Les locations à court terme ont transformé l’industrie de l’hébergement de vacances, créant des opportunités d’investissement qui combinent la propriété immobilière avec des éléments d’entreprise hôtelière. Des plateformes comme Airbnb et VRBO ont permis aux propriétaires d’accéder à des voyageurs qui préfèrent les séjours à domicile aux hôtels traditionnels, générant un potentiel de revenus qui dépasse souvent les rendements des locations à long terme. Comprendre comment identifier, financer et exploiter les locations à court terme permet aux investisseurs de saisir les opportunités dans ce segment de marché en croissance. Les Canadiens peuvent également explorer le financement de locations de vacances au Mexique pour une diversification internationale.
Nous analysons l’investissement dans les locations à court terme, de la sélection initiale de la propriété aux considérations opérationnelles pour une rentabilité durable. Comprendre les attentes réalistes en matière d’occupation nécessite d’analyser les comparables locaux et les schémas saisonniers qui affectent la performance.
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Comprendre les Locations à Court Terme
Avant d’investir dans des locations à court terme, comprendre comment cette catégorie de propriété fonctionne et se comporte permet d’établir des attentes appropriées.
Définir les Locations à Court Terme
Les locations à court terme (STR) sont des propriétés louées pour des périodes plus courtes que les baux résidentiels traditionnels — généralement des séjours nocturnes, hebdomadaires ou mensuels plutôt que des baux annuels. Ces propriétés servent aux voyageurs, aux vacanciers et aux résidents temporaires qui ont besoin d’un hébergement pour des périodes limitées.
Le modèle de location à court terme diffère fondamentalement de la location traditionnelle. Au lieu d’un revenu mensuel stable de locataires à long terme, les exploitants de STR gèrent un roulement continu, la communication avec les clients, les cycles de nettoyage et les opérations axées sur l’hospitalité.
Résilience du Marché
Les locations à court terme ont démontré une résilience notable par rapport aux investissements hôteliers traditionnels. Lors des perturbations économiques, les revenus des hôtels ont connu des baisses spectaculaires, tandis que les revenus des locations à court terme ont montré des diminutions considérablement moindres. Cette stabilité relative reflète les préférences des voyageurs pour les hébergements privés et la flexibilité dont disposent les exploitants de STR pour s’adapter aux conditions du marché.
Cette résilience rend les locations à court terme attrayantes pour les investisseurs recherchant une exposition aux propriétés de vacances sans le risque concentré que présentent les investissements hôteliers.
| Caractéristique STR | Considération d’Investissement |
|---|---|
| Flexibilité des prix journaliers | Potentiel d’optimisation des revenus |
| Rotation des clients | Exigences opérationnelles plus élevées |
| Accès aux plateformes | Infrastructure marketing |
| Orientation hospitalité | Exigences en matière d’expérience client |
Moteurs de la Demande
Plusieurs facteurs entraînent la demande de locations à court terme :
Préférences des Voyageurs — De nombreux voyageurs préfèrent l’espace, la vie privée et les commodités de type « comme à la maison » que les locations à court terme offrent par rapport aux chambres d’hôtel. Les familles, les groupes et les voyageurs de longue durée privilégient particulièrement les hébergements STR.
Considérations de Coût — Pour les voyages de groupe ou les séjours prolongés, les locations à court terme offrent souvent un meilleur rapport qualité-prix que les hébergements d’hôtel équivalents, attirant les voyageurs soucieux de leur budget.
Expériences Uniques — Les propriétés offrant un caractère, des emplacements ou des commodités distinctifs attirent les clients à la recherche d’expériences au-delà des offres hôtelières standard.
Trouver les Propriétés Idéales
Le succès des locations à court terme dépend largement de la sélection de propriétés qui correspondent aux exigences réglementaires et à la demande du marché. Avant de vous lancer, assurez-vous de savoir Comment analyser une propriété locative : Flux de trésorerie et diligence raisonnable.
Recherche Réglementaire
Les réglementations locales régissant les locations à court terme varient considérablement d’une juridiction à l’autre. Certaines municipalités accueillent les activités STR tandis que d’autres les restreignent ou les interdisent complètement. Avant de rechercher des propriétés, renseignez-vous sur les réglementations applicables, notamment :
Les exigences de zonage et les utilisations permises, Les exigences en matière de licences et d’enregistrement, Les restrictions sur l’occupation et la durée de location, Les obligations de collecte et de remise des taxes, et Les règles des associations de quartier.
Les propriétés situées dans des juridictions avec des réglementations restrictives peuvent être inappropriées pour l’investissement STR, quelles que soient leurs autres caractéristiques favorables. La recherche réglementaire doit précéder l’analyse spécifique à la propriété.
Évaluation du Marché
Comprendre la dynamique du marché local des STR aide à identifier les propriétés susceptibles de bien performer :
Indicateurs de Demande — Analysez les annonces STR existantes pour les schémas d’occupation, les niveaux de prix et la qualité des avis. Les marchés avec une performance existante solide suggèrent des conditions favorables pour des propriétés supplémentaires.
Analyse de la Concurrence — Évaluez les propriétés concurrentes pour comprendre ce que les clients attendent et quels niveaux de prix le marché soutient. Identifiez les lacunes dans les offres actuelles que de nouvelles propriétés pourraient combler.
Schémas Saisonniers — La plupart des marchés STR connaissent des variations de la demande saisonnière. Comprendre ces schémas permet des projections de revenus annuels réalistes plutôt que d’extrapoler à partir des périodes de pointe.
Préparation en cas de Récession
Les ralentissements économiques affectent les habitudes de voyage et la demande de STR. Les propriétés situées dans des marchés desservant des voyages essentiels — destinations d’affaires, centres de santé, pôles régionaux — peuvent s’avérer plus résilientes que les endroits purement axés sur les loisirs.
La diversification sur différents marchés ou types de propriétés peut réduire l’exposition aux conditions affectant des destinations spécifiques. Les propriétés pouvant être converties en location à long terme offrent une flexibilité si les conditions STR se détériorent. Avoir des Stratégies d’assurance pour les investisseurs immobiliers au Canada devient encore plus critique avec les propriétés locatives à court terme.
Avant d’acheter une propriété pour une utilisation sur Airbnb, assurez-vous de savoir quels prêteurs financent réellement les acquisitions STR — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous orienterons vers les bons.
Considérations de Financement
Les propriétés locatives à court terme présentent des considérations de financement uniques qui affectent l’acquisition et l’exploitation.
Perspectives des Prêteurs
Certains prêteurs hésitent à financer des propriétés destinées à la location à court terme, considérant le revenu comme moins stable que celui des locations traditionnelles. D’autres ont développé des produits spécifiquement adaptés aux besoins de financement des STR. Explorez les Prêts hypothécaires pour propriétés d’investissement au Canada qui s’adaptent aux stratégies de location à court terme.
Avant de rechercher des propriétés, identifiez les prêteurs disposés à financer les acquisitions STR et comprenez leurs exigences spécifiques. Ce travail préliminaire évite les déceptions lorsque des propriétés attrayantes nécessitent un financement de sources inconnues.
Documentation des Revenus
Les prêteurs finançant des propriétés STR peuvent exiger une documentation de revenus différente de celle de l’analyse locative traditionnelle. Les dossiers de réservation historiques, les rapports de gestion des revenus et l’analyse du marché peuvent compléter ou remplacer la vérification standard des revenus locatifs.
Les propriétés avec un historique établi de STR fournissent une documentation que les propriétés nouvellement converties ne peuvent pas offrir, ce qui peut affecter les conditions de financement et la probabilité d’approbation.
Exigences de Réserve
La nature fluctuante des revenus des opérations STR peut nécessiter des réserves de trésorerie plus importantes que pour les locations traditionnelles. Les fluctuations saisonnières, les vacances imprévues et les dépenses d’exploitation créent une variabilité des flux de trésorerie que les réserves doivent couvrir.
Une planification prudente des réserves protège contre les interruptions de revenus qui pourraient autrement menacer les paiements hypothécaires ou la continuité des opérations. Si vous travaillez toujours à temps plein tout en construisant votre portefeuille, apprendre comment investir dans l’immobilier quand vous êtes trop occupé peut vous aider à équilibrer les deux.
Exigences Opérationnelles
Une exploitation STR réussie nécessite une attention aux éléments d’expérience client que la location traditionnelle n’exige pas.
Communication avec les Clients
Les clients des locations à court terme attendent une communication réactive avant, pendant et après leur séjour. Les demandes, les confirmations de réservation, les instructions d’arrivée et l’assistance pendant le séjour nécessitent tous une attention rapide.
Les systèmes de messagerie automatisés peuvent gérer les communications de routine, tandis qu’une attention personnalisée répond aux questions et préoccupations spécifiques. L’équilibre entre l’automatisation et le service personnalisé affecte la satisfaction et les avis des clients.
Gestion du Roulage
Chaque départ de client déclenche des activités de roulement, notamment le nettoyage, l’inspection, le réapprovisionnement et la préparation des arrivées ultérieures. Ces activités doivent être effectuées dans des délais serrés entre le départ et l’arrivée.
Des services de nettoyage et de roulement fiables sont essentiels pour les opérations STR. L’établissement de relations avec des prestataires de services compétents avant de lister les propriétés assure la préparation opérationnelle.
Amélioration de l’Expérience
Les propriétés STR réussies offrent des expériences qui génèrent des avis positifs et des réservations répétées. Des commodités réfléchies, des recommandations locales, la présentation de la propriété et la résolution efficace des problèmes contribuent tous à la satisfaction des clients.
Investir dans des éléments d’expérience client produit des retours grâce à l’amélioration des avis, à une puissance de prix accrue et à des taux de réservation plus élevés.
Les fluctuations saisonnières des flux de trésorerie et les exigences de réserve plus importantes rendent le financement des STR plus délicat que pour les locations traditionnelles — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à planifier pour les mois de pointe et de hors saison.
Importance de la Pré-Approbation
Avant de rechercher des propriétés STR, obtenir une pré-approbation de financement établit des paramètres budgétaires et démontre le sérieux de l’acheteur.
Prêt au Financement
La pré-approbation confirme que le financement sera disponible lorsque les opportunités se présenteront, évitant ainsi la recherche de propriétés hors de portée financière. Pour le financement spécifique aux STR, la pré-approbation peut nécessiter une documentation supplémentaire au-delà des demandes hypothécaires traditionnelles.
Positionnement Concurrentiel
Sur les marchés concurrentiels, les acheteurs pré-approuvés peuvent agir rapidement lorsque des propriétés appropriées apparaissent. Les vendeurs préfèrent les acheteurs qui démontrent leur capacité de financement à ceux qui nécessitent des processus d’approbation prolongés.
La pré-approbation permet de soumettre des offres en toute confiance, sans les préoccupations de contingence de financement qui pourraient affaiblir les positions de négociation.
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Comment fonctionnent les Locations à Court Terme au Canada par rapport aux États-Unis
Bien que les fondamentaux des STR restent constants à travers les frontières, les investisseurs canadiens et américains sont confrontés à des paysages réglementaires et des approches de financement différents.
Différences Réglementaires :
- Canada : Les réglementations provinciales et municipales varient considérablement. Des villes de l’Ontario comme Toronto ont mis en place des licences STR strictes avec des exigences de résidence principale. La Colombie-Britannique exige que les exploitants STR collectent et remettent la taxe de vente provinciale. Le Québec limite les opérations STR dans les zones résidentielles.
- États-Unis : Les réglementations étatiques et locales diffèrent considérablement selon la juridiction. Certains États (Arizona, Floride) ont des réglementations favorables aux STR, tandis que d’autres (New York, Californie) imposent des restrictions importantes dans certaines villes. De nombreuses municipalités américaines autorisent les opérations STR dans plus de types de propriétés que leurs équivalents canadiens.
Traitement Fiscal :
- Canada : Les revenus des STR sont imposés comme revenus d’entreprise. La collecte de la TPS/TVH peut être requise en fonction des niveaux de revenus. Le traitement des gains en capital diffère de celui des locations à long terme.
- États-Unis : Les revenus des STR bénéficient d’un traitement fiscal différent en fonction de la période de location moyenne et de l’utilisation par le propriétaire. Les propriétés louées en moyenne <7 jours peuvent être qualifiées de revenus actifs. Les investisseurs canadiens sont soumis à des retenues à la source sur les revenus STR américains.
Approches de Financement :
- Canada : De nombreux prêteurs traditionnels traitent les propriétés STR comme des prêts hypothécaires résidentiels si le zonage le permet. Le test de résistance s’applique. Certains prêteurs exigent des acomptes plus élevés (25-35 %) pour les propriétés dédiées aux STR.
- États-Unis : Les prêts DSCR sont plus facilement disponibles pour les propriétés STR, permettant une qualification basée sur les revenus STR projetés plutôt que sur le revenu personnel. Aucune exigence de test de résistance. Les LTV sont généralement de 75 à 80 % pour le financement dédié aux STR.
Exigences d’Assurance :
- Canada : L’assurance habitation standard exclut souvent la couverture STR. Une police dédiée aux STR ou commerciale est requise, généralement 20 à 40 % plus chère que l’assurance résidentielle.
- États-Unis : Des exclusions similaires existent, mais davantage de compagnies d’assurance proposent des produits spécifiques aux STR. Les polices parapluies sont plus couramment utilisées pour couvrir les lacunes de responsabilité.
Foire Aux Questions
Les locations à court terme sont-elles plus rentables que les locations à long terme ?
Quels règlements affectent les locations à court terme ?
Comment puis-je financer une propriété locative à court terme ?
Puis-je convertir une location à long terme en utilisation à court terme ?
Quels taux d'occupation dois-je attendre ?
Quels coûts opérationnels courants dois-je prévoir pour les locations à court terme ?
Puis-je convertir ma location à court terme en location à long terme si les conditions du marché changent ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
10 min de lecture
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Occupancy Rate
The percentage of rental units that are currently occupied by paying tenants, calculated as occupied units divided by total available units. High occupancy rates indicate strong property management and market demand, while low rates signal problems that reduce cash flow.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Cottage Rental
A vacation property investment in recreational or resort areas. Four-season cottages with year-round activities tend to outperform three-season properties and may be more resilient during economic downturns.
Dynamic Pricing
A revenue management strategy where nightly rental rates are adjusted in real time based on demand, seasonality, local events, and competitor pricing. Used by short-term rental operators to maximize revenue.
Cash Reserve
Liquid funds set aside by a property investor to cover unexpected expenses such as repairs, vacancy periods, or mortgage payments during tenant turnover. Lenders may require proof of cash reserves as part of mortgage qualification.
STR
Short-Term Rental - a furnished property rented for periods of less than 30 days, typically through platforms like Airbnb or VRBO. STRs can generate 2-3x the income of long-term rentals but require more active management, higher operating costs, and compliance with local short-term rental regulations.
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