La mayoría de los inversores inmobiliarios se estrellan contra un muro después de comprar solo unas pocas propiedades de alquiler. Su banco le dice que ha alcanzado su límite. Su bróker hipotecario dice que ha alcanzado su límite. Pero la verdad es esta: usted puede comprar muchas más propiedades de las que cree.
El secreto no es encontrar más dinero ni aumentar sus ingresos. Es comprender cómo trabajar con diferentes tipos de prestamistas en el orden correcto.
Por qué la Mayoría de los Inversores se Quedan Atascados
El financiamiento es el mayor desafío en la construcción de una cartera de propiedades de alquiler. No encontrar ofertas. No la administración de propiedades. El financiamiento.
Esto es lo que suele suceder: usted compra algunas propiedades a través de su banco. Todo parece estar bien. Luego, de repente, le dicen que no pueden aprobar otra hipoteca. Usted asume que ha terminado. Pero hay formas de calificar para múltiples propiedades de alquiler que la mayoría de los inversores nunca aprenden.
Pero usted no ha terminado. Solo necesita saber a dónde ir a continuación.
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Los Cuatro Tipos de Prestamistas que Necesita Conocer
Prestamistas A: Su Punto de Partida
Los prestamistas A son los grandes bancos, cooperativas de crédito y compañías fiduciarias. Ofrecen las mejores tasas y condiciones, pero tienen reglas estrictas:
- Solo cuentan el 50% de sus ingresos de alquiler al calcular sus índices de endeudamiento.
- Limitan cuántas propiedades de alquiler puede poseer (generalmente de 5 a 12, dependiendo del prestamista).
- Debe ajustarse a un índice de deuda-ingresos del 44%.
Aquí está el problema con esa regla del 50%: digamos que su propiedad se alquila por $2,000 por mes. Su hipoteca e impuestos son $1,500. Usted obtiene una ganancia de $500 por mes. Pero el banco solo cuenta $1,000 de ese ingreso de alquiler. Por lo tanto, en papel, ven una pérdida de $500. Esta pérdida ficticia reduce su capacidad para calificar para más hipotecas.
Prestamistas B: Más Flexibilidad, Mayores Costos
Los prestamistas B trabajan con prestatarios que no encajan en la caja de préstamos tradicional. Sus tasas oscilan entre el 3% y el 4% bajo, más tarifas del 1% al 1.5% de su monto hipotecario.
¿La gran ventaja? Aceptan índices de endeudamiento de hasta el 70% en lugar del 44% estándar. Esa es una gran diferencia en el poder de endeudamiento.
Prestamistas Comerciales: La Gema Oculta
Aquí es donde las cosas se ponen interesantes. La mayoría de la gente piensa que las hipotecas comerciales son solo para edificios de apartamentos o centros comerciales. Incorrecto.
Puede obtener hipotecas comerciales sobre alquileres residenciales en casas unifamiliares. Y he aquí por qué son poderosas:
- Tasas en el rango del 2% bajo.
- Le califican en función del flujo de efectivo de la propiedad, no de sus ingresos personales.
- Sin prueba de estrés en muchos casos.
- Requisitos de pago inicial más bajos.
Un ejemplo real: un fourplex valorado en $800,000 requirió un pago inicial de $320,000 (40%) en un banco tradicional. A través de un prestamista comercial, la misma propiedad solo necesitó un pago inicial de $200,000 (25%). Eso es un ahorro de $120,000.
Los prestamistas comerciales utilizan algo llamado Índice de Servicio de la Deuda. Comparan los ingresos por alquiler con los gastos de la propiedad. Algunos quieren ver 1.3 (lo que significa un flujo de efectivo positivo del 30%). Otros aceptan 1.0 (punto de equilibrio). De cualquier manera, sus ingresos personales importan mucho menos.
Prestamistas Privados y MIC: Su Último Recurso
Los prestamistas privados y las Corporaciones de Inversión Hipotecaria (MIC) cobran las tasas más altas. Los prestamistas privados individuales cobran entre el 10% y el 12%. Las MIC cobran entre el 5% y el 8%. Ambos cobran tarifas entre el 1.5% y el 3%.
Las MIC son mejores que los prestamistas privados individuales porque son corporaciones estables con millones en fondos. Los prestamistas privados individuales a veces utilizan líneas de crédito personales y pueden necesitar su dinero de vuelta repentinamente si se divorcian o pierden su trabajo.
Quiere evitar esta categoría tanto como sea posible. Pero saber que existe significa que siempre tiene opciones.
Si no sabía que los prestamistas comerciales pueden financiar alquileres unifamiliares con tasas en el rango del 2% bajo, hay más por descubrir: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y trazaremos su secuencia de prestamistas.
El Orden Importa Más Que Nada
Aquí está el error que cuesta a los inversores millones de dólares: ir a los prestamistas en el orden incorrecto.
Algunos prestamistas A le limitan a un total de 5 propiedades, sin importar dónde se encuentren sus hipotecas. Otros prestamistas A le permiten tener 5 propiedades con ellos específicamente, incluso si posee 10 propiedades financiadas en otro lugar.
Si acude primero al prestamista flexible, desperdicia esa oportunidad. Una vez que tenga 5 propiedades en total, el prestamista estricto lo rechazará. Pero si acude primero al prestamista estricto, aún puede utilizar el prestamista flexible más tarde.
- Comience con prestamistas A que tengan límites absolutos de propiedades.
- Pase a prestamistas A que cuentan propiedades solo con ellos.
- Cambie a prestamistas A especializados que utilizan el 80-100% de los ingresos por alquiler.
- Transfiera a prestamistas comerciales.
- Utilice prestamistas B si es necesario.
- Utilice prestamistas privados o MIC como último recurso.
Los Prestamistas A Especializados Que La Mayoría De La Gente No Conoce
No todos los prestamistas A son iguales. Algunos se especializan en trabajar con inversores y ofrecen condiciones mucho mejores:
- Utilizan el 80% al 100% de sus ingresos de alquiler (no solo el 50%).
- Permiten de 10 a 12 propiedades en lugar de 5.
- No requieren que tenga $100,000 en el banco sin hacer nada.
Estos prestamistas tienen las mismas excelentes tasas que los bancos tradicionales. Pero entienden cómo funcionan las propiedades de alquiler. Esto por sí solo puede duplicar o triplicar el tamaño de su cartera antes de que necesite pasar a otros tipos de prestamistas.
Algunos prestamistas A utilizan entre el 80% y el 100% de los ingresos por alquiler en lugar del 50% típico: saber a cuáles acudir primero puede duplicar su capacidad de cartera, así que reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para obtener su hoja de ruta.
Por Qué la Mayoría de los Brókers se Equivocan en Esto
La mayoría de los brókers hipotecarios no son especialistas en propiedades de inversión. Cuando alcanza el límite con uno o dos prestamistas A, lo envían directamente a prestamistas B o prestamistas privados porque es más fácil.
Se saltan las opciones comerciales. No conocen a los prestamistas A especializados. Le cuestan miles de dólares en intereses y tarifas innecesarias.
Necesita a alguien que conozca la diferencia entre prestamistas, entienda el orden estratégico y tenga relaciones con prestamistas comerciales canadienses que realmente trabajen con inversores.
Cómo la Financiación Comercial lo Cambia Todo
Cuando se pasa a la financiación comercial, todo el juego cambia. En lugar de preguntar por su trabajo e ingresos, preguntan por la propiedad.
¿Genera flujo de efectivo? ¿Cuál es el índice de cobertura de la deuda? Eso es básicamente todo. Este enfoque de calificar para hipotecas basado en el flujo de efectivo de la propiedad cambia el juego para escalar.
Esto significa que puede seguir comprando propiedades incluso después de haber alcanzado su límite personal en la calificación de ingresos. Las propiedades se califican a sí mismas.
Y no cometa el error de simplemente ir al departamento comercial de su banco. Diferentes prestamistas comerciales tienen requisitos muy diferentes. Algunos requieren una cobertura de deuda de 1.3. Otros aceptan 1.0. Algunos utilizan pruebas de estrés. Otros no. Algunos quieren un pago inicial del 40%. Otros aceptan el 25%.
La Verdadera Estrategia para Propiedades Ilimitadas
Esto es lo que realmente significa ilimitado: no está limitado por límites arbitrarios de prestamistas o reglas de calificación. Solo está limitado por encontrar buenas ofertas y tener pagos iniciales.
Trabajando estratégicamente a través de los cuatro tipos de prestamistas, la mayoría de los inversores pueden poseer 20, 30 o incluso más de 50 propiedades de alquiler. Cada tipo de prestamista le da otro lote de propiedades antes de que necesite subir de nivel.
La clave es tener una hoja de ruta. Sepa qué prestamista utilizará para la propiedad número 6 antes de comprar la propiedad número 5. Tenga un plan para lo que sucede cuando alcance el límite de financiamiento tradicional.
Deje de aceptar “ha alcanzado su límite” como la respuesta final. Es solo el final de un capítulo. Quedan tres capítulos más.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuántas propiedades de alquiler puedo poseer realmente en Canadá?
¿Por qué los bancos solo cuentan el 50% de mis ingresos de alquiler?
¿Cuándo debo usar una hipoteca comercial para una propiedad de alquiler?
¿Cuál es la diferencia entre los prestamistas B y los prestamistas privados?
¿Debería trabajar con un banco o un bróker hipotecario para propiedades de inversión?
¿Qué es un índice de servicio de la deuda en la financiación comercial?
¿Por qué el orden del prestamista importa al comprar propiedades de alquiler?
¿Son las MIC mejores que los prestamistas privados individuales?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
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