Dans le monde de l’investissement immobilier novice, la « sortie » est binaire : soit vous possédez la propriété, soit vous la vendez. Vous la listez sur le MLS, attendez une offre, payez votre courtier, payez l’ARC, et partez avec ce qui reste.
Mais pour l’investisseur averti, la sortie est un spectre.
J’ai un jour travaillé avec un client qui voulait se retirer de la gestion active. Il possédait un immeuble de 12 unités dont la valeur avait augmenté de 2 millions de dollars. Une simple vente aurait déclenché une énorme imposition sur les gains en capital et une « reprise » immédiate de plusieurs années d’amortissement. Au lieu d’une vente traditionnelle, il a utilisé une hypothèque VTB (Vendor Take Back).
Il n’a pas seulement vendu un immeuble ; il s’est créé une rente privée de cinq ans, a reporté des centaines de milliers de dollars d’impôts, et a vendu la propriété avec une prime parce qu’il fournissait le financement.
Ce guide explore les stratégies de sortie de haut niveau qui vous permettent de récupérer du capital, de réduire le risque et de faire pivoter votre portefeuille sans y laisser votre chemise face au fisc.
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1. Le VTB (Vendor Take Back) : Jouer le rôle de la banque
Une hypothèque VTB (Vendor Take Back) est l’un des outils les plus puissants — et les moins utilisés — sur le marché canadien. Dans un VTB, vous (le vendeur) fournissez une partie du financement à l’acheteur.
Au lieu que l’acheteur apporte 25 % en mise de fonds, il pourrait en apporter 15 % et vous « portez » une hypothèque secondaire pour les 10 % restants.
Pourquoi c’est un « Triple Gagne » pour le vendeur :
- La prime de prix : Les acheteurs sont presque toujours prêts à payer un prix d’achat plus élevé en échange d’un financement plus facile. Si vous résolvez le problème de capital de l’acheteur, il résoudra votre problème de prix.
- Revenu d’intérêts continu : Vous arrêtez d’être propriétaire (plus de toilettes et de locataires) et commencez à être la banque. Vous percevez des intérêts mensuels sur votre capital, souvent à des taux supérieurs de 2 à 3 % à ceux d’un certificat de placement garanti (CPG) ou d’une obligation.
- La réserve de gains en capital : C’est la « sauce secrète ». Si vous ne recevez pas le produit total de la vente la première année, l’ARC vous permet d’étaler l’impôt sur les gains en capital sur une période allant jusqu’à cinq ans. Cela peut vous maintenir dans une tranche d’imposition plus basse et permettre à votre argent de continuer à « travailler » pour vous pendant qu’il est immobilisé dans le VTB.
Si vous envisagez d’utiliser un VTB comme stratégie de sortie, réservez un appel stratégique pour voir comment cela impacte votre prochain achat.
2. Ventes de parts de pleine propriété : Acquérir de l’envergure sans tout vendre
Vous n’avez pas à vendre 100 % d’un actif pour « sortir » votre capital. Une démarche sophistiquée consiste à vendre une participation de 50 % ou 70 % à un partenaire de coentreprise (JV).
Le plan d’action :
Vous avez acheté une propriété, réalisé un BRRRR réussi, et ajouté une valeur significative. Au lieu de vendre à un étranger, vous faites appel à un partenaire de JV qui fournit le capital pour « racheter » votre investissement initial.
- Vous récupérez 100 % de votre mise de fonds initiale et de votre argent de rénovation.
- Le partenaire obtient un actif stabilisé et performant.
- Vous conservez une participation de 30 % ou 50 % dans la pleine propriété et continuez à partager l’appréciation future et le flux de trésorerie.
Cela transforme efficacement un investissement actif et gourmand en capital en un investissement « passif », libérant votre argent pour passer à la prochaine grande affaire.
3. La « prime de portefeuille » : Vendre le système, pas les pierres
Les maisons individuelles sont vendues à des familles. Les portefeuilles sont vendus à des investisseurs institutionnels.
Lorsque vous avez construit un ensemble de 10, 20 ou 50 portes, vous avez quelque chose qui vaut plus que la somme de ses parties. C’est ce qu’on appelle la « prime de portefeuille ».
Les fiducies de placement immobilier (FPI) et les grands groupes de capital-investissement ne veulent pas passer du temps à chercher des maisons individuelles. Ils veulent du « rendement ». Si vous pouvez offrir un ensemble d’unités stabilisées, gérées professionnellement et générant des flux de trésorerie, ils paieront souvent une prime de 5 à 10 % supérieure aux valeurs marchandes individuelles combinées, juste pour l’efficacité de la transaction.
Conseil clé : Pour capturer cette prime, votre logiciel de gestion immobilière et vos rapports financiers doivent être impeccables. Ils achètent vos données autant que votre terrain.
4. Le « rendement infini » (la sortie sans sortie)
À bien des égards, la stratégie de sortie ultime est de ne jamais vendre.
Au Canada, l’argent emprunté n’est pas imposable. Si vous vendez une propriété avec un profit de 500 000 $, vous payez des impôts. Si vous refinancez cette propriété et retirez 500 000 $ de capitaux propres, vous avez l’argent en main, mais vous n’avez déclenché aucune obligation fiscale.
Vous continuez à posséder l’actif, les locataires continuent à rembourser l’hypothèque, et vous pouvez utiliser cet argent libre d’impôt pour acheter vos trois prochaines propriétés. C’est ainsi que les familles les plus riches du Canada construisent des « rendements infinis » — en ne rompant jamais le lien avec leurs actifs en appréciation.
5. Triage fiscal : Gérer la reprise et les gains en capital
Avant de signer quoi que ce soit, vous devez comprendre le « triage fiscal ».
- Reprise : Si vous avez réclamé la déduction pour amortissement (DPA) pour réduire vos impôts au cours de la dernière décennie, le gouvernement vous « reprendra » ce revenu au cours de l’année de la vente à votre taux marginal d’imposition complet. Cela peut entraîner une facture importante et inattendue.
- Base de coût indexée (BCI) : Assurez-vous d’avoir suivi chaque amélioration en capital (nouveaux toits, fenêtres, fournaises) au fil des ans. Celles-ci augmentent votre BCI et réduisent votre gain en capital imposable lors de la sortie.
Planifiez-vous votre prochain mouvement ?
La meilleure stratégie de sortie est celle qui est planifiée avant même l'achat. Que vous refinanciez, vendiez ou fassiez appel à un partenaire, examinons vos options de financement pour maximiser votre revenu net.
Réservez un appel stratégiqueFoire aux questions
Que se passe-t-il si l'acheteur fait défaut sur un VTB ?
Comment est calculée la « réserve de gains en capital » ?
Puis-je faire un échange 1031 au Canada ?
Dois-je refinancer ou vendre si j'ai besoin de liquidités pour un nouveau projet ?
Le mot de la fin
Une sortie est plus qu’un contrat signé — c’est une manœuvre stratégique. En regardant au-delà de la simple vente, vous pouvez protéger votre capital, minimiser vos impôts et vous assurer que votre prochain investissement est encore plus important que celui que vous quittez.
Avis de non-responsabilité : Les transactions immobilières et les lois fiscales sont complexes. Ce guide est à des fins éducatives uniquement. Consultez toujours un avocat spécialisé en droit immobilier et un professionnel de la fiscalité avant de mettre en œuvre une stratégie de sortie.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
16 février 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
1031 Exchange
A US tax provision allowing investors to defer capital gains taxes by reinvesting proceeds from a property sale into a like-kind replacement property within specific timeframes. Not available in Canada, but relevant for Canadians investing in US real estate.
Adjusted Cost Base
The original purchase price of a property plus qualifying capital improvements and acquisition costs, minus any CCA claimed. The adjusted cost base is subtracted from the sale price to determine the taxable capital gain.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Capital Cost Allowance
The Canadian tax deduction that allows property owners to write off the depreciation of a building over time, reducing taxable rental income. CCA cannot be used to create a rental loss and must be recaptured upon sale of the property.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Depreciation
An accounting method that allocates the cost of a building over its useful life as a tax deduction. In US real estate, depreciation reduces taxable rental income. The Canadian equivalent is Capital Cost Allowance (CCA).
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
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