Si vous achetez votre premier immeuble locatif au Canada et essayez de comprendre comment vous y prendre, ce guide est conçu pour vous. J’ai travaillé avec des centaines de nouveaux investisseurs au cours des 15 dernières années chez LendCity, et presque tous sont arrivés avec les mêmes trois questions : combien d’argent me faut-il vraiment ? La banque va-t-elle réellement m’approuver ? Et qu’est-ce que je devrais acheter en premier ?
Les réponses ne sont pas aussi effrayantes que ce qu’on lit sur Internet. Elles ne sont pas non plus aussi simples que le calculateur de préapprobation d’une banque le laisse paraître. La plupart des nouveaux investisseurs abandonnent avant d’acheter parce que personne ne présente le portrait complet en un seul endroit. Les banques ne le feront pas — elles vous diront ce qu’elles offrent et espéreront que vous ne demanderez pas les alternatives.
Voici le guide pilier complet. Nous couvrirons les paliers d’épargne, les calculs précis de mise de fonds et frais de clôture, ce que les souscripteurs examinent réellement, le choix de votre première ville, les failles du financement occupé, le plan de préapprobation 90 jours, la mécanique du test de résistance, ainsi que les erreurs qui font dérailler les premières transactions. Ensuite, nous passerons en revue toutes les options hypothécaires du pays pour que vous puissiez choisir celle qui convient.
Vous n’êtes pas certain de la voie à suivre pour votre épargne et votre échéancier ? Examinons vos chiffres et traçons le chemin le plus net vers votre première transaction.
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Votre premier immeuble locatif : 5 chemins de 50 000 $ à 500 000 $ d’épargne
Le facteur le plus important dans votre première transaction n’est pas votre cote de crédit ou votre revenu — c’est le capital liquide que vous pouvez rassembler. Le montant disponible détermine si vous pouvez acheter un condo à 400 000 $ ou un quadruplex à 1,2 M$, si vous allez en occupé ou en locatif pur, et si l’assurance SCHL entre même dans la conversation.
Voici comment j’oriente les nouveaux investisseurs vers des premières transactions réalistes chez LendCity, selon le capital liquide disponible (mise de fonds + frais de clôture + réserves) :
| Palier d’épargne | Première transaction réaliste | Stratégie | Liquidités requises |
|---|---|---|---|
| 40 K$-70 K$ | Duplex ou triplex occupé sous 500 K$ (marchés plus petits comme Windsor, Sault Ste. Marie, Saint John) | House hacking 5 % de mise + assurance SCHL | 35 K$ mise + 8 K$-12 K$ clôture + 5 K$-10 K$ réserves |
| 70 K$-120 K$ | Duplex ou triplex occupé jusqu’à 750 K$ (Hamilton, London, Ottawa banlieue, Halifax) | House hacking 5/10 % combiné | 55 K$-85 K$ mise + 12 K$-18 K$ clôture + réserves |
| 120 K$-200 K$ | Locatif pur unifamilial ou duplex dans un marché intermédiaire (450 K$-700 K$) | 20-25 % conventionnel prêteur A | 90 K$-170 K$ mise + clôture + réserves |
| 200 K$-350 K$ | Locatif pur duplex/triplex dans un marché plus fort, ou quadruplex occupé jusqu’à 1,5 M$ | Locatif conventionnel OU 5/10 % combiné sur quadruplex occupé | 150 K$-280 K$ mise + clôture + réserves |
| 350 K$-500 K$+ | Quadruplex locatif, petit multilogement (5-6 logements via SCHL MLI Select), ou première transaction dans un marché majeur | Conventionnel + portefeuille dès le départ | Mise plus importante + frais commerciaux (3-5 %) |
Points clés :
- L’occupé est presque toujours l’entrée la moins chère. Jusqu’à ce que vous ayez 20 % d’épargne, le 2-4 logements occupé reste votre option la plus efficace en capital, car l’assurance SCHL vous permet de tirer parti d’une mise de 5 % à 19,99 % sur des propriétés jusqu’à 1,5 M$.
- Les frais de clôture et les réserves ne sont pas facultatifs. La plupart des nouveaux investisseurs prévoient la mise de fonds et s’arrêtent là. Les prêteurs veulent voir 1,5 % du prix d’achat en frais de clôture plus 3-6 mois de versements en réserves après la clôture.
- Les petits marchés gagnent en efficacité de capital. Un triplex de 400 000 $ à Windsor génère un flux de trésorerie qu’un duplex de 900 000 $ à Toronto ne peut tout simplement pas atteindre à 5 % de mise.
Mise de fonds, frais de clôture et réserves : ce qu’il vous faut réellement
La mise de fonds est la partie sur laquelle tout le monde se concentre. C’est aussi la plus petite partie du portrait global des liquidités pour la plupart des nouveaux investisseurs.
Voici la ventilation complète :
1. Mise de fonds (la plus grosse)
| Type de propriété | Occupé | Locatif pur |
|---|---|---|
| 1 logement (unifamiliale) | 5 % (sous 500 K$), 5 %+10 % combiné (500 K$-1,5 M$) | 20 % minimum |
| 2 logements (duplex) | 5 % (sous 500 K$), 5 %+10 % combiné (500 K$-1,5 M$) | 20 % minimum |
| 3 logements (triplex) | 5 % (sous 500 K$), 5 %+10 % combiné (500 K$-1,5 M$) | 20 % minimum |
| 4 logements (quadruplex) | 5 % (sous 500 K$), 5 %+10 % combiné (500 K$-1,5 M$) | 20 % minimum |
| 5+ logements | N/A | 15 % via SCHL MLI Select, 25-35 % conventionnel |
La structure combinée 5 %+10 % sur 2-4 logements occupés entre 500 K$ et 1,5 M$ fonctionne ainsi : 5 % sur les premiers 500 000 $, 10 % sur chaque dollar au-dessus. Un duplex de 900 000 $ exige 25 000 $ (5 % de 500 K$) + 40 000 $ (10 % de 400 K$) = 65 000 $, et non les 180 000 $ que requerrait un locatif pur à 20 %.
2. Prime d’assurance SCHL / Sagen / Canada Guaranty (uniquement sur les transactions assurées)
Cette prime n’est pas payée d’avance — elle est ajoutée à votre hypothèque et amortie. Mais c’est de l’argent réel. Les primes en 2026 sont généralement :
- 5 % de mise → environ 4,00 % du prêt
- 10 % de mise → environ 3,10 %
- 15 % de mise → environ 2,80 %
- 20 %+ → aucune prime
Sur un prêt de 400 000 $ à 5 % de mise, vous financez environ 16 000 $ d’assurance. La TVP s’applique sur la prime en Ontario, au Québec, au Manitoba et en Saskatchewan, et cette partie est due au comptant à la clôture — habituellement 1 000 $-2 500 $.
3. Frais de clôture (au comptant à la clôture)
| Poste | Fourchette typique |
|---|---|
| Droits de mutation | 0,5-3 % du prix d’achat (variable par province) |
| Frais juridiques (avocat + déboursés) | 1 800 $-3 500 $ |
| Inspection | 400 $-800 $ |
| Évaluation | 400 $-600 $ |
| Assurance titres | 300 $-500 $ |
| TVP sur prime SCHL (ON, QC, MB, SK) | 1 000 $-2 500 $ |
| Ajustements taxes/services publics | 500 $-2 500 $ |
| Prépaiement d’assurance | 1 200 $-2 500 $ |
| Total typique | 1,5-4 % du prix d’achat |
Les acheteurs novices (y compris les nouveaux investisseurs n’ayant jamais possédé) reçoivent des remboursements partiels de droits de mutation en Ontario, en Colombie-Britannique, à l’Î.-P.-É. et à Toronto — jusqu’à 4 000 $ en Ontario et 4 475 $ supplémentaires à Toronto.
4. Réserves de liquidités
La plupart des prêteurs A veulent vous voir quitter la clôture avec 3-6 mois de versements encore en banque. Pour les locatifs, les prêteurs monolignes et B exigent souvent 6-12 mois. Sur un versement de 2 400 $/mois, ça représente 14 000 $-29 000 $ qui doivent rester dans votre compte après la clôture.
Ce que les prêteurs examinent chez un nouvel investisseur
Lorsqu’un souscripteur ouvre un dossier de nouvel investisseur, il vérifie les cinq mêmes catégories, dans à peu près le même ordre. Si vous savez ce qu’il y a dans chacune avant de postuler, vous cessez d’être un « débutant » aux yeux du souscripteur — vous devenez un emprunteur préparé, ce qui obtient des approbations.
1. Cote de crédit et profondeur du crédit
- 680+ débloque les meilleurs taux des prêteurs A.
- 650-680 fonctionne mais avec une surveillance plus serrée des ratios.
- 600-650 vous pousse généralement vers les prêteurs B avec une prime de 1-2 %.
- Sous 600, attendez-vous à du B ou du privé.
La profondeur compte aussi. Les souscripteurs veulent voir au moins 3 lignes de crédit actives avec 2+ ans d’historique.
2. Revenu — vérifiable, constant, pas exclusivement locatif
Les grands prêteurs A veulent du revenu T4, deux ans de déclarations T1, ou pour les travailleurs autonomes, deux ans d’états financiers. Si votre revenu est variable, ils utiliseront la moyenne des deux dernières années.
Si vous êtes travailleur autonome et que votre revenu déclaré est trop bas en raison de déductions légitimes, vous n’êtes pas coincé — vous voudrez simplement des programmes prêteur B ou à revenu déclaré via un courtier.
3. Ratios d’endettement (GDS et TDS)
Les prêteurs calculent :
- GDS : capital + intérêts + taxes foncières + chauffage (+ 50 % des frais de condo) ÷ revenu brut. Maximum 39 %.
- TDS : GDS + toutes les autres dettes ÷ revenu brut. Maximum 44 %.
Les deux sont calculés au taux de qualification, pas au taux contractuel. C’est le test de résistance, que nous couvrirons plus loin.
4. Source de la mise de fonds
La SCHL et les assureurs exigent 90 jours de relevés bancaires montrant que la mise de fonds n’a pas surgi de nulle part. Ils demanderont des explications pour tout dépôt de plus de 1 000 $ qui n’est pas de la paie. Les dons familiaux sont permis avec une lettre signée. Les fonds empruntés (marge hypothécaire, marge de crédit) sont permis chez la plupart des prêteurs A mais s’ajoutent au TDS.
5. La propriété elle-même
Pour un duplex ou triplex, l’évaluateur confirme que les logements sont légaux, que les loyers sont au marché et que la propriété respecte les normes du prêteur. Environ 1 dossier de nouvel investisseur sur 8 chez LendCity bute du côté de la propriété — habituellement un troisième logement illégal, du filage Knob & Tube ou une évaluation insuffisante.
Raisons de refus les plus fréquentes :
- TDS testé au-dessus de 44 %
- Mise de fonds non sourçable
- Revenu de travailleur autonome trop bas après déductions
- Logement secondaire illégal
- Propriété ayant été une culture de cannabis, ou échouant à une condition SCHL
Unifamiliale vs duplex vs petit multilogement : lequel acheter en premier ?
Il n’y a pas de « bon » premier type — seulement un bon choix pour votre situation.
Unifamiliale détachée
- Avantages : Plus facile à gérer, plus large bassin de locataires, plus facile à refinancer/vendre, montant absolu de mise de fonds plus bas.
- Inconvénients : Une seule source de revenu signifie 100 % de vacance quand le locataire part. Rarement de flux de trésorerie significatif aux taux actuels.
Duplex (2 logements)
- Avantages : Deux sources de revenu réduisent le risque de vacance. Admissible à 5 % de mise occupé. Souvent le point optimal de flux de trésorerie.
- Inconvénients : Gestion locataire double. Certains marchés offrent peu de duplex légaux.
Triplex / Quadruplex (3-4 logements)
- Avantages : Meilleures économies d’échelle par logement tout en restant en financement résidentiel. 5 % de mise occupé jusqu’à 1,5 M$.
- Inconvénients : Prix d’achat plus élevé, donc mise absolue plus grosse. Rotation locataire plus constante.
5+ logements
- Avantages : Le financement commercial via SCHL MLI Select peut exiger moins de capitaux propres (15 %) qu’un quadruplex locatif (20 %).
- Inconvénients : Frais commerciaux, rapports environnementaux, souscription plus longue.
Mon avis honnête : si vous pouvez faire du house hacking sur un duplex ou triplex, faites-le.
Occupé vs locatif pur : la différence de financement à ne pas ignorer
C’est le concept de financement le plus important pour un nouvel investisseur.
Occupé (vous vivez dans un logement) :
- 5 % sur les premiers 500 K$ + 10 % entre 500 K$ et 1,5 M$
- Assurance SCHL, Sagen ou Canada Guaranty disponible
- Jusqu’à 4 logements dans le même immeuble
- Le prêteur A comptera les revenus locatifs des autres unités (50-80 %)
- Taux les plus bas du marché
Locatif pur (vous n’y vivez pas) :
- 20 % de mise minimum sur 1-4 logements résidentiel
- Pas d’assurance par défaut en résidentiel
- Taux typiquement 0,10-0,30 % au-dessus des taux assurés
La faille que la plupart des nouveaux investisseurs ratent : vous pouvez vivre dans un logement d’un duplex/triplex/quadruplex pendant 12 mois, puis déménager et convertir la propriété en locatif pur — en conservant l’hypothèque originale à son taux assuré et à sa mise plus basse. Une fois l’occupation initiale satisfaite, la propriété devient un locatif régulier et vous pouvez répéter la stratégie.
Choix de marché : comment choisir votre première ville
L’endroit où vous achetez compte autant que ce que vous achetez. Toronto et Vancouver sont parmi les pires marchés pour un premier investisseur — les ratios prix/loyer rendent le flux de trésorerie structurellement négatif.
Les meilleurs marchés de premier investisseur partagent trois caractéristiques : prix d’achat assez bas pour votre capital, loyers assez élevés pour couvrir l’essentiel des dépenses, tendances de population/emploi soutenant la demande locative.
Hamilton, ON — Un des meilleurs équilibres flux de trésorerie/appréciation au Canada. Stock de duplex légaux solide. Voir les services de courtier hypothécaire de LendCity à Hamilton pour les notes locales.
Windsor, ON — Point d’entrée le plus bas au Canada pour le multilogement légal. Emploi transfrontalier Détroit, nouvelle usine Stellantis VE et investissements du pont Gordie-Howe. Base d’attache de LendCity — Scott Dillingham y a fondé la firme. Voir la page courtier hypothécaire Windsor de LendCity.
Ottawa, ON — L’emploi fédéral en fait le marché locatif le plus résistant aux récessions du pays, avec une vacance constamment sous 2 %.
Edmonton, AB — Meilleur marché de flux de trésorerie parmi les grandes villes canadiennes. Cyclicité liée à l’énergie en contrepartie.
Halifax, NS — Forte croissance de population, marché locatif serré, prix encore inférieurs au niveau 1 de l’Ontario.
À éviter comme premier marché (généralement) : Toronto, Vancouver, Mississauga, Burnaby.
Devriez-vous acheter hors de votre marché ? Généralement non sur la première transaction. La gestion immobilière est une compétence apprise — apprenez-la près de chez vous d’abord.
Construire votre première équipe : courtier, avocat, comptable, gestionnaire
Vous n’avez pas besoin d’une équipe de 12 personnes. Vous en avez besoin de quatre.
1. Courtier hypothécaire — L’architecte de votre stratégie de financement. Les banques ont une seule étagère; les courtiers ont 30-50+ prêteurs. Voir le guide pilier courtier vs banque.
2. Avocat immobilier expérimenté avec investisseurs — Pour les VTB, les sociétés, les coentreprises.
3. Comptable familier avec les locatifs — Pour CCA, structure de propriété, tenue de livres.
4. Gestionnaire immobilier (optionnel sur transaction #1) — 8-12 % du loyer brut.
Si vous voulez voir qui se cache derrière LendCity, rencontrez l’équipe LendCity et le parcours de 15+ ans de Scott Dillingham.
Le plan de préapprobation 90 jours
Jours 1-15 : préparation crédit et documents
- Tirez Equifax et TransUnion.
- Payez agressivement la dette non garantie.
- Rassemblez deux ans de T1, trois mois de talons de paie, deux ans de T4, lettre d’emploi.
- Tirez 90 jours de relevés bancaires.
Jours 15-45 : préapprobation avec souscription complète
- Soumettez un dossier complet à un courtier.
- Obtenez une vraie préapprobation souscrite, pas juste un blocage de taux.
- Bloquez le taux pour 90-120 jours.
Jours 45-75 : recherche de propriété
- Vous connaissez maintenant votre prix maximum.
- Faites passer chaque propriété par un test rapide.
Jours 75-90 : offre conditionnelle et clôture
- Faites des offres avec condition de financement 5-10 jours.
- Inspection 5-7 jours.
- Avocat, signature, fonds — typiquement 30-45 jours.
Mécanique du test de résistance pour le nouvel investisseur
La directive B-20 de l’OSFI s’applique à tous les prêteurs sous réglementation fédérale.
La formule du taux de qualification :
Vous devez vous qualifier au plus élevé entre :
- Votre taux contractuel + 2,00 %, ou
- 5,25 % (plancher)
En mai 2026 avec des taux fixes 5 ans assurés autour de 4,04-4,49 % et non assurés autour de 4,39-4,79 %, votre taux de qualification est d’environ 6,04-6,79 %. Les banques arrondissent typiquement à ~6,39 %.
Ce que cela signifie en dollars :
Sur un achat de 500 000 $ avec 20 % de mise (100 000 $ de mise, 400 000 $ d’hypothèque à 4,44 % amortie sur 30 ans) :
- Versement contractuel : ~2 000 $/mois
- Versement test de résistance (à 6,44 %) : ~2 500 $/mois
Règles d’ajout du revenu locatif :
| Méthode | Comment ça marche | Ajout effectif |
|---|---|---|
| Méthode du revenu locatif net (TD, BMO, autres) | Soustraire les dépenses du loyer | 50-80 % effectif |
| 50 % loyer net | 50 % du loyer net compense les dépenses | 50 % effectif |
| Ajout au revenu | 100 % du loyer ajouté au revenu brut | 80-100 % effectif |
| DSCR / programmes flux de trésorerie | Revenu personnel ignoré | 100 % |
Coopératives de crédit et la sortie de secours du test de résistance :
Les coopératives de crédit provinciales ne sont pas liées par B-20. Plusieurs au Canada — Meridian, FirstOntario, Servus, Coast Capital — qualifieront les investisseurs au taux contractuel. Lire notre analyse de comment le test de résistance affecte votre pouvoir d’achat d’investisseur.
Erreurs de nouvel investisseur qui font dérailler les transactions
1. Aller à votre banque en premier. Une seule étagère. 30-40 % des dossiers refusés trouvent une approbation dans le canal courtier élargi.
2. Sous-estimer frais de clôture et réserves. Budgétisez 8-12 % de liquidités totales.
3. Compter sur du revenu locatif que le prêteur ne comptera pas.
4. Acheter hors de votre marché sur la transaction #1.
5. Sauter l’inspection.
6. Ignorer la vérification de légalité.
7. Constituer une société avant la première transaction. L’incorporation hâtive peut vous coûter 0,50-1,50 % en taux et complique l’assurabilité SCHL.
8. Ne pas tester votre transaction à des taux plus élevés.
9. Choisir le taux le plus bas sans lire la pénalité de remboursement anticipé.
10. Ne pas planifier la propriété #2 avant de clore la #1.
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Toutes les options hypothécaires pour votre premier locatif
Option 1 : Hypothèques assurées par la SCHL (à partir de 5 % de mise de fonds)
C’est celle avec laquelle la plupart des gens commencent. Si vous allez habiter dans la propriété, vous pouvez verser aussi peu que 5 % et obtenir une hypothèque assurée par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty.
Le hic : la propriété doit être occupée par le propriétaire. Mais vous pouvez absolument acheter un duplex, triplex ou quadruplex et louer les autres logements.
La prime d’assurance s’ajoute à votre hypothèque (2,8-4,0 % du prêt selon la mise). Sur un prêt de 400 000 $ à 5 % de mise, environ 15 200 $ de prime intégrée.
Pour qui : Acheteurs novices prêts à habiter une propriété multilogement. Cote 600+, revenu prouvable, ratios acceptables.
Ce qu’il faut : 5-19,99 % de mise, bon crédit, revenu vérifiable, propriété conforme aux exigences SCHL.
Option 2 : Financement conventionnel (20 %+ de mise)
Si vous avez 20 % ou plus, vous n’avez pas besoin d’assurance hypothécaire. Cela ouvre les locatifs purs.
Le financement conventionnel via un prêteur A (banques, coopératives, prêteurs monolignes) offre les meilleurs taux après les produits assurés SCHL — typiquement 0,10-0,30 % au-dessus.
Une chose qui déroute les nouveaux investisseurs : les prêteurs ne comptent qu’une partie de votre revenu locatif. La plupart des prêteurs A utilisent 50-80 % du loyer brut.
Pour qui : Investisseurs avec 20 %+ de mise, bon crédit, revenu prouvable, voulant un locatif dédié.
Ce qu’il faut : 20 % minimum, 680+ cote, T4 ou T1, propriété conforme.
Choisir le mauvais prêteur ou terme peut éroder discrètement vos rendements — parlez à un courtier qui travaille avec des investisseurs tous les jours.
Option 3 : Produits de prêteurs B
Les prêteurs B sont des prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne correspondent pas tout à fait à la catégorie A.
Peut-être êtes-vous travailleur autonome. Peut-être avez-vous un crédit entaché. Peut-être que vos ratios dépassent les limites A.
Les prêteurs B sont plus flexibles. Compromis : taux 1-2 % plus élevés et frais de prêteur de 1 % du prêt.
Beaucoup utilisent des programmes de revenus déclarés.
Pour qui : Travailleurs autonomes, cotes 550-680, ratios serrés, profils non standard.
Ce qu’il faut : Généralement 20 % de mise, vérification du revenu variable, historique de crédit raisonnable.
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Option 4 : Prêts privés
Les prêteurs privés sont des individus ou entreprises qui prêtent leur propre argent garanti par l’immobilier. Ils se soucient surtout de la propriété et de la position de capitaux propres.
Coûteux : taux 8-15 %, plus frais de prêteur 2-3 %. Versements souvent en intérêts seulement.
Utilité : transactions rapides, situations non conventionnelles, BRRRR à court terme.
Toujours avoir une stratégie de sortie. Utilisez 6-12 mois, puis refinancez.
Pour qui : Besoin de rapidité, situations non conventionnelles, BRRRR.
Ce qu’il faut : 20-35 % de mise, stratégie de sortie claire, propriété de valeur solide.
Option 5 : Prêts à prise en charge par le vendeur (VTB)
Un VTB est lorsque le vendeur finance une partie du prix d’achat.
Exemple : Achat 500 000 $, première hypothèque bancaire 375 000 $ (75 % LTV), mise 75 000 $ (15 %), écart 50 000 $ porté en VTB à 6 % sur trois ans.
Les VTB fonctionnent bien avec des vendeurs motivés ou des propriétaires retraités.
Défi : tous les vendeurs n’accepteront pas, et votre prêteur de première hypothèque doit approuver l’arrangement.
Pour qui : Investisseurs créatifs négociant directement avec les vendeurs.
Ce qu’il faut : Vendeur consentant, prêteur de première hypothèque permettant le secondaire, accord rédigé par un avocat.
Option 6 : Programmes DSCR
Les programmes DSCR qualifient sur le revenu de la propriété au lieu du revenu personnel. Le prêteur pose une seule question : les revenus locatifs couvrent-ils le paiement hypothécaire et les dépenses ? Si le revenu d’exploitation net couvre l’hypothèque au ratio requis, vous êtes qualifié.
Cas d’usage canadien le plus fréquent : investisseurs transfrontaliers achetant aux États-Unis. Voir nos détails du programme DSCR pour les premiers investisseurs canadiens vers les É.-U..
Taux plus élevés que prêteurs A — généralement dans la fourchette des prêteurs B. Mise de fonds typique 20-25 %.
Pour qui : Travailleurs autonomes, investisseurs transfrontaliers, profils dont le revenu personnel ne reflète pas la capacité de remboursement.
Ce qu’il faut : 20-25 % de mise, propriété avec revenus locatifs suffisants, ratio DSCR atteignant le seuil minimum.
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Comparaison côte à côte
| Caractéristique | Assuré SCHL | Conventionnel | Prêteur B | Privé | VTB | DSCR |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mise minimale | 5 % | 20 % | 20 % | 20-35 % | Varie | 20-25 % |
| Fourchette de taux | Le plus bas | Bas | Modéré | Élevé (8-15 %) | Négociable | Modéré-Élevé |
| Cote nécessaire | 600+ | 680+ | 550+ | Flexible | N/A | Flexible |
| Vérification revenu | Complète | Complète | Flexible/Déclaré | Minimale | N/A | Basée propriété |
| Occupation requise | Oui | Non | Non | Non | Non | Non |
| Max logements | 4 | 4 | 4 | Sans limite | Sans limite | Varie |
| Délai de clôture | 30-45 j | 30-45 j | 2-4 sem | 1-2 sem | Variable | 2-4 sem |
| Idéal pour | House hackers | Investisseurs traditionnels | Travailleurs autonomes | BRRRR | Affaires créatives | Portefeuille |
Alors, quelle option choisir ?
Si vous pouvez faire du house hacking, commencez par la SCHL. Imbattable.
Si vous avez 20 % et un revenu solide, conventionnel. Net, simple, peu coûteux.
Si votre revenu est complexe ou votre crédit imparfait, prêteurs B.
Si vous trouvez une excellente affaire à clore rapidement, privé. Avec plan de sortie.
Si vous négociez directement, parlez des VTB.
Si vous êtes travailleur autonome ou transfrontalier, DSCR.
Vous n’avez pas à choisir qu’une seule option. Les investisseurs prospères utilisent différents outils.
Votre prochaine étape
Vous en savez maintenant plus sur le financement d’investissement que la plupart des propriétaires de locatifs.
Ne soyez pas l’investisseur qui prend simplement ce que sa banque lui offre. Parlez à un courtier qui travaille avec des investisseurs tous les jours.
Prêt à passer de la planification à l’action ? Réservez un appel et nous créerons une feuille de route personnalisée.
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À retenir :
- Le house hacking d’un 2-4 logements occupé avec 5 % de mise reste l’entrée la moins chère au locatif canadien
- Liquidités à la clôture = mise + 1,5-4 % frais + 3-6 mois de réserves
- Un même emprunteur peut obtenir 150 K$-250 K$ d’approbation différente selon le traitement du revenu locatif
- Meilleurs premiers marchés : Hamilton, Windsor, Ottawa, Edmonton, Halifax
- Taux de qualification en mai 2026 : environ 6,39 %
- Obtenez une préapprobation souscrite avant la recherche, pas un blocage de taux
- Bâtissez votre équipe avant la première offre
Foire aux questions
Puis-je acheter mon premier immeuble locatif avec 5 % de mise de fonds au Canada ?
Combien dois-je vraiment avoir épargné pour mon premier locatif ?
Mon premier investissement doit-il être dans ma propre ville ?
Puis-je utiliser une marge hypothécaire pour la mise de fonds de mon premier locatif ?
Quelle cote de crédit me faut-il comme nouvel investisseur ?
Devrais-je acheter mon premier locatif à titre personnel ou via une société par actions ?
Quelle est la meilleure ville canadienne pour un nouvel investisseur ?
Puis-je utiliser mon REER pour une mise de fonds sur un immeuble locatif ?
Combien de revenu locatif le prêteur comptera-t-il pour ma qualification ?
Faut-il de l'expérience comme propriétaire pour être approuvé ?
Puis-je acheter un locatif sans mise de fonds ?
Comment le test de résistance s'applique-t-il au nouvel investisseur ?
Devrais-je obtenir une préapprobation avant de chercher ?
Quelle est la différence entre un courtier et ma banque pour un nouvel investisseur ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
· Updated 15 mai 2026Temps de lecture
22 min de lecture
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Triplex
Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.
Quadruplex
Une propriété résidentielle comprenant quatre logements distincts. Les quadruplex représentent le type de propriété le plus important qui est généralement éligible au financement hypothécaire résidentiel, offrant un fort potentiel de flux de trésorerie tout en évitant les exigences de prêt commercial.
Frais de clôture
Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Ratio Prêt-Valeur
Le ratio Prêt-Valeur (LTV) exprime le montant hypothécaire en pourcentage de la valeur de la propriété. Un LTV de 80% signifie emprunter 80% de la valeur de la propriété avec un paiement initial de 20%. Dans le financement multifamilial, les plages de LTV typiques sont 75-95%, avec un LTV plus bas résultant en meilleurs taux et termes.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Taux de capitalisation
Taux de capitalisation - le ratio du revenu net d'exploitation (RNE) d'une propriété à sa valeur marchande actuelle ou à son prix d'achat. Un taux de capitalisation de 6 % signifie que la propriété génère 60 000 $ de RNE annuellement pour une valeur de 1 000 000 $. Utilisé pour comparer des propriétés d'investissement indépendamment du financement.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
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