Los préstamos DSCR son una de las herramientas de financiación más accesibles para los inversores inmobiliarios. Sin declaraciones de impuestos, sin verificación de ingresos, sin historial laboral. Solo una propiedad que genera suficientes ingresos de alquiler para cubrir su deuda. Simple, ¿verdad?
No si cometes errores. Cada año, miles de inversores son rechazados, obtienen condiciones terribles o se endeudan con préstamos de los que se arrepienten. Los errores son casi siempre prevenibles y siguen patrones predecibles.
Aquí están los siete errores más comunes que anulan las aprobaciones de préstamos DSCR y cómo evitar cada uno de ellos. Si aún estás al principio de tu investigación, comienza con nuestra guía completa de Financiamiento de Préstamos DSCR para conocer los fundamentos.
Error 1: Sobreestimar el Ingreso por Alquiler
Esta es la razón número uno por la que las solicitudes de préstamos DSCR fracasan. El ingreso por alquiler de la propiedad es la base de todo un préstamo DSCR, y si sobreestimas lo que una propiedad realmente alquilará, las matemáticas colapsan.
Ejecuta tus números a través de nuestra Calculadora de Préstamos DSCR — Edición Canadiense para ver si tu propiedad califica.
Qué Sale Mal
Encuentras una propiedad listada en $275,000. El vendedor o agente inmobiliario afirma que se alquila por $2,400 al mes. Haces los cálculos: a $2,400 al mes con un pago de hipoteca de $1,900, tu ratio DSCR es 1.26. Se ve bien. Solicitas el préstamo.
Luego, el tasador realiza un análisis de alquiler de mercado y determina que el alquiler de mercado realista es de $2,050 al mes. Tu ratio DSCR cae a 1.08, lo que aún podría pasar con algunos prestamistas. Pero si el tasador regresa con $1,850, tu DSCR es 0.97 y estás por debajo del umbral mínimo de 1.0. El préstamo es denegado. Esto es cierto si compras edificios de oficinas, inversiones en propiedades comerciales o alquileres unifamiliares.
El Escenario Real
Un inversor en Jacksonville, Florida, encontró un dúplex listado en $320,000. Cada unidad se anunciaba a $1,400 al mes ($2,800 en total). Las matemáticas DSCR funcionaban maravillosamente en el papel. Pero el tasador sacó comparables de alquiler reales dentro de un radio de media milla y encontró unidades comparables que se alquilaban a $1,100 a $1,200 por unidad. El alquiler de mercado ajustado de $2,300 colocó el ratio DSCR en 0.92. Denegado.
El inversor se había basado en la estimación de alquiler de Zillow y las proyecciones del agente inmobiliario en lugar de verificar comparables de alquiler reales, hablar con administradores de propiedades locales y observar listados de alquiler recientes en el mismo vecindario.
La Solución
Siempre investiga tus propios ingresos por alquiler antes de hacer una oferta. Aquí te explicamos cómo:
- Consulta Rentometer, las estimaciones de alquiler de Zillow y Apartments.com para el vecindario específico, no solo el código postal.
- Llama a dos o tres compañías de administración de propiedades locales y pregunta cuánto listarían la propiedad.
- Observa los listados de alquiler activos dentro de media milla para propiedades comparables.
- Utiliza el número conservador. Si los comparables muestran un rango de $1,400 a $1,700, subestima en $1,400.
- Ten en cuenta la vacancia. La mayoría de los prestamistas DSCR consideran una tasa de vacancia del 5-10%, pero tú también deberías hacerlo en tu propio análisis.
Si la estimación de alquiler conservadora no produce un ratio DSCR de al menos 1.15, el trato es arriesgado. Quieres un colchón por encima del mínimo, no una oración.
Error 2: Ignorar las Penalizaciones por Pago Anticipado
Los préstamos DSCR casi siempre incluyen penalizaciones por pago anticipado. Esta no es una tarifa sorpresa oculta en la letra pequeña. Es una característica estándar. Pero demasiados inversores no entienden lo que significa o cómo afecta su estrategia de salida.
Qué Sale Mal
Cierras un préstamo DSCR con una penalización por pago anticipado de 5 años estructurada como 5-4-3-2-1 (lo que significa que pagas el 5% del saldo del préstamo si lo pagas en el primer año, 4% en el segundo año, y así sucesivamente). Dieciocho meses después, la propiedad se revaloriza significativamente y quieres vender. Con un saldo de préstamo de $225,000, tu penalización por pago anticipado es del 4%, o $9,000. Esos $9,000 se comen directamente tu ganancia.
O peor aún, quieres refinanciar a una mejor tasa después de dos años, pero la penalización por pago anticipado del 3% ($6,750) hace que la refinanciación sea matemáticamente inútil.
El Escenario Real
Un inversor en Memphis cerró un préstamo DSCR al 8.25% con una penalización por pago anticipado escalonada de 5 años. Catorce meses después, las tasas bajaron y un prestamista competidor ofreció el 7.0%. El inversor quería refinanciar y ahorrar $250 al mes. Pero la penalización por pago anticipado del 4% sobre el saldo de $200,000 era de $8,000. Con $250 al mes de ahorro, tomaría 32 meses solo para recuperar el costo de la penalización. El inversor estaba efectivamente atrapado por tres años más.
La Solución
- Negocia la estructura de la penalización por pago anticipado por adelantado. Algunos prestamistas ofrecen penalizaciones de 3 años en lugar de 5. Otros ofrecen escalonamientos 3-2-1. Un período de penalización más corto te da más flexibilidad.
- Iguala la penalización a tu estrategia de retención. Si planeas retener la propiedad durante 7 años o más, una penalización de 5 años no importa. Si estás haciendo una estrategia BRRRR y planeas refinanciar en 12-18 meses, necesitas una penalización más corta o ninguna penalización (espera una tasa más alta para esto).
- Calcula el punto de equilibrio. Antes de aceptar cualquier término de pago anticipado, calcula exactamente cuánto costaría la penalización en diferentes puntos de salida y si tu estrategia sigue teniendo sentido.
- Pregunta sobre las penalizaciones de mantenimiento de rendimiento frente a las escalonadas. Las penalizaciones de mantenimiento de rendimiento pueden ser significativamente más caras. Ten en cuenta a cuál estás aceptando.
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Error 3: No Tener Suficientes Reservas
Las reservas son el colchón de efectivo que los prestamistas quieren ver después de que hayas pagado tu pago inicial y los costos de cierre. Demuestran que puedes sobrevivir algunos meses de vacancia o reparaciones inesperadas sin incumplir la hipoteca. Subestimar este requisito es un camino rápido hacia la denegación.
Qué Sale Mal
Tienes $90,000 en ahorros. La propiedad requiere $75,000 de pago inicial y $12,000 en costos de cierre. Eso suma $87,000, dejándote con $3,000. Tu prestamista requiere 6 meses de reservas PITIA. Con un pago mensual de PITIA de $2,200, eso son $13,200 en reservas requeridas. Te faltan $10,200 y tu solicitud es denegada.
El Escenario Real
Un inversor en San Antonio encontró un cuádruplex por $400,000. El pago inicial del 25% era de $100,000. Los costos de cierre ascendieron a $11,000. El inversor tenía $125,000 en ahorros líquidos. Después del pago inicial y los costos de cierre, solo quedaban $14,000. El prestamista requería 6 meses de reservas PITIA a $3,100 al mes, totalizando $18,600. Al inversor le faltaban $4,600 y no pudo cerrar.
La propiedad fue para otro comprador. Tres semanas de diligencia debida, $650 en honorarios de tasación y $400 en costos de inspección, todo perdido.
La Solución
- Calcula el efectivo total necesario antes de hacer una oferta: Pago inicial + costos de cierre (estima 3-5% del monto del préstamo) + 6 meses de PITIA = efectivo mínimo requerido.
- No olvides incluir reservas para propiedades existentes. Si ya posees dos alquileres, algunos prestamistas también requieren reservas para esas propiedades.
- Conoce qué cuenta como reservas. El efectivo en cuentas de ahorro y corrientes cuenta al 100%. Las cuentas de jubilación (401k, IRA) generalmente cuentan al 60-70%. Las acciones y bonos suelen contar al 70-80%. El valor líquido de la vivienda no cuenta.
- Acumula tus reservas antes de empezar a buscar. Si estás cerca del mínimo, espera un mes o dos más para ahorrar más. Cumplir apenas con el requisito de reserva a menudo conduce a peores condiciones de todos modos.
Error 4: Elegir el Tipo de Propiedad Incorrecto para DSCR
No todos los tipos de propiedades funcionan bien con el financiamiento DSCR. Elegir una propiedad que no se ajuste a los parámetros del programa puede llevar a la denegación, peores condiciones o un ratio DSCR que no se calcula.
Qué Sale Mal
Encuentras una hermosa propiedad rural en 5 acres con una casa de huéspedes separada. La casa principal se alquila por $1,800 y la casa de huéspedes por $900. Suena rentable. Pero muchos prestamistas DSCR no financian propiedades en terrenos de más de 2 acres. Otros no cuentan los ingresos por alquiler de una unidad de vivienda accesoria separada. Tu préstamo es rechazado o las condiciones son significativamente peores de lo esperado.
El Escenario Real
Un inversor encontró una propiedad de uso mixto en Austin con un local comercial en la planta baja y dos unidades residenciales arriba. El alquiler combinado era de $5,200 al mes, lo que producía un ratio DSCR increíble. Pero el prestamista DSCR del inversor solo financia propiedades residenciales de 1 a 4 unidades. El componente comercial hacía que la propiedad fuera inelegible. El inversor tuvo que encontrar un prestamista comercial, lo que requirió un pago inicial mayor (30% en lugar del 25%), tasas más altas y un proceso de suscripción completamente diferente.
Otro escenario común: condominios en edificios donde menos del 50% de las unidades son ocupadas por sus propietarios, o proyectos de condominios no garantizables. Muchos prestamistas DSCR los rechazan directamente o añaden primas de tasa significativas.
La Solución
- Cíñete a propiedades residenciales estándar de 1 a 4 unidades si deseas la experiencia de préstamo DSCR más fluida (viviendas unifamiliares, dúplex, tríplex y cuádruplex).
- Consulta las restricciones del prestamista antes de hacer ofertas en condominios, adosados, casas prefabricadas, propiedades rurales o propiedades con componentes de uso mixto.
- Comprende que las propiedades de 5 a 8 unidades están disponibles a través de algunos prestamistas DSCR pero vienen con condiciones diferentes y mínimos más altos.
- Evita propiedades con mantenimiento diferido significativo. Si la tasación indica problemas de salud y seguridad, el prestamista puede requerir reparaciones antes del cierre, retrasando o arruinando el trato.
- Verifica que el tipo de propiedad se alinee con los criterios de tu prestamista específico. Cada prestamista DSCR tiene criterios de elegibilidad de propiedad ligeramente diferentes. Revisa los requisitos del préstamo DSCR para cada prestamista que estés considerando.
Error 5: No Comparar Múltiples Prestamistas
Las tasas y condiciones de los préstamos DSCR varían drásticamente entre prestamistas. Aceptar la primera oferta que recibes puede costarte miles de dólares al año en pagos innecesariamente altos.
Qué Sale Mal
Solicitas a un prestamista DSCR, te cotizan 8.5% con 2 puntos de originación y una penalización por pago anticipado de 5 años. Piensas que esa es la tasa del mercado, así que aceptas. Mientras tanto, otro prestamista habría ofrecido 7.75% con 1.5 puntos y una penalización por pago anticipado de 3 años. Con un préstamo de $250,000, esa diferencia de tasa del 0.75% te cuesta $1,875 al año, o $56,250 durante la vida de un préstamo de 30 años.
El Escenario Real
Un inversor en Cleveland recibió las siguientes cotizaciones de tres prestamistas DSCR diferentes para el mismo préstamo de $200,000:
- Prestamista A: Tasa del 8.25%, 2 puntos de originación ($4,000), penalización por pago anticipado de 5 años.
- Prestamista B: Tasa del 7.875%, 1.5 puntos ($3,000), penalización por pago anticipado de 3 años.
- Prestamista C: Tasa del 7.5%, 1 punto ($2,000), penalización por pago anticipado de 3 años.
La diferencia entre la peor y la mejor oferta fue de $3,600 en costos iniciales y $150 al mes en pagos. Durante 5 años, el Prestamista C ahorró al inversor $12,600 en comparación con el Prestamista A. Misma propiedad, mismo prestatario, resultados enormemente diferentes.
Para obtener ayuda al comparar prestamistas DSCR, lee nuestra guía sobre cómo encontrar los mejores prestamistas DSCR.
La Solución
- Obtén cotizaciones de al menos tres prestamistas DSCR antes de comprometerte. Cuatro o cinco es aún mejor.
- Compara manzanas con manzanas. Observa el costo total del préstamo, no solo la tasa. Una tasa más baja con puntos más altos podría costar más en general que una tasa ligeramente más alta con tarifas más bajas.
- Solicita a cada prestamista un desglose completo de las tarifas, incluyendo originación, suscripción, procesamiento y cualquier otra tarifa.
- Compara las estructuras de penalización por pago anticipado. Una tasa ligeramente más alta con una penalización por pago anticipado más corta podría ser más valiosa que una tasa más baja con un bloqueo de 5 años.
- Programa tus solicitudes dentro de una ventana de 14 días para que las múltiples consultas de crédito cuenten como una sola consulta a efectos de puntuación.
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Error 6: Mala Sincronización del Crédito
Tu puntaje crediticio es una instantánea en el tiempo, y la sincronización de tu solicitud de préstamo DSCR en relación con tus otras actividades financieras puede hacer o deshacer tu aprobación.
Qué Sale Mal
Tienes un puntaje crediticio de 720 y calificas para una tasa DSCR del 7.5%. Dos semanas antes de solicitar, compras un automóvil nuevo con un préstamo de $35,000. La consulta dura reduce tu puntaje en 5 puntos. La nueva deuda reduce tu puntaje en otros 15 puntos. Ahora tienes 700 y tu tasa cotizada salta a 7.875%. Esa diferencia del 0.375% te cuesta casi $1,000 al año en un préstamo de $250,000.
O peor aún: solicitas dos tarjetas de crédito para obtener bonos de registro el mes anterior a tu solicitud DSCR. Dos consultas duras y dos cuentas nuevas reducen tu puntaje de 680 a 645. Ahora estás por debajo del umbral mínimo de muchos prestamistas, y los prestamistas que trabajarán contigo cobran tasas significativamente más altas.
El Escenario Real
Una pareja en Phoenix planeaba comprar su primera propiedad de inversión. Tenían un puntaje crediticio de 730 y fuertes reservas. En el mismo mes en que planeaban solicitar un préstamo DSCR, también financiaron muebles nuevos ($8,000) y abrieron una nueva tarjeta de crédito con recompensas. Entre las dos consultas duras, la nueva deuda y la menor antigüedad promedio de las cuentas, su puntaje crediticio se redujo a 695 en el momento en que el prestamista DSCR consultó su informe.
La tasa que les cotizaron fue un 0.5% más alta de lo que habrían recibido con 730. En su préstamo de $200,000, eso les costó $1,000 al año, o $30,000 durante la vida del préstamo. Todo porque compraron muebles en el momento equivocado.
La Solución
- Congela toda actividad crediticia adicional 90 días antes de solicitar un préstamo DSCR. Sin nuevas tarjetas de crédito, sin préstamos de automóviles, sin préstamos personales, sin financiamiento de tiendas.
- No cierres cuentas de crédito antiguas durante este período. Cerrar cuentas reduce tu crédito disponible y la antigüedad promedio de las cuentas.
- Paga saldos de tarjetas de crédito existentes antes de solicitar. Reducir la utilización por debajo del 30% (idealmente por debajo del 10%) puede aumentar tu puntaje entre 20 y 50 puntos.
- Consulta tu informe crediticio con 90 días de antelación y disputa cualquier error. Las correcciones tardan de 30 a 45 días.
- Si necesitas hacer compras importantes, hazlas después de que se cierre tu préstamo DSCR. Los muebles, el automóvil y los bonos de tarjetas de crédito pueden esperar 30-45 días.
Error 7: Apresurarse en la Tasación
La tasación determina tanto el valor de la propiedad como su potencial de ingresos por alquiler, lo que la convierte en el informe de terceros más importante en tu proceso de préstamo DSCR. Apresurarse a una tasación de una propiedad que no está lista puede resultar en un valor bajo, un ratio DSCR fallido o reparaciones requeridas que retrasan el cierre durante semanas.
Qué Sale Mal
Te pones bajo contrato para una propiedad que necesita trabajo cosmético. El jardín está descuidado, la pintura exterior se está pelando, un baño tiene un grifo que gotea y la cocina tiene una puerta de armario rota. Ninguno de estos son problemas estructurales, pero afectan la calificación de condición del tasador y la selección de propiedades comparables.
El tasador califica la propiedad como de condición “regular” en lugar de “buena”, y selecciona ventas comparables de menor valor. El valor tasado resulta ser $20,000 por debajo del precio de compra. O necesitas $20,000 más en efectivo o pierdes el trato.
El Escenario Real
Un inversor en Indianapolis compró una casa unifamiliar de 1940 por $165,000. La propiedad tenía buenos cimientos pero mantenimiento diferido visible: pintura exterior descascarada, una ventana rota y accesorios de plomería anticuados. El tasador señaló la ventana rota como un problema de salud y seguridad, requiriendo reparación antes del cierre. El prestamista emitió una condición: reemplazar la ventana y hacer que el tasador la reinspeccione.
El reemplazo de la ventana tardó 10 días en programarse, otros 3 días en instalarse, y la reinspección agregó 5 días más. El cierre se retrasó casi tres semanas. El vendedor estaba frustrado, la garantía de tasa casi expiró (lo que habría significado una tasa más alta), y el inversor casi pierde el trato.
La Solución
- Si estás comprando una propiedad que necesita trabajo, obtén una inspección antes de la tasación. Identifica y repara cualquier problema de salud y seguridad (ventanas rotas, barandillas faltantes, cableado expuesto, sistemas no funcionales) antes de que el tasador visite.
- Negocia reparaciones del vendedor para cualquier deficiencia visible que pueda afectar la tasación. Muchos vendedores se encargarán de reparaciones menores si el trato se cierra.
- Asegúrate de que la propiedad esté limpia y sea presentable. Corta el césped, retira escombros y asegúrate de que todos los servicios públicos estén encendidos. Los tasadores se forman impresiones en los primeros 60 segundos.
- Si estás comprando una propiedad verdaderamente en dificultades, considera si un préstamo para arreglar y vender o un préstamo puente es más apropiado que un préstamo DSCR. Los préstamos DSCR están diseñados para propiedades listas para alquilar, no para proyectos de renovación importantes.
- Pregunta a tu prestamista sobre tasaciones “tal como está reparada”. Algunos prestamistas DSCR ofrecen estas para propiedades con poca rehabilitación, donde el tasador valora la propiedad en función de su condición post-reparación. Esto es menos común pero vale la pena preguntar.
Para tener la imagen completa de cómo pasar de la solicitud a la financiación, consulta el proceso completo de cierre de préstamos DSCR y los pasos para solicitar un préstamo DSCR. Los inversores canadienses también deben leer la solicitud de préstamo DSCR paso a paso para canadienses para la configuración de LLC y los requisitos de documentación transfronteriza.
El Resultado Final
Cada uno de estos errores es evitable. Los inversores que obtienen la aprobación rápidamente con las mejores condiciones no tienen suerte. Están preparados. Verifican los ingresos por alquiler con datos reales. Comprenden sus opciones de penalización por pago anticipado. Acumulan reservas más allá del mínimo. Eligen los tipos de propiedad correctos. Comparan múltiples prestamistas. Protegen su puntaje crediticio. Y se aseguran de que la propiedad esté lista para la tasación antes de que el tasador entre.
Si estás listo para comenzar el proceso de la manera correcta, conéctate con un especialista en préstamos DSCR que pueda guiarte a través de tu situación específica y ayudarte a evitar cada uno de estos escollos.
Reserva tu Llamada Estratégica
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la razón más común por la que se deniegan los préstamos DSCR?
¿Cuánto cuestan las penalizaciones por pago anticipado en los préstamos DSCR?
¿Cuántos meses de reservas necesito para un préstamo DSCR?
¿Puedo usar un préstamo DSCR en una propiedad que necesita renovación?
¿Cuánto varían las tasas de los préstamos DSCR entre prestamistas?
¿Qué puntaje crediticio necesito para obtener las mejores tasas de préstamos DSCR?
¿Qué sucede si la tasación muestra que la propiedad necesita reparaciones?
¿Debería obtener un préstamo DSCR con tasa fija o ajustable?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
17 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
HVAC
Sistemas de Calefacción, Ventilación y Aire Acondicionado que controlan la temperatura y la calidad del aire en los edificios. El HVAC es a menudo uno de los mayores gastos energéticos en propiedades de alquiler, y la mejora a sistemas de alta eficiencia puede reducir significativamente los costos operativos e incrementar el NOI.
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