Vous savez déjà que l’immobilier canadien est cher. Vous possédez peut-être déjà des biens d’investissement au Canada ou aux États-Unis. Maintenant, vous regardez plus au sud, vers les condos en bord de mer à Playa del Carmen, les maisons de style colonial à San Miguel de Allende, ou les propriétés de villégiature le long de la Riviera Maya.
Le Mexique offre ce que les marchés canadiens ne peuvent tout simplement pas offrir : des propriétés côtières abordables avec une forte demande locative de vacances et une communauté croissante d’expatriés canadiens et de retraités. Le climat à lui seul attire des millions de Canadiens chaque année, et de plus en plus, ces visiteurs se posent la même question que vous : pourquoi ne pas posséder ici ?
Mais financer une propriété au Mexique en tant que Canadien n’est pas simple. Les structures de propriété sont différentes. Les options de financement sont différentes. Le cadre juridique est différent. Ce guide couvre tout cela pour que vous puissiez prendre une décision éclairée et conclure une transaction.
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Pourquoi le Mexique est intéressant pour les investisseurs canadiens
L’argument d’investissement pour les locations de vacances au Mexique repose sur plusieurs facteurs convergents.
Abordabilité. Un condo en bord de mer dans la Riviera Maya mexicaine coûte une fraction de ce que vous paieriez pour une propriété comparable en Colombie-Britannique ou en Ontario. Les prix d’entrée pour des unités de location de vacances bien situées sont nettement inférieurs à ceux des marchés de villégiature canadiens comme Whistler ou Mont-Tremblant.
Forte demande locative de vacances. Le Mexique reçoit plus de 40 millions de touristes internationaux par an. Des plateformes comme Airbnb et VRBO ont rendu simple pour les propriétaires d’accéder à cette demande. Les locations de vacances bien gérées dans les destinations populaires génèrent des tarifs nocturnes élevés pendant la haute saison et un taux d’occupation solide toute l’année.
Communautés d’expatriés en croissance. Les communautés d’expatriés canadiens et américains au Mexique s’agrandissent rapidement. Des villes comme Puerto Vallarta, Lake Chapala, San Miguel de Allende et Merida abritent des communautés canadiennes établies avec des commodités familières, un accès aux soins de santé et des réseaux sociaux. Cela crée à la fois une demande locative et un bassin d’acheteurs potentiel si vous décidez de vendre.
Avantage de change. Le dollar canadien vaut beaucoup plus au Mexique qu’au Canada. Le prix de votre achat, les coûts de rénovation et les dépenses d’exploitation sont tous libellés en pesos mexicains, ce qui permet d’étirer votre capital d’investissement davantage.
Proximité. Les vols directs depuis la plupart des grandes villes canadiennes vers les destinations de villégiature mexicaines durent 4 à 6 heures. Vous pouvez visiter votre propriété, en profiter personnellement et gérer votre investissement sans traverser un océan.
Pour un aperçu complet de nos programmes de prêt spécifiques au Mexique, visitez la page Financement de propriétés au Mexique pour les Canadiens.
Comment les étrangers possèdent des biens au Mexique
C’est la section la plus importante de ce guide. La loi mexicaine restreint la propriété étrangère dans un rayon de 50 kilomètres de la côte et de 100 kilomètres des frontières internationales. C’est ce qu’on appelle la zone restreinte, et elle comprend toutes les destinations balnéaires où les Canadiens souhaitent acheter.
Mais il existe un mécanisme juridique bien établi qui rend la propriété étrangère possible.
Fideicomiso (Fiducie bancaire)
Un fideicomiso est une fiducie bancaire où une banque mexicaine détient le titre de propriété en votre nom. Vous êtes le bénéficiaire de la fiducie et conservez tous les droits de propriété :
- Vous contrôlez complètement la propriété
- Vous recevez tous les revenus locatifs
- Vous pouvez vendre, louer, rénover ou léguer la propriété
- Vous décidez quand et comment la propriété est utilisée
- Le rôle de la banque est purement administratif
Le fideicomiso est établi par l’intermédiaire d’un notario mexicain (un professionnel du droit spécialisé ayant plus d’autorité qu’un notaire canadien) et d’une banque mexicaine. Sa mise en place prend généralement 4 à 8 semaines.
Détails clés du fideicomiso :
- Durée : 50 ans, renouvelable indéfiniment
- Frais annuels : Généralement 500 à 1 500 USD par an, payables à la banque détenant la fiducie
- Coût de mise en place : 1 000 à 3 000 USD, frais de notaire compris
- Transférable : Vous pouvez vendre la propriété en cédant la fiducie à l’acheteur
Le fideicomiso n’est pas une limitation. C’est le mécanisme standard et juridiquement sûr que des milliers de Canadiens et d’Américains utilisent pour posséder des propriétés côtières mexicaines. Chaque transaction immobilière légitime dans la zone restreinte utilise cette structure.
Propriété directe dans l’intérieur des terres
Si vous achetez une propriété dans l’intérieur du Mexique (à plus de 50 km de la côte et 100 km des frontières), vous pouvez posséder directement par l’intermédiaire d’une société mexicaine ou, dans certains cas, à titre personnel. Des villes comme San Miguel de Allende, Guanajuato et certaines parties de Mexico se trouvent en dehors de la zone restreinte.
La propriété directe est plus simple et évite les frais annuels du fideicomiso, mais la plupart des propriétés de location de vacances que les Canadiens ciblent se trouvent dans des zones côtières nécessitant la structure de fiducie.
Options de financement pour les Canadiens achetant au Mexique
C’est là que le Mexique diffère le plus de l’investissement canadien ou américain. Le paysage du financement est moins développé, mais plusieurs options viables existent.
Hypothèques bancaires mexicaines
Plusieurs banques mexicaines offrent des hypothèques aux acheteurs étrangers. Cela comprend les banques ayant des opérations internationales qui comprennent les transactions transfrontalières.
Conditions typiques :
- Ratio prêt/valeur : 50-70 % (ce qui signifie un acompte de 30-50 %)
- Taux d’intérêt : Plus élevés que les taux canadiens, souvent dans la fourchette de 8 à 12 %
- Devise : Libellé en USD ou en MXN (USD est recommandé pour les Canadiens afin de réduire le risque de change)
- Amortissement : 15-20 ans
- Durée : Généralement amortissement complet (pas de paiement de capitalisation)
Le processus de qualification examine vos revenus et actifs mondiaux. Les banques mexicaines examineront :
- Preuve de revenus (lettres d’emploi, déclarations de revenus ou états financiers d’entreprise)
- Relevés bancaires indiquant des actifs suffisants
- Rapport de crédit de votre pays d’origine
- Vérification de l’acompte
Les hypothèques bancaires mexicaines sont simples mais entraînent des coûts plus élevés que ce à quoi vous êtes habitué au Canada. Les taux d’intérêt plus élevés reflètent l’environnement économique plus large du Mexique, et non nécessairement un risque plus élevé pour votre propriété spécifique.
Programmes de financement transfrontaliers canadiens
Certains prêteurs canadiens et programmes spécialisés transfrontaliers offrent un financement pour les achats de propriétés mexicaines. Ces programmes comprennent les investisseurs canadiens et sont conçus pour fonctionner avec la structure du fideicomiso.
L’équipe de LendCity met en relation les Canadiens avec des programmes de financement hypothécaire transfrontalier spécialement conçus pour les achats de propriétés mexicaines. Cela comprend le travail avec des prêteurs qui comprennent la structure du fideicomiso, le processus notarial et les implications fiscales canadiennes.
Financement par le promoteur
De nombreux promoteurs mexicains, en particulier dans les projets de condos neufs, offrent leur propre financement. Cela peut être attrayant car :
- Exigences d’acompte plus faibles pendant la construction (souvent structurées en paiements progressifs)
- Aucune qualification bancaire requise
- Conditions négociées directement avec le promoteur
- Financement intégré dans le prix d’achat
Les risques comprennent le risque de crédit spécifique au promoteur (et si le promoteur fait faillite ?) et des conditions potentiellement moins favorables que le financement bancaire. Faites toujours examiner les accords de financement du promoteur par un avocat mexicain avant de signer.
Considérations relatives aux REER et CELI auto-déclarés
Certains Canadiens explorent l’utilisation de comptes enregistrés auto-déclarés pour investir dans l’immobilier mexicain. C’est un domaine complexe avec des implications fiscales importantes.
La réalité : La détention directe de biens immobiliers étrangers dans un REER ou un CELI n’est généralement pas autorisée selon les règles de l’ARC. Il existe des structures indirectes (comme la détention d’actions dans une société qui possède la propriété), mais celles-ci ajoutent de la complexité, des coûts et des risques fiscaux.
Avant d’entreprendre cette voie, consultez un fiscaliste transfrontalier qui comprend à la fois les règles de l’ARC et la propriété mexicaine. Les pénalités pour non-conformité avec les règles des comptes enregistrés sont sévères.
Stratégie d’achat au comptant et de refinancement
De nombreux investisseurs canadiens achètent des propriétés mexicaines au comptant, puis les refinancent plus tard. Cette approche :
- Rend votre offre plus solide (aucune condition de financement)
- Clôture plus rapidement (les hypothèques bancaires mexicaines prennent 60-90 jours)
- Vous permet de sécuriser la propriété d’abord, puis de la financer
- Fonctionne bien si vous avez un capital propre au Canada
Vous pouvez refinancer vos propriétés canadiennes par le biais de programmes de financement hypothécaire résidentiel ou de financement hypothécaire multi-logements pour libérer des liquidités pour un achat mexicain. Cela utilise vos relations de prêt canadiennes et les taux d’intérêt canadiens plus bas pour financer une acquisition mexicaine.
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Potentiel de revenus locatifs de vacances
Le marché mexicain de la location de vacances est mature et bien soutenu par des plateformes comme Airbnb, VRBO et Booking.com. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre.
Moteurs de revenus
Saisonnalité. La haute saison s’étend de décembre à avril, lorsque les retraités canadiens et américains affluent dans les zones de villégiature mexicaines. Les tarifs nocturnes pendant la haute saison peuvent être le double ou le triple des tarifs de la basse saison. Semana Santa (la semaine de Pâques) et Noël/Nouvel An sont des périodes de pointe.
Emplacement dans la destination. Une unité en bord de mer coûte beaucoup plus cher par nuit qu’une unité située à 10 pâtés de maisons de la plage. La proximité des restaurants, des magasins et des attractions influe sur les tarifs et le taux d’occupation.
Qualité de la propriété et équipements. L’accès à une piscine, les terrasses sur le toit, les cuisines modernes et une connexion Internet fiable ont un impact considérable sur les taux de réservation. Les vacanciers au Mexique attendent un certain niveau de qualité, et les propriétés qui répondent ou dépassent ce niveau obtiennent de meilleurs résultats.
Gestion professionnelle. Les propriétés gérées par des sociétés professionnelles de location de vacances obtiennent des résultats constants supérieurs à ceux des propriétés gérées par les propriétaires. Les gestionnaires professionnels s’occupent de :
- Optimisation des annonces et stratégie de tarification
- Communications avec les clients et avis
- Nettoyage et rotation
- Maintenance et réparations
- Conformité locale et dépôt de déclarations fiscales
Les frais de gestion représentent généralement 20 à 30 % des revenus locatifs bruts. Cela semble élevé, mais les réservations accrues et les tarifs nocturnes plus élevés compensent généralement largement les coûts.
Projections de revenus réalistes
Soyez prudent avec les projections de revenus des promoteurs ou des agents immobiliers. Ils présentent souvent les scénarios les plus optimistes. Une approche conservatrice :
- Supposer un taux d’occupation annuel de 60 à 70 % (pas les 85 à 90 % projetés par les vendeurs)
- Utiliser des tarifs nocturnes moyens sur toutes les saisons, pas seulement les pics de haute saison
- Déduire les frais de gestion, les frais de nettoyage, les frais de plateforme, les services publics et la maintenance
- Budgétiser le remplacement des meubles et le rafraîchissement de l’unité tous les 3 à 5 ans
Lorsque les chiffres fonctionnent de manière conservatrice, vous avez un investissement solide. Lorsqu’ils ne fonctionnent qu’avec des projections de pointe, vous assumez plus de risques que vous ne le pensez peut-être.
Considérations juridiques
Le droit immobilier mexicain diffère considérablement du droit canadien. Voici les éléments critiques.
Le processus du Notario
Au Mexique, un notario publico est un professionnel du droit nommé par le gouvernement qui valide et enregistre toutes les transactions immobilières. Le notario :
- Vérifie le titre de propriété clair
- S’assure que la propriété n’a pas de privilèges ou de charges
- Calcule et collecte les droits de mutation
- Enregistre la transaction auprès du registre public
- Établit le fideicomiso avec la banque
Le notario n’est pas votre avocat personnel. C’est un tiers neutre requis par la loi. Vous devriez également engager un avocat immobilier mexicain indépendant pour représenter vos intérêts, examiner les contrats et vous conseiller sur la structure.
Frais de fiducie et coûts récurrents
La propriété via un fideicomiso entraîne des coûts récurrents :
- Frais annuels de fiducie bancaire : 500 à 1 500 USD
- Impôt foncier (predial) : Relativement bas par rapport au Canada
- Frais de syndicat de copropriétaires : Si vous achetez dans une copropriété, les frais mensuels couvrent l’entretien des parties communes
- Assurance : Une assurance habitation et responsabilité civile est recommandée mais pas toujours exigée par les prêteurs
- Impôt sur les gains en capital : Le Mexique impose les gains en capital sur la vente de biens immobiliers, avec quelques exemptions disponibles
Obligations fiscales
En tant que Canadien possédant une propriété locative mexicaine, vous avez des obligations fiscales dans les deux pays :
- Mexique : Les revenus locatifs sont imposables au Mexique. Vous pouvez choisir de payer une taxe forfaitaire sur le revenu brut ou de déposer une déclaration détaillée déduisant les dépenses. La plupart des investisseurs utilisent la méthode de la taxe forfaitaire pour plus de simplicité.
- Canada : Vous devez déclarer vos revenus mondiaux, y compris les revenus locatifs mexicains, sur votre déclaration de revenus canadienne. Vous pouvez demander des crédits d’impôt étrangers pour les impôts payés au Mexique afin d’éviter la double imposition.
Travaillez avec un professionnel de la fiscalité transfrontalière qui comprend les deux juridictions. Pour les Canadiens investissant également aux États-Unis, les mêmes professionnels qui gèrent le financement canadien pour les propriétés américaines ont souvent une expertise dans les structures fiscales mexicaines également.
De nombreux Canadiens commencent par Comment les Canadiens peuvent investir intelligemment dans l’immobilier américain avant de s’étendre au Mexique, car le marché américain dispose de programmes de financement transfrontalier plus établis.
Processus d’achat : étape par étape
Étape 1 : Recherche et sélection de la propriété. Visitez votre marché cible en personne. Promenez-vous dans les quartiers. Parlez à d’autres propriétaires canadiens. Consultez Airbnb pour connaître les tarifs de location réels dans la région. Utilisez notre portail de ressources pour investisseurs pour commencer vos recherches.
Étape 2 : Engagez des professionnels. Embauchez un avocat immobilier mexicain (indépendant de l’agent du vendeur), identifiez un notario réputé et contactez un courtier en financement si vous n’achetez pas comptant.
Étape 3 : Faire une offre. Les offres au Mexique sont généralement accompagnées d’un acompte (généralement détenu en fiducie par le notario ou une société de titres). Le délai entre l’offre et la clôture est plus long qu’au Canada, généralement de 60 à 120 jours.
Étape 4 : Diligence raisonnable. Votre avocat vérifie le titre de propriété, recherche les privilèges, confirme le zonage, examine les documents du syndicat de copropriétaires (pour les condos) et s’assure que le vendeur a le droit légal de vendre. Cette étape est essentielle. L’assurance titres existe au Mexique mais est moins courante qu’au Canada. Une diligence raisonnable approfondie par un avocat qualifié est votre meilleure protection.
Étape 5 : Mise en place du fideicomiso. Si vous achetez dans la zone restreinte, le notario initie la fiducie bancaire. Cela nécessite l’obtention d’un permis du ministère des Affaires étrangères du Mexique, ce qui prend 3 à 6 semaines.
Étape 6 : Finalisation du financement. Si vous utilisez une hypothèque, soumettez votre demande et remplissez les exigences du prêteur. Les hypothèques bancaires mexicaines prennent 60 à 90 jours pour être traitées.
Étape 7 : Clôture. Le notario effectue la clôture, collecte les fonds, paie les droits de mutation et enregistre la transaction. Vous recevez votre documentation fideicomiso confirmant votre propriété bénéficiaire.
Étape 8 : Préparation à la location. Meublez et photographiez la propriété, engagez un gestionnaire immobilier et listez sur les plateformes de location de vacances. La plupart des propriétés peuvent être prêtes à la location dans les 2 à 4 semaines suivant la clôture.
Erreurs courantes des Canadiens
Sauter l’avocat indépendant. Le notario travaille pour la transaction, pas pour vous. Faites toujours examiner tout par votre propre avocat avant de signer.
Faire confiance aux projections de revenus des promoteurs. Les promoteurs vendent des propriétés, pas des conseils d’investissement. Faites vos propres calculs en utilisant des données réelles d’Airbnb pour des propriétés comparables dans la région.
Ignorer le risque de change. Votre hypothèque peut être en USD, vos revenus en MXN et votre déclaration en CAD. L’exposition triple à la devise ajoute de la complexité. Comprenez comment les fluctuations des taux de change affectent vos rendements.
Ne pas visiter en personne. N’achetez jamais une propriété mexicaine sans l’avoir vue, en vous basant sur une présentation de promoteur. Visitez la région, voyez la propriété et comprenez le quartier.
Choisir le prix plutôt que l’emplacement. Une propriété bon marché à 20 minutes de la plage dans une zone en développement peut sembler attrayante sur papier mais avoir du mal à générer des réservations. L’emplacement influe plus sur les revenus des locations de vacances que tout autre facteur.
Oublier la sortie. Sachez qui sera votre futur acheteur. Les propriétés dans des zones établies avec des communautés d’acheteurs étrangers solides sont plus faciles à vendre que celles dans des zones émergentes où le bassin d’acheteurs est plus restreint. Comparez cela aux marchés établis disponibles grâce au financement hypothécaire national canadien où la liquidité de revente n’est généralement pas une préoccupation.
Si vous explorez plusieurs marchés transfrontaliers, notre guide sur L’investissement immobilier au Mexique pour les Canadiens offre un aperçu plus large des opportunités d’investissement au-delà des locations de vacances.
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Questions fréquemment posées
Les Canadiens peuvent-ils légalement posséder des propriétés en bord de mer au Mexique ?
Quel acompte dois-je prévoir pour une propriété mexicaine ?
Qu'est-ce qu'un fideicomiso et quel est son coût ?
Dois-je payer des impôts au Mexique et au Canada sur les revenus locatifs ?
Puis-je utiliser mon REER ou CELI pour acheter une propriété mexicaine ?
Combien de temps faut-il pour conclure l'achat d'une propriété mexicaine ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Fideicomiso
A Mexican bank trust allowing foreigners to own property in Mexico's restricted zone within 50 km of coast or 100 km of borders. A Mexican bank holds legal title while the foreign buyer retains full beneficial ownership rights.
Restricted Zone
In Mexican property law, land within 50 km of coastline and 100 km of international borders where foreigners cannot directly own real estate. Foreign buyers must use a fideicomiso or Mexican corporation.
Notario
In Mexico, a licensed public official who authenticates real estate transactions, collects taxes, and ensures legal compliance. A notario is not an independent attorney; investors should hire their own lawyer separately.
Currency Risk
The potential for financial loss from fluctuations in foreign exchange rates. Canadian investors holding US or Mexican properties face currency risk because values and rental income in foreign currencies change in Canadian dollar terms.
Common Area Maintenance
Expenses for maintaining shared spaces in commercial properties, including lobbies, parking lots, landscaping, and hallways. CAM charges are typically passed through to tenants as part of net lease structures.
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