Esto es algo que la mayoría de los inversionistas no saben: las propiedades fuera del mercado consistentemente se tasan por más de lo que los compradores pagan por ellas.
¿Cómo lo sé? Como corredor hipotecario, veo las tasaciones. Negocio tras negocio pasa por mis manos donde los inversionistas compraron propiedades a través de plataformas profesionales, y el tasador del banco las valora por encima del precio de compra. Eso es plusvalía instantánea desde el primer día.
Permítanme explicarles por qué las ofertas fuera del mercado son importantes y cómo funcionan. Para obtener la hoja de ruta completa para cruzar la frontera, visiten nuestro centro de inversión transfronteriza en EE. UU..
¿Qué Hace Especiales a las Propiedades Fuera del Mercado?
Las propiedades fuera del mercado no están listadas en la MLS. El público en general nunca las ve. Se mueven a través de redes privadas entre mayoristas, instituciones, constructores y compradores probados.
Piensen en esto: si están vendiendo una propiedad y pueden encontrar un comprador calificado rápidamente sin publicarla, ¿por qué no lo harían? Sin visitas, menos molestias, cierre más rápido. Todos ganan.
Pero aquí está el detalle: la mayoría de los inversionistas individuales no pueden acceder a estas ofertas. No tienen las relaciones ni el historial.
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Cinco Formas en que los Profesionales Encuentran Ofertas Fuera del Mercado
Redes de Mayoristas
Los mayoristas atan las propiedades bajo contrato y las comercializan a compradores privados. Estas ofertas se mueven rápido – a veces tienes 24 horas para decidir. Incluyen oportunidades interesantes como acuerdos de arrendamiento con opción de compra donde el vendedor permanece como inquilino, o propiedades con financiamiento existente que puedes asumir.
Relaciones Institucionales
Grandes propietarios se venden entre sí antes de hacerlo público. Si gestionara miles de millones en bienes raíces como algunos fundadores de plataformas, sabría quién compra y quién vende. Estas relaciones tardan años en construirse.
Acceso Pre-Mercado de Corredores
Los mejores corredores dan a sus mejores clientes un primer vistazo a las propiedades antes de que lleguen a la MLS. No es oficialmente fuera del mercado, pero lo estás viendo antes de que todos los demás se agolpen.
Directo del Constructor
Los constructores ofrecen propiedades nuevas o renovadas a compradores conocidos antes de listarlas. Prefieren vender tres propiedades a un comprador confiable que lidiar con tres compradores primerizos diferentes.
Análisis Tecnológico
Incluso las propiedades en el mercado son analizadas de manera diferente por los profesionales. Utilizan algoritmos y herramientas institucionales para encontrar las pocas buenas ofertas entre miles de listados.
Si las ofertas fuera del mercado consistentemente se tasan más alto que el precio de compra, la parte de financiamiento debe coincidir con esa plusvalía incorporada — reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity para estructurar su préstamo en EE. UU. de la manera correcta.
Por Qué los Inversionistas “Hazlo Tú Mismo” Tienen Dificultades
He visto a muchos inversionistas intentar hacerlo solos en los mercados de EE. UU. Esto es lo que suele salir mal:
No entienden las reevaluaciones de impuestos a la propiedad. En muchos condados, cuando una propiedad se vende, se reevalúa al nuevo precio de compra. Sus impuestos podrían aumentar un 50% o más. Si se pierde esto en sus cálculos, su flujo de efectivo desaparece.
No pueden acceder a las mismas ofertas. Los mayoristas quieren compradores que puedan cerrar en días, no en semanas. Las instituciones venden a otras instituciones. Los inversionistas individuales obtienen lo que queda.
Usan herramientas de grado de consumidor. Las plataformas de análisis institucional cuestan miles al año. Los inversionistas individuales usan Zillow y esperan lo mejor.
Gestionan todo ellos mismos. Búsqueda de ofertas, establecimiento de entidades, planificación fiscal, supervisión de la gestión de propiedades, estrategia de refinanciamiento – eso es un trabajo a tiempo completo.
La Evidencia de la Tasación
Permítanme compartir lo que veo como corredor hipotecario que financia estas operaciones.
Cuando un inversionista compra una propiedad, solicitamos una tasación. Es un tercero independiente – no les importa cuál es el precio de compra. Simplemente nos dicen cuánto vale la propiedad basándose en ventas comparables.
Las propiedades obtenidas a través de plataformas profesionales consistentemente se tasan por encima del precio de compra. No por poco – estamos hablando de plusvalía real de inmediato.
Esto me dice dos cosas. Primero, la plataforma negoció bien. Segundo, fueron conservadores en sus precios, dando a los clientes un margen de seguridad.
Esa es la diferencia entre el acceso fuera del mercado y las guerras de ofertas en los listados de la MLS.
Perder una reevaluación del impuesto a la propiedad del 50% puede agotar su flujo de efectivo de la noche a la mañana — reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros para que podamos ayudarle a calcular los números reales antes de cerrar.
Cómo Se Ve la Debida Diligencia Real
Las plataformas profesionales no solo encuentran propiedades. Verifican todo antes de que usted vea la oferta.
La selección inicial verifica la condición de la propiedad, revisa los datos del mercado, confirma que el precio tiene sentido y ejecuta números preliminares. Si no pasa esta etapa, usted nunca se entera de ello.
La verificación por terceros utiliza servicios de datos para confirmar alquileres, cruzar valores de propiedades, estimar seguros a través de pólizas maestras y proyectar impuestos, incluidas las reevaluaciones probables.
Los informes de inspección profesional en EE. UU. son increíblemente detallados – mucho más exhaustivos de lo que normalmente se ve en Canadá. Luego, un contratista local crea un alcance de trabajo con costos específicos para cada reparación.
Los administradores de propiedades opinan sobre las tasas de alquiler, las prioridades de renovación, el tiempo para alquilarla y la dinámica del vecindario.
Solo después de todo esto se le presenta la oportunidad. Y aún tiene tiempo para revisar todo y decidir si desea proceder.
La Cuestión de la Estructura de la Entidad
Aquí hay algo que los inversionistas “hazlo tú mismo” a menudo se equivocan: cómo se posee la propiedad importa.
Los canadienses que compran propiedades en EE. UU. enfrentan implicaciones fiscales en ambos lados de la frontera. Si configura las cosas incorrectamente, podría pagar más impuestos de lo necesario. O crear dolores de cabeza en la planificación patrimonial. O perder la protección de responsabilidad.
Tecnología Que Tiene Sentido
Los inversionistas institucionales utilizan herramientas sofisticadas que los inversionistas individuales no pueden justificar comprar.
Herramientas de predicción de evaluaciones fiscales que comprenden las prácticas a nivel de condado y los ciclos de reevaluación. Bases de datos de alquileres de mercado con datos de transacciones reales, no solo precios de listado. Modelos de valoración de propiedades que consideran docenas de variables. Análisis de tendencias de mercado que procesa datos de múltiples fuentes.
Estas herramientas cuestan mucho dinero anualmente. Pero cuando forma parte de una plataforma que atiende a múltiples inversionistas, el costo se distribuye. Obtiene análisis de grado institucional sin gastos de nivel institucional.
Más Allá de la Compra
Comprar la propiedad es solo el principio. ¿Qué sucede después?
Las plataformas profesionales brindan gestión de activos continua. Supervisan a su administrador de propiedades, monitorean el rendimiento, identifican oportunidades de valor agregado y gestionan proyectos de renovación.
La gestión de cartera analiza sus propiedades en su conjunto. ¿Cuándo debería refinanciar y retirar plusvalía? ¿Cómo optimiza entre múltiples propiedades? ¿Cuándo tiene sentido vender una y comprar otras dos? Tener acceso a financiamiento hipotecario para “flip” puede ayudarlo a ejecutar estrategias de valor agregado en estas propiedades.
Los administradores de propiedades se encargan de las operaciones diarias, pero no piensan en estas preguntas estratégicas. Necesita a alguien que mire el panorama general.
Cómo Empezar
Si está buscando Inversión PadSplit: Alquiler por Habitación para Flujo de Efectivo, comience por comprender sus objetivos. ¿Cuánta plusvalía puede desplegar? ¿Qué rendimientos necesita? ¿Se enfoca en el flujo de efectivo, la apreciación o ambos?
Luego, hable con profesionales que se especialicen en esto. No agentes inmobiliarios generales – personas que específicamente ayudan a los canadienses a invertir en bienes raíces de EE. UU.
Busque plataformas que brinden un servicio integral: búsqueda de ofertas, soporte de adquisición, coordinación de gestión de propiedades y supervisión continua de la cartera. El enfoque integrado importa más de lo que usted piensa.
Y trabaje con un especialista en financiamiento hipotecario transfronterizo. Los préstamos hipotecarios para propiedades de inversión en EE. UU. para canadienses tienen requisitos específicos. Quiere a alguien que haga estas operaciones regularmente, no a alguien que lo descubra por primera vez con su dinero.
El Resultado Final
Las propiedades fuera del mercado le dan una ventaja. Los datos reales lo demuestran: se tasan más alto que los precios de compra porque no está compitiendo con docenas de otros compradores.
Pero acceder a estas ofertas requiere relaciones y historiales que tardan años en construirse. Es por eso que existen las plataformas: para dar a los inversionistas individuales acceso a flujo de ofertas y análisis de nivel institucional.
¿Puede invertir en propiedades en EE. UU. por su cuenta? Claro. Pero competirá con todos los demás en la MLS, se perderá implicaciones fiscales que no conocía y lo manejará todo usted mismo.
Los inversionistas que veo teniendo éxito en los mercados de EE. UU. trabajan con profesionales que tienen las redes, herramientas y experiencia para encontrar mejores ofertas y evitar errores costosos.
Eso no es conversación de marketing. Es lo que muestran las tasaciones, negocio tras negocio.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué significa propiedad fuera del mercado?
¿Por qué las propiedades fuera del mercado se tasan más alto que el precio de compra?
¿Pueden los inversionistas individuales acceder a propiedades fuera del mercado en EE. UU.?
¿Cuál es el mayor error que cometen los canadienses al invertir en bienes raíces en EE. UU.?
¿Necesito una hipoteca especial para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Cómo deben los canadienses estructurar la propiedad de alquileres en EE. UU.?
¿Qué incluye la debida diligencia adecuada para propiedades de alquiler en EE. UU.?
¿Es mejor comprar propiedades de alquiler en EE. UU. en la MLS o fuera del mercado?
Aviso legal: Este artículo es solo para fines informativos y no constituye asesoramiento financiero. Consulte a un profesional hipotecario autorizado antes de tomar cualquier decisión de financiamiento.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
MLS
Servicio de Listado Múltiple - una base de datos utilizada por agentes inmobiliarios con licencia para listar propiedades en venta, proporcionando información estandarizada de la propiedad, fotos y precios. Los inversores también utilizan estrategias fuera del mercado para encontrar ofertas no listadas en el MLS.
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