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Elle a acheté une maison pour 22 000 $. Puis les choses sont devenues intéressantes.
Voici une histoire que j’adore.
Araceli était ingénieure mécanique au Canada. Un excellent emploi. Dix-sept ans dans l’aérospatiale. Un bon salaire. Mais elle a ensuite divorcé, perdu la moitié de son revenu familial du jour au lendemain, et les factures n’ont pas diminué d’un iota.
Ça vous dit quelque chose ? Peut-être pas la partie divorce — mais ce sentiment de “je gagne bien ma vie et ce n’est toujours pas suffisant” ? Oui. Beaucoup de gens connaissent ce sentiment.
Alors, elle a fait ce que font les gens intelligents. Elle a agi. Elle a acheté une propriété à Hamilton, en Ontario, l’a divisée en trois unités, en a habité une, en a loué deux, et s’est retrouvée avec un flux de trésorerie de 400 $ par mois tout en vivant complètement sans loyer.
C’est le moment où tout a fait déclic. Et ce qu’elle a construit après ? C’est un plan d’action que vous pouvez suivre.
De Hamilton à Cleveland : pourquoi elle a quitté le Canada
Après son premier investissement en 2014, Araceli avait envie de plus. Mais le Canada avait d’autres plans.
Dès 2016, les propriétés de Hamilton recevaient des offres de 50 000 $ à 100 000 $ au-dessus du prix demandé. Le même type de maison à rénover qu’elle avait achetée 180 000 $ se vendait maintenant plus de 300 000 $. À ces prix, le flux de trésorerie disparaissait. Elle aurait dû subventionner la propriété de sa propre poche chaque mois.
Alors, elle a commencé à chercher ailleurs. St. Catharines. Niagara Falls. Rien ne fonctionnait. Puis quelqu’un lui a posé une simple question :
“As-tu déjà envisagé d’acheter aux États-Unis ?”
Elle n’avait pas. Mais elle avait travaillé à Cleveland pendant six mois en tant qu’ingénieure, donc elle connaissait la région — même si son souvenir n’était pas exactement élogieux. La ville avait été difficile à l’époque.
Mais elle a jeté un coup d’œil quand même, motivée par les retours d’investisseurs qui réussissent à investir à Cleveland (en anglais). Et elle a trouvé deux maisons. Une pour 17 000 $. L’autre pour 22 000 $.
Relisez ces chiffres. 17 000 $ pour une maison. En venant du Canada, c’est le prix d’une voiture d’occasion.
Vous avez le bon marché et la bonne propriété — mais la plupart des investisseurs ratent le financement parce qu’ils ne connaissent pas les prêts DSCR et comment ils fonctionnent pour les transactions transfrontalières. Réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et assurons-nous que votre capital est structuré de manière à ce que vous puissiez réellement vous qualifier.
La maison à 22 000 $ qui est devenue une machine à cash
Maintenant, bon marché ne veut pas toujours dire bien. Araceli l’a appris rapidement.
Son premier gestionnaire immobilier était terrible. Le locataire a saccagé l’endroit. Elle a dû licencier le gestionnaire, vendre une propriété et se ressaisir.
Voici la leçon qu’elle veut que vous entendiez : Une bonne propriété avec une mauvaise équipe devient une mauvaise propriété. Toujours.
Mais la deuxième maison ? C’est là que les choses se sont bien passées.
Elle l’a achetée pour 22 000 $, a investi environ 20 000 $ en réparations, et a mis sa locataire sous contrat de location-achat. La locataire payait 810 $ par mois et prenait en charge toutes les responsabilités d’entretien.
Faisons le calcul :
- Investissement total : ~42 000 $
- Revenu mensuel : 810 $
- Brut annuel : 9 720 $
- Coûts d’entretien : Minimes (le locataire s’en est occupé)
La locataire est restée trois ans. Araceli a récupéré son investissement total — et même plus — grâce à une seule maison à Cleveland.
C’est le pouvoir d’acheter judicieusement sur le marché américain.
Aperçu du marché de Cleveland (avril 2026)
Cleveland est en pleine effervescence. La valeur moyenne d’une maison se situe autour de 232 400 $ au début de 2026, avec une croissance qui devrait atteindre environ 2,8 % d’ici septembre 2026 selon les dernières prévisions. Mais l’histoire principale concerne les rendements locatifs : Cleveland affiche les rendements locatifs bruts les plus élevés parmi les grandes métropoles américaines — environ 11,3 % — avec un ratio loyer/valeur proche de 0,63 %. Ce profil de cash-flow est exactement ce qui éloigne les investisseurs canadiens des chiffres inférieurs à 5 % de Toronto.
Ce que vous devez vraiment savoir avant d’acheter à Cleveland (ou n’importe où aux États-Unis)
Araceli a maintenant réalisé 20 transactions. Elle a obtenu son visa E-2, dirige une entreprise de rénovation à Cleveland à temps plein, et a vu toutes les erreurs possibles. Voici ses conseils directs :
Ne courrez pas après la maison la moins chère
Oui, vous pouvez toujours trouver des maisons entre 30 000 $ et 50 000 $ dans certaines régions de l’Ohio. Mais voici ce que personne ne vous dit : les matériaux de construction ont presque doublé depuis la pandémie. Vous achetez une maison à 50 000 $, y investissez 80 000 $ en rénovations, et dépassez la valeur après rénovation (ARV). Vous êtes dans le rouge avant même d’avoir commencé.
La recommandation d’Araceli — et je la soutiens à 100 % — est de cibler des propriétés à 100 000 $ et plus. C’est le point idéal où vous obtenez des quartiers décents, des coûts de rénovation raisonnables, un potentiel d’appréciation réel, et un flux de trésorerie concret.
En dessous de 100 000 $, vous êtes souvent dans des quartiers de catégorie D où l’appréciation est lente, le roulement est élevé, et les coûts de réparation vous anéantissent.
Déterminez correctement votre ARV
C’est la compétence la plus importante en investissement immobilier. La valeur après rénovation vous indique ce que la propriété vaudra une fois qu’elle sera rénovée. Tout fonctionne à rebours à partir de ce chiffre.
Les grossistes et même certains agents immobiliers vous diront qu’une affaire est “bon marché”. Mais bon marché par rapport à quoi ? Une maison de 50 000 $ dans un quartier où rien ne se vend plus de 60 000 $ n’est pas une bonne affaire. C’est un piège.
Apprenez à faire des analyses comparatives. Étudiez les quartiers. Sachez ce que les propriétés rénovées se vendent ou se louent réellement dans cette zone spécifique.
Trouvez un entrepreneur qui se présente
Araceli a créé sa propre entreprise de rénovation pour une simple raison : la plupart des entrepreneurs ne se présentent pas. C’est tout son avantage concurrentiel — elle est fiable.
Si vous investissez depuis le Canada, votre entrepreneur et votre gestionnaire immobilier SONT votre investissement. Un mauvais peut détruire une excellente affaire. Un bon peut rendre une affaire passable rentable.
La différence entre l’affaire à 22 000 $ d’Araceli qui lui a permis de récupérer son investissement en trois ans et un gouffre financier est de maîtriser son ARV avant de faire une offre — planifiez une session stratégie gratuite avec nous et nous vous expliquerons exactement à quoi ressemble un investissement américain solide dans votre marché cible.
Le côté financement : ce que les investisseurs canadiens doivent savoir
Quand Araceli a commencé, tout devait être payé en espèces. Pas de crédit américain, pas de numéro de sécurité sociale, pas d’options de prêt.
Cela a considérablement changé.
Aujourd’hui, les investisseurs canadiens peuvent accéder à des prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio loans) via le programme DSCR pour ressortissants étrangers (en anglais), sans avoir besoin d’un numéro fiscal américain. Ces prêts sont basés sur le revenu locatif de la propriété, pas sur votre revenu personnel. Vous n’avez même pas besoin de mettre les pieds dans le pays pour conclure.
Voici ce que vous devez savoir sur les chiffres :
- Montant minimum du prêt : Généralement 75 000 $ pour les ressortissants étrangers
- Prix d’achat minimum ciblé : 100 000 $ (pour que vous puissiez bénéficier de conditions de prêt décentes)
- Structure d’entreprise : Une LLC américaine est fortement recommandée pour la clôture
- Prêts pour la rénovation et la revente (fix and flip) : Disponibles, mais si vos coûts de rénovation dépassent le prix d’achat (un “prêt à découvert”), vos options diminuent rapidement et les taux augmentent.
La conclusion ? Achetez à 100 000 $ ou plus, gardez les rénovations raisonnables, et le monde du prêt s’ouvre à vous avec des conditions compétitives.
Votre plan d’action si vous êtes un Canadien qui regarde l’immobilier américain
- Choisissez un marché et étudiez-le. Cleveland, certaines régions de l’Ohio et le Midwest sont toujours solides pour le flux de trésorerie. Apprenez les quartiers comme un local.
- Maîtrisez l’ARV. Avant de dépenser un dollar, sachez à quel prix les propriétés rénovées se vendent et se louent dans votre zone cible.
- Constituez d’abord votre équipe. Trouvez un gestionnaire immobilier, un entrepreneur et un agent immobilier fiables qui travaillent avec des investisseurs étrangers. C’est non négociable.
- Ciblez des propriétés à 100 000 $+. Vous obtiendrez de meilleurs quartiers, de meilleurs locataires, une meilleure appréciation et de meilleures conditions de financement.
- Réglez votre financement. Parlez à un professionnel hypothécaire spécialisé dans les prêts transfrontaliers avant de faire des offres.
- Commencez par une seule transaction. Le premier investissement d’Araceli lui a appris plus que n’importe quel cours n’aurait pu le faire. Le vôtre aussi.
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Questions fréquemment posées
Les Canadiens peuvent-ils acheter des propriétés locatives aux États-Unis sans citoyenneté américaine ?
Qu'est-ce que la valeur après rénovation (ARV) et pourquoi est-elle importante ?
Quel est le prix minimum de propriété que je devrais cibler à Cleveland ou en Ohio ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il pour les investisseurs étrangers ?
Qu'est-ce qu'un prêt "à découvert" pour la rénovation et la revente (fix and flip) ?
Quelle est l'importance d'avoir un bon gestionnaire immobilier lorsqu'on investit à l'étranger ?
Qu'est-ce qu'un contrat de location-achat et quand devrais-je l'utiliser ?
Ai-je besoin de visiter les États-Unis pour acheter une propriété d'investissement là-bas ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
17 février 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Valeur après rénovations (VAR)
La Valeur après rénovations (VAR) est la valeur marchande estimée d'une propriété une fois toutes les rénovations et améliorations prévues terminées, généralement déterminée par une analyse des ventes comparables. Les investisseurs immobiliers canadiens utilisent la VAR pour évaluer le potentiel de profit des projets de « fix-and-flip » ou à valeur ajoutée et pour déterminer le montant du financement qu'un prêteur privé ou un prêteur hypothécaire à court terme (hard money lender) pourrait être disposé à accorder pour une transaction.
Prêt DSCR
Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Location avec option d'achat
Un accord de location avec option d'achat permet à un locataire de louer une propriété avec un accord qui lui donne la possibilité ou l'obligation de l'acheter à un prix prédéterminé dans un délai spécifié, une partie des paiements de loyer étant généralement créditée sur le prix d'achat. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette stratégie peut générer des revenus locatifs tout en garantissant un prix de vente futur, attirer des locataires plus motivés à entretenir la propriété et offrir une solution aux acheteurs qui ont besoin de temps pour se qualifier pour un prêt hypothécaire ou constituer une mise de fonds.
Gestionnaire immobilier
Un gestionnaire immobilier est un professionnel ou une entreprise engagée par un investisseur immobilier pour gérer les opérations quotidiennes d'une propriété locative, y compris la sélection des locataires, la collecte des loyers, l'entretien et le respect de la législation provinciale en matière de location. Pour les investisseurs canadiens, l'utilisation d'un gestionnaire immobilier est particulièrement courante lorsqu'ils possèdent plusieurs propriétés ou investissent sur des marchés en dehors de leur province d'origine, les frais de gestion se situant généralement entre 5 % et 10 % du loyer perçu.
Investissement transfrontalier
L'investissement transfrontalier fait référence à des investisseurs canadiens qui achètent, financent ou gèrent des propriétés aux États-Unis ou dans d'autres pays étrangers, ce qui implique de naviguer dans différents systèmes fiscaux, exigences de financement, risques de change et cadres juridiques. Cette stratégie permet aux Canadiens de diversifier géographiquement leurs portefeuilles et d'accéder potentiellement à des marchés offrant des prix immobiliers plus bas, des rendements locatifs plus élevés ou un potentiel d'appréciation plus fort que leur marché intérieur.
Visa E-2
Un visa E-2 est un visa américain non-immigrant qui permet aux citoyens de pays ayant des traités commerciaux, y compris le Canada, d'entrer et de travailler aux États-Unis sur la base d'un investissement substantiel dans une entreprise américaine. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ce visa peut faciliter la vie aux États-Unis tout en gérant des investissements immobiliers importants ou des entreprises liées à l'immobilier, bien qu'un investissement immobilier passif seul ne soit généralement pas suffisant pour être éligible.
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