Vous avez entendu parler de PadSplit. Peut-être qu’un autre investisseur vous a dit qu’il générait le double du loyer d’une maison unifamiliale en louant des chambres individuellement plutôt qu’à un seul locataire. Peut-être avez-vous fait les calculs vous-même et vous êtes dit : « Il n’y a aucun moyen que ce soit vrai. »
C’est vrai. Mais le financement et l’investissement PadSplit fonctionnent différemment de l’investissement locatif traditionnel — surtout lorsque vous êtes un Canadien achetant au sud de la frontière. Le modèle économique est différent. La souscription est différente. La structure de l’entité est différente.
Ce guide détaille le modèle économique PadSplit, la véritable économie derrière la location de chambres et comment financer exactement ces propriétés en tant qu’investisseur transfrontalier. Pas de suppositions. Juste le plan dont vous avez besoin pour financer votre première transaction PadSplit.
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Qu’est-ce que PadSplit et comment ça marche ?
PadSplit est une plateforme basée aux États-Unis qui met en relation les propriétaires et les locataires de chambres individuelles. Au lieu de louer une maison entière à un seul locataire ou à une famille, vous meublez la propriété et louez chaque chambre séparément via la plateforme PadSplit.
Considérez cela comme du coliving avec une gestion professionnelle intégrée. PadSplit s’occupe de :
- La sélection des locataires et les vérifications d’antécédents
- La collecte hebdomadaire des loyers (pas mensuelle — nous reviendrons sur l’importance de cela ci-dessous)
- Les communications avec les locataires et la résolution des conflits
- La conformité réglementaire locale
- La commercialisation et le remplissage de vos chambres
Votre rôle ? Fournir une propriété meublée et conforme aux normes dans un marché approuvé. PadSplit remplit les chambres, gère les relations avec les locataires et dépose votre loyer.
La plateforme opère dans le sud-est, le Midwest et le Texas des États-Unis, et continue de s’étendre à de nouvelles régions. Pour les Canadiens à la recherche de flux de trésorerie aux États-Unis, c’est l’une des opportunités les plus intéressantes disponibles.
Revenus locatifs de chambres PadSplit vs Loyer traditionnel
Les chiffres sont ce qui attire chaque investisseur que j’ai vu découvrir ce modèle. Voici une comparaison côte à côte d’une maison unifamiliale typique de 4 chambres dans un marché PadSplit approuvé.
Location traditionnelle à un seul locataire
- Loyer mensuel : 1 500 $
- Revenu brut annuel : 18 000 $
- Après vacance à 5 % : 17 100 $
Location PadSplit chambre par chambre
- 4 chambres louées individuellement (PadSplit prélève des frais de plateforme — net pour vous, c’est généralement 175 $–225 $ par chambre par semaine)
- Net moyen par chambre : 200 $/semaine
- 4 chambres × 200 $/semaine × 52 semaines = 41 600 $
- Après vacance à 10 % (le taux de rotation des chambres est plus élevé) : 37 440 $
C’est 37 440 $ contre 17 100 $ pour exactement la même propriété. Même après des coûts de rotation plus élevés, l’ameublement et les frais de plateforme de PadSplit, l’écart de flux de trésorerie est énorme.
Pourquoi la collecte hebdomadaire des loyers change votre profil de risque
PadSplit collecte les loyers chaque semaine. Ce n’est pas juste un détail de facturation — cela change fondamentalement votre façon de gérer les risques :
- Vous repérez les locataires non payeurs en quelques jours, pas en quelques semaines.
- Votre exposition financière par paiement manqué est minime.
- Le flux de trésorerie devient plus prévisible.
- Les locataires qui gèrent leur budget à la semaine ont tendance à être des payeurs plus constants.
Quel est le coût réel de l’ameublement
Chaque chambre a besoin d’un lit, d’une commode et de meubles de base. Les espaces communs ont besoin d’appareils de cuisine, de meubles de salon et d’articles essentiels pour la salle de bain commune. Prévoyez environ 1 500 $–2 500 $ par chambre pour l’installation initiale.
Oui, c’est un coût initial que les locations traditionnelles n’exigent pas. Mais avec 200 $/semaine par chambre de revenus supplémentaires, une seule chambre rembourse son coût d’ameublement en environ deux mois.
Investir aux États-Unis depuis le Canada est une décision judicieuse, mais seulement si votre financement est correctement structuré — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour éviter les pièges courants.
Comment les prêteurs souscrivent aux propriétés PadSplit
C’est là que la plupart des investisseurs se trompent. Les prêteurs ne regardent pas les propriétés PadSplit comme vous.
Les prêts DSCR sont votre meilleur outil de financement
Les prêts DSCR — pour Debt Service Coverage Ratio — sont le véhicule de financement de choix pour les propriétés PadSplit. Ces prêts qualifient la propriété en fonction de ses revenus locatifs par rapport au paiement hypothécaire. Le prêteur ne se soucie pas de vos revenus personnels.
Pour nous Canadiens, c’est un avantage considérable. Les prêts DSCR ne nécessitent pas :
- D’historique de crédit américain
- D’emploi aux États-Unis
- De déclarations de revenus américaines
Voici à quoi ressemblent les conditions typiques des prêts DSCR sur une propriété PadSplit :
| Caractéristique | Conditions typiques |
|---|---|
| Acompte | 20–25 % |
| Base de qualification | Revenus locatifs de la propriété |
| Crédit américain requis | Non (pour les emprunteurs canadiens) |
| DSCR minimum | 1,0 ou plus |
| Taux d’intérêt | Plage de 7 % au milieu ou en haut |
Le problème du calcul des revenus que vous devez connaître
Voici le hic : la plupart des prêteurs utilisent des comparaisons de loyers traditionnels pour calculer votre DSCR, et non les revenus de location par chambre de PadSplit.
Ils regardent ce que la propriété rapporterait en loyer en tant que maison unifamiliale normale sur le marché libre. C’est votre chiffre de qualification. Une poignée de prêteurs commencent à reconnaître les revenus de PadSplit, mais le secteur est encore en phase de rattrapage.
Qu’est-ce que cela signifie pour vous ? Votre propriété doit passer le test DSCR en utilisant un loyer traditionnel — disons 1 500 $/mois — même si vous gagnez en réalité 3 100 $/mois ou plus grâce à PadSplit. Cet écart intégré devient votre coussin de flux de trésorerie.
Travaillez avec un courtier qui connaît les prêteurs qui acceptent les transactions PadSplit. Tous les prêteurs DSCR ne traitent pas ces transactions de la même manière.
Les évaluations sont basées sur la valeur traditionnelle
Les prêteurs DSCR commandent des évaluations basées sur des ventes comparables de maisons unifamiliales, et non sur les revenus de location de chambres. La valeur estimée reflète la valeur de la maison en tant que maison ordinaire.
Cela joue en votre faveur en tant qu’acheteur. Vous achetez aux prix du marché traditionnels tout en générant des revenus au niveau de la chambre. La prime que vous gagnez est opérationnelle — elle n’est pas intégrée dans le prix d’achat.
Comment choisir la bonne propriété pour PadSplit
Toutes les maisons unifamiliales ne conviennent pas comme propriétés PadSplit. Voici ce qui distingue une excellente transaction PadSplit d’un casse-tête.
Vérifiez d’abord l’approbation du marché
PadSplit opère dans des marchés spécifiques approuvés. Avant de dépenser un centime pour une propriété, vérifiez qu’elle se trouve dans la zone de service active de PadSplit. La plateforme est en expansion, mais ne supposez pas une couverture — confirmez-la.
Le nombre de chambres et la disposition sont importants
Plus il y a de chambres, plus il y a de flux de revenus. Votre propriété PadSplit idéale a :
- 4 à 6 chambres (ou un potentiel d’ajout de chambres par rénovation)
- Plusieurs salles de bain — au moins 2, idéalement une pour 2 à 3 chambres
- Des espaces communs ouverts avec une cuisine fonctionnelle et un salon
- Une bonne circulation pour plusieurs résidents (des entrées séparées sont un plus)
- Suffisamment de places de parking pour plusieurs locataires
Les propriétés de trois chambres peuvent convenir mais génèrent moins de revenus. Sept chambres ou plus peuvent se heurter aux limites de zonage local ou d’occupation.
Sécurité et conformité au code
PadSplit exige que les propriétés répondent à des normes de habitabilité spécifiques. Chaque chambre doit avoir :
- Une fenêtre répondant aux exigences d’évacuation
- Un détecteur de fumée fonctionnel
- Une serrure de porte
- Une superficie minimale (varie selon la municipalité)
- Un espace de rangement ou un placard adéquat
Une propriété qui nécessite 5 000 $ de mises à niveau de sécurité peut toujours être une bonne affaire si les revenus de location de chambres justifient la dépense. Il suffit de l’inclure dans vos calculs dès le départ.
Ciblez des quartiers avec une forte demande locative
PadSplit fonctionne mieux dans les quartiers de la classe ouvrière à proximité des centres d’emploi. Les locataires de chambres sont généralement des professionnels qui ont besoin d’un logement abordable près de leur lieu de travail.
Recherchez des propriétés près des hôpitaux, des centres de distribution, des universités, des voies de transport en commun et des grands employeurs. Évitez les quartiers suburbains haut de gamme où le modèle de coliving peut entrer en conflit avec les voisins ou les règlements locaux.
Les taux de change, les structures de sociétés de portefeuille (LLC) et les exigences DSCR affectent tous votre transaction — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous vous aiderons à naviguer dans tout cela.
Mise en place de votre structure d’entité transfrontalière
En tant que Canadien investissant dans l’immobilier américain par l’intermédiaire de PadSplit, vous avez besoin de quelques éléments en place avant de pouvoir clôturer une transaction.
Formation d’entreprise : Ne sautez pas cette étape
Vous avez besoin d’une entité américaine pour détenir la propriété. Pour la plupart des Canadiens, la structure recommandée est :
- Un Limited Partnership (LP) américain en tant qu’entité détenant la propriété
- Une LLC américaine en tant qu’associé commandité de ce LP
- Cette structure est généralement traitée comme une entité transparente fiscalement par l’ARC et l’IRS, ce qui vous aide à éviter la double imposition.
N’achetez pas en votre nom personnel. Avec plusieurs locataires partageant un espace de vie, la protection contre la responsabilité n’est pas une option — elle est essentielle.
Obtenez votre numéro d’identification d’employeur (EIN) et votre compte bancaire américain rapidement
Votre entité américaine a besoin d’un numéro d’identification d’employeur (EIN). Le prêteur l’exige. Le bureau de titre l’exige. PadSplit l’exige. Le traitement standard de l’IRS pour les ressortissants étrangers prend jusqu’à 8 semaines, alors commencez dès que vous décidez d’aller de l’avant.
Vous avez également besoin d’un compte bancaire américain pour votre entité. C’est là que :
- Les paiements hypothécaires sont débités
- PadSplit dépose vos revenus locatifs
- Les dépenses de propriété sont payées
- Vos fonds d’acompte doivent être déposés (certains prêteurs exigent un déboursé de 60 jours)
Obligations fiscales transfrontalières que vous ne pouvez ignorer
Les revenus locatifs de chambres provenant d’une propriété PadSplit sont des revenus locatifs de source américaine. Vous êtes tenu de :
- Produire des déclarations de revenus américaines pour votre entité
- Déclarer les revenus dans votre déclaration de revenus canadienne
- Réclamer des crédits d’impôt étrangers pour éviter la double imposition
- Respecter les exigences de retenue FIRPTA si vous vendez
Faites appel à un comptable spécialisé dans les transactions transfrontalières qui comprend les deux pays. La structure de votre entité a des implications énormes en matière d’efficacité fiscale — ce n’est pas une situation à gérer soi-même.
Le processus de financement PadSplit : étape par étape
Voici exactement comment passer de « Je suis intéressé » à « Je possède une propriété PadSplit générant des flux de trésorerie ».
Étape 1 : Obtenez une pré-qualification pour le financement DSCR. Sachez combien vous pouvez emprunter avant de magasiner. Un courtier expérimenté dans les transactions PadSplit peut vous indiquer votre prix d’achat maximum basé sur les comparaisons de loyers traditionnels sur votre marché cible.
Étape 2 : Formez votre entité américaine. Mettez en place votre structure LP/LLC, obtenez votre EIN et ouvrez un compte bancaire américain. Cela prend 4 à 8 semaines. Faites-le avant de trouver une propriété, pas après.
Étape 3 : Trouvez et analysez des propriétés. Recherchez des maisons de 4 à 6 chambres dans des marchés approuvés par PadSplit. Exécutez les calculs de deux manières — comparaisons de loyers traditionnelles (pour la qualification DSCR) et revenus de location par chambre PadSplit (pour votre projection de flux de trésorerie réelle).
Étape 4 : Faites une offre et obtenez un contrat. Avec votre entité formée et votre pré-qualification en main, vous pouvez agir rapidement lorsque la bonne affaire se présente.
Étape 5 : Soumettez votre demande de prêt DSCR. Votre courtier soumet la demande auprès d’un prêteur acceptant les transactions PadSplit. Le prêteur commande une évaluation et vérifie le potentiel de revenus locatifs. Attendez-vous à environ 30 jours entre la demande et la clôture.
Étape 6 : Clôturez, meublez et listez. Après la clôture, meublez la propriété selon les normes PadSplit, effectuez les améliorations requises et listez vos chambres sur la plateforme.
Étape 7 : Commencez à collecter les loyers hebdomadaires. PadSplit s’occupe de la commercialisation et de la sélection des locataires. La plupart des propriétés dans les marchés solides sont occupées dans les 2 à 4 semaines. Les dépôts hebdomadaires commencent dès que les locataires emménagent.
Comment faire évoluer un portefeuille PadSplit
Une propriété PadSplit est intéressante. Cinq ou dix, c’est une véritable entreprise.
Voici ce qui rend l’expansion possible : le financement DSCR qualifie chaque propriété indépendamment. Vos ratios d’endettement personnels ne créent pas de plafond. Tant que chaque nouvelle propriété répond aux exigences DSCR, vous pouvez continuer à acheter.
J’ai vu trois stratégies d’expansion bien fonctionner pour les investisseurs dans ce domaine :
- Acheter et meubler. Achetez des maisons prêtes à emménager, meublez-les selon les normes PadSplit et listez-les immédiatement. C’est le chemin le plus rapide vers les flux de trésorerie.
- Acheter, rénover et convertir. Achetez des maisons avec moins de chambres, ajoutez des chambres par rénovation et maximisez le nombre de chambres avant de les mettre en location. Plus de travail au départ, mais un potentiel de rendement plus élevé à long terme.
- Refinancement de portefeuille. À mesure que vos propriétés prennent de la valeur, refinancez-vous pour retirer des capitaux propres afin d’effectuer des achats supplémentaires. Vos flux de trésorerie PadSplit facilitent les coûts de possession pendant que vous attendez que la plus-value se construise.
Risques réels et comment les gérer
PadSplit n’est pas sans risque. Voici les risques qui importent vraiment — et quoi faire pour chacun d’eux.
Rotation de locataires plus élevée. Les locataires de chambres restent moins longtemps que les locataires traditionnels — les séjours moyens durent plusieurs mois. Cela signifie plus de rotations, plus de nettoyage et plus d’usure de votre propriété. Intégrez 10 % de vacance et des coûts d’entretien plus élevés dans chaque projection.
Dépendance à la plateforme. Votre modèle de revenus repose sur PadSplit en tant que plateforme. S’ils modifient leurs frais, quittent votre marché ou font face à des problèmes réglementaires, vos revenus diminuent. La solution : N’achetez que des propriétés qui fonctionnent également comme des locations traditionnelles au loyer de qualification DSCR. Les revenus PadSplit sont votre plus, pas votre ligne de survie.
Risque réglementaire local. Certaines municipalités resserrent les règles concernant la location de chambres, les limites d’occupation et les arrangements de coliving. Recherchez les réglementations locales avant d’acheter et restez informé des changements. PadSplit travaille proactivement avec les gouvernements locaux, mais les règles peuvent changer.
Coûts d’ameublement et d’entretien. Les chambres meublées nécessitent plus d’entretien que les unités non meublées. Les meubles se cassent. Les appareils électroménagers s’usent. Le nettoyage lors des changements de locataires s’accumule. Prévoyez 300 $–500 $ par chambre par an pour le remplacement et l’entretien continus.
Risque de change. En tant que Canadien gagnant en USD, vous bénéficiez lorsque le dollar canadien s’affaiblit mais subissez une perte lorsqu’il se renforce. Le taux de change CAD/USD ajoute une variable à chaque calcul de rendement. Cela s’applique à tout investissement américain que vous détenez — ce n’est pas unique à PadSplit, mais vous devez en tenir compte.
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Foire aux questions
Les Canadiens peuvent-ils financer des propriétés PadSplit aux États-Unis ?
Les prêteurs utilisent-ils les revenus de PadSplit ou le loyer traditionnel pour le DSCR ?
Quelle structure d'entité américaine un investisseur PadSplit canadien devrait-il utiliser ?
Combien coûte l'ameublement d'une propriété PadSplit ?
À quelle vitesse les chambres PadSplit se remplissent-elles ?
Que se passe-t-il si PadSplit ferme ou quitte mon marché ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
19 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Common Area Maintenance
Expenses for maintaining shared spaces in commercial properties, including lobbies, parking lots, landscaping, and hallways. CAM charges are typically passed through to tenants as part of net lease structures.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Currency Risk
The potential for financial loss from fluctuations in foreign exchange rates. Canadian investors holding US or Mexican properties face currency risk because values and rental income in foreign currencies change in Canadian dollar terms.
Debt Ratios
Debt ratios are financial calculations lenders use to determine how much of your income goes toward debt payments, with the two main types being Gross Debt Service (GDS) and Total Debt Service (TDS) ratios. For Canadian real estate investors, these ratios are critical qualifying factors that determine borrowing capacity, with most lenders requiring GDS below 39% and TDS below 44%, though rental income from investment properties can help offset these calculations.
Debt Service Coverage Ratio
The Debt Service Coverage Ratio (DSCR) measures a property's annual net operating income divided by its total annual mortgage payments, indicating whether rental income can cover debt obligations. Canadian lenders typically require a DSCR of 1.1 to 1.3 or higher for investment properties, meaning the property must generate 10-30% more income than needed to service the debt.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
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