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Financiamiento del 100%: Comercial de Ocupación Propia en Canadá

Descubra cómo los propietarios de negocios canadienses pueden comprar edificios comerciales sin pago inicial utilizando préstamos basados en el NOI.

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¿Está cansado de pagar alquiler por su espacio de oficina, industrial o médico? ¿O es un inversionista inmobiliario que también dirige una empresa y desea el máximo apalancamiento en su próxima compra comercial? Existe un programa de financiamiento del 100% poco conocido disponible en Canadá que le permite comprar un edificio comercial de ocupación propia con poco o ningún pago inicial, incluso en el actual entorno de préstamos cauteloso.

En este episodio del Wisdom Lifestyle Money Show (transcrito y ampliado para los lectores), el anfitrión Scott Dillingham revela exactamente cómo funciona este programa, quién califica y por qué la mayoría de los prestamistas e incluso las grandes cooperativas de crédito cometen errores en la suscripción.

Este artículo proporciona una descripción general completa del programa de financiamiento comercial del 100% para ocupación propia: qué es, cómo funciona, los tipos de propiedades que califican y cómo se compara con el financiamiento comercial tradicional. Para una inmersión profunda en errores comunes de suscripción que arruinan las transacciones comerciales sin pago inicial, incluyendo ejemplos detallados de cálculo de DCR y solución de problemas de solicitudes rechazadas, consulte esa guía especializada.

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¿Qué es el Programa de Financiamiento Comercial del 100% para Ocupación Propia?

Este programa especializado de hipotecas comerciales está diseñado para propietarios de negocios que compran el edificio que ocuparán (al menos 51% de ocupación propia). No es una hipoteca residencial ni un préstamo típico para propiedades de inversión. En cambio, los prestamistas analizan principalmente el Ingreso Operativo Neto (NOI) de su negocio para determinar cuánto puede pedir prestado, a veces hasta el 100% del precio de compra o el valor tasado.

Los tipos clave de propiedades que califican:

  • Edificios de oficinas (consulte nuestra guía de inversión en edificios de oficinas para principiantes)

  • Clínicas médicas/dentales

  • Almacenes industriales

  • Instalaciones de fabricación

  • Locales comerciales (porción de ocupación propia)

  • Uso mixto con ocupación significativa por parte del propietario

El programa ha estado disponible durante años, pero todavía está infrautilizado, especialmente entre inversionistas que necesitan financiamiento para el desarrollo de hipotecas y que también operan un negocio. Comprender las mejores estrategias de apalancamiento para invertir en bienes raíces y acciones ayuda a los emprendedores a maximizar los rendimientos en todas las clases de activos.

Cómo el Ingreso Operativo Neto (NOI) Impulsa el Financiamiento del 100%

La magia ocurre a través de ajustes en el NOI que la mayoría de los prestamistas pasan por alto.

NOI Estándar vs. NOI Ajustado para Compras de Ocupación Propia

Cuando pasa de alquilar a poseer, su gasto de alquiler actual desaparece. Los suscriptores experimentados añaden ese alquiler (y a veces la depreciación, los intereses o los gastos únicos) para crear una imagen de ingresos más sólida.

Ejemplo (simplificado):

  • Alquiler anual actual pagado: $120,000

  • Ingreso neto del negocio antes de ajustes: $180,000

  • NOI ajustado después de sumar el alquiler: $300,000

Ese único ajuste puede hacer que su Ratio de Cobertura de Deuda pase de “rechazado” a “financiado”.

Scott compartió un caso real en el que una importante cooperativa de crédito canadiense rechazó inicialmente un expediente sólido porque el suscriptor olvidó sumar el gasto de alquiler. Después de insistir con los cálculos adecuados, el acuerdo fue aprobado con financiamiento del 90-100%.

Si su alquiler actual supera los $100,000 al año y su negocio es rentable, podría ser un candidato fuerte para este programa; reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para ver cómo funciona el ajuste del NOI para sus números.

Ratio de Cobertura de Deuda: El Verdadero Disparador de Aprobación

Los prestamistas utilizan un enfoque de calculadora de hipotecas inversas:

  • Tome su NOI ajustado

  • Divida por el pago anual de la hipoteca

  • Resultado = Ratio de Cobertura de Deuda (DCR)

La mayoría de los prestamistas de este programa desean un DCR mínimo de 1.20 (20% de ingresos excedentes después del servicio de la deuda).

Ejemplo práctico:

  • NOI ajustado: $400,000/año

  • DCR requerido: 1.20

  • Servicio de deuda anual máximo permitido: $400,000 ÷ 1.20 = $333,333

  • A las tasas actuales y con una amortización de 25 años, eso respalda aproximadamente $4–4.5 millones en financiamiento, incluso si las pautas tradicionales de LTV limitan los edificios de oficinas al 65%.

Si el préstamo calculado excede el valor de la propiedad, puede obtener potencialmente un financiamiento del 100%. Si es ligeramente inferior, un 85-95% sigue siendo común, mucho mejor que los términos comerciales estándar.

Para propiedades multifamiliares, utilice nuestra Calculadora de Préstamos Máximos MLI de la CMHC gratuita para estimar el financiamiento máximo asegurado por la CMHC disponible para edificios de alquiler.

Por Qué el Financiamiento del 100% Importa Más a Finales de 2025 y 2026

A finales de 2025, muchos prestamistas institucionales han endurecido las pautas para oficinas y locales comerciales:

  • LTV máximo del 60-65% en oficinas de inversión puras

  • 70-75% en locales comerciales o industriales multiinquilinos

  • Requisitos más estrictos de vacancia y plazo de alquiler

El programa del 100% para ocupación propia evita por completo estos rubros porque el prestamista apuesta por el flujo de caja de su negocio, no solo por los ingresos por alquiler de los inquilinos.

¿Resultado? Un dentista, médico, fabricante o inversionista inmobiliario que dirige su propia empresa operativa a menudo puede pedir prestado un 20-35% más que bajo las reglas comerciales convencionales.

Dado que muchos prestamistas institucionales limitan el LTV de las oficinas al 60 al 65 por ciento, este programa de ocupación propia podría desbloquear entre un 20 y un 35 por ciento más de poder de endeudamiento; reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para averiguar si califica.

Tarifas, Términos y Comisiones: Qué Esperar

FactorRango Típico (Finales de 2025)Tasa de InterésPrime + 0.50% a Prime + 2.00% (varía según el prestamista y el crédito)Amortización20-25 años (algunos prestamistas 15-20)Plazo3-10 años, opciones totalmente abiertas o cerradasComisiones del Prestamista0.5-2% del monto del préstamo (común en el sector comercial)Tasación y Legal$5,000–$15,000+ según la propiedad

Las tasas son competitivas con las hipotecas comerciales estándar, generalmente solo un 0.50–2.00% más altas que las residenciales.

Quién Califica (y Quién No)

Candidatos Fuertes:

  • Empresas establecidas con 2-3 años de estados financieros

  • Rentabilidad positiva o en mejora

  • Pasar de un local alquilado a uno propio (el mayor aumento del NOI)

  • Ocupación propia ≥51%

  • Buenas puntuaciones crediticias personales y comerciales

No Adecuado:

  • Startups o empresas con flujo de caja débil/negativo

  • Propiedades de inversión puras (sin ocupación propia)

  • Ubicaciones muy remotas (limitaciones de cobertura del prestamista)

Por Qué Trabajar con Especialistas es Mejor que Ir Directamente a un Banco

Muchos bancos grandes y cooperativas de crédito tienen este programa, pero sus suscriptores rara vez lo maximizan. El equipo de Scott realiza una pre-suscripción interna para:

  • Identificar cada ajuste posible

  • Comparar varios prestamistas con ligeras variaciones en el DCR

  • Presionar cuando un prestamista omite ajustes

  • Empaquetar el expediente perfectamente desde el principio

La Ventaja de Liquidez para Propietarios de Negocios e Inversionistas

Obtener un financiamiento del 100% (o casi 100%) significa que mantiene efectivo en su negocio en lugar de inmovilizarlo en un pago inicial. Esa liquidez puede financiar:

Muchos inversionistas inmobiliarios utilizan este programa para comprar el edificio de su empresa operativa con casi nada de dinero, y luego utilizan su cartera personal para transacciones de inversión puras.

Reflexiones Finales: ¿Es Este Programa Adecuado para Usted?

Si trabaja por cuenta propia, paga alquiler en un espacio comercial y tiene finanzas empresariales sólidas, el programa de financiamiento comercial del 100% para ocupación propia podría ser la herramienta más poderosa disponible en Canadá en este momento.

Incluso un financiamiento del 85-95% cambia la vida en comparación con los límites actuales del 65% para oficinas o el 75% para industriales.

Póngase en contacto con un equipo de hipotecas comerciales que se especializa en estos expedientes (no solo cualquier banco o corredor). Un ajuste pasado por alto puede ser la diferencia entre la aprobación y el rechazo.

¿Ha utilizado este programa o está considerando comprar su propio edificio? ¡Deje un comentario abajo y háganoslo saber!

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Preguntas Frecuentes

¿Qué significa Financiamiento del 100%?
El financiamiento del 100% se refiere a una estructura de préstamo en la que el prestamista cubre el precio de compra total o el valor tasado de una propiedad o activo, sin requerir ningún pago inicial del prestatario. En el contexto de bienes raíces comerciales o préstamos comerciales, esto a menudo se logra a través de programas que aprovechan el ingreso operativo neto (NOI) de su negocio en lugar de las proporciones tradicionales de préstamo sobre valor (LTV). Es particularmente útil para propiedades de ocupación propia, lo que permite a los propietarios de negocios adquirir edificios sin inmovilizar capital personal. Sin embargo, generalmente viene con requisitos de cobertura de deuda más estrictos para garantizar que el flujo de caja cubra los pagos.
¿Qué es un Préstamo Comercial del 100%?
Un préstamo comercial del 100% es una opción de financiamiento diseñada para compras relacionadas con negocios, como bienes raíces de ocupación propia, equipos o vehículos, donde el monto del préstamo es igual al 100% del costo. A diferencia de las hipotecas comerciales estándar limitadas a LTV del 65-75%, estos préstamos se centran en el NOI ajustado de su negocio, incluyendo ajustes como los gastos de alquiler eliminados, para calificar para financiamiento completo. Son ideales para empresas establecidas que pasan del alquiler a la propiedad, pero la aprobación depende de finanzas sólidas y un ratio de cobertura de deuda (DCR) de al menos 1.20.
¿Se puede obtener financiamiento del 100% en bienes raíces comerciales?
[Financiamiento Hipotecario para Canadienses en México](/mortgage-financing-for-canadians-in-mexico), el financiamiento del 100% está disponible para bienes raíces comerciales en Canadá, especialmente para propiedades de ocupación propia (uso por parte de su negocio en al menos el 51%). Los programas de prestamistas especializados evalúan el flujo de efectivo de su negocio por encima del valor de la propiedad, cubriendo potencialmente la compra total. Por ejemplo, sumar su alquiler actual al NOI puede aumentar significativamente el poder de endeudamiento. Las tasas son competitivas (prime + 0.50-2.00%), con plazos de hasta 25 años, pero no es para propiedades de inversión puras: concéntrese en espacios de oficina, industriales o minoristas donde opera.
¿Cómo funciona el financiamiento comercial?
El financiamiento comercial implica que los prestamistas evalúen la capacidad de su negocio para pagar basándose en los ingresos, activos y crédito, en lugar de solo en las finanzas personales. Para opciones del 100%, los suscriptores calculan un NOI ajustado incorporando ajustes como alquileres o depreciación, y luego aplican un DCR (por ejemplo, mínimo 1.20) para determinar el tamaño del préstamo. El proceso incluye tasaciones, revisiones financieras y comparación de prestamistas. En Canadá, esto puede financiar desde adquisiciones de propiedades hasta equipos, con plazos flexibles pero un mayor escrutinio sobre la rentabilidad en comparación con los préstamos residenciales.
¿Cuáles son las tasas de préstamos comerciales en Canadá?
Las tasas de préstamos comerciales en Canadá generalmente oscilan entre prime + 0.50% y prime + 2.00% para prestatarios sólidos, dependiendo del prestamista, el tipo de propiedad y el riesgo. Para financiamiento del 100% de ocupación propia, espere tasas de alrededor del 6-8% a finales de 2025, con amortizaciones de 20-25 años. Factores como el crédito comercial, la solidez del NOI y la ubicación influyen en la tasa final: las propiedades industriales o médicas a menudo califican para el extremo inferior. Compare siempre las opciones a través de un corredor para obtener los mejores términos sin que las comisiones iniciales reduzcan sus ahorros.
¿Cuál es el pago inicial mínimo para una propiedad comercial en Canadá?
El pago inicial mínimo para propiedades comerciales en Canadá suele ser del 25-35% según las pautas estándar, pero los programas de financiamiento del 100% pueden reducirlo al 0% para espacios de ocupación propia. La calificación depende de que el NOI ajustado de su negocio supere el servicio de la deuda en un 20% (DCR 1.20). Esto es un cambio radical para los emprendedores, liberando capital para las operaciones. Nota: las propiedades de inversión puras aún requieren un 25% o más, y todas las transacciones necesitan una suscripción profesional para maximizar el apalancamiento.
¿Se puede obtener financiamiento del 100% para vehículos comerciales?
Absolutamente, el financiamiento del 100% para vehículos comerciales es común en Canadá a través de arrendamientos de equipos o préstamos a plazo, cubriendo camiones, maquinaria o adiciones a la flota. Los prestamistas basan la aprobación en el flujo de caja de su negocio y el valor de reventa del vehículo, a menudo sin pago inicial para operadores establecidos. Los plazos van de 3 a 7 años con tasas del 5-9%, y es flexible para auto-operadores. Esto mantiene intacto el capital de trabajo mientras escala sus operaciones; combínelo con financiamiento de propiedades para un crecimiento empresarial completo.
¿Cómo obtener financiamiento del 100% para la adquisición de un negocio?
Para obtener financiamiento del 100% para la adquisición de un negocio, enfatice el financiamiento del vendedor o programas tipo SBA combinados con préstamos comerciales, centrándose en el NOI del objetivo y sus proyecciones posteriores a la adquisición. En Canadá, los elementos de ocupación propia (por ejemplo, bienes raíces incluidos) aumentan las posibilidades de financiamiento completo. Prepare los estados financieros de 2-3 años, resalte las sinergias y trabaje con un corredor especialista para negociar los ajustes. Si bien es más raro que las transacciones de propiedades, es factible con un DCR sólido y puede preservar la liquidez para los costos de integración.

Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.

LendCity

Escrito por

LendCity

Publicado

18 de diciembre de 2025

Tiempo de lectura

10 min de lectura

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Commercial Financing Single Family Down Payment Entrepreneurship Mortgage Basics
Términos clave
Amortization Appraisal Cash Flow Commercial Mortgage Down Payment LTV Leverage NOI Underwriting Interest Rate Coverage Ratio Commercial Lending Vacancy Rate Seller Financing Rental Income A Lender Credit Union Depreciation Mixed Use Property 100% Financing

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