Comprar propiedades de alquiler en EE. UU. parece una excelente idea para los canadienses. Los precios son más bajos, los mercados de alquiler son más fuertes y puede acumular riqueza de manera seria. Pero aquí está el detalle: si no configura sus impuestos y su estructura legal correctamente desde el principio, puede terminar pagando mucho más de lo que debería.
Carmen Da Silva es una CPA que ha estado ayudando a canadienses a comprar propiedades de alquiler en EE. UU. durante años. Comenzó a comprar alquileres unifamiliares en 2008 durante la crisis hipotecaria, construyó una cartera de más de 75 propiedades y ahora dirige una empresa que facilita que otros canadienses hagan lo mismo.
Esta guía se centra en la planificación fiscal y las estructuras de entidades para canadienses que invierten en bienes raíces en EE. UU., cubriendo las trampas de las LLC, las estructuras de sociedades holding, la evitación de la doble imposición y el cumplimiento transfronterizo. Para obtener detalles completos sobre financiación DSCR, consulte nuestra Guía de cómo los canadienses invierten en bienes raíces en EE. UU.: Financiación, que explica los ratios de cobertura de deuda, las tasas y las estrategias de pago inicial. Si está buscando estrategias de adquisición creativas más allá de los métodos tradicionales, lea sobre acuerdos “subject-to” y financiación del vendedor para inversores canadienses. Para una visión general completa del proceso transfronterizo, consulte nuestro centro de inversión transfronteriza de EE. UU..
Las tres cosas importantes que debe hacer bien
Antes de comprar su primera propiedad de alquiler en EE. UU. con financiación, debe pensar en tres áreas críticas. Si omite alguna de estas, tendrá dolores de cabeza durante años.
Comprender cómo funcionan los impuestos en ambos países
Tendrá que presentar impuestos en ambos países. No hay forma de evitarlo.
En EE. UU., pagará impuestos federales sobre sus ingresos de alquiler. Algunos estados también cobran impuestos sobre la renta (como California), mientras que otros no (como Texas o Florida). Debe saber con qué se enfrenta antes de comprar.
De vuelta en Canadá, aún debe declarar esos ingresos de EE. UU. en su declaración de impuestos canadiense. ¿La buena noticia? Por lo general, obtiene un crédito fiscal extranjero por lo que pagó en EE. UU., por lo que en realidad no está pagando dos veces. Pero debe declarar todo correctamente o tendrá problemas.
La clave a recordar: dónde vive y dónde se encuentra su propiedad son importantes para los impuestos. Descubra más sobre por qué los inversores canadienses se mudan a EE. UU. y las ventajas financieras que impulsan esta tendencia.
Obtener la estructura de su entidad correcta
No puede simplemente comprar una propiedad en EE. UU. a su nombre y darlo por terminado. Bueno, puede hacerlo, pero generalmente no es la medida más inteligente.
La mayoría de los inversores establecen una sociedad holding, a menudo en Wyoming debido a la protección de la privacidad y las leyes favorables a los negocios. Luego, desde esa empresa matriz, se registra en cada estado donde compra una propiedad.
Por ejemplo, si compra propiedades en Texas y Carolina del Norte, podría tener una empresa matriz en Wyoming con subsidiarias en esos dos estados. Esto mantiene todo organizado y legal en cada lugar.
Cada estado quiere que esté debidamente registrado para hacer negocios allí. No se trata solo de impuestos, se trata de tener el derecho legal de poseer y operar propiedades de alquiler en esa jurisdicción.
Proteger sus activos y planificar su patrimonio
Esto es algo en lo que la mayoría de la gente no piensa: su testamento canadiense podría no hacer nada por sus propiedades en EE. UU.
Si algo le sucede, su familia podría quedar atrapada en un infierno de sucesiones tratando de lidiar con propiedades al otro lado de la frontera. ¿La solución? Cree un testamento local en el estado donde posee la propiedad. No tiene que ser complicado, pero debe existir.
Una estructura de entidad adecuada también lo protege de la responsabilidad. Si algo sale mal con una propiedad, no querrá que afecte a sus otras propiedades o activos personales.
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El error de la LLC que cuesta dinero a los canadienses
Aquí hay una trampa en la que casi todos los canadienses caen: habla con un abogado o contador de EE. UU. y le dicen que configure una LLC (Limited Liability Company). Es un consejo estándar en EE. UU.
¿El problema? Canadá no reconoce las LLC de la misma manera que EE. UU.. Son lo que se llama “entidades híbridas”, y esto crea un desajuste temporal en cuanto a cuándo reconoce los ingresos en cada país.
Lo que sucede es que no puede reclamar sus créditos fiscales extranjeros correctamente y, en última instancia, paga más impuestos de lo que debería. Es un lío para resolver más tarde.
Si no está seguro de si una LLC o una estructura de sociedad holding adecuada tiene más sentido para sus propiedades en EE. UU., reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le ayudaremos a evitar el desajuste de créditos fiscales extranjeros.
¿Debería poseer propiedades personalmente o a través de una corporación?
Aquí es donde se pone interesante. La respuesta no es la misma para todos.
Por qué la propiedad personal suele ganar
La mayor parte de los impuestos que pagará sobre bienes raíces no proviene de los ingresos de alquiler cada año. Proviene de las ganancias de capital cuando vende. Y las tasas de ganancias de capital personales superan a las tasas corporativas en ambos países.
Sus ingresos anuales de alquiler a menudo se pueden reducir a casi nada a través de la depreciación y las deducciones de intereses hipotecarios. A veces, incluso mostrará una pérdida en papel mientras el flujo de caja se mantiene positivo. Estas pérdidas pueden compensar sus ingresos laborales u otras ganancias.
Eso es poderoso para profesionales de altos ingresos que necesitan deducciones fiscales.
Cuándo la propiedad corporativa tiene sentido
Si tiene una corporación canadiense con ganancias retenidas acumuladas y desea implementar ese dinero, la propiedad corporativa podría funcionar. Pero comprenda las contrapartidas.
El impuesto corporativo actual de EE. UU. ronda el 21% federal, más impuestos estatales en la mayoría de los lugares, digamos un 25% en total. Pero como residente canadiense, aún sigue las reglas fiscales canadienses, sin importar lo que haga EE. UU. Y Canadá trata los ingresos pasivos en las corporaciones de manera bastante severa.
Para la mayoría de los inversores, una estructura de flujo directo donde los ingresos llegan a su declaración de impuestos personal es la mejor opción.
Cómo construir su cartera sin añadir constantemente efectivo nuevo
Una vez que posea algunas propiedades, puede empezar a utilizarlas para comprar más propiedades. Carmen compartió cómo lo hizo ella misma.
Tomó seis propiedades que ya poseía y las utilizó como garantía para préstamos basados en flujo de caja (ratio de cobertura del servicio de la deuda, préstamos basados en los ingresos de la propiedad, no en sus ingresos personales). Con esa financiación, compró $2.3 millones en propiedades en Texas.
Así es como se pasa de ahorrar para los pagos iniciales a construir una cartera que crece por sí sola. Está utilizando el capital que ha acumulado en propiedades existentes para financiar nuevas compras.
La mayoría de los inversores no saben que esto es posible. Piensan que necesitan ahorrar otros $50,000 cada vez que quieren comprar una nueva propiedad. No es así, solo necesita saber cómo acceder al capital que ya ha acumulado.
Carmen utilizó seis propiedades existentes como garantía para adquirir $2.3 millones en alquileres de Texas. Si desea aprender cómo los préstamos DSCR pueden ayudarle a escalar de la misma manera, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros.
El juego de los impuestos sobre la propiedad en el que debe participar
Los estados sin impuestos sobre la renta lo compensan con impuestos sobre la propiedad más altos. Debe estar al tanto de esto porque los impuestos sobre la propiedad pueden consumir rápidamente su flujo de caja.
Aquí es lo que la mayoría de los inversores pasan por alto: cuando una propiedad cambia de ser ocupada por el propietario a propiedad de alquiler, la tasa impositiva generalmente aumenta. Si está utilizando la factura de impuestos del año pasado para ocupación propia para estimar sus costos, se quedará corto.
Los inversores inteligentes trabajan con especialistas en impuestos sobre la propiedad que buscan constantemente oportunidades para obtener reevaluaciones y reducir su factura. Estos especialistas trabajan con tarifas basadas en el rendimiento: solo se les paga si le encuentran ahorros.
También rastrean todos los plazos de pago en diferentes jurisdicciones, lo que es más difícil de lo que parece cuando posee propiedades en varios estados.
Enseñando a sus hijos a construir riqueza temprano
Carmen ha visto a demasiados jóvenes profesionales cometer el mismo error. Se gradúan, consiguen un buen trabajo e inmediatamente compran un condominio o una casa caros. Todos sus ingresos van a la hipoteca. No pueden invertir en nada más. Están atrapados.
Aquí hay un mejor enfoque: tome esos $500,000 de pago inicial para un condominio en Toronto y compre cinco propiedades de alquiler en EE. UU. a $100,000 cada una en su lugar.
Cada propiedad genera aproximadamente $1,000 al mes en flujo de caja. Eso es $5,000 al mes en total. Puede alquilar en cualquier lugar del centro de Toronto con esos ingresos, posee cinco activos que se aprecian en lugar de uno, y tiene la flexibilidad de mudarse si surge un mejor trabajo.
Está construyendo riqueza mientras mantiene la flexibilidad de estilo de vida que los jóvenes realmente desean. No está endeudado con la casa, y no está atado.
Carmen comenzó a sus propios hijos a invertir durante sus primeras prácticas. Acumularon capital mientras aún estaban en la escuela. Para cuando se graduaron, tenían activos trabajando para ellos en lugar de empezar desde cero.
Gestión de activos frente a gestión de propiedades
La mayoría de los inversores no entienden la diferencia entre estas dos cosas. Importa.
La gestión de propiedades se encarga de las tareas del día a día: inquilinos, reparaciones, cobro de alquileres, llamadas de mantenimiento. Eso es importante, pero no es estratégico.
La gestión de activos se trata de su cartera completa. Se trata de analizar todas sus propiedades juntas y tomar decisiones estratégicas. ¿Debería refinanciar? ¿Sus alquileres están a precios de mercado? ¿Qué propiedades debería vender? ¿Cuáles debería conservar?
Cuando posee propiedades en varios estados con diferentes administradores de propiedades, necesita a alguien que coordine el panorama general. De lo contrario, cada propiedad opera de forma aislada y usted pierde oportunidades que solo aparecen cuando se mira todo junto.
Esto es especialmente importante cuando posee 10, 20 o más de 30 propiedades. La complejidad aumenta rápidamente y, sin una gestión de activos adecuada, está volando a ciegas.
El resultado final
Los bienes raíces en EE. UU. ofrecen oportunidades reales para los inversores canadienses. Los mercados son fuertes, los precios son razonables y se puede construir una riqueza seria.
Pero necesita configurar las cosas correctamente desde el principio. Obtenga la estructura de su entidad correcta. Trabaje con alguien que entienda ambos sistemas fiscales. Piense en la protección de activos y la planificación patrimonial antes de que los necesite.
No caiga en el consejo estándar de EE. UU. que no funciona para los canadienses. No se apresure a comprar una residencia principal costosa cuando las propiedades de inversión podrían brindarle más flexibilidad y mejores rendimientos.
Los inversores que lo hacen bien son los que obtienen financiación hipotecaria adecuada en EE. UU., no un pasatiempo. Obtienen ayuda profesional con las cosas complejas, piensan estratégicamente en su cartera completa y comienzan temprano.
Su yo futuro le agradecerá que lo haya hecho bien desde el principio.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito presentar impuestos tanto en Canadá como en EE. UU. si poseo una propiedad de alquiler en EE. UU.?
¿Debo crear una LLC para poseer mis propiedades de alquiler en EE. UU.?
¿Es mejor poseer propiedades de alquiler en EE. UU. personalmente o a través de una corporación?
¿Puedo usar el capital de propiedades existentes para comprar más propiedades de alquiler?
¿Necesito un testamento en EE. UU. si poseo propiedades de alquiler en los Estados Unidos?
¿Qué estados de EE. UU. son mejores para inversores inmobiliarios canadienses?
¿Cuál es la diferencia entre gestión de propiedades y gestión de activos?
¿Debo usar mi contador canadiense habitual para propiedades de alquiler en EE. UU.?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
DSCR
Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda - una métrica que compara el ingreso operativo neto de una propiedad con sus pagos de hipoteca. Un DSCR de 1.25 significa que la propiedad genera un 25% más de ingresos de los necesarios para cubrir la deuda. Los prestamistas suelen requerir un DSCR mínimo de 1.0 a 1.25 para préstamos de propiedades de inversión.
LLC
Sociedad de Responsabilidad Limitada (LLC) - una estructura empresarial estadounidense comúnmente utilizada para poseer propiedades de inversión, que proporciona protección de responsabilidad y flexibilidad fiscal.
FIRPTA
Foreign Investment in Real Property Tax Act - una ley fiscal de EE. UU. que exige a los compradores retener impuestos al comprar bienes raíces de vendedores extranjeros. Importante para los canadienses que venden propiedades en EE. UU.
ITIN
Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN, por sus siglas en inglés) - Un número de identificación fiscal de EE. UU. para extranjeros, requerido para que los canadienses inviertan en bienes raíces de EE. UU. y presenten impuestos en EE. UU.
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