Voici quelque chose qui arrive beaucoup trop souvent : un investisseur immobilier entre dans sa banque, demande un prêt pour sa propriété multifamiliale et pense obtenir une bonne affaire. Ensuite, il découvre plus tard qu’il a laissé des millions sur la table.
Laissez-moi vous partager un exemple réel qui vient de se produire. Un investisseur a rénové une propriété de 57 unités et l’a louée à une seule grande société qui sous-loue à des locataires individuels. Il s’est rendu dans sa banque principale où il fait toutes ses opérations bancaires. Ils lui ont offert 13 millions de dollars. Ça semble bien, n’est-ce pas ?
Faux. Une fois que la banque a découvert qu’il s’agissait d’un seul locataire corporatif, elle a dit non. Accord annulé.
Il est venu nous voir. Nous lui avons obtenu 16 millions de dollars à la place. C’est 3 millions de dollars de plus. De plus, son taux a baissé de près de 1 %. Et nous avons transformé ce ‘non’ en un ‘oui’.
Ces choses arrivent tout le temps. Et cela coûte de l’argent réel aux investisseurs comme vous.
Votre banque n’offre pas ce dont vous avez réellement besoin
Voici la partie folle : les banques disposent souvent des programmes exacts dont vous avez besoin, mais elles ne vous en parlent pas.
Nous avions un autre client qui a construit un énorme portefeuille d’immeubles multifamiliaux. Pour chaque propriété, il s’est adressé à sa banque. À chaque fois, ils lui ont accordé des prêts conventionnels avec un ratio prêt/valeur de 75 % et des amortissements de 25 ans.
Savez-vous ce que sa banque proposait aussi ? un prêt assuré avec 85 % de LTV et des termes de 40 ans. Cela signifie un ratio prêt/valeur de 85 % et des amortissements de 40 ans. Beaucoup plus d’argent dans sa poche. Un meilleur flux de trésorerie.
Quand il l’a découvert, il était furieux. Il a dit à sa banque qu’il allait tout transférer chez nous pour un financement SCHL. Soudain, ils ont dit : « Oh, nous faisons ça aussi ! »
Pourquoi ne l’ont-ils pas proposé dès le premier jour ? Parce que les prêts conventionnels sont plus faciles pour eux. Moins de paperasse. Moins de travail. Mais cela vous coûte des milliers par mois en flux de trésorerie et laisse des capitaux propres bloqués dans vos propriétés.
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La plupart des prêteurs ne vous parleront même pas
Voici quelque chose que la plupart des gens ignorent : plus de la moitié des prêteurs commerciaux ne travailleront pas directement avec vous. Point final.
Ils travaillent uniquement par l’intermédiaire de courtiers hypothécaires. Donc, lorsque vous vous adressez directement à votre banque, vous ne voyez qu’une infime partie de ce qui est réellement disponible.
Différents prêteurs veulent des choses différentes à différents moments. L’un pourrait aimer les prêts à la construction en ce moment. Un autre pourrait être à la recherche d’affaires dans une ville spécifique. Certains ne toucheront pas les prêts de moins de 2 millions de dollars. D’autres se spécialisent exactement dans cela.
Si vous ne parlez qu’à un seul prêteur, vous manquez tout cela.
Si votre banque vous a offert 75 % de LTV alors que vous auriez pu vous qualifier pour 85 % avec un amortissement de 40 ans, cet écart vous coûte chaque mois — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons la différence.
La localisation et le montant du prêt comptent plus que vous ne le pensez
Disons que vous voulez emprunter 1 million de dollars sur une propriété dans une petite ville de l’Ontario. Certains prêteurs diront non immédiatement. Pas parce que votre transaction est mauvaise, mais parce qu’ils ne prêtent pas dans cette région ou que ce montant est trop petit pour eux.
Un bon courtier sait quels prêteurs aiment votre situation exacte. Nous n’essayons pas de forcer un pneu carré dans un trou rond. Nous vous mettons en relation avec le prêteur qui souhaite réellement vos affaires.
Vous avez besoin de quelqu’un qui pense comme un investisseur
Lorsque vous travaillez avec un courtier qui investit lui-même, il considère votre portefeuille dans son ensemble différemment.
Il pense : Comment ce prêt vous prépare-t-il pour le prochain? Devrions-nous utiliser la SCHL ici pour préserver votre pouvoir d’emprunt conventionnel pour une autre propriété? Le programme MLI Select serait-il plus judicieux pour la structure de votre portefeuille à long terme?
Un employé de banque qui traite votre prêt ? Il essaie juste de conclure votre transaction unique. Il ne pense pas à la transaction numéro trois, cinq ou dix.
Cet investisseur qui est venu nous voir après que sa banque ait dit non est reparti avec 3 millions de dollars supplémentaires en financement et un taux plus bas — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et voyons ce que vous pourriez laisser sur la table.
Le coût réel de faire cavalier seul
Ajoutons ce que le premier investisseur dont nous avons parlé a failli perdre :
- 3 millions de dollars en moins de financement (c’est des capitaux propres auxquels vous ne pouvez pas accéder)
- Près de 1 % de taux d’intérêt plus élevé (ce sont des milliers par mois)
- Rejeté complètement (transaction morte, opportunité perdue)
Et il pensait être intelligent en allant là où il faisait ses opérations bancaires !
Il ne s’agit pas de dénigrer les banques. Elles servent un but. Mais pour les propriétés multifamiliales et commerciales, vous avez besoin de spécialistes qui font cela chaque jour.
Que faire maintenant
Si vous possédez des propriétés d’investissement ou si vous prévoyez d’acheter de l’immobilier multifamilial, ayez simplement une conversation avec un courtier expert qui comprend le financement hypothécaire commercial et multifamilial. C’est tout.
Discutez de votre portefeuille. Voyez ce qui pourrait vous manquer. Découvrez si vous laissez de l’argent sur la table.
Peut-être que votre banque vous offre la meilleure affaire possible. Super ! Mais ne préféreriez-vous pas le savoir avec certitude plutôt que de vous demander si vous perdez des milliers chaque mois ?
La conversation ne vous coûte rien. Mais sauter cette étape pourrait vous coûter des millions.
Réservez une analyse de portefeuille hypothécaire canadien. Nous examinerons ce que vous possédez, ce que vous voulez faire, et nous vous montrerons le meilleur chemin à suivre. Aucune pression. Aucune obligation. Juste des conseils honnêtes de personnes qui investissent elles-mêmes dans l’immobilier.
Parce qu’en fin de compte, votre banque travaille pour la banque. Un bon courtier travaille pour vous.
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Foire aux questions
Pourquoi ma banque ne me proposerait-elle pas ses meilleurs produits hypothécaires ?
Combien de plus puis-je réellement emprunter avec la SCHL par rapport au financement conventionnel ?
Puis-je accéder à tous les prêteurs en m'adressant directement ?
Quel est l'avantage de travailler avec un courtier qui investit dans l'immobilier ?
Est-ce que cela coûte de l'argent pour obtenir une analyse de portefeuille auprès d'un courtier hypothécaire ?
Pourquoi différents prêteurs se soucient-ils de la localisation des propriétés ?
Que se passe-t-il si ma banque refuse mon prêt hypothécaire commercial ?
Combien peut coûter une différence de taux d'intérêt de 1 % ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
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