Et si vous pouviez acheter des actions comme vous achetez de l’immobilier ?
Les investisseurs immobiliers connaissent un secret depuis des décennies. Mettez 25 % d’apport, empruntez le reste, et regardez vos rendements se multiplier. Un gain de 3 % sur une propriété devient un rendement de 15 % sur votre capital réel investi.
Mais si vous pouviez faire la même chose avec le marché boursier ?
C’est exactement ce qu’Erwin Szeto a partagé sur le podcast LendCity. Après avoir bâti un portefeuille immobilier de 8 chiffres, il a trouvé un moyen d’appliquer la même stratégie d’effet de levier aux actions. Et honnêtement ? Les mathématiques sont assez convaincantes.
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Pourquoi un professionnel de l’immobilier a commencé à s’intéresser aux actions
Erwin n’est pas un expert de la bourse qui essaie de vous vendre Wall Street. Il est dans le feu de l’action de l’immobilier en Ontario depuis plus d’une décennie. Il a possédé ou eu des participations dans plus de 40 propriétés. Son équipe a aidé des clients à acheter près d’un demi-milliard de dollars de propriétés d’investissement.
Mais voilà le truc. Son portefeuille de 8 chiffres a été “presque divisé par deux” ces dernières années. Ses clients se sentent bloqués. Et il a remarqué un schéma dangereux.
Plus de 90 % de ses clients ont la totalité de leur portefeuille d’investissement dans une seule chose : l’immobilier résidentiel local en Ontario. Comprendre la Diversification de votre portefeuille immobilier au Canada est essentiel. Une seule devise. Un seul pays. Un seul type d’actif. Pour des stratégies d’effet de levier éprouvées pour l’immobilier et l’investissement boursier, explorez les deux classes d’actifs de manière stratégique.
Si plus de 90 % de votre portefeuille se trouve dans une seule classe d’actifs comme celle des clients d’Erwin, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour discuter de stratégies de diversification qui utilisent toujours l’effet de levier que vous comprenez déjà.
Entrent en jeu les fonds distincts à effet de levier
C’est là que ça devient intéressant. Les fonds distincts sont essentiellement la version de l’industrie de l’assurance des fonds communs de placement. Ils existent depuis toujours, mais la plupart des gens les ignorent car les frais sont plus élevés que ceux des fonds indiciels classiques.
Voici ce qui a fait changer d’avis à Erwin : la plupart des fonds distincts garantissent que vous récupérerez au moins 75 % de votre capital. Des sociétés d’assurance canadiennes majeures garantissent cela.
Et cette garantie ? Elle est suffisamment solide pour que les prêteurs vous prêtent de l’argent pour investir dedans.
La configuration de base
- Vous mettez 25 % de votre investissement
- Vous empruntez les 75 % restants
- Vous investissez le montant total sur le marché boursier
- Vos gains (ou pertes) s’appliquent sur le montant total
Faisons le calcul
Le S&P 500 a une moyenne de plus de 10 % de rendements annuels depuis plus de 50 ans. Warren Buffett a même parié un million de dollars qu’aucun fonds spéculatif ne pourrait battre un simple fonds indiciel. Il a largement gagné ce pari.
Appliquez maintenant l’effet de levier :
- Vous investissez 25 000 $ de votre propre argent
- Vous empruntez 75 000 $
- Votre investissement total est de 100 000 $
- Si le marché rapporte 10 %, vous gagnez 10 000 $
- Cela représente un rendement de 40 % sur vos 25 000 $ réels
Comparez cela à l’immobilier. Avec une appréciation de 5 % et un apport de 25 %, vous vous attendriez à environ 20 % de rendements. La stratégie boursière à effet de levier double potentiellement cela.
Transformer un rendement de marché de 10 % en un gain potentiel de 40 % grâce à un effet de levier de 75 % est une mathématique attrayante – réservez un appel stratégique gratuit avec nous si vous souhaitez voir comment cela s’intègre à vos avoirs immobiliers existants.
Pourquoi cela pourrait être mieux que l’immobilier en ce moment
Voici ce qui a vraiment retenu mon attention. Avec cette approche :
- Pas de demandes de prêt hypothécaire
- Pas de locataires qui appellent à minuit
- Pas de gestionnaires immobiliers à engager
- Pas de réparations ou d’entretien
- Complètement passif
- Facile à vendre lorsque vous avez besoin de liquidités
Et voici le coup de grâce. Vos pertes sont plafonnées à ce que vous avez investi. Avec l’immobilier, vous pouvez perdre plus que ce que vous avez mis. Demandez à quiconque a acheté un condo en préconstruction ces dernières années.
La stratégie BRRRR pour les actions
Les investisseurs immobiliers adorent la stratégie acheter-rénover-louer-refinancer-répéter. Acheter, rénover, louer, refinancer, répéter. Vous retirez votre équité et recommencez.
Il s’avère que vous pouvez faire la même chose ici :
- Investissez 25 000 $ (contrôlant 100 000 $)
- Attendez les gains (disons 20 000 $ sur quelques années)
- Empruntez sur cette nouvelle équité (3x = 60 000 $)
- Déployez ces 60 000 $ dans plus d’actions
- Continuez à capitaliser sur votre investissement initial
Le prêt est également évolutif. Vous pouvez emprunter jusqu’à 2 millions de dollars par personne, par société. Multipliez cela par votre conjoint, vos enfants et différentes entités commerciales.
Qu’en est-il du risque ?
Chaque investissement comporte un risque. Soyons clairs à ce sujet.
Mais voici le filet de sécurité. Cette garantie de 75 % du capital de la compagnie d’assurance signifie que votre perte maximale est votre mise de fonds de 25 %. Sur un investissement de 100 000 $, vous ne pouvez pas perdre plus de 25 000 $.
Avec l’immobilier ? Personne ne garantit 75 % de la valeur de votre maison.
Le bonus de planification successorale
Erwin a obtenu sa licence d’assurance spécifiquement à cause de ce que les fonds distincts font pour la planification successorale.
Lorsque vous décédez, ces fonds échappent entièrement à la homologation. Vos bénéficiaires reçoivent de l’argent en quelques jours. Les fonds sont vendus, le prêt est remboursé, et le reste va à votre famille.
Voici quelque chose qu’Erwin a appris en travaillant avec plus de 350 clients immobiliers : environ 90 % de leurs enfants ne veulent pas des propriétés locatives de leurs parents. Les maux de tête, la gestion, les liens locaux. Personne ne veut hériter de ça.
Mais un portefeuille qui a le potentiel de générer 20 à 40 % par an sans aucun mal de tête ? C’est une autre histoire.
Pour commencer
L’investissement minimum est de 50 000 $ au total, ce qui signifie que vous auriez besoin d’environ 17 000 $ de votre poche. C’est beaucoup plus accessible que d’acheter de l’immobilier canadien en ce moment.
Erwin recommande de s’en tenir aux fonds indiciels comme le S&P 500. Frais les plus bas. Meilleures performances historiques. Même Warren Buffett dit que c’est la décision intelligente.
En conclusion
Il ne s’agit pas d’abandonner l’immobilier. Il s’agit de ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier.
Erwin croit toujours en l’immobilier. Il aide toujours les clients à acheter du financement de propriétés d’investissement. Mais il est aussi réaliste quant à ce qui fonctionne en ce moment et à ce qui ne fonctionne pas.
Si vous vous sentez bloqué avec vos investissements actuels, ou si vous cherchez un moyen de diversifier sans les tracas d’être propriétaire-bailleur, cette stratégie boursière à effet de levier mérite d’être examinée.
Les mathématiques fonctionnent. Le risque est plafonné. Et vous pourriez enfin avoir un investissement que vous n’avez pas à surveiller.
Ce contenu est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, d’investissement ou juridique. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
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Foire aux questions
Que sont les fonds distincts ?
Comment fonctionne l'effet de levier sur les actions ?
Quel est le montant minimum d'investissement requis ?
En quoi le risque diffère-t-il de l'investissement immobilier ?
Peut-on utiliser la stratégie BRRRR avec les actions ?
Que se passe-t-il pour ces investissements à votre décès ?
Dans quels fonds devriez-vous investir ?
Combien peut-on emprunter pour cette stratégie ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
12 janvier 2026
Temps de lecture
7 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Probate
The legal process of validating a deceased person's will and distributing their estate. Properties held personally must go through probate, causing delays and costs. Corporate or trust structures can bypass probate.
Succession Planning
The process of preparing for the eventual transfer of a real estate portfolio to heirs, partners, or professional managers. Includes documentation, insurance planning, legal structuring through wills and trusts, and gradual transition of operational responsibility.
Pre-Construction
The purchase of a property before or during its construction phase, typically from a developer. Pre-construction purchases may offer built-in equity if values appreciate by completion, but carry completion risk including delays and developer insolvency.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
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