MLI Select : Immeuble de 24 logements à Edmonton à 95 % RPV

Marcus avait bâti un solide portefeuille locatif en Ontario au cours de douze années. Ses propriétés performaient bien, mais il avait atteint un plafond familier : pour passer à son prochain objectif — un immeuble de 24 logements à Edmonton — il devrait déployer un capital important comme mise de fonds. Cela signifiait soit ralentir sa croissance, soit trouver un financement créatif.

Le défi n'était pas le crédit ni la qualification. C'était l'efficacité du capital. Il voulait acquérir l'immeuble d'Edmonton tout en préservant des réserves pour de futures opportunités. Une mise de fonds conventionnelle de 20 % immobiliserait 640 000 $. Il lui fallait une meilleure option.

Le marché d'Edmonton était en lui-même attrayant : des loyers solides, un taux d'occupation stable et des actifs multifamiliaux sous-évalués par rapport à la Colombie-Britannique et l'Ontario. Mais le coût d'entrée devait s'inscrire dans sa stratégie de capital.

Marcus et son prêteur ont conçu la transaction autour du produit MLI Select de la SCHL. Plutôt que de poursuivre un MLI standard, ils ont structuré le prêt pour maximiser les points d'abordabilité — en veillant spécifiquement à ce que les 24 logements soient loués à 75 % ou moins du loyer médian du marché de la région d'Edmonton.

L'immeuble de 24 logements avait des loyers bien en dessous du marché — résultat de la tarification conservatrice du propriétaire précédent. Cela s'est avéré être un avantage significatif. En maintenant les loyers à ce niveau (en s'engageant à respecter l'exigence d'abordabilité), Marcus a obtenu 50 points d'abordabilité. Combinés à son solide profil d'emprunteur et à son historique de paiement impeccable, cela a porté son RPV à 95 % — soit seulement 5 % de mise de fonds.

Sur un prix d'achat de 3,2 millions $, un RPV de 95 % signifiait une mise de fonds de seulement 160 000 $. L'hypothèque était assurée par le programme MLI Select de la SCHL, et grâce à l'engagement d'abordabilité, les primes d'assurance étaient réduites par rapport à un prêt standard. Il a également obtenu un amortissement de 40 ans, maximisant le flux de trésorerie mensuel.

Le taux hypothécaire a été verrouillé à 3,95 % — attractif pour le marché d'Edmonton. Avec un REN annuel de 240 000 $, son RDSH est ressorti à 1,35x, bien au-dessus du minimum de 1,25x exigé par le prêteur.

Le programme MLI Select de la SCHL a été conçu pour soutenir le logement locatif abordable. Les emprunteurs accumulent des points dans trois catégories — abordabilité, accessibilité et efficacité énergétique. L'accumulation de 40 points ou plus débloque un RPV plus élevé et des primes d'assurance réduites.

La stratégie de Marcus était simple : maintenir l'abordabilité. Les 24 logements devaient rester à 75 % ou moins du loyer médian du marché de la région d'Edmonton. En échange, il a reçu la totalité du bonus de 50 points d'abordabilité, qui, combiné à sa solidité d'emprunteur, a porté son RPV à 95 %.

L'engagement d'abordabilité est contraignant pour les 5 premières années de l'hypothèque. Après cela, la restriction est levée, mais d'ici là, la propriété devrait avoir pris de la valeur et le prêt sera établi, réduisant le risque pour un éventuel refinancement ou une vente.

La propriété d'Edmonton s'est conclue sans difficulté. Marcus a déployé seulement 160 000 $ pour acquérir un actif productif de revenus de 3,2 millions $. Immédiatement, la propriété a généré 20 000 $ par mois en loyer brut et environ 6 200 $ de flux de trésorerie net mensuel après le service de la dette.

Au cours de la première année, la propriété a remboursé environ 37 000 $ en capital, créant 37 000 $ supplémentaires en capitaux propres. Combinés aux capitaux propres intégrés dès l'achat, Marcus avait créé plus de 197 000 $ en capitaux propres totaux (160 000 $ de remboursement du capital + 37 000 $ du remboursement de la première année) sur un investissement de 160 000 $ — un rendement de 123 % sur le capital investi dès la première année.

Même en tenant compte des réserves d'entretien et de la gestion immobilière, la propriété offre un rendement annuel de 46,5 % sur le capital investi (6 200 $ × 12 = 74 400 $ de flux de trésorerie annuel sur 160 000 $ investis). Plus important encore, l'acquisition d'Edmonton n'a pas forcé Marcus à liquider ou à surendetter son portefeuille ontarien. Il a préservé plus de 150 000 $ de réserves pour une deuxième propriété d'expansion en Alberta qu'il a déjà en vue.