Ha encontrado una propiedad que parece genial sobre el papel. El anuncio muestra unos ingresos por alquiler sólidos, un flujo de caja decente y el precio parece justo. ¿Debería hacer una oferta?
Todavía no. No hasta que haya hecho el trabajo real.
Demasiados inversores se queman porque omiten el análisis adecuado. Confían en el anuncio, hacen algunos números rápidos y se lanzan. Luego descubren que los ingresos por alquiler se exageraron, la mitad de las unidades no son legales o los gastos fueron mucho más altos de lo esperado. Terminan con un pozo sin fondo que agota sus ahorros.
Vamos a repasar exactamente cómo hacer un Análisis de Propiedades de Inversión: Una Guía Paso a Paso para Inversores, para que no termine con un pozo sin fondo.
Establezca su objetivo antes de empezar a buscar
Este es el mayor error que cometen los inversores: miran propiedad tras propiedad, comparando cada una, tratando de encontrar la oferta perfecta. Esto se llama parálisis por análisis y evita que las personas tomen medidas.
La solución es simple. Antes de mirar una sola propiedad, decida cuánto flujo de caja quiere por unidad al mes. Elija un número con el que esté contento. Tal vez sean 200 $ por unidad. Tal vez sean 500 $. Lo que funcione para sus objetivos.
Ahora, cuando analice una propiedad, no la estará comparando con otras propiedades. Simplemente se hará una pregunta: ¿cumple esta propiedad mi objetivo? Sí o no. Si es sí, puede seguir adelante. Si es no, la pasa y sigue adelante.
Este enfoque le permite tomar decisiones claras en lugar de comparar propiedades sin cesar y no comprar nada. Mercados como el de inversión inmobiliaria en Barrie y las oportunidades inmobiliarias en Niagara ofrecen buenos puntos de partida para establecer objetivos realistas.
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Empiece por las unidades legales
Esto es absolutamente crítico, y es donde muchos inversores se arruinan financieramente.
Encuentra una casa que se comercializa como un dúplex. Tiene un piso principal y un apartamento en el sótano. Los números funcionan perfectamente. La compra. Luego descubre que la suite del sótano no es legal según la zonificación. La ciudad dice que solo puede alquilar el piso principal.
Su inversión acaba de pasar de ser rentable a estar en números rojos. Esto realmente les sucede a las personas y puede llevarle a la quiebra. Es también por eso que los inversores inteligentes evitan las propiedades baratas que parecen gangas pero ocultan problemas importantes.
Siempre verifique que cada unidad sea legal antes de hacer sus cálculos. No cuente las suites ilegales en su análisis, sin importar cómo se comercialicen. Las ciudades de todo Canadá hacen cumplir estas reglas, y pueden impedirle alquilar unidades que no cumplan los requisitos legales.
Una vez que sepa su flujo de caja objetivo por unidad, el siguiente paso es asegurarse de que su financiación respalde esos números. Reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para averiguar para qué califica realmente.
Obtenga los números reales de los ingresos por alquiler
Los anuncios de MLS casi nunca son precisos en cuanto a los ingresos por alquiler. A veces es un error honesto. A veces, los propietarios muestran el alquiler de mercado en lugar de lo que los inquilinos realmente pagan. A veces, utilizan números antiguos que ya no se aplican.
Esto es lo que necesita obtener del vendedor:
- Lista de alquileres que muestre todas las unidades y los montos de alquiler reales
- Declaraciones de impuestos de los últimos dos años (pueden cubrir otra información, solo muestre la sección de ingresos por alquiler)
- Extractos bancarios que demuestren que los depósitos coinciden con el alquiler declarado
No confíe en lo que dice el anuncio. Exija pruebas.
Tenga cuidado con estos trucos de ingresos
Un inquilino daña una unidad. El propietario sabe que va a vender, así que no lo repara. Lo vuelve a alquilar por menos de lo que costaba antes. Pero el anuncio todavía muestra el monto de alquiler antiguo y más alto.
O el anuncio muestra lo que las unidades podrían alquilarse a precios de mercado, pero los contratos de arrendamiento reales son 200 $ menos por unidad.
Estas situaciones ocurren todo el tiempo. La única forma de detectarlas es verificar los números reales con documentación.
Tenga en cuenta todos los gastos
Aquí es donde los inversores arruinan sus cálculos. Omiten gastos o utilizan cifras demasiado bajas.
Utilice una tasa de vacancia
Incluso en mercados con alta demanda, utilice una tasa de vacancia del 4-8%. Habrá meses en los que las unidades estarán vacías. Incluya esto ahora para no sorprenderse más tarde.
Si su mercado tiene una tasa de vacancia más alta, utilice la tasa real. Pero no baje del 4% solo porque su mercado esté concurrido en este momento. Los mercados cambian.
Incluya siempre las reparaciones y el mantenimiento
Incluso para renovaciones nuevas. Incluso para propiedades completamente actualizadas.
Los inodoros se rompen. Los desagües gotean. No puede ver los problemas hasta que las personas viven realmente en la propiedad. Los contratistas cometen errores. Las cosas fallan. Comprender las reparaciones comunes del hogar que todo propietario debe conocer le ayuda a presupuestar con precisión.
Puede tener en cuenta costos de reparación más bajos para propiedades más nuevas, pero nunca elimine este gasto por completo. Y recuerde, las mejoras inteligentes como Renovaciones de baños que aumentan los ingresos por alquiler pueden reducir los costos de mantenimiento futuros y al mismo tiempo aumentar el alquiler.
No olvide estos gastos
- Tarifas de administración de la propiedad (sí, siempre debe usar un administrador de la propiedad)
- Impuestos sobre la propiedad (monto anual dividido por 12)
- Seguro (obtenga una cotización de una compañía de seguros)
- Servicios públicos (obtenga las facturas reales de los últimos dos años del vendedor)
- Honorarios profesionales para abogados, contadores, tenedores de libros
En cuanto a los servicios públicos, no puede predecir cómo los usarán los inquilinos. Obtenga los costos históricos del vendedor. Esto le da datos reales en lugar de adivinar.
Haga las propiedades más eficientes
Puede controlar los costos de los servicios públicos actualizando a sistemas de alta eficiencia energética. Hornos de alta eficiencia, aire acondicionado moderno, bombillas LED en todas partes.
Compre bombillas LED al por mayor en línea por alrededor de 1 $ cada una en lugar de pagar 5-10 $ en tiendas minoristas. Reemplace cada bombilla de la propiedad. Este simple paso reduce significativamente los costos de electricidad.
Con la vacancia, las reparaciones y la administración de la propiedad incluidas, los términos de su financiación se convierten en la pieza final del rompecabezas. Reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y calcularemos sus números juntos.
Realice el análisis completo de flujo de caja
Una vez que tenga todos sus números reales de ingresos y gastos, puede calcular su flujo de caja real. Comprender las tres formas en que el sector inmobiliario le genera dinero le ayuda a evaluar más allá del simple flujo de caja. Resta todos los gastos de los ingresos totales y obtendrás tu Ingreso Neto Operativo (NOI).
Esto aún no incluye el pago de su hipoteca, porque la financiación varía según el inversor. Algunas personas pagan en efectivo. Otras obtienen hipotecas con diferentes condiciones. El NOI le muestra cómo se desempeña la propiedad por sí sola.
¿Cumple su objetivo? Si es sí, continúe. Si es no, deseche la propiedad.
Hable con los vecinos
Este paso suena raro, pero detecta problemas que nunca encontraría en los documentos.
Camine hasta una casa a un par de puertas de la propiedad que está considerando. Toque la puerta. Dígales que está pensando en comprar la propiedad de al lado. Pregúnteles cómo son los inquilinos. Pregunte por el propietario.
Si hay inquilinos problemáticos, los vecinos se lo dirán. Por lo general, están contentos de compartir información, especialmente si han estado lidiando con problemas.
Esta conversación de cinco minutos puede evitar que compre una propiedad de pesadilla.
Obtenga la herramienta de análisis gratuita
No tiene que crear su propia hoja de cálculo para todos estos cálculos. Hay una hoja de trabajo gratuita para alquileres y una calculadora de flujo de caja que lo guía a través de cada paso.
Visite la Red Inmobiliaria Canadiense y busque la sección Descargas gratuitas en la página de inicio. Ingrese su correo electrónico y nombre, y recibirá inmediatamente el kit de éxito de la Caja de Herramientas del Inversor con la calculadora de flujo de caja, además de otros recursos útiles.
Sin spam, sin compromiso. Incluso puede darse de baja de inmediato y conservar las herramientas.
Solo avance cuando todo esté en orden
Aquí está su lista de verificación antes de comprar:
- Números procesados a través de la calculadora de flujo de caja
- La propiedad cumple su objetivo de flujo de caja
- Todas las unidades están legalmente verificadas
- Ingresos por alquiler verificados con listas de alquileres, declaraciones de impuestos y extractos bancarios
- Todos los gastos verificados con documentos de respaldo
- Vecinos confirmaron que no hay problemas importantes
Solo cuando todas estas casillas estén marcadas, debe proceder con la compra.
Este proceso lleva más tiempo que simplemente confiar en un anuncio. Pero lo protege de los errores que convierten ofertas atractivas en desastres financieros.
Cualquiera puede presentar una oferta por una propiedad. Pero eso no la convierte en una buena inversión. Haga el trabajo por adelantado para asegurarse de que los números sean reales y de que la propiedad funcione realmente como usted espera.
Así es como construye una cartera de propiedades de alquiler que realmente genera dinero en lugar de agotar sus finanzas. Tener el socio financiero adecuado importa igual: aquí tiene Equipo de Hipotecas para Propiedades de Inversión: Quién Necesita.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto flujo de caja por unidad debo apuntar para propiedades de alquiler?
¿Cómo verifico que las unidades de alquiler sean legales?
¿Qué tasa de vacancia debo usar al analizar propiedades de alquiler?
¿Cómo puedo verificar los ingresos por alquiler que se muestran en un anuncio de propiedad?
¿Debo incluir los costos de reparación de una propiedad completamente renovada?
¿Necesito un administrador de propiedades para una sola unidad de alquiler?
¿Por qué los anuncios de MLS a menudo son inexactos para los ingresos de propiedades de alquiler?
¿Qué debería preguntar a los vecinos antes de comprar una propiedad de alquiler?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
NOI
Ingreso Operativo Neto - el ingreso total que genera una propiedad menos todos los gastos operativos, pero antes de los pagos de la hipoteca y los impuestos sobre la renta. Se calcula como el ingreso bruto de alquiler menos las vacantes, los impuestos a la propiedad, el seguro, el mantenimiento y las tarifas de administración de la propiedad.
ROI
Retorno de la Inversión - una medida de rentabilidad calculada dividiendo el beneficio neto por la inversión total. Se utiliza para comparar la eficiencia de diferentes inversiones.
MLS
Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.
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