui soutiennent des plans de croissance ambitieux tout en maintenant des coûts compétitifs.
Pour plus d’informations sur les stratégies de financement de propriétés d’investissement, visitez les spécialistes des prêts hypothécaires d’investissement de LendCity qui se concentrent exclusivement sur l’aide aux investisseurs immobiliers pour accéder à des solutions de financement optimales.
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Foire aux questions
Quelle est la meilleure façon d'acheter plusieurs propriétés ?
Faut-il mettre 20 % en mise de fonds sur une propriété locative au Canada ?
Puis-je acheter une propriété locative par l'intermédiaire de mon entreprise ?
Devrais-je créer une société pour une propriété locative ?
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Où le loyer est-il le moins cher au Canada ?
Comment puis-je me qualifier pour plus de propriétés locatives lorsque les prêteurs disent que j'ai atteint ma limite ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
18 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Blanket Mortgage
A single mortgage that covers multiple properties, often used by investors to simplify financing for a portfolio. Allows release of individual properties as they're sold.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Carrying Costs
The ongoing expenses of holding a property, including mortgage payments, property taxes, insurance, utilities, and maintenance. Understanding carrying costs is essential during renovation periods when the property generates no rental income.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
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