Construction neuve : immeuble locatif de 32 logements à Edmonton

Vikram avait passé 15 ans à construire des maisons sur mesure et de petits projets résidentiels à Edmonton. Il maîtrisait parfaitement la construction — budgets, échéanciers, gestion des sous-traitants — mais il avait toujours construit pour d'autres. Il souhaitait bâtir son propre immeuble de 32 logements, générer des revenus locatifs à long terme et créer un patrimoine générationnel.

Le défi était le capital. Le financement de construction traditionnel exige 25-35 % de mise de fonds pour le développement multirésidentiel. Sur un projet de 13,6 M$, cela représentait 3,4 à 4,76 M$ en capitaux propres. Vikram avait une solide expertise en construction mais seulement 680 000 $ de capital disponible — environ 5 % du coût total du projet.

Il avait identifié un terrain dans le quartier Bonnie Doon d'Edmonton, à proximité du prolongement du TLR Valley Line. Le zonage était approuvé pour un immeuble de 4 étages et 32 logements. Les chiffres fonctionnaient : loyers projetés de 1 350 à 1 650 $/logement, RNE stabilisé de 460 000 $/an et forte demande pour du locatif construit à cet effet dans le secteur. Mais sans financement de construction à fort effet de levier, le projet était hors de portée.

LendCity a structuré un plan de financement en deux phases utilisant des programmes de la SCHL conçus pour le développement locatif construit à cet effet. Phase un : le Programme de prêts pour les communautés abordables (ACLP) de la SCHL fournissait un financement de construction à 95 % des coûts du projet. Phase deux : à l'achèvement et à la location, le prêt de construction se convertit en financement permanent MLI Select avec un RPV allant jusqu'à 95 % et un amortissement de 50 ans.

Le prêt de construction ACLP a avancé 12 920 000 $ (95 % du coût total de 13,6 M$), débloqué par étapes selon l'atteinte des jalons de construction. Les 680 000 $ de capitaux propres de Vikram couvraient les 5 % restants. Le taux du prêt de construction était taux préférentiel + 1,25 % (variable), avec des paiements d'intérêts seulement pendant la phase de construction.

Vikram a conçu l'immeuble pour maximiser les points MLI Select : les 32 logements à un loyer égal ou inférieur à 75 % du loyer médian du marché d'Edmonton (50 points d'abordabilité), une conception sans obstacles au rez-de-chaussée (20 points d'accessibilité) et une construction écoénergétique répondant aux exigences de compatibilité climatique de la SCHL (20 points d'énergie). Total : 90 points MLI Select — se qualifiant pour les incitatifs maximaux incluant un RPV de 95 % et un amortissement de 50 ans sur le prêt permanent.

La construction a duré 18 mois. La location a commencé pendant les 3 derniers mois de construction, et l'immeuble a atteint un taux d'occupation de 94 % dans les 4 mois suivant l'achèvement. Le financement permanent MLI Select a remplacé le prêt de construction à 95 % RPV avec un taux de 4,1 % et un amortissement de 50 ans.

Le programme ACLP de la SCHL est spécifiquement conçu pour encourager la construction neuve de logements locatifs. Il fournit un financement de construction jusqu'à 95 % des coûts du projet — réduisant considérablement la mise de fonds requise par rapport aux prêts de construction conventionnels. Le programme cible le logement locatif abordable, exigeant des emprunteurs qu'ils s'engagent à offrir des loyers sous le marché.

Le financement permanent MLI Select convertit le prêt de construction en dette à long terme amortie une fois la propriété stabilisée. Avec 90 points, Vikram s'est qualifié pour les avantages maximaux : RPV de 95 % (correspondant à l'avance de construction), primes d'assurance réduites et amortissement de 50 ans maximisant le flux de trésorerie.

L'amortissement de 50 ans est particulièrement puissant pour la construction neuve. Le service de dette mensuel sur le prêt permanent est d'environ 26 500 $ — nettement inférieur aux 33 800 $ qu'exigerait un amortissement de 25 ans. Cette différence de 7 300 $/mois va directement au flux de trésorerie, rendant le projet viable à des niveaux de loyer sous le marché.

L'immeuble de 32 logements de Vikram est pleinement opérationnel, générant 460 000 $ de RNE annuel. Après 318 000 $ de service de la dette annuel (incluant l'assurance hypothécaire), le flux de trésorerie net est de 142 000 $/an — un rendement sur liquidités de 20,9 % sur son investissement en capitaux propres de 680 000 $.

La valeur d'évaluation de l'immeuble à la stabilisation était de 14,8 M$ — 1,2 M$ au-dessus du coût total du projet. Combiné au financement permanent à 95 % RPV, Vikram a créé 1,2 M$ en capitaux propres au-delà de son investissement initial, plus un solide flux de trésorerie annuel. Rendement total de la première année incluant flux de trésorerie et création d'équité : plus de 197 % sur le capital investi.

Vikram planifie maintenant son deuxième développement — un immeuble de 48 logements dans le quartier Strathcona d'Edmonton — utilisant la même structure ACLP vers MLI Select. Son expérience en tant que promoteur ayant complété et stabilisé un projet lui donne un positionnement plus solide pour la prochaine demande auprès de la SCHL.