L’immobilier commercial se trouve à un carrefour. Le shopping en ligne a remodelé le paysage. Certains investisseurs fuient le commerce de détail. D’autres s’en rapprochent, acquérant des centres commerciaux de quartier bien situés à des prix qui font chanter les chiffres de flux de trésorerie.
Si vous faites partie de ce deuxième groupe, vous savez déjà que les locataires commerciaux avec de longs baux et un fort achalandage créent des revenus fiables. La question est de savoir comment financer ces transactions.
Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir sur le financement des investissements immobiliers commerciaux au Canada. De la manière dont les prêteurs évaluent les locataires principaux aux conditions exactes que vous pouvez attendre, vous aurez une image claire de ce qu’il faut pour être approuvé et conclure. Pour des détails complets sur les programmes de prêt spécifiques au commerce de détail, visitez notre page financement hypothécaire de propriétés commerciales.
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Types de Propriétés Commerciales et leur Perception par les Prêteurs
Tout commerce de détail n’est pas créé égal. Les prêteurs classent les propriétés commerciales différemment, et chaque type présente son propre profil de risque. Comprendre cela est la première étape pour savoir quel financement vous pouvez obtenir.
Centres Commerciaux de Quartier et Alignements Commerciaux
Ce sont le pain et le beurre de l’investissement immobilier commercial canadien. Une rangée de 5 à 15 unités avec un supermarché, une pharmacie ou une succursale bancaire comme locataire principal. Ils desservent le quartier environnant et dépendent de l’achalandage local.
Les prêteurs apprécient les centres commerciaux de quartier car :
- Ils répondent à des besoins essentiels (épicerie, soins de santé, services bancaires)
- Les locataires sont moins vulnérables aux perturbations du commerce électronique
- Les multiples locataires diversifient le risque de revenus
- Les emplacements sont généralement bien établis
Les conditions de financement pour les centres commerciaux de quartier bien occupés sont parmi les plus solides dans le prêt immobilier commercial. Avant de vous engager spécifiquement dans le commerce de détail, de nombreux investisseurs explorent notre guide d’achat immobilier commercial pour comprendre les fondamentaux de tous les types de propriétés commerciales.
Bâtiments Commerciaux Autonomes
Un seul bâtiment loué à un seul locataire. Pensez à un Tim Hortons autonome, une clinique dentaire ou un concessionnaire automobile. Ceux-ci sont simples à gérer mais comportent un risque de concentration.
Si le locataire est un locataire de crédit national avec un bail NNN à long terme, le financement est simple. S’il s’agit d’une entreprise locale, les prêteurs sont plus prudents. Votre mise de fonds reflétera ce risque.
Centres Commerciaux et Power Centres
De plus grands complexes commerciaux avec des locataires principaux de grande surface et de multiples locataires en ligne. Ce sont des propriétés de niveau institutionnel qui nécessitent un capital important. Le financement est disponible mais implique généralement des montants de prêt plus importants, une souscription plus complexe et des relations avec les prêteurs de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS).
La plupart des investisseurs canadiens individuels se concentrent sur les centres commerciaux de quartier et les propriétés autonomes. Le financement est plus accessible et le point d’entrée est plus bas.
Commerces Mixtes
Commerce de détail au rez-de-chaussée avec des logements résidentiels ou des bureaux au-dessus. C’est là que le financement devient intéressant car la composante résidentielle peut débloquer un financement assuré par la SCHL avec des conditions considérablement meilleures. Si au moins 50 % de la superficie brute du bâtiment est résidentielle, vous pourriez être éligible aux programmes de financement hypothécaire multifamilial qui offrent un effet de levier plus élevé et une amortissement plus long.
Pour des programmes de prêt détaillés spécifiques aux actifs commerciaux, visitez notre page financement hypothécaire de propriétés commerciales.
Comment les Prêteurs Évaluent les Propriétés Commerciales
Lorsque vous demandez un financement pour une propriété commerciale, le prêteur dissèque les revenus, les locataires et le marché. Voici exactement sur quoi ils se concentrent.
Force du Locataire Principal
Le locataire principal est le principal attrait qui attire l’achalandage vers la propriété. Dans un centre commercial de quartier, il peut s’agir d’une succursale Shoppers Drug Mart, Sobeys ou Banque Royale. Le locataire principal est extrêmement important car :
- Il génère du trafic qui bénéficie à tous les autres locataires
- Il occupe généralement le plus grand espace et paie le plus de loyer
- Sa solvabilité signale la stabilité globale de la propriété
- Sa durée de bail donne le ton au potentiel de financement de la propriété
Les prêteurs examineront la santé financière, le soutien d’entreprise et la durée restante du bail du locataire principal. Une chaîne d’épiceries nationale avec 12 ans restants sur un bail vaut bien plus en termes de financement qu’un détaillant régional avec 2 ans restants.
Mix et Diversification des Locataires
Au-delà du locataire principal, les prêteurs souhaitent voir un mélange sain de locataires répondant à différents besoins. Un bon mélange de locataires pourrait inclure :
- Épicerie ou pharmacie (essentiel, résistant au commerce électronique)
- Restaurant ou restauration rapide (expérientiel)
- Services personnels (salon de coiffure, dentiste, optométriste)
- Services financiers (succursale bancaire, bureau d’assurance)
- Commerce de détail spécialisé (dépanneur, animalerie)
Une propriété où chaque locataire vend des vêtements est beaucoup plus risquée qu’une propriété avec un mélange diversifié. Les prêteurs veulent voir que si une catégorie de locataires rencontre des difficultés, les autres peuvent soutenir la propriété.
Conditions et Structure des Baux
Les baux commerciaux sont complexes. Les prêteurs examinent plusieurs éléments spécifiques :
Loyer de base et augmentations. Une croissance prévisible du loyer intégrée dans les baux montre aux prêteurs que les revenus augmenteront avec le temps. Les augmentations annuelles de 2 à 3 % ou les augmentations liées à l’IPC sont standard.
Clauses de loyer au pourcentage. Certains baux commerciaux incluent une composante de loyer au pourcentage où le locataire paie un loyer supplémentaire basé sur les ventes brutes au-delà d’un certain seuil. Les prêteurs peuvent inclure ou non cela dans leur souscription, en fonction de l’historique des ventes du locataire.
Durée restante du bail. Comme pour le financement hypothécaire de propriétés de bureaux, les prêteurs accordent une grande importance aux durées de bail restantes. Les locataires ayant moins de 2 ans restants peuvent être traités comme vacants lors de la souscription.
Options de renouvellement. Les locataires ayant plusieurs options de renouvellement signalent un engagement à long terme. Cela renforce votre demande de financement.
Analyse de l’Emplacement et du Trafic
Les propriétés commerciales vivent et meurent par leur emplacement. Les prêteurs évaluent :
- Comptages de trafic. Combien de véhicules passent devant la propriété chaque jour ? Un trafic plus élevé signifie une meilleure visibilité et plus de clients potentiels.
- Démographie. À quoi ressemble la population environnante ? Les niveaux de revenus, la répartition par âge et la densité de population sont tous importants.
- Accessibilité. Accès facile depuis les routes principales, parking adéquat et bonne visibilité des enseignes.
- Concurrence. Quelle autre activité commerciale existe à proximité ? Trop de concurrence réduit la stabilité des locataires.
- Plans municipaux. La région est-elle en croissance ? De nouveaux développements résidentiels à proximité signifient plus de clients pour vos locataires.
Comprendre les Frais d’Entretien des Aires Communes (CAM) et leur Impact sur le NOI
Les frais d’entretien des aires communes (CAM) sont une composante essentielle de l’économie de l’immobilier commercial. Ils ont un impact direct sur votre revenu net d’exploitation et, par extension, sur votre capacité de financement.
Ce Que Couvrent les CAM
Les frais CAM sont des frais que les locataires paient pour couvrir les coûts d’entretien des espaces partagés. Dans un centre commercial de quartier, cela comprend :
- Entretien du stationnement, déneigement et éclairage
- Aménagement paysager et entretien extérieur
- Nettoyage des aires communes
- Sécurité
- Frais de gestion immobilière
- Assurance et taxes foncières (dans les structures NNN)
Comment les CAM Affectent Votre Ligne du Bas
Voici un exemple pratique pour un centre commercial de quartier de 15 000 pieds carrés :
- Loyer de base perçu : 300 000 $ par an
- Recouvrements CAM auprès des locataires : 60 000 $ par an
- Dépenses CAM réelles : 55 000 $ par an
- Surplus CAM : 5 000 $
Votre revenu brut effectif est de 360 000 $, vos dépenses d’exploitation (au-delà des CAM) pourraient être de 20 000 $, et votre NOI s’élève à 285 000 $.
Les prêteurs adorent voir des ratios de recouvrement CAM élevés. Une propriété où les locataires couvrent 100 % ou plus des coûts d’exploitation par le biais des frais CAM présente un risque de dépenses minimal pour le propriétaire.
Plafonds CAM et Dépenses Contrôlables
Certains baux comprennent des plafonds CAM qui limitent l’augmentation annuelle des frais CAM. Cela peut créer un écart entre vos coûts réels et ce que vous pouvez récupérer auprès des locataires. Les prêteurs en tiennent compte dans leur souscription. Lors de la négociation des baux, essayez de structurer les clauses CAM sans plafonds, ou avec des plafonds suffisamment élevés pour couvrir les augmentations de coûts raisonnables.
Options de Financement pour les Propriétés Commerciales Canadiennes
Hypothèques Commerciales Conventionnelles
C’est la voie la plus courante pour le financement de propriétés commerciales. Voici ce à quoi il faut s’attendre :
- Prêt/Valeur (LTV) : 55-70 % (soit 30-45 % de mise de fonds)
- Amortissement : 15-25 ans
- Durée : 5-10 ans
- Exigence de DSCR : 1.2-1.3 (les prêteurs ont tendance à être légèrement plus conservateurs avec le commerce de détail)
- Taux d’intérêt : Généralement 1 à 3 % au-dessus des taux résidentiels
La gamme LTV plus basse par rapport aux bureaux ou aux immeubles multifamiliaux reflète la prudence des prêteurs concernant le commerce de détail. Les locataires principaux solides et les baux longs vous rapprochent de 70 % de LTV. Les locataires faibles ou les baux courts vous rapprochent de 55 %.
Financement SCHL pour les Commerces Mixtes
Si votre propriété commerciale comprend des unités résidentielles représentant 50 % ou plus de la superficie brute, le financement assuré par la SCHL améliore considérablement vos conditions :
- Jusqu’à 85 % de prêt/valeur
- Amortissement jusqu’à 40-50 ans
- Taux d’intérêt plus bas
- DSCR aussi bas que 1.1
C’est une stratégie puissante pour les investisseurs qui peuvent trouver ou construire des propriétés mixtes. La composante de financement hypothécaire résidentiel change toute l’équation de prêt en votre faveur.
Caisses Populaires et Prêteurs Régionaux
Les caisses populaires sont souvent la meilleure option pour les petites propriétés commerciales dans leur zone de service. Elles offrent :
- Connaissance du marché local que les grandes banques n’ont pas
- Flexibilité sur les types de propriétés et les profils de locataires
- Financement basé sur les relations
- Taux compétitifs pour les propriétés bien situées
Si votre propriété commerciale se trouve dans un marché plus petit, une caisse populaire locale peut être votre partenaire de prêt le plus solide. Ils comprennent les locataires et la communauté d’une manière que les prêteurs nationaux ne peuvent pas faire.
Pour une vue d’ensemble de tout le financement hypothécaire pour les Canadiens au Canada, travailler avec un courtier commercial ayant accès à plusieurs canaux de prêteurs est essentiel.
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La Question du E-Commerce : Comment les Prêteurs Évaluent le Risque du Commerce de Détail
On ne peut pas parler de financement immobilier sans aborder l’éléphant dans la pièce. Le commerce électronique a changé de façon permanente la façon dont les prêteurs évaluent les propriétés commerciales.
Voici la réalité : les prêteurs sont prudents à l’égard du commerce de détail, mais ils ne l’évitent pas. Ils sont sélectifs. Les propriétés qui servent des besoins essentiels, expérientiels ou basés sur les services sont toujours finançables à des conditions avantageuses. Les propriétés qui concurrencent directement Amazon ne le sont pas.
Catégories résistantes au commerce électronique :
- Supermarchés et pharmacies
- Restaurants et services de restauration
- Cliniques médicales et dentaires
- Salons de coiffure et services personnels
- Centres de fitness et gymnases
- Magasins à bas prix et détaillants discount
Catégories vulnérables au commerce électronique :
- Détaillants d’électronique
- Librairies
- Magasins de vêtements (sans marque forte ou composante expérientielle)
- Articles pour la maison sans composante de service
Lorsque vous sélectionnez des propriétés commerciales à financer, privilégiez les locataires dans des catégories résistantes au commerce électronique. Les prêteurs le remarqueront, et vos conditions de financement refléteront le profil de risque plus faible.
Le Processus de Demande
Le processus de financement de propriétés commerciales est similaire au financement commercial en général, avec quelques éléments spécifiques au commerce de détail.
Étape 1 : Analyse de la propriété et pré-qualification. Avant de faire une offre, faites analyser la propriété par un courtier hypothécaire commercial. Apportez la liste des locataires, les résumés des baux et le rapprochement CAM des deux dernières années. Un courtier peut évaluer le potentiel de financement en 24 à 48 heures. Commencez par notre page ressources et outils pour investisseurs pour obtenir des conseils sur ce dont les prêteurs ont besoin.
Étape 2 : Offre et diligence raisonnable. Avec la pré-qualification en main, faites votre offre en toute confiance. Pendant la diligence raisonnable, demandez des certificats de consentement à tous les locataires, confirmant leurs conditions de bail, leurs taux de loyer et tout problème en suspens.
Étape 3 : Soumission au prêteur. Votre courtier prépare le dossier et le soumet à plusieurs prêteurs. Pour les propriétés commerciales, cela comprend généralement la liste des locataires, les baux, les états d’exploitation des deux dernières années, le rapprochement CAM, le rapport d’état de la propriété et l’évaluation environnementale.
Étape 4 : Évaluation et souscription. Le prêteur commande une évaluation commerciale qui valorise la propriété en fonction de l’approche par le revenu (NOI divisé par le taux de capitalisation du marché), des ventes comparables et du coût de remplacement. La souscription prend 3 à 6 semaines pour les propriétés commerciales.
Étape 5 : Engagement et clôture. Le prêteur délivre une lettre d’engagement avec les conditions finales. L’examen juridique, la satisfaction des conditions et la clôture suivent. Prévoyez 60 à 90 jours entre la demande et le déboursement.
Si vous explorez également des opportunités en dehors du Canada, les prêts DSCR pour le financement hypothécaire pour les Canadiens aux États-Unis qualifient la propriété en fonction des revenus locatifs plutôt que des revenus personnels, nécessitent une mise de fonds de 20 à 25 % et n’ont pas besoin d’antécédents de crédit américains. Pour les opportunités plus au sud, notre équipe soutient également le financement immobilier au Mexique pour les investisseurs canadiens.
Construire une Stratégie d’Investissement Immobilier Commercial
Les investisseurs immobiliers commerciaux les plus prospères n’achètent pas de propriétés au hasard. Ils construisent une stratégie de portefeuille.
Commencez par le commerce de détail de nécessité. Les propriétés avec des locataires d’épiceries, de pharmacies et médicaux comme locataires principaux sont votre point d’entrée le plus sûr. Ils génèrent des revenus fiables et se financent bien.
Ajoutez de la valeur par la location. Acheter une propriété commerciale avec un certain vide et la louer crée une appréciation forcée. Vous augmentez le NOI, ce qui augmente la valeur de la propriété. Ensuite, vous refinancez à la valeur supérieure pour retirer du capital pour votre prochaine transaction.
Élargissez par le développement. Une fois que vous comprenez la dynamique des propriétés commerciales, envisagez le financement hypothécaire de développement pour construire de nouvelles propriétés commerciales ou mixtes. Le financement de développement est plus complexe mais offre les rendements les plus élevés.
Diversifiez selon les types de propriétés. Combinez le commerce de détail avec des investissements en immeubles de bureaux et des propriétés multifamiliales pour créer un portefeuille commercial équilibré.
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Questions Fréquemment Posées
Quel est le versement initial minimum pour une propriété commerciale au Canada ?
Les prêteurs financent-ils encore les propriétés commerciales compte tenu de la croissance du commerce électronique ?
Quel DSCR les prêteurs exigent-ils pour le financement de propriétés commerciales ?
Quelle est l'importance du locataire principal pour le financement ?
Que sont les frais CAM et affectent-ils mon financement ?
Combien de temps faut-il pour conclure un prêt hypothécaire sur une propriété commerciale ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Cap Rate
Capitalization Rate - the ratio of a property's net operating income (NOI) to its current market value or purchase price. A 6% cap rate means the property generates $60,000 NOI annually on a $1,000,000 value. Used to compare investment properties regardless of financing.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Credit Union
A member-owned financial cooperative that provides banking services including mortgage lending. Credit unions often have more flexible lending policies for real estate investors than major banks, particularly for borrowers who have exceeded conventional lending limits.
Mixed-Use Property
A building that combines residential and commercial uses, such as retail on the ground floor with apartments above. Mixed-use properties can diversify income streams and may qualify for commercial financing terms.
Environmental Assessment
A professional evaluation of a property's environmental condition, typically required by commercial lenders. Phase I reviews historical records for contamination risk. Phase II involves soil and water testing. Essential for commercial and industrial property purchases.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
Net Lease
A commercial lease where the tenant pays some or all operating expenses (taxes, insurance, maintenance) in addition to base rent. Variations include single net (N), double net (NN), and triple net (NNN) leases, shifting cost risk from landlord to tenant.
Lease-Up Period
The time between when a new or renovated property is ready for tenants and when it reaches stabilized occupancy. During lease-up, the property generates below-target income while carrying full expenses, requiring adequate cash reserves.
Common Area Maintenance
Expenses for maintaining shared spaces in commercial properties, including lobbies, parking lots, landscaping, and hallways. CAM charges are typically passed through to tenants as part of net lease structures.
Anchor Tenant
A major tenant in a commercial property, typically a well-known retailer or business, that draws customers and other tenants to the location. Anchor tenants provide stability and are a key factor in commercial property valuation.
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