Une ingénieure canadienne bâtit un portefeuille américain de 20 propriétés à partir de 22 000 $

Araceli était ingénieure en mécanique au Canada — dix-sept ans dans l'aérospatiale, un bon salaire et une vie stable. Puis elle a divorcé, a perdu la moitié du revenu du foyer du jour au lendemain, et les factures n'ont pas diminué d'un iota.

Elle a agi. Elle a acheté une propriété à Hamilton, en Ontario, l'a divisée en trois unités, a habité dans l'une et a loué les deux autres. Cette première maison générait 400 $ par mois en flux de trésorerie alors qu'elle vivait complètement sans loyer. Tout a cliqué.

Mais en 2016, le marché canadien s'était retourné contre elle. Le même type de maison à rénover qu'elle avait achetée pour 180 000 $ se vendait maintenant 300 000 $ et plus — avec des offres dépassant de 50 000 $ à 100 000 $ le prix demandé. À ces prix, le flux de trésorerie avait disparu. Elle a regardé du côté de St. Catharines et de Niagara Falls. Rien ne fonctionnait.

Puis quelqu'un a posé une question simple : "Avez-vous déjà envisagé d'acheter aux États-Unis ?"

Araceli avait travaillé à Cleveland pendant six mois en tant qu'ingénieure. Son souvenir de la ville n'était pas reluisant — mais elle y a jeté un autre coup d'œil. Ce qu'elle a trouvé l'a stupéfiée : deux maisons disponibles, l'une affichée à 17 000 $, l'autre à 22 000 $. Venant du Canada, c'était le prix d'une voiture d'occasion.

Elle a acheté les deux. La première propriété a immédiatement connu des problèmes : un mauvais gestionnaire immobilier, un locataire qui a saccagé les lieux et une vente à perte pour se regrouper. Cet échec a apporté une leçon qu'elle répète maintenant à chaque investisseur qu'elle rencontre — une bonne propriété avec une mauvaise équipe devient une mauvaise propriété, à chaque fois.

La deuxième maison était différente. Elle l'a achetée pour 22 000 $, a investi environ 20 000 $ dans les réparations et a placé son locataire sur une entente de location-achat. Le locataire payait 810 $ par mois et assumait toutes les responsabilités d'entretien. Trois ans plus tard, Araceli avait remboursé la totalité de son investissement grâce à une seule propriété — et elle en était toujours propriétaire.

Quand Araceli a commencé, chaque transaction devait se faire au comptant. Aucun historique de crédit aux É.-U., pas de numéro de sécurité sociale, pas d'options de prêt pour les ressortissants étrangers. Ce paysage a radicalement changé.

Aujourd'hui, les investisseurs canadiens peuvent accéder aux prêts DSCR — prêts basés sur le ratio de couverture du service de la dette — sans numéro d'identification fiscale américain. Ces prêts sont qualifiés en fonction des revenus locatifs de la propriété, et non des revenus personnels de l'emprunteur. Vous n'avez pas besoin de mettre les pieds aux É.-U. pour conclure.

Araceli a maintenant conclu 20 transactions sur le marché américain. Elle a obtenu son visa d'investisseur E-2 et dirige à plein temps une entreprise de rénovation à Cleveland. Ce qui a commencé comme une recherche de flux de trésorerie depuis Hamilton est devenu une véritable entreprise bâtie autour du même marché qu'elle avait d'abord regardé avec scepticisme.

La maison de 22 000 $ a remboursé la totalité de son investissement en trois ans grâce à l'entente de location-achat. Ce locataire est resté toute la durée, a géré l'entretien et a traité la propriété comme la sienne — parce qu'elle finirait par l'être.

Son avantage concurrentiel ? Le même qui l'avait initialement rendue réticente à investir : elle a fondé sa propre entreprise de rénovation parce que la plupart des entrepreneurs ne se présentent pas. La fiabilité, a-t-elle découvert, est le véritable avantage dans l'investissement immobilier aux É.-U.