Tu puntaje de crédito no es solo un número, es una herramienta de negociación
La mayoría de las personas piensan en su puntaje de crédito como una prueba de aprobar o reprobar. O tienes buen crédito o no lo tienes. Pero para los inversionistas inmobiliarios, su puntaje de crédito es algo mucho más estratégico. Determina con qué prestamistas podrá trabajar, qué tasa de interés pagará y, en última instancia, cuántas propiedades puede adquirir.
Una diferencia de 50 puntos en su puntaje de crédito puede significar la diferencia entre una tasa del 4.5% y una tasa del 5.5%. En una hipoteca de $400,000 a 25 años, ese uno por ciento le cuesta más de $55,000 en intereses adicionales. Multiplique eso por una cartera de cinco o diez propiedades y estará hablando de cientos de miles de dólares.
Si planea comprar una propiedad de inversión en Canadá, optimizar su puntaje de crédito no es opcional. Es una de las actividades de mayor retorno que puede realizar antes de hacer una oferta.
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Cómo los puntajes de crédito impactan la aprobación de hipotecas de inversión
En Canadá, los puntajes de crédito varían de 300 a 900. Así es como los prestamistas suelen categorizarlos para hipotecas de propiedades de inversión:
680 y superior: Territorio de prestamistas A
Aquí es donde quieres estar. Los prestamistas A (grandes bancos y cooperativas de crédito) ofrecen las tasas más bajas y los mejores términos. La mayoría de los prestamistas A requieren una puntuación mínima de 680 para propiedades de inversión, y algunos prefieren 700+.
A este nivel, tiene acceso a toda la gama de productos de financiación hipotecaria residencial. Califica para las mejores tasas y los prestamistas compiten por su negocio.
600 a 679: Territorio de prestamistas B
Los prestamistas B (prestamistas alternativos) trabajarán con puntajes en este rango, pero pagará una prima, típicamente entre un 0.5% y un 2% más altas que las tasas de los prestamistas A. Los criterios de calificación son más flexibles, pero el costo del endeudamiento es notablemente más alto.
Para los inversores en este rango, mejorar su puntaje en tan solo 20-30 puntos antes de solicitarlo puede ahorrarle miles a lo largo de la vida de la hipoteca.
Menos de 600: Territorio de préstamos privados
Con un puntaje por debajo de 600, sus opciones se reducen a prestamistas privados. Las tasas son significativamente más altas (a menudo del 7-12% o más), los plazos son más cortos (generalmente de 1 a 2 años) y el enfoque cambia de su solvencia crediticia a la plusvalía de la propiedad y su estrategia de salida.
Los préstamos privados aún pueden funcionar como una solución a corto plazo, pero debe tener un plan claro para mejorar su crédito y refinanciar a un producto mejor dentro de los 12-24 meses.
Los cinco factores que impulsan su puntaje de crédito
Comprender qué compone su puntaje de crédito es el primer paso para optimizarlo. En Canadá, la puntuación se calcula en función de cinco factores:
1. Historial de pagos (35%)
Este es el factor más importante. Pagar cada factura a tiempo, todos los meses, es la base de un puntaje de crédito sólido. Incluso un solo pago atrasado puede reducir su puntaje en 50-100 puntos y permanecer en su informe durante seis años. Si eres nuevo en Canadá y estás construyendo crédito desde cero, esto significa establecer un historial de pagos perfecto desde el primer día.
Para los inversores, esto significa tratar cada obligación con la misma urgencia: no solo su hipoteca, sino sus tarjetas de crédito, factura telefónica, préstamo de automóvil y pagos de impuestos a la propiedad.
2. Utilización del crédito (30%)
Esta es la relación entre sus saldos pendientes y su crédito total disponible. Si tiene $50,000 en límites de crédito totales y $25,000 en saldos, su utilización es del 50%.
Los prestamistas ven una alta utilización como una señal de estrés financiero, incluso si paga sus facturas a tiempo. Este factor es el que la mayoría de los inversores pueden mejorar rápida y drásticamente.
3. Duración del historial crediticio (15%)
Cuanto más tiempo hayan estado abiertas sus cuentas de crédito, mejor. Los prestamistas quieren ver un historial. La antigüedad promedio de sus cuentas importa, y cerrar cuentas antiguas acorta ese promedio.
4. Mezcla de crédito (10%)
Tener diferentes tipos de crédito (tarjetas de crédito, línea de crédito, hipoteca, préstamo de automóvil) demuestra a los prestamistas que puede administrar diversas obligaciones. Un archivo de crédito delgado con solo una o dos cuentas obtiene una puntuación más baja que uno diversificado.
5. Consultas de crédito nuevas (10%)
Cada vez que solicita crédito, aparece una consulta “dura” en su informe. Demasiadas consultas en un corto período sugieren que está desesperado por obtener crédito, lo que reduce temporalmente su puntaje.
Utilización del crédito: la forma más rápida de aumentar su puntaje
Si necesita mejorar su puntaje antes de solicitar una hipoteca de propiedad de inversión, la utilización del crédito es su mejor palanca. Puede ver resultados en 30-60 días.
La regla del 30% (y por qué debería apuntar al 15%)
El consejo estándar es mantener la utilización por debajo del 30%. Pero para la aprobación de hipotecas de inversión, apunte a menos del 15%. Los puntajes aumentan significativamente una vez que la utilización cae por debajo de este umbral.
Así es como se logra:
Pague los saldos agresivamente. Si tiene $15,000 en sus tarjetas de crédito, pague lo máximo posible antes de solicitar. Incluso si necesita redirigir ahorros temporalmente, la mejora en su tasa hipotecaria compensará con creces.
Solicite aumentos en su límite de crédito. Si tiene un límite de $10,000 y un saldo de $4,000, eso es una utilización del 40%. Aumentar el límite a $20,000 reduce su utilización al 20% sin pagar un dólar. Llame a sus compañías de tarjetas de crédito y pregunte.
Distribuya los saldos entre las tarjetas. La utilización de tarjetas individuales también importa. Es mejor tener tres tarjetas cada una con un 10% de utilización que una tarjeta con un 30% y dos con un 0%.
Programe sus pagos. Las compañías de tarjetas de crédito informan su saldo a las agencias una vez al mes, generalmente en la fecha de su extracto. Pague sus saldos antes de la fecha del extracto, no solo antes de la fecha de vencimiento, para que se informe el saldo más bajo.
Un ejemplo real
Sarah tiene tres tarjetas de crédito con un límite combinado de $30,000 y saldos combinados de $12,000. Su utilización es del 40%. Su puntaje de crédito es 655, justo por debajo del territorio de los prestamistas A.
Paga $6,000 (usando ahorros que tenía reservados), reduciendo sus saldos a $6,000 y su utilización al 20%. También solicita un aumento de límite en una tarjeta, lo que eleva sus límites totales a $40,000. Su nueva utilización es del 15%.
En 60 días, su puntaje salta a 695. Ahora califica para las tasas de los prestamistas A en su Financiamiento Hipotecario para Canadienses en Canadá, ahorrándole aproximadamente $35,000 en intereses durante la vida del préstamo en comparación con la tasa de prestamista B que habría recibido con 655.
Ese pago de $6,000 fue la mejor inversión que jamás hizo.
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Estrategias de tiempo: qué hacer (y evitar) antes de solicitar
Los seis meses anteriores a la solicitud de una hipoteca de propiedad de inversión son críticos. Lo que haga, y no haga, con su crédito durante esta ventana puede hacer o deshacer su aprobación.
NO abra nuevas cuentas de crédito
Cada cuenta nueva genera una consulta “dura” (disminución temporal del puntaje) y reduce la antigüedad promedio de sus cuentas (impacto a largo plazo en el puntaje). No se inscriba en nuevas tarjetas de crédito, tarjetas de tiendas o planes de financiamiento. Incluso un acuerdo de “sin intereses durante 12 meses” para muebles crea una nueva cuenta en su informe.
NO cierre cuentas antiguas
Cerrar una tarjeta de crédito elimina ese límite de su cálculo de utilización y reduce la antigüedad promedio de sus cuentas. Incluso si no usa una tarjeta antigua, manténgala abierta. Póngale un pequeño cargo recurrente (como una suscripción de transmisión) y configure el pago automático.
NO realice compras grandes a crédito
Esa nueva camioneta o la renovación de la cocina pueden esperar. Las compras grandes disparan su utilización y agregan deuda a su índice TDS. Ambos perjudican la aprobación de su hipoteca.
SÍ pague todo a tiempo
Esto es innegociable. Configure pagos automáticos mínimos en cada cuenta como una red de seguridad. Luego pague más del mínimo manualmente. Un solo pago atrasado puede reducir significativamente su puntaje y tardar meses en recuperarse.
SÍ revise su informe de crédito en busca de errores
Obtenga su informe de Equifax y TransUnion (puede obtener informes gratuitos anualmente). Busque:
- Cuentas que no son suyas
- Saldos o límites de crédito incorrectos
- Deudas antiguas que deberían haber desaparecido (la mayoría de los elementos negativos desaparecen después de 6-7 años en Canadá)
- Entradas duplicadas
Dispute cualquier error directamente con la agencia. Corregir errores a veces puede agregar 20-50 puntos a su puntaje.
SÍ sea estratégico con las fechas de los extractos
Como se mencionó, pague los saldos antes de la fecha de su extracto para que se informen saldos bajos. Si planea solicitar una hipoteca en marzo, asegúrese de que los saldos de sus extractos de enero y febrero sean lo más bajos posible.
La estrategia de usuario autorizado
Esta es una táctica menos conocida que puede ser sorprendentemente efectiva. Si tiene un cónyuge, padre o familiar con un excelente crédito y cuentas antiguas, pídale que lo agregue como usuario autorizado en una de sus tarjetas de crédito.
Cuando se le agrega como usuario autorizado, el historial de esa cuenta (incluida su antigüedad e historial de pagos) aparece en su informe de crédito. Si la cuenta tiene 10 años con historial de pagos perfecto y baja utilización, su puntaje se beneficia de inmediato.
Advertencias importantes:
- El titular principal de la tarjeta sigue siendo responsable de los pagos.
- No necesita usar la tarjeta en realidad.
- Elija una cuenta con el historial más largo y la menor utilización.
- Esto funciona mejor cuando tiene un archivo de crédito delgado (menos de tres cuentas).
Esto no es una estratagema. Es una estrategia legítima para la construcción de crédito utilizada por planificadores financieros y profesionales hipotecarios.
Repuntuación rápida: cuando necesita resultados rápidos
Si tiene poco tiempo, tal vez haya encontrado una propiedad y necesite mejorar su puntaje en días, no meses, la repuntuación rápida puede ser una opción.
La repuntuación rápida es un proceso en el que su corredor hipotecario envía información de cuenta actualizada directamente a la agencia de crédito, omitiendo el ciclo de informes mensual normal. Si paga una tarjeta de crédito hoy, la repuntuación rápida puede reflejarlo en su informe de crédito dentro de 3 a 5 días hábiles en lugar de los más de 30 días.
No todos los corredores tienen acceso a este servicio, y solo funciona para información que ya es positiva (como un saldo pagado). No puede eliminar elementos negativos legítimos.
Pregúntele a su corredor si la repuntuación rápida está disponible. Cuando el tiempo es escaso, puede ser la diferencia entre cerrar un trato y verlo escapar. Esta es una razón para trabajar con un corredor con experiencia en Financiamiento Hipotecario para Canadienses en Canadá, ellos conocen la existencia de estas herramientas.
Cómo las propiedades de inversión impactan su crédito en el futuro
Una vez que compra una propiedad de inversión, su perfil crediticio cambia de varias maneras. Comprender esto le ayuda a planificar futuras adquisiciones.
Su hipoteca aumenta su carga de deuda
Una nueva hipoteca aparece en su informe de crédito como un gran préstamo a plazos. Inicialmente, esto aumenta su deuda total y puede reducir ligeramente su puntaje. Con el tiempo, los pagos consistentes mejoran su puntaje.
Su utilización puede cambiar
Si utilizó ahorros para el pago inicial, es posible que dependa más de las tarjetas de crédito para gastos a corto plazo. Vigile de cerca su utilización en los meses posteriores al cierre. No deje que aumente.
Múltiples hipotecas se ven diferentes para los prestamistas
Una vez que tiene dos, tres o cuatro hipotecas, los prestamistas ven su perfil de manera diferente. No solo lo evalúan como propietario de vivienda, sino como operador de negocios. Un historial de pagos sólido en múltiples hipotecas en realidad fortalece su perfil para futuras aprobaciones.
Implicaciones de la prueba de estrés
Cada hipoteca que tenga debe someterse a una prueba de estrés al 5.25% o a su tasa contractual más el 2%, lo que sea mayor. Su GDS debe mantenerse en un 39% o menos y su TDS en un 44% o menos. A medida que su cartera crece, su puntaje de crédito se vuelve aún más importante porque determina a qué prestamistas (y qué flexibilidad de relación) puede acceder.
Si planea escalar más allá de unas pocas propiedades, explore el financiamiento hipotecario multifamiliar como una ruta alternativa que traslada la calificación del crédito personal al flujo de efectivo de la propiedad.
Errores comunes que arruinan su puntaje antes de la solicitud de hipoteca
Estos son los errores que veo que los inversores cometen con más frecuencia. Evítelos todos.
Firmar como aval de un préstamo ajeno
Cuando firma como aval, toda esa deuda aparece en su informe de crédito. Si el prestatario principal omite un pago, su puntaje se ve afectado. Nunca sea aval de nadie durante los 6-12 meses anteriores a la solicitud de una hipoteca de inversión.
Pagar colecciones justo antes de solicitar
Esto es contraintuitivo. Pagar una cuenta de colección antigua en realidad puede reducir su puntaje temporalmente porque actualiza la fecha de la “última actividad” de un elemento negativo. Si tiene colecciones antiguas, hable con su corredor sobre si pagarlas antes o después de su solicitud de hipoteca.
Agotar una tarjeta mientras otras permanecen vacías
La utilización se calcula por tarjeta y en agregado. Una tarjeta agotada perjudica su puntaje incluso si su utilización general es baja. Equilibre sus gastos entre las tarjetas.
Ignorar su crédito durante meses antes de solicitar
Consulte su puntaje al menos 3-6 meses antes de planificar la solicitud. Esto le da tiempo para solucionar problemas. Esperar hasta que necesite la hipoteca para revisar su crédito es como estudiar para un examen la noche anterior.
Realizar solo pagos mínimos
Los pagos mínimos lo mantienen en regla, pero no hacen nada para reducir su utilización. Pague significativamente más del mínimo, especialmente en los meses previos a su solicitud.
Construyendo un perfil de crédito de inversor
Los mejores inversores tratan su crédito como un activo empresarial. Así es como se ve un perfil de crédito de inversor sólido:
- Puntaje de crédito superior a 720. Esto le da acceso a las mejores tasas y a los prestamistas más flexibles.
- Utilización por debajo del 15%. En todas las cuentas rotatorias.
- De tres a cinco cuentas de crédito activas. Una combinación de tarjetas de crédito, una línea de crédito y préstamos a plazos.
- Antigüedad promedio de las cuentas superior a cinco años. La longevidad demuestra estabilidad.
- Cero pagos atrasados. Jamás.
- Informe limpio. Sin errores, sin cobros, sin juicios.
Si su perfil no se ve así hoy, comience a construir hacia él. Cada mejora que realice se traduce directamente en mejores términos hipotecarios y más propiedades en su cartera.
Explore los recursos para inversores disponibles en LendCity para apoyar su planificación de inversiones, y si está considerando propiedades en EE. UU., revise el Financiamiento Hipotecario para Canadienses en EE. UU. ya que los requisitos crediticios difieren al sur de la frontera.
Tu puntaje de crédito es la base
Puede encontrar la propiedad perfecta, tener el pago inicial listo y comprender cada detalle de la inversión inmobiliaria. Pero si su puntaje de crédito no está donde necesita estar, nada de eso importa. Los prestamistas revisan su crédito primero. Es la puerta de entrada a todo lo demás.
Las estrategias de este artículo no son complicadas. Requieren disciplina, no genio. Comience a optimizar su crédito hoy, incluso si no planea comprar hasta dentro de seis meses. Los inversores que se preparan con anticipación cierran los mejores tratos.
¿Necesita ayuda para determinar dónde se encuentra y qué necesita hacer? Utilice la Calculadora de préstamo máximo CMHC MLI para modelar su próxima operación, o consulte el Financiamiento Hipotecario Fix & Flip si su estrategia implica proyectos de renovación.
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Preguntas frecuentes
¿Qué puntaje de crédito necesito para una hipoteca de propiedad de inversión en Canadá?
¿Qué tan rápido puedo mejorar mi puntaje de crédito?
¿Revisar mi propio puntaje de crédito lo reduce?
¿Debería cerrar tarjetas de crédito que no uso?
¿Tener múltiples hipotecas perjudica mi puntaje de crédito?
¿Qué es la repuntuación rápida y cómo funciona?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
GDS
Razón de Servicio de Deuda Bruta (GDS) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir los costos de vivienda (hipoteca, impuestos, calefacción). Típicamente un máximo del 39%. Para los inversores, los ingresos por alquiler de la propiedad pueden compensar estos costos mediante cálculos de compensación de alquiler.
TDS
Razón de Servicio de Deuda Total (Total Debt Service ratio) - el porcentaje de los ingresos brutos necesarios para cubrir todos los pagos de deuda. Máximo típicamente del 44%. Los inversores pueden utilizar los ingresos por alquiler (con una compensación del 50-80%) para ayudar a calificar, lo que permite escalar una cartera a pesar de las deudas existentes.
CMHC MLI Select
Un programa de CMHC que ofrece primas de seguro hipotecario reducidas y amortización extendida (hasta 50 años) para propiedades multifamiliares con 5 o más unidades que cumplen con los estándares de eficiencia energética o accesibilidad. Popular entre los inversores que escalan a edificios de apartamentos más grandes.
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