Entras a tu banco, hablas con un prestamista durante 20 minutos y sales con una carta de preaprobación. Ya estás listo, ¿verdad? Incorrecto. Ese papel podría no significar nada en absoluto.
La verdad es esta: hay tres tipos de preaprobaciones hipotecarias en Canadá, y solo una de ellas te protege realmente. ¿Las otras dos? Pueden dejarte legalmente obligado a comprar una casa que en realidad no puedes financiar.
Analicemos lo que necesitas saber antes de hacer cualquier oferta sobre una propiedad. Ya sea que estés buscando financiamiento hipotecario residencial para una propiedad de alquiler unifamiliar o para tu primera casa, estas distinciones importan.
Tipo 1: La Preaprobación Verbal (No Confíes en Ella)
Esto es exactamente lo que suena. Llamas a tu prestamista, le hablas sobre tus ingresos y deudas, y te da una cifra por teléfono. Es el tipo más común que la gente solicita, y también el menos confiable.
Por Qué Falla
Tus cálculos de deuda probablemente estén mal. Digamos que debes $10,000 en una tarjeta de crédito y le dices a tu prestamista que pagas $150 al mes. Suena simple, ¿verdad? Excepto que los prestamistas tienen que calcular esa deuda en $300 por mes como mínimo. Esa es una diferencia de $150 que puede arruinar tu aprobación. Nuestro análisis de ratios de deuda explicados para aprobación hipotecaria muestra exactamente cómo los prestamistas realizan estos cálculos.
Tu puntaje de crédito y cómo mejorarlo también es diferente. ¿Ese puntaje que ves en Borrowell o en la aplicación de tu banco? No es lo que ven los prestamistas. Los prestamistas hipotecarios utilizan algo llamado puntaje beacon que promedia todas las agencias de crédito. La diferencia puede ser enorme.
Luego está el ingreso, que también se ve afectado por cómo la prueba de estrés hipotecaria impacta tu poder adquisitivo. Las personas constantemente declaran ingresos incorrectos durante las llamadas telefónicas. No porque mientan, sino porque no saben qué pueden usar realmente los prestamistas. ¿Ese bono único que recibiste? No se puede usar. ¿Tu subsidio de automóvil? Tal vez, tal vez no. ¿Ese beneficio de vivienda que te da tu empresa? Si no aparece en tu declaración de impuestos, no cuenta.
Cuándo Usarla
Las preaprobaciones verbales sirven para una sola cosa: determinar tu presupuesto aproximado. Te ayudan a entender si estás en el rango correcto o si necesitas ajustar tus expectativas. Si te preguntas si usar un banco o un corredor en esta etapa, lee bancos vs. corredores para tu hipoteca. Entender cómo las decisiones inteligentes del prestamista mejoran las preaprobaciones y cierran más tratos puede marcar la diferencia.
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Tipo 2: La Preaprobación con Retención de Tasa (Mejor, Pero Aún Arriesgada)
Esto es lo que la mayoría de la gente obtiene cuando visita a un prestamista en persona. Te sientas, revisan números en una calculadora y sales con un documento que fija una Tasa de Interés por 90-120 días.
Lee ese documento con atención. Generalmente dice “no se implica aprobación” justo ahí. Estás obteniendo una garantía de tasa, no una garantía de hipoteca.
Lo Único Bueno de Ella
Si las tasas de interés suben durante tu período de retención de tasa, estás protegido. Obtienes la tasa más baja. Eso vale algo en un entorno de tasas crecientes.
El Problema
Si entras a esa reunión sin llevar tus documentos de ingresos, esto es básicamente lo mismo que una preaprobación verbal. No significa nada.
La mayoría de la gente se presenta, habla sobre su situación y el prestamista introduce todo en su sistema. La computadora arroja una preaprobación. Pero a menos que realmente les hayas mostrado tus talones de pago, carta de empleo y declaraciones de impuestos, solo están adivinando basándose en lo que les dijiste.
Cómo Hacerla Mejor
Lleva tu papeleo. Déjalos ver los documentos reales para que puedan decirte qué ingresos pueden y cuáles no. Esto se aplica ya sea que trates con un banco, una cooperativa de crédito o un corredor hipotecario canadiense. Todos utilizan el mismo proceso básico.
Si tu documento de retención de tasa dice “no se implica aprobación”, necesitas más que una tasa fijada — reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y nos aseguraremos de que tu preaprobación realmente te proteja.
Tipo 3: La Preaprobación con Suscripción Completa (La Única Que Cuenta)
Este es el estándar de oro. Requiere la mayor cantidad de papeleo, por eso la gente se resiste. Pero es el único tipo que realmente te protege en mercados competitivos donde podrías necesitar hacer ofertas firmes.
Lo Que Necesitas Proporcionar
Para empleados asalariados a tiempo completo, necesitas una carta de empleo, talones de pago recientes (dentro de los 30 días) y tus T4 de los últimos dos años.
Si recibes bonos, horas extras o comisiones, añade tus T1 Generales (declaraciones de impuestos completas) a esa lista. Los prestamistas promediarán tus ingresos de los últimos dos años. Si ese promedio es mayor que tu salario base actual, usarán el número más alto. Pero debes haber permanecido en el mismo trabajo durante esos dos años.
¿Eres autónomo o trabajas con comisión del 100%? Absolutamente necesitas tus declaraciones de impuestos de los últimos dos años. No hay forma de evitarlo. Lo mismo aplica si estás calificando para una hipoteca durante una baja por maternidad: los prestamistas necesitan documentación para verificar tu situación. Y los prestamistas usarán tus ingresos después de deducciones y gastos, no tus ingresos brutos.
Por Qué Todo Este Papeleo Importa
Los prestamistas llaman a tu empleador antes del cierre para verificar todo en tu carta de empleo. Utilizan empresas de terceros que saben cómo detectar inconsistencias. Todo debe ser preciso y estar actualizado.
Para las personas autónomas, existen trucos que los programas de ingresos declarados pueden usar para aumentar tus ingresos calificables. Los gastos de oficina en casa se pueden sumar nuevamente. Las facturas del teléfono celular se pueden sumar nuevamente. Los gastos de vehículo también. Pero solo pueden hacerlo si están viendo tus declaraciones de impuestos reales.
El Proceso de Suscripción Real
Esto es lo que lo hace diferente: tu solicitud realmente va a un suscriptor. Una persona real en la institución crediticia revisa todos tus documentos y toma una decisión. Esto toma uno o dos días, pero cuando regresa aprobado, tienes una aprobación real.
El prestamista ha visto todo. Ha verificado tus ingresos, revisado tu crédito correctamente y aprobado tu solicitud. No dependes de una calculadora o una conversación telefónica.
Los Riesgos Restantes
Incluso con una aprobación con suscripción completa, dos cosas aún pueden salir mal.
Primero, la propiedad en sí misma podría no calificar. Tal vez tenga una fundación agrietada, cableado de perillas y tubos, o sea demasiado pequeña. Estás aprobado como persona, pero la propiedad no cumple con los estándares de préstamo. Esto sucede más a menudo de lo que crees.
Un cliente hizo una oferta firme después de ser aprobado por su cooperativa de crédito. Las aseguradoras hipotecarias miraron la propiedad y dijeron “Estamos bien contigo, pero no con esta casa”. El cliente terminó necesitando una hipoteca de construcción a tasas y tarifas mucho más altas, costando miles más.
Segundo, si te niegas a proporcionar documentos por adelantado y solo los presentas después de hacer una oferta firme, esos documentos podrían mostrar algo diferente de lo que dijiste. Tu aprobación puede convertirse rápidamente en una denegación.
Por Qué la Gente Se Resiste a Este Tipo
A la gente le disgusta recopilar papeleo. Dicen que es demasiado, demasiado molesto, demasiado largo. Y sí, recopilar documentos es una molestia. Nadie lo disfruta. Pero entender lo que tu corredor hipotecario realmente necesita de ti hace que el proceso sea mucho más fluido.
Pero si te protege a ti y a tu familia de quedar atrapados en un contrato que no pueden cumplir, vale la pena. La alternativa es arriesgar tu depósito, enfrentar acciones legales y potencialmente deber penalizaciones que no puedes pagar.
Una Pregunta para Hacerle a tu Prestamista
Antes de trabajar con cualquier prestamista, pregúntales: “¿Mi preaprobación recibe una suscripción completa?”
Si la respuesta es no, necesitas pensar cuidadosamente si quieres hacer ofertas firmes basándote en esa aprobación.
No todos los prestamistas ofrecen preaprobaciones con suscripción completa. Necesitas solicitar específicamente este servicio y confirmar que realmente están enviando tu solicitud a suscripción. Si estás trabajando con un equipo, considera construir un equipo inmobiliario que priorice este nivel de diligencia.
Una preaprobación con suscripción completa toma un par de días adicionales, pero podría salvar tu depósito y mantenerte fuera de problemas legales — reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y nosotros nos encargaremos del proceso de suscripción por ti.
Por Qué Esto Importa Ahora Mismo
En mercados competitivos, casi todas las casas reciben múltiples ofertas. Los compradores sienten presión para eliminar las condiciones y hacer que sus ofertas sean más atractivas. Los vendedores aman las ofertas firmes porque no hay riesgo de que el trato no se concrete.
Pero si haces una oferta firme sin la aprobación adecuada, estás asumiendo un gran riesgo. Podrías perder tu depósito. Podrías enfrentar acciones legales. Podrías deber penalizaciones que empequeñecen lo que ahorraste al omitir el paso de documentación.
El Resultado Final
La mayoría de las preaprobaciones son solo retenciones de tasa basadas en información verbal. Son mejores que nada para tener una idea de tu presupuesto, pero no te protegen.
Si te tomas en serio la compra y existe alguna posibilidad de que necesites competir con otros compradores, obtén una preaprobación con suscripción completa. Para un resumen completo de cómo es el proceso de principio a fin, consulta nuestra guía de solicitud de hipoteca para la primera propiedad de alquiler. ¿Comprando una propiedad de inversión? Nuestro Lista de Verificación de Preaprobación Hipotecaria para Inversores Inmobiliarios cubre los pasos adicionales que los inversores deben tomar. Sí, requiere más papeleo inicial. Sí, toma un par de días más. Pero es el único tipo que significa algo cuando estás firmando un contrato para comprar una casa.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre una retención de tasa y una preaprobación hipotecaria real?
¿Puedo hacer una oferta firme con una preaprobación verbal?
¿Por qué los prestamistas necesitan dos años de declaraciones de impuestos si soy autónomo?
¿Una preaprobación con suscripción completa garantizará la aprobación de mi hipoteca?
¿Cómo se diferencia el puntaje de crédito que usan los prestamistas del que veo en aplicaciones como Borrowell?
¿Qué documentos necesito para una preaprobación con suscripción completa?
¿Por qué necesito proporcionar documentos si el prestamista ya hizo los cálculos?
¿Qué debería preguntarle a mi prestamista sobre las preaprobaciones?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
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