Je vais vous éviter un énorme mal de tête dès maintenant. La raison numéro un pour laquelle les investisseurs perdent des transactions n’est pas une mauvaise négociation ou un surpaiement, c’est de ne pas être prêt quand la bonne propriété se présente.
Vous trouvez la propriété locative parfaite. Les chiffres sont bons. Vous faites une offre. Et ensuite, vous vous précipitez pour régler votre hypothèque pendant que le vendeur examine d’autres offres. Trois semaines plus tard, vous avez perdu la transaction parce que votre paperasse était un désordre et que vous n’avez pas pu finaliser à temps.
Ne soyez pas cette personne.
Obtenir une pré-approbation pour une hypothèque sur une propriété d’investissement est différent d’obtenir une pré-approbation pour une maison dans laquelle vous allez vivre. La documentation est plus lourde. Les calculs de revenus sont plus complexes. Et le contrôle du prêteur est intensifié parce que, à leurs yeux, les propriétés d’investissement comportent plus de risques.
Voici la checklist complète pour faire les choses correctement, afin que lorsque vous trouverez votre affaire, vous puissiez agir rapidement et finaliser en toute confiance.
Pré-approbation vs Pré-qualification : Connaître la Différence
Avant de plonger dans les documents, clarifions quelque chose, car ces termes sont utilisés comme s’ils signifiaient la même chose. Ce n’est pas le cas.
La pré-qualification est une conversation informelle. Vous indiquez au courtier vos revenus, vos dettes et le montant de votre mise de fonds, et il vous donne une idée approximative de ce pour quoi vous pourriez être admissible. Aucun document n’est vérifié. Aucun crédit n’est tiré. C’est essentiellement une supposition éclairée. Utile pour la planification précoce, mais cela n’a aucun poids lorsque vous faites une offre.
La pré-approbation est la vraie affaire. Le prêteur vérifie réellement vos revenus, examine vos documents, tire votre crédit et vous donne une approbation conditionnelle pour un montant hypothécaire spécifique. Ce n’est pas une garantie — le prêteur doit toujours approuver la propriété elle-même — mais c’est une indication sérieuse que votre financement est en place.
Pour les propriétés d’investissement, vous voulez la pré-approbation. Chaque fois. Les vendeurs et leurs agents prennent les acheteurs pré-approuvés plus au sérieux, et vous saurez exactement quel est votre budget avant de commencer à faire des offres. Découvrez comment des choix de prêteurs judicieux améliorent les pré-approbations et concluent plus de transactions pour les investisseurs immobiliers.
La Checklist des Documents
Voici tout ce que vous devez rassembler avant de vous asseoir avec votre courtier hypothécaire. Préparez tout cela à l’avance et vous réduirez considérablement votre délai de pré-approbation.
Vérification des Revenus
Si vous êtes employé (revenus T4) :
- Vos feuillets T4 des deux dernières années les plus récents
- Votre dernier bulletin de paie (datant de moins de 30 jours)
- Lettre d’emploi indiquant votre poste, votre salaire et votre date d’embauche
- Si vous recevez des primes ou des heures supplémentaires, un historique de deux ans montrant la constance
Si vous êtes travailleur autonome :
- Vos déclarations T1 Generals des deux dernières années les plus récentes (déclarations de revenus complètes, pas seulement le résumé)
- Avis de cotisation de l’ARC des deux dernières années
- États financiers de l’entreprise (si constituée en société)
- Statuts constitutifs (si applicable)
- Relevés bancaires de l’entreprise des six derniers mois
Si vous avez des revenus locatifs existants :
- Vos baux actuels pour toutes les propriétés locatives
- Déclaration T776 « Revenus de location immobilière » de vos deux dernières déclarations de revenus
- Vos factures de taxes foncières pour chaque propriété locative
- Certificats d’assurance pour chaque propriété locative
C’est là que ça devient intéressant pour les investisseurs. Vos revenus locatifs existants peuvent vous aider à obtenir un prêt pour la propriété suivante, mais leur impact dépend entièrement de la méthode de calcul du prêteur. Nous y reviendrons plus tard.
Documentation des Actifs
- Relevés bancaires des 90 derniers jours montrant votre mise de fonds
- Relevés de comptes d’investissement (REER, CELI, non enregistrés)
- Si vous utilisez des fonds donnés, une lettre de don signée du donateur et une preuve de sa capacité à donner
- Preuve de tous autres actifs (véhicules, autres biens immobiliers, etc.)
Important : Les prêteurs veulent voir que votre mise de fonds est restée sur votre compte pendant au moins 90 jours. Si vous avez récemment déplacé de l’argent, attendez-vous à des questions. Les dépôts importants et inexpliqués suscitent des inquiétudes. Si vos parents ou une autre personne vous ont fait un don, faites documenter cela correctement avant de faire votre demande.
Informations sur la Propriété et les Dettes
- Relevés hypothécaires actuels pour chaque propriété que vous possédez
- Avis de taxes foncières pour toutes les propriétés
- Documentation des frais de condo (si applicable)
- Détails de toutes les dettes : cartes de crédit, prêts automobiles, marges de crédit, prêts étudiants
- Derniers relevés de cartes de crédit et de prêts
Identification
- Deux pièces d’identité émises par le gouvernement
- Preuve de statut de résident canadien ou de citoyenneté
- Numéro d’assurance sociale
Comment Fonctionne le Calcul des Revenus pour les Investisseurs
C’est la partie que la plupart des débutants ne comprennent pas, et c’est sans doute la pièce la plus importante du puzzle.
Lorsque vous demandez une hypothèque pour une propriété d’investissement, le prêteur doit déterminer si vous pouvez supporter les paiements. Il examine vos revenus totaux, soustrait vos dettes totales (y compris toutes les hypothèques existantes) et voit s’il y a suffisamment de marge pour ajouter un autre paiement hypothécaire.
C’est ici que les revenus locatifs entrent en jeu. Le prêteur ne comptera pas 100 % du loyer généré par vos propriétés. Il applique un facteur de décote car les vacances locatives et les dépenses sont réelles. Mais le pourcentage utilisé varie selon le prêteur :
| Méthode de Calcul | Comment ça Marche | Effet sur l’Admissibilité |
|---|---|---|
| Compensation locative (ajout) | Ajoute un pourcentage des revenus locatifs (généralement 50-80 %) à votre revenu brut | Le plus favorable à l’admissibilité |
| Compensation locative (soustraction) | Soustrait les paiements hypothécaires des revenus locatifs, utilise le montant net | Milieu de gamme |
| Service complet de la dette | Compte le paiement hypothécaire complet comme une dette, avec un crédit limité pour les revenus locatifs | Le plus restrictif |
La différence entre ces méthodes peut être énorme. Pour une propriété louée 2 500 $/mois avec un paiement hypothécaire de 1 800 $, un prêteur pourrait ajouter 2 000 $ à vos revenus (ajout de 80 %) tandis qu’un autre ne vous créditerait que 700 $ (le net après déduction de l’hypothèque). Cet écart pourrait signifier être admissible à votre prochaine propriété ou être refusé.
C’est exactement pourquoi le choix de votre courtier est si important. Un courtier qui comprend ces différences vous mettra en contact avec le prêteur dont les calculs correspondent le mieux à votre situation.
Réservez Votre Appel Stratégique
Considérations sur le Type de Propriété
Toutes les propriétés d’investissement ne sont pas traitées de la même manière par les prêteurs. Le type de propriété que vous achetez affecte vos exigences en matière de mise de fonds, vos taux d’intérêt et même les prêteurs qui financeront la transaction.
Maisons unifamiliales (1 unité) : Le plus simple. Mise de fonds minimale de 20 % pour un investissement non occupé par le propriétaire. La plupart des prêteurs sont à l’aise avec celles-ci.
Duplex (2 unités) : Toujours relativement simple. 20 % de mise de fonds si vous n’y vivez pas. Si vous prévoyez de vivre dans une unité et de louer l’autre, vous pourriez être admissible avec aussi peu que 5 % de mise de fonds avec une assurance hypothécaire — un énorme avantage pour les investisseurs débutants.
Triplex et quadruplex (3-4 unités) : C’est là que les choses commencent à changer. Certains prêteurs les traitent de la même manière que les propriétés plus petites. D’autres exigent 25 % de mise de fonds. Quelques-uns ne les acceptent pas du tout. Votre courtier doit savoir quels prêteurs sont à l’aise avec celles-ci.
Cinq unités et plus : Vous êtes entré dans le territoire du financement commercial. Règles différentes, prêteurs différents, critères d’admissibilité différents. Les revenus de la propriété deviennent plus importants que vos revenus personnels. C’est une conversation entièrement différente, mais votre courtier devrait être en mesure de vous guider le moment venu.
Condos : Les prêteurs se soucient de plus que de vos finances avec les condos. Ils examineront le fonds de réserve de la copropriété, le pourcentage d’unités occupées par les propriétaires par rapport aux unités louées, et si l’immeuble figure sur la liste des prêteurs à éviter. Oui, ces listes existent, et elles sont plus courantes que vous ne le pensez.
Ce que le Test de Stress Signifie pour Vos Chiffres
Chaque hypothèque au Canada passe par le test de stress. Votre courtier vous qualifie au taux le plus élevé entre votre taux hypothécaire réel plus 2 % ou le taux de qualification de la Banque du Canada (actuellement 5,25 %, mais cela change).
Pour les investisseurs, le test de stress a un impact plus important car vous avez généralement déjà d’autres hypothèques. Chaque hypothèque existante réduit vos ratios d’endettement, même si vos revenus locatifs couvrent les paiements. Le test de stress est appliqué au taux de qualification plus élevé, et non à votre taux réel, ce qui signifie que le prêteur teste si vous pourriez supporter les paiements si les taux augmentaient considérablement.
Voici à quoi cela ressemble en pratique. Supposons que vous envisagiez une propriété avec un paiement hypothécaire de 2 000 $/mois à votre taux réel. Le test de stress pourrait le faire passer à 2 600 $/mois aux fins de qualification. Multipliez cet effet sur trois ou quatre propriétés et vous verrez comment le test de stress crée une limite au nombre de propriétés que vous pouvez détenir grâce au financement résidentiel traditionnel.
Comprendre ces calculs avant de commencer vos recherches évite la déception de tomber amoureux d’une propriété que vous ne pouvez pas financer.
Calendrier : Combien de Temps Prend la Pré-approbation ?
Si vos documents sont organisés et complets, un calendrier typique de pré-approbation ressemble à ceci :
Jour 1-2 : Soumettez votre demande et tous les documents à votre courtier.
Jour 2-3 : Le courtier examine tout, demande les éléments manquants et soumet le dossier au prêteur.
Jour 3-7 : Le prêteur examine et émet la pré-approbation (ou demande plus de documentation).
Total : 5-7 jours ouvrables si tout se passe bien.
Mais voilà : « si tout se passe bien » est une phrase assez lourde de sens. En réalité, la plupart des retards surviennent parce que :
- Les documents sont manquants ou incomplets
- Les relevés bancaires ne couvrent pas les 90 jours complets
- La documentation des revenus ne correspond pas à ce qui a été indiqué sur la demande
- Il y a des dépôts importants et inexpliqués qui nécessitent une justification
- L’emprunteur a des dettes qu’il a oublié de mentionner
Chaque fois que le prêteur revient avec une question, ajoutez 2 à 3 jours ouvrables supplémentaires. J’ai vu des pré-approbations qui auraient dû prendre une semaine s’étirer sur un mois parce que l’investisseur n’était pas préparé.
Faites-vous une faveur : rassemblez tout avant de contacter votre courtier. Cela rend le processus entier plus rapide et plus fluide.
Ce Qu’il Faut Faire Avant de Faire une Demande
Il y a plusieurs choses que vous devriez régler avant même de commencer le processus de pré-approbation. Pensez-y comme votre checklist de pré-pré-approbation.
Vérifiez votre score de crédit. Vous pouvez obtenir un rapport de crédit gratuit d’Equifax ou de TransUnion au Canada. Pour les propriétés d’investissement, la plupart des prêteurs de catégorie A veulent voir un score de 680 ou plus. Certains prêteurs de catégorie B travailleront avec des scores plus bas mais à des taux plus élevés. Si votre score a besoin d’amélioration, il est préférable de le savoir maintenant et de le corriger avant de faire votre demande.
Remboursez vos dettes renouvelables. Les soldes de cartes de crédit et les marges de crédit ont un impact direct sur vos ratios d’endettement. Même le remboursement de quelques milliers de dollars peut améliorer votre admissibilité. Concentrez-vous d’abord sur les comptes renouvelables à solde élevé.
N’ouvrez pas de nouveau crédit. Chaque nouvelle demande de crédit crée une enquête approfondie sur votre rapport, ce qui abaisse temporairement votre score. Ne souscrivez pas à une nouvelle carte de crédit, un nouveau prêt automobile ou un nouveau plan de financement de meubles dans les mois précédant votre demande d’hypothèque.
Ne changez pas d’emploi. Les prêteurs aiment la stabilité. Si vous prévoyez un changement de carrière, essayez de le faire bien après la clôture de votre hypothèque. Changer d’emploi pendant le processus — surtout d’un secteur à un autre ou d’un emploi salarié à travailleur autonome — peut faire échouer votre approbation.
Économisez plus que le minimum. Vous avez besoin de 20 % pour la mise de fonds, mais vous devez également couvrir les frais de clôture (généralement 1,5 à 4 % du prix d’achat), qui comprennent les frais juridiques, la taxe de transfert de propriété, l’assurance titres et une inspection de propriété. Avoir des réserves au-delà de votre mise de fonds montre au prêteur que vous ne vous étirez pas trop.
Organisez votre documentation locative. Si vous possédez déjà des propriétés locatives, assurez-vous que vos baux sont à jour et que vos déclarations de revenus reflètent fidèlement vos revenus locatifs. Les écarts entre vos revenus locatifs déclarés et vos déclarations de revenus sont une cause fréquente de retards de pré-approbation.
La Lettre de Pré-approbation : Ce Qu’elle Signifie Vraiment
Une fois approuvé, vous recevrez une lettre ou un certificat de pré-approbation. Voici ce qu’il garantit et ce qu’il ne garantit pas :
Ce qu’elle garantit : Confirme que le prêteur a examiné votre profil financier et est disposé à vous prêter jusqu’à un montant spécifique. Elle verrouille généralement un taux d’intérêt pour 90 à 120 jours.
Ce qu’elle ne garantit pas : Que vous obtiendrez l’hypothèque. Le prêteur doit toujours approuver la propriété spécifique que vous souhaitez acheter. Il commandera une évaluation, examinera l’état et l’emplacement de la propriété, et confirmera qu’elle répond à ses critères de prêt. Si la propriété n’atteint pas le prix d’achat lors de l’évaluation ou présente des problèmes que le prêteur n’apprécie pas, l’hypothèque peut toujours échouer.
C’est pourquoi votre pré-approbation est le point de départ, pas la ligne d’arrivée. Elle vous permet d’entrer dans le jeu, mais vous devez encore choisir des propriétés que les prêteurs financeront réellement.
Votre Plan d’Action
Voici ce que je veux que vous fassiez cette semaine :
- Téléchargez votre rapport de crédit et vérifiez votre score.
- Dressez une liste de toutes les dettes que vous avez, y compris les soldes et les paiements minimums.
- Rassemblez tous les documents de la checklist ci-dessus.
- Mettez tout dans un seul dossier — un dossier numérique convient.
- Contactez un courtier hypothécaire spécialisé dans les propriétés d’investissement.
C’est tout. Cinq étapes, et vous êtes en avance sur 90 % des investisseurs qui improvisent et perdent du temps.
Obtenir une pré-approbation n’est pas glamour. Personne n’en parle sur les réseaux sociaux. Mais c’est le fondement sur lequel repose chaque achat de propriété réussi. Faites-le correctement, et le reste deviendra beaucoup plus facile.
Foire Aux Questions
Quelle est la durée de validité d'une pré-approbation hypothécaire ?
Est-ce que l'obtention d'une pré-approbation nuit à ma cote de crédit ?
Puis-je obtenir une pré-approbation pour une propriété d'investissement si j'ai déjà une hypothèque sur ma résidence principale ?
Quel score de crédit faut-il pour une hypothèque sur une propriété d'investissement ?
Puis-je utiliser mon REER pour une mise de fonds sur une propriété d'investissement ?
Ai-je besoin d'une mise de fonds plus importante si je possède déjà plusieurs propriétés ?
Que faire si je ne peux pas fournir deux ans de déclarations de revenus car j'ai récemment commencé un nouvel emploi ?
Devrais-je obtenir une pré-approbation avant ou après avoir trouvé une propriété ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Land Transfer Tax
A provincial tax paid when purchasing property, calculated as a percentage of the purchase price. Some cities like Toronto add additional municipal tax.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Rental Offset
Using a percentage of rental income (typically 50-80%) to help qualify for a mortgage by offsetting property carrying costs.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Property Inspection
A professional examination of a property's physical condition, including structural elements, mechanical systems, roofing, and other components, typically conducted before purchase. Thorough inspections help investors identify problems, estimate repair costs, and negotiate purchase prices.
Reserve Fund
Money set aside by a condo corporation or property owner for future major repairs and capital expenditures like roof replacement, building envelope repairs, or mechanical system upgrades. A well-funded reserve indicates responsible financial management and reduces the risk of special assessments.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
Rate Hold
A commitment from a lender to guarantee a specific mortgage interest rate for a set period, typically 90 to 120 days. Rate holds protect borrowers from increases while searching for a property or completing a purchase.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Strata Corporation
The governing body of a condominium building responsible for managing common property, collecting fees, maintaining reserve funds, and enforcing bylaws. The financial health of a strata corporation directly affects unit values and financing eligibility.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
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