Permítanme contarles sobre una reunión que tuve el año pasado con un inversor al que llamaremos “David”. David lo había hecho todo bien. A lo largo de treinta años, había construido una cartera de 42 puertas en el suroeste de Ontario. Su flujo de efectivo era excelente, sus LTV eran conservadores y finalmente estaba listo para dar un paso atrás y disfrutar de su éxito.
Pero cuando nos sentamos con su contador para revisar su salida a largo plazo, David se sorprendió. Debido a la forma en que había titulado sus propiedades, en su mayoría a su propio nombre o en una sociedad simple con su cónyuge, David estaba sentado sobre una bomba fiscal de tiempo.
Si falleciera mañana, la CRA trataría su cartera como si se hubiera vendido al mediodía. Entre los impuestos sobre las ganancias de capital y las tasas de sucesión, casi el 30% de su trabajo de toda la vida pertenecería al gobierno antes de que sus hijos vieran un centavo.
Si usted es un inversor inmobiliario en crecimiento, debe darse cuenta de que la “fase de acumulación” es solo la mitad de la batalla. La verdadera marca de un inversor profesional es la “fase de preservación”.
Esta guía va más allá de los testamentos básicos para ayudarlo a comprender las herramientas sofisticadas que utilizan los inversores de alto patrimonio neto para proteger su legado y garantizar que su cartera continúe creciendo durante generaciones.
Reserve su llamada estratégica
La “Trampa de la Riqueza”: Por qué los bienes inmuebles canadienses tienen impuestos elevados al fallecer
En Canadá, no tenemos un “impuesto sobre la herencia” tradicional, pero tenemos algo que puede ser igual de doloroso: la Disposición Presunta.
Cuando usted fallece, la CRA asume que vendió todas las propiedades que posee a su Valor Justo de Mercado (VJM) el día antes de su muerte.
Imagine que compró un pequeño edificio de apartamentos por $1 millón hace diez años. Hoy, vale $3 millones. En su declaración de impuestos final, se le aplicaría una ganancia de capital de $2 millones. Incluso con la exención de residencia principal para su hogar, su cartera de inversiones está completamente expuesta.
Luego viene la Sucesión. En provincias como Ontario y Columbia Británica, las tasas de sucesión (el costo de que el tribunal valide su testamento) son esencialmente un impuesto basado en el valor. Sobre una cartera de $10 millones, la sucesión por sí sola puede eliminar $150,000 de liquidez, efectivo que sus herederos pueden no tener a mano.
Nivel Estratégico 1: La Sociedad Holding Multinivel
Si usted todavía posee propiedades a su nombre personal una vez que cruza el umbral de 5-10 puertas, está cometiendo un grave error de planificación patrimonial.
Los inversores profesionales utilizan Sociedades Holding (HoldCos) para poseer las acciones de sus sociedades operativas. Esto crea un “velo corporativo” para la responsabilidad, pero desde la perspectiva de la planificación patrimonial, permite una mayor flexibilidad.
En lugar de transferir propiedades individuales (y aranceles de transferencia de tierras activados) a sus herederos, usted transfiere acciones de una corporación.
La Ventaja Corporativa:
- Aplazamiento de Impuestos: Puede mantener las ganancias dentro de la corporación para reinvertir a una tasa impositiva corporativa más baja, en lugar de retirarlas como ingresos personales.
- Flexibilidad de Sucesión: Puede emitir diferentes clases de acciones (con derecho a voto y sin derecho a voto) a los hijos, lo que permite que un hijo administre el negocio mientras que otros simplemente se beneficien del patrimonio.
Comprender cómo usar corporaciones para escalar es el primer paso hacia un plan de legado real.
Aquí está la cuestión: si usted tiene 5 o más propiedades y todavía las tiene a su nombre personal, está dejando cientos de miles de dólares en juego cuando llegue el momento de heredarlas. Reserve una llamada estratégica gratuita con LendCity y le explicaremos cómo las sociedades holding y las estructuras fiduciarias realmente cambian su poder de endeudamiento mientras reducen su factura fiscal.
Nivel Estratégico 2: El Fideicomiso Familiar (El Escudo Definitivo)
Un Fideicomiso Familiar es quizás la herramienta más incomprendida en bienes raíces. En pocas palabras, un fideicomiso es una relación legal en la que usted (el Patrocinador) entrega activos a un grupo de personas (los Fideicomisarios) para que los administren en beneficio de otros (los Beneficiarios).
Para un inversor en crecimiento, un Fideicomiso Familiar suele poseer las acciones comunes de su Sociedad Holding.
Por qué esto cambia el juego:
- Omita la Sucesión por Completo: Los activos mantenidos en un fideicomiso no forman parte de su patrimonio. Nunca pasan por sucesión. Nunca son registros públicos.
- División de Ingresos: Puede asignar dividendos de su negocio inmobiliario a miembros de la familia en tramos impositivos más bajos (sujeto a las reglas de TOSI, que un CPA especialista puede ayudarlo a navegar).
- Protección del Crecimiento Futuro: Al hacer que el fideicomiso posea las nuevas acciones de crecimiento, el valor de la cartera crece dentro del fideicomiso, lo que efectivamente bloquea la factura fiscal de su parte.
Si aún no ha explorado cómo las estructuras fiduciarias impactan su poder de endeudamiento, es hora de hablar con un corredor que entienda las estructuras de alto patrimonio neto.
Nivel Estratégico 3: La Congelación Patrimonial
Una Congelación Patrimonial es la maniobra que separa al inversor “en etapa temprana” del “constructor de dinastías”.
Así es como funciona: Usted “congela” el valor de su participación actual en la corporación inmobiliaria. Intercambia sus acciones comunes (que crecen en valor) por “Acciones Preferentes de Valor Fijo”. Estas acciones valen exactamente lo que vale la empresa hoy.
Luego, emite nuevas acciones comunes a sus hijos o a un Fideicomiso Familiar por un costo nominal (por ejemplo, $100).
El Resultado: Si la empresa crece en $5 millones durante la próxima década, esos $5 millones de crecimiento pertenecen a sus herederos, con impuestos diferidos. Usted solo debe impuestos sobre el valor “congelado” que retuvo en sus acciones preferentes. Ha limitado efectivamente su factura fiscal final mientras invita a la próxima generación a participar en el patrimonio.
Una congelación patrimonial suena complicada, pero es una de las medidas más inteligentes que puede tomar un inversor en crecimiento. Programe una sesión estratégica gratuita con nosotros para hablar sobre cómo esta estrategia bloquea su pasivo fiscal mientras permite que la próxima generación posea el crecimiento, libre de impuestos.
El Problema de la Liquidez: Por qué el Efectivo es Rey al Final
Incluso con la mejor planificación, eventualmente llegará una factura de impuestos. El peor escenario para una familia inmobiliaria es una Venta Forzada.
Si la CRA quiere $2 millones y el patrimonio solo tiene $100,000 en el banco, los hijos tienen que vender una propiedad que hubieran preferido conservar. Esto a menudo se hace bajo coacción, lo que resulta en un precio de venta más bajo y desencadena impuestos adicionales.
La Solución: Seguro de Vida Permanente. Los inversores astutos utilizan “Seguro de Vida Propiedad de la Corporación”. La corporación paga las primas y, tras su muerte, el beneficio por fallecimiento se paga a la Cuenta de Dividendos de Capital (CDA) de la corporación. Esto permite que el dinero se pague a sus herederos como un dividendo libre de impuestos, proporcionando el efectivo inmediato necesario para pagar a la CRA sin vender un solo ladrillo.
Proteja el trabajo de su vida
Construir una cartera es difícil. Protegerla no debería serlo. Nuestro equipo se especializa en estructurar financiación que se alinee con objetivos sofisticados de planificación patrimonial y fiscal. No deje su legado al azar.
Reserve una llamada estratégicaEl “Lado Blando” de la Planificación Patrimonial: Gobernanza
La sucesión es 10% legal/fiscal y 90% psicología.
He visto familias destrozadas porque “Hijo A” quería ser un gerente práctico y “Hijo B” solo quería vender y comprar un bote. Sin un Plan de Gobernanza, está dejando un desastre, no un legado.
Considere estas preguntas:
- El Poder Notarial (POA): ¿Quién tiene la autoridad para firmar documentos hipotecarios si usted está incapacitado? Un POA general a menudo no es suficiente para las tenencias corporativas.
- La “Caja de Herramientas del Legado”: ¿Tienen sus herederos una lista de sus Cómo construir un equipo inmobiliario sin agotarse? ¿Saben quién maneja la plomería? ¿Quién es el banquero?
- Alineación de Valores: ¿Se ha sentado a explicar por qué invirtió de la manera en que lo hizo?
Preguntas Frecuentes
¿Todavía necesito un testamento si tengo un Fideicomiso Familiar?
¿Cuánto cuesta establecer una Congelación Patrimonial?
¿Puedo distribuir propiedades de un fideicomiso libre de impuestos?
¿Cuál es la diferencia entre un Bare Trust y un Family Trust?
¿Hará que sea más difícil obtener una hipoteca?
La Palabra Final
Construir una gran cartera inmobiliaria es como correr una maratón. La planificación patrimonial es la última milla. Si tropiezas en la última milla, las 25 anteriores no importan tanto.
Inicie la conversación ahora. Hable con su cónyuge, sus herederos y su equipo profesional. El mejor momento para plantar un árbol fue hace veinte años; el segundo mejor momento es hoy.
Descargo de responsabilidad: Este artículo proporciona información general y no debe interpretarse como asesoramiento legal o fiscal. Siempre consulte con un profesional calificado con respecto a su situación específica.
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
16 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones. Consulte el glosario completo para todos los términos.