Achat-rénovation-revente : profit de 127 000 $ sur un bungalow à Hamilton avec prêt relais

Crown Point est l'un des quartiers en plus rapide gentrification de Hamilton — situé entre Ottawa Street et Gage Park, il attire de jeunes familles et des professionnels. Chen a repéré un bungalow de 3 chambres de 1952 avec un garage détaché, listé à 385 000 $. La propriété avait besoin de tout : cuisine, salles de bain, planchers, fenêtres, toiture et mise à niveau électrique.

L'avantage de Chen était son réseau d'entrepreneurs fiables et sa capacité à estimer précisément les coûts de rénovation. Il a budgété 85 000 $ pour une rénovation complète et estimé la valeur après rénovation (VARé) à 595 000 $ basée sur les comparables récents dans le quartier.

Le défi du financement : les prêteurs traditionnels ne financent pas les achats-rénovations-reventes. La propriété était en trop mauvais état pour une hypothèque conventionnelle, et Chen avait besoin que le financement couvre à la fois l'acquisition et la rénovation.

LendCity a trouvé un prêteur relais privé disposé à avancer 80 % de la VARé (595 000 $), soit un prêt de 476 000 $ à 10,5 % d'intérêt avec un terme de 12 mois. Le prêt couvrait le prix d'achat de 385 000 $ plus le budget de rénovation de 85 000 $ dans une retenue.

Chen a contribué 79 000 $ en équité : la mise de fonds et les frais de clôture. Les fonds de rénovation étaient libérés par étapes au fur et à mesure de la complétion des travaux.

La rénovation a pris 4 mois. Chen a tout refait : nouvelle cuisine avec comptoirs en quartz, deux salles de bain rénovées, planchers en bois franc dans tout le rez-de-chaussée, nouvelles fenêtres, toiture neuve et un panneau électrique de 200 ampères. La propriété a été mise en vente à 599 000 $ et s'est vendue en 3 semaines à 595 000 $.

Les prêts relais sont l'outil de financement standard pour les investisseurs en rénovation-revente. Ils offrent un financement rapide (souvent en 5-10 jours ouvrables), couvrent à la fois l'acquisition et la rénovation, et sont conçus pour être remboursés à la vente — typiquement dans les 6-12 mois.

Les taux sont plus élevés que les hypothèques conventionnelles (typiquement 9-12 %), mais le court terme de détention signifie que le coût total d'intérêt est gérable. Le prêt de 7,5 mois de Chen a coûté environ 37 000 $ en intérêts — un coût significatif mais bien couvert par le profit de 127 000 $.

La clé est la discipline dans l'estimation de la VARé et des coûts de rénovation. Les investisseurs en rénovation-revente prospères comme Chen connaissent leur marché intimement et maintiennent des relations avec des entrepreneurs fiables qui livrent dans les délais et le budget.

Chen a investi 79 000 $ de son propre capital et a réalisé 127 000 $ de profit net en 7,5 mois — un rendement de 68 % sur le capital déployé, ou 109 % annualisé. Le prêt relais lui a permis d'exécuter le projet entier avec moins de 80 000 $ de son propre argent.

La vitesse était un facteur critique. En clôturant en 7 jours (versus 30-45 jours avec un prêteur conventionnel), Chen a pu sécuriser la propriété avant la concurrence. Et en terminant la rénovation en 4 mois, il a minimisé les coûts de portage et profité du marché printanier pour la vente.

Chen recycle maintenant le profit dans son prochain projet — un duplex de 3 unités à Dundas qu'il prévoit convertir en 4 unités en ajoutant un logement au sous-sol. Le même modèle de prêt relais financera cette prochaine opération.