Vous possédez quelques propriétés locatives. Les flux de trésorerie sont solides. Vous commencez à penser plus grand. Et maintenant, la question se pose : devriez-vous détenir ces propriétés à votre nom personnel, ou est-il temps de vous constituer en société ?
C’est l’une des décisions structurelles les plus importantes que vous prendrez en tant qu’investisseur en pleine croissance. Détention de biens immobiliers en société ou à nom personnel : si vous prenez la bonne décision, vous vous positionnez pour des décennies de croissance fiscalement avantageuse. Si vous vous trompez, vous vous retrouverez avec des factures fiscales inutiles, des maux de tête de financement et une exposition juridique que vous n’aviez pas anticipée.
J’ai vu des investisseurs des deux côtés de cette médaille. Certains se sont constitués en société beaucoup trop tôt et ont dépensé des milliers de dollars par an en frais comptables qui ont grignoté leurs maigres flux de trésorerie. D’autres ont trop attendu et ont laissé passer des dizaines de milliers de dollars en reports d’impôts. Examinons le cadre décisionnel afin que vous puissiez avoir une conversation productive avec votre comptable, votre avocat et votre courtier hypothécaire.
Voici votre guide complet sur QUAND et POURQUOI choisir différentes structures de propriété. Si vous êtes prêt à vous constituer en société et que vous avez besoin d’étapes tactiques, consultez notre Guide des sociétés de biens locatifs : Portefeuille pour les détails de mise en place et de conformité. Si vous décidez encore si la constitution en société est pertinente pour votre situation, lisez notre analyse ciblée sur Bien locatif : Société ou nom personnel qui détaille les facteurs de décision clés.
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Propriété Personnelle : Là où la plupart des investisseurs canadiens commencent
La plupart des investisseurs canadiens commencent par détenir des propriétés à leur nom personnel. Et il y a une bonne raison à cela. C’est la voie la plus simple, et elle vous donne le plus large accès aux prêteurs et les meilleures conditions hypothécaires.
Pourquoi la propriété personnelle fonctionne
Vous obtenez un meilleur financement. Lorsque vous demandez une hypothèque à titre personnel, vous avez accès à toute la gamme des prêteurs A, des prêteurs B et des coopératives de crédit. Vous obtenez les taux les plus compétitifs et le processus d’approbation le plus fluide. Les prêteurs vous souscrivent en fonction de votre revenu personnel, de votre cote de crédit et de vos dettes existantes. Votre ratio d’endettement brut (GDS) — le pourcentage de votre revenu consacré aux coûts de logement — doit rester inférieur ou égal à 39 %. Votre ratio d’endettement total (TDS) — toutes les dettes combinées — doit rester inférieur ou égal à 44 %. Les propriétés d’investissement nécessitent une mise de fonds minimale de 20 %, et le test de résistance hypothécaire vous qualifie au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %.
La déclaration de revenus reste simple. Vous déclarez les revenus locatifs sur votre déclaration de revenus personnelle en utilisant le formulaire T776. Votre comptable s’en occupe dans le cadre de votre déclaration annuelle. Pas de déclarations d’entreprise distinctes. Pas de coûts de comptabilité supplémentaires.
Le traitement des gains en capital est simple. Lors de la vente, 50 % de votre gain en capital est imposable à votre taux marginal. (Note : le budget fédéral de 2024 a proposé d’augmenter le taux d’inclusion à 66,7 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers. Vérifiez auprès de votre comptable les règles actuelles pour votre situation.)
Coûts d’exploitation inférieurs. Pas de dépôts annuels de société, pas de déclarations de revenus de société, pas de comptes bancaires séparés, et pas de frais d’entretien juridique.
Les inconvénients de la propriété personnelle
Responsabilité personnelle totale. Si un locataire ou un visiteur est blessé sur votre propriété et que la réclamation dépasse votre couverture d’assurance, vos biens personnels sont exposés. Votre maison, vos économies, vos autres investissements — tout est en jeu.
Revenus imposés à votre taux marginal. Si vous êtes déjà dans une tranche d’imposition élevée en raison de votre revenu d’emploi, chaque dollar de revenu locatif net est imposé à votre taux le plus élevé. En Ontario, cela dépasse 53 % dans la tranche la plus élevée. C’est douloureux.
Faible possibilité de fractionnement du revenu. Vous ne pouvez pas facilement diriger les revenus locatifs vers des membres de votre famille dans des tranches d’imposition inférieures sans déclencher des règles d’attribution.
Limites d’emprunt atteintes plus rapidement. Chaque hypothèque apparaît sur votre rapport de crédit personnel et compte dans vos ratios d’endettement. J’ai vu des investisseurs atteindre un mur après trois ou quatre propriétés. Ils ont un excellent flux de trésorerie, des fonds propres solides, mais la banque dit non parce que leur ratio TDS est au maximum.
Propriété d’entreprise : L’outil d’expansion
Une fois que votre portefeuille atteint une certaine taille, la constitution en société commence à devenir très pertinente. Mais “une certaine taille” diffère pour chaque investisseur. Voici ce que la structure d’entreprise vous apporte réellement.
Les avantages de la constitution en société
Responsabilité limitée. Votre société est une entité juridique distincte. Si quelque chose tourne mal avec une propriété, les créanciers et les demandeurs ne peuvent s’en prendre qu’aux actifs détenus par la société. Votre maison personnelle et vos économies restent protégées. Ce n’est pas un substitut à une assurance adéquate — mais c’est une couche supplémentaire puissante.
Report d’impôt au taux des petites entreprises. C’est là que ça devient intéressant. En Ontario, le taux combiné fédéral et provincial des petites entreprises est d’environ 12,2 % sur les premiers 500 000 $ de revenus d’entreprise actifs. Comparez cela à un taux marginal personnel supérieur à 53 %.
Le mot clé ici est report. Vous n’évitez pas l’impôt. Vous le reportez jusqu’à ce que vous retiriez de l’argent de la société sous forme de dividendes ou de salaire. Mais en attendant, vous disposez de beaucoup plus de capital à réinvestir. Laissez-moi vous donner des chiffres réels.
Supposons que vos propriétés génèrent 80 000 $ de revenus locatifs nets. Détenus personnellement à un taux marginal de 50 %, vous conservez 40 000 $. Au sein d’une société imposée à environ 12 %, vous conservez environ 70 000 $. C’est 30 000 $ supplémentaires par an à consacrer à votre prochaine mise de fonds. Sur cinq ans, c’est 150 000 $ de capital supplémentaire qui travaille pour vous. Cela se compose.
Séparation du bureau de crédit. Les hypothèques détenues dans une société n’apparaissent pas sur votre rapport de crédit personnel. Certains prêteurs ne tiennent même pas compte des dettes de société lors de votre qualification pour des hypothèques personnelles. Cela signifie que vous pourriez potentiellement vous qualifier pour des propriétés bien au-delà des limites de prêt normales.
Planification successorale simplifiée. Les actions de société sont plus faciles à transférer aux membres de la famille au fil du temps que les titres de propriété individuels. La planification successorale avec des sociétés immobilières est beaucoup plus avantageuse fiscalement.
Les inconvénients de la propriété d’entreprise
Moins de prêteurs, taux plus élevés. Tous les prêteurs ne prêteront pas à une société. Ceux qui le font facturent souvent une prime — parfois de 0,25 % à 0,75 % plus élevée — car la concurrence est moindre dans cet espace.
Les garanties personnelles sont toujours requises. Même lorsqu’un prêteur accepte de prêter à votre société, il exigera presque toujours une garantie personnelle des administrateurs. Ainsi, bien que la société vous protège des poursuites des locataires et des problèmes de propriété, l’hypothèque elle-même reste liée à vous personnellement.
Tous les administrateurs doivent être qualifiés. Si votre société compte plusieurs administrateurs, le prêteur souhaite généralement que tous soient inclus dans la demande d’hypothèque. Si vous avez ajouté un membre de votre famille en tant qu’administrateur à des fins fiscales ou successorales, il doit être disposé et capable de se qualifier.
Coûts d’entretien plus élevés. Vous avez besoin d’une déclaration de revenus de société distincte (T2) produite annuellement, de comptes bancaires séparés, de registres de société appropriés, de dépôts annuels auprès du gouvernement provincial, et de frais juridiques et comptables continus. Prévoyez un minimum supplémentaire de 2 000 $ à 5 000 $ par an.
Complications des revenus de placement passifs. Si votre société génère des revenus de placement passifs importants — et que les revenus locatifs d’une société qui ne gère pas activement les propriétés peuvent être classés comme tels — vous pourriez perdre l’accès à la déduction pour petites entreprises. Les règles ici sont complexes. Votre comptable doit rester au fait.
Une fois que vous savez que vos revenus locatifs dépassent vos besoins personnels, les calculs deviennent rapidement clairs : une société à 12 % d’impôt bat la propriété personnelle à 53 % à chaque fois, et ces 30 000 $ supplémentaires par an changent votre capacité à vous développer. réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment différentes structures impactent votre prochaine acquisition.
La structure de la société de portefeuille : Organisation de niveau supérieur
Une fois que vous avez plusieurs propriétés dans une société, le prochain niveau de planification implique une société de portefeuille. Voici comment cela fonctionne.
Société d’exploitation plus société de portefeuille
Vous créez deux sociétés. La société d’exploitation possède et gère les biens locatifs. La société de portefeuille détient les actions de la société d’exploitation.
Pourquoi s’en soucier ? Parce que la société de portefeuille agit comme un coffre-fort. Vous transférez les bénéfices de la société d’exploitation à la société de portefeuille de manière fiscalement différée en utilisant des dividendes inter-sociétés. Ces fonds sont protégés dans la société de portefeuille, à l’abri des risques opérationnels de votre entreprise de location.
Si la société d’exploitation fait face à un procès ou fait faillite, les actifs que vous avez transférés à la société de portefeuille sont protégés.
Quand cela est-il pertinent ?
Cette structure ajoute une réelle complexité juridique et comptable. Elle est généralement pertinente lorsque vous avez un portefeuille substantiel générant des revenus significatifs, lorsque vous réinvestissez activement les bénéfices, ou lorsque vous souhaitez construire une structure pour la planification successorale et le transfert de patrimoine.
Pour la plupart des investisseurs ayant moins de cinq propriétés, cela est probablement excessif. Mais si vous vous développez agressivement vers dix, vingt propriétés ou plus, parlez-en à votre avocat pour la mettre en place tôt. Il est beaucoup plus facile de construire la structure dès le départ que de la réorganiser plus tard.
Quand se constituer en société : Le cadre décisionnel
Il n’y a pas de nombre magique de propriétés qui déclenche la constitution en société. Cela dépend de votre situation financière complète. Mais voici les signaux qui vous indiquent qu’il est temps d’en parler.
Vos revenus locatifs dépassent vos besoins de dépenses personnelles. Si vous générez plus de revenus locatifs nets que vous n’en avez besoin pour vivre, vous payez de l’impôt à votre taux marginal le plus élevé sur de l’argent dont vous n’avez même pas besoin actuellement. Une société vous permet de reporter cet impôt et de réinvestir plus rapidement.
Vous vous développez rapidement. Si vous prévoyez d’acquérir plusieurs propriétés par an, la séparation du bureau de crédit et les avantages des bénéfices réinvestis d’une société deviennent de plus en plus précieux.
Vous souhaitez une protection contre la responsabilité au-delà de l’assurance. Si votre portefeuille est suffisamment important pour qu’une réclamation majeure puisse menacer vos biens personnels même après assurance, la propriété d’entreprise offre un filet de sécurité supplémentaire.
Vous planifiez votre succession. Les actions de société sont plus faciles à transférer à la génération suivante que les titres de propriété individuels. Commencez à y penser plus tôt que vous ne le pensez nécessaire.
Votre comptable le recommande. C’est le signal le plus important. Un bon comptable qui comprend l’investissement immobilier modélisera les chiffres pour votre situation spécifique et vous dira exactement quand la constitution en société commence à vous faire économiser de l’argent.
Si vous prévoyez d’acheter votre prochaine propriété, l’acheter directement dans une société coûte beaucoup moins cher que de transférer les propriétés existantes plus tard — et vous aurez également accès à des prêteurs et à des stratégies de séparation de crédit que la propriété personnelle ne vous offre jamais. planifiez une session stratégique gratuite avec nous pour explorer les options de financement qui fonctionnent réellement pour les structures d’entreprise.
Comment la constitution en société affecte votre qualification hypothécaire
C’est là que de nombreux investisseurs se heurtent à des obstacles. Votre structure a un impact direct sur votre capacité à financer des achats futurs.
Le rapport de revenu personnel change. Lorsque vous détenez des propriétés dans une société, les revenus locatifs n’apparaissent pas sur votre déclaration de revenus personnelle. Certains prêteurs ont besoin de voir un revenu personnel pour vous qualifier. D’autres acceptent les revenus de société avec une documentation appropriée. Équipe hypothécaire pour propriétés d’investissement : Qui vous faut-il.
Le test de résistance s’applique toujours. Que vous empruntiez à titre personnel ou par l’intermédiaire d’une société, vous devez toujours vous qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %.
Les exigences de mise de fonds restent les mêmes. Les propriétés d’investissement nécessitent toujours une mise de fonds minimale de 20 % quelle que soit la structure.
Certains prêteurs A ne prêtent tout simplement pas aux sociétés pour des propriétés résidentielles. Cela réduit vos options. Travailler avec un courtier spécialisé dans le financement des investisseurs est essentiel.
Arrangements de fiducie nue. Certains investisseurs utilisent une convention de fiducie nue où la propriété est achetée à leur nom personnel mais détenue en fiducie pour la société. Cela vous donne accès aux taux hypothécaires personnels tout en transférant les revenus via la société à des fins fiscales. Cependant, de nouvelles règles de déclaration de fiducie nue sont entrées en vigueur en 2024. Vous n’obtiendrez pas la protection de responsabilité de la propriété d’entreprise directe, et certains prêteurs n’autorisent pas les fiducies nues. Confirmez toujours avec votre courtier hypothécaire et votre avocat avant d’utiliser cette approche.
Transition de la propriété personnelle à la propriété d’entreprise
Vous possédez déjà des propriétés à titre personnel et souhaitez les transférer dans une société ? Vous le pouvez, mais ce n’est pas gratuit.
Droits de mutation foncière. Le transfert de propriété de votre nom personnel à une société déclenche les droits de mutation foncière dans la plupart des provinces. En Ontario, cela représente 1 % à 2 % de la juste valeur marchande de la propriété. À Toronto, vous paierez également les droits de mutation foncière municipaux en plus de cela. Sur une propriété de 700 000 $ à Toronto, vous vous attendez à environ 20 000 $ à 25 000 $ combinés.
Frais juridiques. Vous avez besoin d’un avocat spécialisé en immobilier pour gérer le transfert, enregistrer un nouveau titre, et potentiellement radier et enregistrer de nouvelles hypothèques. Prévoyez 2 000 $ à 5 000 $ par propriété.
Impôt sur les gains en capital lors du transfert. L’ARC considère le transfert comme une disposition à la juste valeur marchande. Si la propriété a pris de la valeur, vous pourriez déclencher un gain en capital. Il existe des dispositions de report en vertu de l’article 85 de la Loi de l’impôt sur le revenu qui peuvent vous permettre de reporter ce gain, mais les règles sont strictes et nécessitent des conseils professionnels.
Complications hypothécaires. Votre prêteur actuel peut refuser de transférer l’hypothèque à un emprunteur d’entreprise. Vous pourriez devoir refinancer entièrement — ce qui signifie refaire une demande de qualification, potentiellement payer une pénalité de radiation, et obtenir un nouveau financement auprès d’un prêteur qui travaille avec des sociétés.
La conclusion sur les transitions. Le déplacement de propriétés après coup est coûteux et compliqué. Si vous pensez vouloir une propriété d’entreprise à l’avenir, achetez votre prochaine propriété dans la société plutôt que de transférer celles existantes. C’est presque toujours moins cher.
Parlez à des professionnels avant de décider
La situation de chaque investisseur est différente. Les lois fiscales changent. Les règles provinciales varient. La bonne structure pour votre voisin peut être complètement erronée pour vous.
Avant de prendre toute décision concernant la structure de vos actifs immobiliers, consultez votre comptable et votre avocat. Obtenez des conseils spécifiques et personnalisés basés sur vos revenus, votre portefeuille, votre province de résidence et vos objectifs à long terme. Un bon courtier hypothécaire peut vous aider à comprendre les implications financières de chaque structure, mais les décisions fiscales et juridiques doivent provenir de professionnels qualifiés qui connaissent votre situation financière complète.
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Foire aux questions
À quel moment dois-je me constituer en société pour mes biens locatifs ?
Paierez-vous des taux hypothécaires plus élevés si j'achète en société ?
Puis-je transférer mes propriétés existantes dans une société ?
Une société de portefeuille offre-t-elle une protection supplémentaire ?
Les hypothèques de société apparaissent-elles sur mon rapport de crédit personnel ?
Qu'est-ce qu'une convention de fiducie nue et dois-je en utiliser une ?
Combien coûte l'entretien d'une société pour l'immobilier ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Debt Ratios
Debt ratios are financial calculations lenders use to determine how much of your income goes toward debt payments, with the two main types being Gross Debt Service (GDS) and Total Debt Service (TDS) ratios. For Canadian real estate investors, these ratios are critical qualifying factors that determine borrowing capacity, with most lenders requiring GDS below 39% and TDS below 44%, though rental income from investment properties can help offset these calculations.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
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