La plupart des investisseurs immobiliers se heurtent à un mur après avoir acheté seulement quelques propriétés locatives. Votre banque vous dit que vous êtes à votre maximum. Votre courtier hypothécaire dit que vous avez atteint votre limite. Mais voici la vérité : vous pouvez acheter beaucoup plus de propriétés que vous ne le pensez.
Une note sur « illimité » : Dans cet article, « illimité » signifie au-delà des plafonds que la plupart des grandes banques imposent — généralement 4-5 propriétés locatives financées. Cela ne signifie pas que l’approbation hypothécaire est illimitée. Cela signifie que nous travaillons avec des prêteurs qui dépassent les plafonds traditionnels. La qualification du prêteur s’applique toujours à chaque étape ; aucun investisseur n’obtient une approbation « illimitée ».
Le secret n’est pas de trouver plus d’argent ou d’augmenter vos revenus. C’est de comprendre comment travailler avec différents types de prêteurs dans le bon ordre.
Pourquoi la plupart des investisseurs sont bloqués
Le financement est le plus grand défi dans la constitution d’un portefeuille de propriétés locatives. Pas la recherche de bonnes affaires. Pas la gestion immobilière. Le financement.
Voici ce qui se passe généralement : Vous achetez quelques propriétés par l’intermédiaire de votre banque. Tout semble bien se passer. Puis soudain, on vous dit qu’on ne peut pas approuver une autre hypothèque. Vous supposez que c’est terminé. Mais il existe des moyens de se qualifier pour plusieurs propriétés locatives que la plupart des investisseurs n’apprennent jamais.
Mais ce n’est pas le cas. Il vous suffit de savoir où aller ensuite.
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Les quatre types de prêteurs que vous devez connaître
Prêteurs A : Votre point de départ
Les prêteurs A sont les grandes banques, les coopératives de crédit et les sociétés de fiducie. Ils offrent les meilleurs taux et conditions, mais ils ont des règles strictes :
- Ils ne comptent que 50 % de vos revenus locatifs lors du calcul de vos ratios d’endettement.
- Ils plafonnent le nombre de propriétés locatives que vous pouvez posséder (généralement 5 à 12 selon le prêteur).
- Vous devez respecter un ratio d’endettement sur revenu de 44 %.
Voici le problème avec cette règle de 50 % : disons que votre propriété se loue 2 000 $ par mois. Votre hypothèque et vos taxes s’élèvent à 1 500 $. Vous réalisez un bénéfice de 500 $ par mois. Mais la banque ne compte que 1 000 $ de ce revenu locatif. Donc, sur le papier, elle voit une perte de 500 $. Cette perte fictive réduit votre capacité à vous qualifier pour d’autres hypothèques.
Prêteurs B : Plus de flexibilité, des coûts plus élevés
Les prêteurs B travaillent avec des emprunteurs qui ne rentrent pas dans les cases de prêt traditionnelles. Leurs taux se situent entre 3 % et 4 % bas, plus des frais de 1 % à 1,5 % du montant de votre hypothèque.
Le grand avantage ? Ils acceptent des ratios d’endettement allant jusqu’à 70 % au lieu des 44 % standard. C’est une énorme différence en termes de pouvoir d’emprunt.
Prêteurs commerciaux : Le joyau caché
C’est là que les choses deviennent intéressantes. La plupart des gens pensent que les prêts hypothécaires commerciaux ne concernent que les immeubles d’appartements ou les centres commerciaux. Faux.
Vous pouvez obtenir des prêts hypothécaires commerciaux sur des biens locatifs résidentiels pour des maisons unifamiliales. Et voici pourquoi ils sont puissants :
- Taux bas dans la gamme de 2 %.
- Ils vous qualifient en fonction des flux de trésorerie de la propriété, et non de vos revenus personnels.
- Pas de test de stress dans de nombreux cas.
- Exigences de mise de fonds plus faibles.
Un exemple concret : un quadruplex d’une valeur de 800 000 $ nécessitait une mise de fonds de 320 000 $ (40 %) auprès d’une banque traditionnelle. Via un prêteur commercial, la même propriété n’a nécessité que 200 000 $ de mise de fonds (25 %). Cela représente 120 000 $ d’économies.
Les prêteurs commerciaux utilisent ce qu’on appelle un ratio de service de la dette. Ils comparent les revenus locatifs aux dépenses de la propriété. Certains veulent voir 1,3 (soit 30 % de flux de trésorerie positif). D’autres acceptent 1,0 (point mort). Quoi qu’il en soit, votre revenu personnel compte beaucoup moins.
Prêteurs privés et MIC : Votre dernier recours
Les prêteurs privés et les sociétés d’investissement hypothécaire (MIC) facturent les taux les plus élevés. Les prêteurs privés individuels facturent 10 à 12 %. Les MIC facturent 5 à 8 %. Les deux facturent des frais entre 1,5 % et 3 %.
Les MIC sont meilleures que les prêteurs privés individuels car ce sont des sociétés stables disposant de millions en fonds. Les prêteurs privés individuels utilisent parfois des marges de crédit personnelles et peuvent avoir besoin de leur argent soudainement s’ils divorcent ou perdent leur emploi.
Vous voulez éviter cette catégorie autant que possible. Mais savoir qu’elle existe signifie que vous avez toujours des options.
Si vous ne saviez pas que les prêteurs commerciaux pouvaient financer des logements locatifs unifamiliaux avec des taux bas dans la gamme de 2 %, il y a encore plus à découvrir — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous établirons votre séquence de prêteurs.
L’ordre compte plus que tout
Voici l’erreur qui coûte des millions de dollars aux investisseurs : s’adresser aux prêteurs dans le mauvais ordre.
Certains prêteurs A vous limitent à un total de 5 propriétés, où que se trouvent vos hypothèques. D’autres prêteurs A vous permettent d’avoir 5 propriétés spécifiquement avec eux, même si vous possédez 10 propriétés financées ailleurs.
Si vous vous adressez d’abord au prêteur flexible, vous gaspillez cette opportunité. Une fois que vous avez 5 propriétés au total, le prêteur strict vous refusera. Mais si vous vous adressez d’abord au prêteur strict, vous pouvez toujours utiliser le prêteur flexible plus tard.
- Commencez par les prêteurs A qui ont des plafonds de propriété absolus.
- Passez aux prêteurs A qui comptent uniquement les propriétés financées par eux.
- Passez à des prêteurs A spécialisés utilisant 80 à 100 % des revenus locatifs.
- Passez aux prêteurs commerciaux.
- Utilisez les prêteurs B si nécessaire.
- Utilisez les prêteurs privés ou les MIC en dernier recours.
Les prêteurs A spécialisés que la plupart des gens ignorent
Tous les prêteurs A ne se valent pas. Certains se spécialisent dans le travail avec les investisseurs et offrent des conditions bien meilleures :
- Ils utilisent 80 % à 100 % de vos revenus locatifs (pas seulement 50 %).
- Ils autorisent 10 à 12 propriétés au lieu de 5.
- Ils ne vous obligent pas à garder 100 000 $ en banque sans rien faire.
Ces prêteurs ont les mêmes excellents taux que les banques traditionnelles. Mais ils comprennent réellement le fonctionnement des propriétés locatives. Ceci à lui seul peut doubler ou tripler la taille de votre portefeuille avant que vous ayez besoin de passer à d’autres types de prêteurs.
Certains prêteurs A utilisent 80 à 100 % des revenus locatifs au lieu des 50 % habituels — savoir lesquels aborder en premier peut doubler votre capacité de portefeuille, alors réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour obtenir votre feuille de route.
Pourquoi la plupart des courtiers se trompent
La plupart des courtiers hypothécaires ne sont pas des spécialistes des propriétés d’investissement. Lorsque vous atteignez votre limite avec un ou deux prêteurs A, ils vous envoient directement vers les prêteurs B ou privés car c’est plus facile.
Ils sautent directement par-dessus les options commerciales. Ils ne connaissent pas les prêteurs A spécialisés. Ils vous coûtent des milliers de dollars en intérêts et frais inutiles.
Vous avez besoin de quelqu’un qui connaît la différence entre les prêteurs, comprend l’ordre stratégique et a des relations avec des prêteurs commerciaux canadiens qui travaillent réellement avec les investisseurs.
Comment le financement commercial change tout
Lorsque vous passez au financement commercial, tout le jeu change. Au lieu de poser des questions sur votre emploi et vos revenus, ils posent des questions sur la propriété.
Est-ce qu’elle génère des flux de trésorerie ? Quel est le ratio de couverture de la dette ? C’est à peu près tout. Cette approche de qualification pour des hypothèques basée sur les flux de trésorerie de la propriété change la donne pour la mise à l’échelle.
Cela signifie que vous pouvez continuer à acheter des propriétés même après avoir atteint votre maximum personnel en termes de qualification de revenus. Les propriétés se qualifient elles-mêmes.
Et ne faites pas l’erreur d’entrer simplement dans le département commercial de votre banque. Différents prêteurs commerciaux ont des exigences très différentes. Certains exigent une couverture de dette de 1,3. D’autres acceptent 1,0. Certains utilisent des tests de stress. D’autres non. Certains veulent 40 % de mise de fonds. D’autres acceptent 25 %.
La vraie stratégie pour des propriétés illimitées
Voici ce que signifie réellement « illimité » dans cet article : vous n’êtes pas limité par les plafonds qu’un seul grand prêteur bancaire impose. Vous êtes limité par la qualité des transactions, les mises de fonds et la qualification du prêteur à chaque étape — aucun investisseur n’obtient une approbation « illimitée ». Les stratégies décrites ici décrivent des structures de financement qui permettent de croître au-delà des limites traditionnelles.
En travaillant stratégiquement avec les quatre types de prêteurs, certains investisseurs construisent des portefeuilles de 20, 30, voire 50 propriétés locatives et plus sur de nombreuses années. Chaque type de prêteur vous donne une autre série de propriétés avant que vous n’ayez besoin de passer au niveau supérieur. Les résultats individuels varient selon le revenu, les conditions du marché, la sélection de propriétés et l’appétit du prêteur.
La clé est d’avoir une feuille de route. Sachez quel prêteur vous utiliserez pour la propriété numéro 6 avant d’acheter la propriété numéro 5. Ayez un plan pour ce qui se passe lorsque vous atteignez votre limite de financement traditionnel.
Cessez d’accepter “vous avez atteint votre limite” comme réponse finale. C’est juste la fin d’un chapitre. Trois autres chapitres vous attendent.
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Foire aux questions
Combien de propriétés locatives puis-je réellement posséder au Canada ?
Pourquoi les banques ne comptent-elles que 50 % de mes revenus locatifs ?
Quand dois-je utiliser un prêt hypothécaire commercial pour une propriété locative ?
Quelle est la différence entre les prêteurs B et les prêteurs privés ?
Dois-je travailler avec une banque ou un courtier hypothécaire pour les propriétés d'investissement ?
Qu'est-ce qu'un ratio de service de la dette en financement commercial ?
Pourquoi l'ordre des prêteurs est-il important lors de l'achat de propriétés locatives ?
Les MIC sont-elles meilleures que les prêteurs privés individuels ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
10 min de lecture
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Hypothèque globale
Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
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