Si está comprando su primera propiedad de inversión y tratando de averiguar cómo financiarla, lo entiendo. Es confuso. Hay muchas más opciones de las que la mayoría de la gente se da cuenta, y nadie las presenta todas en un solo lugar. Los bancos ciertamente no le hablarán de las alternativas. Simplemente dirán “esto es lo que ofrecemos” y esperarán que no haga preguntas.
Voy a solucionar eso ahora mismo. Al final de este artículo, conocerá todas las opciones de financiamiento importantes disponibles para usted como inversionista inmobiliario por primera vez en Canadá. Comprenderá para quién es cada una, cuánto cuesta y cuándo tiene sentido. Luego podrá elegir la que realmente se adapte a su situación en lugar de simplemente aceptar lo que le ofrezca su banco. Para ayudarle a acotar sus opciones, revise nuestra guía sobre qué programa de financiamiento de LendCity es el adecuado para usted.
Vamos a ello.
¿No está seguro de qué camino de financiamiento es el adecuado para su primera propiedad de inversión? Analicemos su pago inicial, situación de ingresos y objetivos de inversión para identificar la mejor opción.
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Opción 1: Hipotecas aseguradas por CMHC (con hasta un 5% de pago inicial)
Esta es la que la mayoría de la gente empieza, y con razón. Si va a vivir en la propiedad, puede aportar tan solo un 5% de pago inicial y obtener una hipoteca asegurada por CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) o por uno de los otros aseguradores de incumplimiento como Sagen o Canada Guaranty.
Aquí está el truco: la propiedad debe ser ocupada por el propietario. No puede comprar una propiedad de alquiler pura con seguro CMHC. Pero absolutamente puede comprar una propiedad en la que viva y que también genere ingresos por alquiler.
Aquí es donde el “house hacking” es tan poderoso para los inversionistas primerizos. Compra un dúplex, tríplex o cuádruplex. Vive en una unidad. Alquila las otras. CMHC asegurará esto hasta cuatro unidades siempre que ocupe una de ellas. Nuestra guía que compara el financiamiento de dúplex vs. tríplex vs. cuádruplex desglosa los requisitos exactos de pago inicial y el potencial de flujo de efectivo para cada configuración.
La prima del seguro se añade a su hipoteca. Varía del 2.8% al 4.0% del monto de la hipoteca, dependiendo del tamaño de su pago inicial. En una hipoteca de $400,000 con un 5% de pago inicial, está viendo aproximadamente $15,200 en primas de seguro incorporadas a su préstamo. Eso parece mucho, pero le da acceso a las tasas de interés más bajas del mercado y le permite entrar en el sector inmobiliario con el mínimo de efectivo.
Para quién es: Compradores primerizos dispuestos a vivir en una propiedad multifamiliar. Necesita una puntuación de crédito mínima de 600 (mejor si es más alta), ingresos demostrables y sus índices de deuda deben cuadrar.
Lo que necesita: Pago inicial del 5% al 19.99%, buen crédito, ingresos verificables, la propiedad debe cumplir los requisitos de CMHC.
Opción 2: Financiamiento Convencional (20%+ de pago inicial)
Si tiene el 20% o más para aportar, no necesita seguro hipotecario. Esto abre las puertas a propiedades de alquiler puras: no tiene que vivir allí.
El financiamiento convencional a través de un prestamista de tipo A (bancos, cooperativas de crédito, prestamistas monoline) le ofrece las mejores tasas después de los productos asegurados por CMHC. Normalmente verá tasas entre un 0.10% y un 0.30% más altas que las tasas aseguradas, lo que es una pequeña prima por la libertad de comprar una propiedad de alquiler dedicada.
El proceso de calificación es el mismo que para cualquier otra hipoteca de prestamista de tipo A. Necesita un crédito sólido (idealmente 680+), ingresos verificables y sus índices de servicio de deuda deben cuadrar. El prestamista pondrá a prueba sus ingresos a la tasa de calificación (típicamente la tasa del contrato más el 2%, o la tasa de referencia, la que sea más alta).
Algo que confunde a los nuevos inversionistas: los prestamistas solo cuentan una parte de sus ingresos por alquiler al calcular sus índices. La mayoría de los prestamistas de tipo A utilizan entre el 50% y el 80% de los ingresos brutos por alquiler. Por lo tanto, si la propiedad se alquila por $2,000 al mes, el prestamista podría contar solo entre $1,000 y $1,600 para sus ingresos. Esto se llama “rental offset” o “rental add-back”. El porcentaje exacto depende del prestamista, por eso trabajar con un corredor es importante: diferentes prestamistas tratan los ingresos por alquiler de manera muy diferente.
Para quién es: Inversionistas con un pago inicial del 20% o más, buen crédito e ingresos demostrables que desean comprar una propiedad de alquiler dedicada.
Lo que necesita: Pago inicial mínimo del 20%, puntuación de crédito de 680+ (idealmente), documentación de ingresos T4 o T1, la propiedad debe cumplir las directrices del prestamista.
Opción 3: Productos de prestamistas B
Ahora entramos en las opciones que su banco nunca mencionará. Los prestamistas B son prestamistas alternativos que atienden a prestatarios que no encajan del todo en el molde de los prestamistas de tipo A. Y hay muchas razones por las que podría no encajar en ese molde, incluso si es financieramente responsable.
Quizás sea autónomo y sus ingresos parezcan diferentes en el papel de lo que son en realidad. Quizás tenga una puntuación de crédito dañada por un bache del pasado. Quizás sus índices de deuda estén ligeramente por encima de los límites de los prestamistas de tipo A porque ya posee una o dos propiedades.
Los prestamistas B son más flexibles. Mirarán su panorama financiero general en lugar de marcar casillas rígidas. La contrapartida son tasas de interés más altas, típicamente entre un 1% y un 2% por encima de las tasas de los prestamistas de tipo A, y a menudo una comisión de prestamista del 1% del monto de la hipoteca. Comprender las diferencias entre los prestamistas A y B le ayuda a decidir qué camino tiene sentido para su situación.
Esto es lo que hace que los prestamistas B sean valiosos para los inversionistas: muchos de ellos utilizarán programas de ingresos declarados. En lugar de demostrar cada dólar con T4 y declaraciones de impuestos, usted declara sus ingresos y el prestamista verifica que sean razonables para su ocupación. Esto es enorme para los inversionistas autónomos cuyos ingresos imponibles son bajos porque deducen todo.
Los prestamistas B también tienden a ser más generosos en cuanto a cómo contabilizan los ingresos por alquiler. Algunos utilizarán el 100% de los ingresos por alquiler en sus cálculos, en comparación con el 50%-80% que utilizan la mayoría de los prestamistas A.
Para quién es: Inversionistas autónomos, aquellos con puntuaciones de crédito entre 550 y 680, inversionistas cuyos índices de deuda son ajustados, cualquiera que no encaje en el molde de prestamista A.
Lo que necesita: Típicamente un 20% de pago inicial (algunos programas permiten menos), la verificación de ingresos varía según el programa, historial crediticio razonable.
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Opción 4: Financiamiento Privado
Los prestamistas privados son personas o empresas que prestan su propio dinero garantizado contra bienes inmuebles. No les importa su ingreso. No les importa su puntaje de crédito (mucho). Lo que les importa es la propiedad en sí y la posición de capital.
El financiamiento privado es caro. Las tasas suelen oscilar entre el 8% y el 15%, y normalmente hay una comisión de prestamista del 2% al 3% adicional. En una hipoteca de $300,000, esa comisión por sí sola es de $6,000 a $9,000. Los pagos mensuales suelen ser solo de intereses.
Entonces, ¿por qué alguien usaría financiamiento privado? Porque a veces es la única opción, y a veces es la más inteligente.
Si encuentra una oferta increíble que necesita cerrarse en dos semanas, un prestamista privado puede financiarla. Si está haciendo un BRRRR y necesita financiamiento a corto plazo para la compra y renovación, el financiamiento privado o los préstamos puente cierran la brecha hasta que pueda refinanciar a una hipoteca convencional. Si tiene ingresos o problemas de crédito complicados, un prestamista privado le abre la puerta mientras usted los resuelve.
La clave con el financiamiento privado: siempre tenga una estrategia de salida. Nunca planee permanecer en una hipoteca privada a largo plazo. Es una herramienta, no un destino. Úsela durante 6 a 12 meses, luego refinancie a un producto más barato.
Para quién es: Inversionistas que necesitan velocidad, tienen situaciones no convencionales o están ejecutando estrategias BRRRR que requieren financiamiento a corto plazo.
Lo que necesita: Típicamente un 20-35% de pago inicial (el capital es rey), una estrategia de salida clara, la propiedad debe tener un valor sólido.
Opción 5: Hipotecas de Aceptación de Vendedor (VTB)
Esta es una de las herramientas de financiamiento menos utilizadas en el sector inmobiliario canadiense, y me gustaría que más inversionistas la conocieran.
Una hipoteca de aceptación de vendedor (Vendor Take-Back - VTB) es cuando el vendedor financia parte del precio de compra. En lugar de recibir todo su dinero al cierre, el vendedor actúa como prestamista por una parte. Le hace pagos a él como lo haría a un banco.
Aquí hay un ejemplo. Está comprando una propiedad por $500,000. Obtiene una primera hipoteca de un banco por $375,000 (75% LTV). Tiene $75,000 para el pago inicial (15%). Eso deja una brecha de $50,000. El vendedor acepta mantener una segunda hipoteca VTB por esos $50,000 al 6% de interés, pagadera en tres años.
Acaba de comprar una propiedad con menos dinero de su bolsillo, y el vendedor recibió su precio de venta más ingresos de intereses continuos. Todos ganan.
Las VTB funcionan especialmente bien al comprar a vendedores motivados, propietarios que se jubilan y desean ingresos continuos, o en situaciones donde la propiedad necesita reparaciones y no se tasaría lo suficientemente alta para que una hipoteca tradicional cubra el monto total.
El desafío es que no todos los vendedores aceptarán una VTB, y su prestamista de primera hipoteca debe aprobar el acuerdo. Algunos prestamistas no permitirán una segunda hipoteca detrás de la suya. Su corredor debe saber qué prestamistas son favorables a las VTB.
Para quién es: Inversionistas creativos que se sienten cómodos negociando directamente con los vendedores y desean reducir el efectivo requerido al cierre.
Lo que necesita: Un vendedor dispuesto, un prestamista de primera hipoteca que permita financiamiento secundario, un acuerdo claro redactado por un abogado inmobiliario.
Opción 6: Programas DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
Los programas DSCR son relativamente nuevos en Canadá y están cambiando el juego para los inversionistas. En lugar de calificar según sus ingresos personales, los programas DSCR lo califican en función de los ingresos de la propiedad.
El prestamista se hace una pregunta simple: ¿los ingresos por alquiler cubren el pago de la hipoteca y los gastos? Si el ingreso operativo neto de la propiedad es al menos 1.0-1.2 veces el pago de la hipoteca, usted califica. Sus ingresos T4 personales, su trabajo, sus otras deudas, nada de eso importa como lo haría con una hipoteca tradicional.
Esto es enorme para inversionistas que son autónomos, que ya poseen múltiples propiedades y han maximizado sus ratios personales, o que simplemente ganan sus ingresos de maneras que no aparecen ordenadamente en un T4.
Las tasas DSCR son más altas que las tasas de los prestamistas A, generalmente en el rango de los prestamistas B o ligeramente por encima. Los requisitos de pago inicial suelen ser del 20% al 25%. Pero la contrapartida de no necesitar verificación de ingresos personales vale la pena para muchos inversionistas.
Para quién es: Inversionistas autónomos, inversionistas de cartera que han maximizado la calificación tradicional, cualquiera cuyos ingresos personales no reflejen su capacidad para atender deudas.
Lo que necesita: Pago inicial del 20-25%, una propiedad con ingresos de alquiler lo suficientemente sólidos para cubrir gastos y servicio de deuda, el ratio DSCR debe cumplir el umbral mínimo del prestamista.
¿Se pregunta si su situación de ingresos requiere un prestamista B, un programa DSCR o financiamiento tradicional de prestamista A? Evaluaremos su escenario específico y le mostraremos exactamente para qué programas califica.
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Comparación Lado a Lado
Aquí tiene todo en una tabla para que pueda comparar de un vistazo:
| Característica | Asegurado por CMHC | Convencional | Prestamista B | Privado | VTB | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Pago inicial mínimo | 5% | 20% | 20% | 20-35% | Varía | 20-25% |
| Rango de tasa de interés | Más bajo | Bajo | Moderado | Alto (8-15%) | Negociable | Moderado-Alto |
| Puntuación de crédito necesaria | 600+ | 680+ | 550+ | Flexible | N/A | Flexible |
| Verificación de ingresos | Completa | Completa | Flexible/Declarado | Mínima | N/A | Basado en propiedad |
| Se requiere ocupación por el propietario | Sí | No | No | No | No | No |
| Unidades máximas de propiedad | 4 | 4 | 4 | Sin límite | Sin límite | Varía |
| Rapidez de cierre | 30-45 días | 30-45 días | 2-4 semanas | 1-2 semanas | Depende del trato | 2-4 semanas |
| Mejor para | House hackers | Inversionistas tradicionales | Autónomos | BRRRR, tratos rápidos | Tratos creativos | Inversionistas de cartera |
Entonces, ¿qué opción debería elegir?
Aquí está mi opinión honesta, basada en el trabajo con cientos de inversionistas primerizos.
Si puede hacer “house hacking”, empiece con CMHC. El requisito del 5% de pago inicial es inmejorable. Compre un dúplex o tríplex, viva en una unidad, alquile las otras. Entra en el sector inmobiliario con el mínimo de efectivo, las tasas más bajas y empieza a aprender el negocio de ser propietario con ruedas de entrenamiento. Este es el mejor primer paso para la mayoría de los nuevos inversionistas.
Si tiene ahorros del 20% e ingresos sólidos, opte por el financiamiento convencional. Compre una propiedad de alquiler dedicada con una hipoteca de prestamista A. Limpio, simple, de bajo costo. Este es el enfoque principal.
Si sus ingresos son complicados o su crédito no es perfecto, hable con un corredor sobre los prestamistas B. No deje que un papeleo imperfecto le impida invertir. Los prestamistas B existen exactamente para esta situación, y la prima de tasa es manejable.
Si encuentra una oferta increíble que necesita cerrarse rápidamente, considere el financiamiento privado. Pero solo si tiene un plan de salida claro para refinanciar en un año.
Si está negociando directamente con un vendedor, hable de las VTB. No cuesta nada preguntar, y puede hacer que un trato funcione cuando de otro modo no lo haría.
Si es autónomo o ya posee varias propiedades, explore el DSCR. Puede ser la única forma de seguir escalando sin toparse con un muro en la calificación personal.
Y aquí está el verdadero secreto: no tiene que elegir solo una. Los inversionistas más exitosos con los que trabajo utilizan diferentes herramientas de financiamiento para diferentes tratos. Su primera propiedad podría estar asegurada por CMHC. Su segunda podría ser convencional. Su tercera podría usar una VTB para cerrar una brecha. Ser flexible con el financiamiento es lo que diferencia a los inversionistas que poseen una o dos propiedades de aquellos que construyen carteras reales.
Su Próximo Paso
Ahora sabe más sobre las opciones de financiamiento de inversión que la mayoría de las personas que ya poseen propiedades de alquiler. Eso no es una exageración. La mayoría de los inversionistas simplemente van a su banco y aceptan lo que les ofrecen sin saber lo que más existe.
No sea ese inversionista. Hable con un corredor hipotecario que trabaje con inversionistas todos los días. Alguien que sepa qué prestamistas contabilizan los ingresos por alquiler de manera más favorable, cuáles permiten VTB, cuáles tienen programas DSCR y cuáles trabajarán con su situación específica.
Eso es lo que hacemos en LendCity. Hemos ayudado a cientos de inversionistas primerizos a encontrar la mejor ruta de financiamiento para su primer trato. Si está listo para dejar de investigar y empezar a invertir, hablemos.
¿Listo para pasar de la planificación a la acción? Reserve una llamada y crearemos un plan de financiamiento personalizado para su primera propiedad de inversión basado en su situación financiera exacta.
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo usar mi RRSP para un pago inicial en una propiedad de inversión?
¿Cuánto ingreso por alquiler contará el prestamista para mi calificación?
¿Necesito tener experiencia como propietario para que me aprueben una hipoteca para una propiedad de inversión?
¿Qué puntaje de crédito necesito realmente para comprar una propiedad de inversión?
¿Puedo comprar una propiedad de inversión sin dinero de pago inicial?
¿Debo obtener una preaprobación antes de buscar propiedades de inversión?
¿Cuál es la diferencia entre un corredor hipotecario y acudir directamente a mi banco?
¿Cómo se aplica la prueba de estrés hipotecario a las propiedades de inversión?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
BRRRR
Comprar, Rehabilitar, Alquilar, Refinanciar, Repetir - una estrategia de inversión inmobiliaria donde se adquiere una propiedad por debajo de su valor de mercado, se renueva para aumentar su valor, se alquila, se refinancia para recuperar la inversión inicial y se repite el proceso con el capital recuperado.
House Hacking
Vivir en una unidad de una propiedad multifamiliar mientras se alquilan las otras para compensar los pagos de la hipoteca y los gastos de manutención.
Principal
El monto original de dinero prestado en una hipoteca, sin incluir los intereses. Cada pago de la hipoteca incluye tanto el principal (pagando lo que debes) como los intereses (el costo del préstamo). Con el tiempo, una mayor parte de cada pago se destina al principal a medida que el saldo del préstamo disminuye.
Triplex
Una propiedad residencial que contiene tres unidades de vivienda separadas. Los triplexes ofrecen un mayor potencial de ingresos por alquiler que los dúplex, al tiempo que aún califican para financiamiento hipotecario residencial en la mayoría de los casos, lo que los hace atractivos para los inversores en crecimiento.
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