MLI Select Nouvelle construction : Immeuble locatif spécialisé de 60 logements à Victoria, C.-B.

Raj avait passé quinze ans comme constructeur de maisons résidentielles sur le marché de Victoria. Il avait bâti des centaines de maisons unifamiliales et entretenait des relations solides avec les corps de métier, les fournisseurs et l'urbanisme municipal. Mais la construction résidentielle se banalisait. Les marges se comprimaient et la demande de maisons neuves ralentissait à mesure que les taux d'intérêt augmentaient.

Il a vu une opportunité : Victoria souffrait d'une pénurie critique de logements locatifs spécialisés. L'offre de nouveaux logements locatifs était restée pratiquement stable pendant deux décennies alors que la population augmentait. Les loyers grimpaient. Mais passer de la construction résidentielle à la promotion multifamiliale signifiait naviguer dans de nouveaux paysages de prêts, des échéanciers de construction différents et des structures de financement inconnues.

Le projet en lui-même était ambitieux : un immeuble de moyenne hauteur de 60 logements dans un quartier de Victoria bien desservi par les transports en commun. Le terrain coûtait 2,8 millions de dollars. La construction s'élèverait à 14,2 millions de dollars (un chiffre réaliste tout compris pour un immeuble locatif spécialisé en 2025). Capitalisation totale du projet : 17 millions de dollars. Il disposait de la valeur nette du terrain et d'un certain capital de développement, mais avait besoin d'un financement de construction pour mener le projet jusqu'à la location, puis d'un financement permanent pour conclure lors de la stabilisation.

Le prêteur de Raj a recommandé une structure en deux phases : financement de construction ACLP (Lignes de crédit disponibles pour les projets) pendant la construction et la location, puis un financement permanent SCHL MLI Select une fois stabilisé.

Pour la construction, il a obtenu une facilité ACLP à 90 % du ratio prêt-coût (LTC). Cela signifiait que le prêteur de construction financerait 12,8 millions de dollars du budget de construction de 14,2 millions de dollars (la différence provenant de ses fonds propres et d'un arrangement de bail foncier). Le taux ACLP était fixé à taux préférentiel + 2 % (8,5 % en 2025) avec des paiements d'intérêts seulement pendant la construction.

La véritable valeur ajoutée résidait dans la structuration du financement permanent. Raj a conçu l'immeuble pour maximiser les points MLI Select :

• Abordabilité (50 points) : Les 60 logements loués à 75 % du loyer médian du marché de Victoria (1 875 $/mois pour un une-chambre contre 2 500 $ au prix du marché)
• Efficacité énergétique (35 points) : Construit selon le Code par étapes de la C.-B. niveau 4 (performance proche de Maison passive), avec ventilation à récupération de chaleur, isolation supérieure et systèmes entièrement électriques
• Accessibilité (15 points) : 10 % des logements conçus selon les normes d'accessibilité universelle, avec stationnement et espaces communs accessibles

Avec un total de 100 points MLI, Raj s'est qualifié pour :

• 95 % de ratio prêt-valeur sur l'hypothèque permanente (contre 85 % standard)
• Primes d'assurance hypothécaire réduites (environ 2,4 % contre 3,1 %)
• Amortissement de 50 ans (maximum autorisé pour la nouvelle construction MLI Select)
• Un taux permanent concurrentiel de 3,75 % (inférieur au marché pour la nouvelle construction)

L'ACLP (Lignes de crédit disponibles pour les projets) est un produit spécialisé d'assurance construction de la SCHL conçu pour la nouvelle construction locative spécialisée. Contrairement aux prêts de construction traditionnels, l'ACLP n'exige pas un prêteur permanent préengagé à la clôture. Au lieu de cela, le prêteur assure le risque de construction, et l'emprunteur refinance en financement permanent une fois stabilisé.

La facilité ACLP de Raj a financé 12,8 millions de dollars des coûts de construction à 90 % LTC. Il a couvert l'écart de construction restant de 1,4 million de dollars grâce aux réserves d'exploitation et à sa contribution en nature. Les paiements mensuels d'intérêts seulement de l'ACLP s'élevaient à environ 90 000 $ pendant la période de construction de 28 mois, soit 2,5 millions de dollars en coûts de financement totaux.

Au mois 28 (achèvement du projet), Raj avait loué 85 % des logements aux loyers cibles d'abordabilité (1 875 $ pour un une-chambre, 2 375 $ pour un deux-chambres). Le loyer brut mensuel pro forma était de 112 000 $. Avec des dépenses d'exploitation de 48 600 $, le REN mensuel atteignait environ 63 400 $.

À ce stade, il a refinancé le solde ACLP en une hypothèque permanente MLI Select. Les 100 points d'abordabilité/énergie/accessibilité lui ont permis de se qualifier pour un ratio prêt-valeur de 95 % et un amortissement de 50 ans. Le taux permanent était de 3,75 %, et le montant de l'hypothèque était de 15,855 millions de dollars. Cela a remboursé le solde ACLP, couvert les coûts de construction restants et laissé une petite réserve.

L'immeuble de 60 logements à Victoria a ouvert en 2025 avec une forte demande. Raj a loué la propriété à 90 % d'occupation dans les deux mois suivant l'achèvement, atteignant des loyers bruts mensuels de 112 000 $. Les dépenses d'exploitation s'élevaient à 48 600 $ par mois, créant un REN stable de 63 400 $. Le service de la dette mensuel sur l'hypothèque permanente était de 55 200 $, laissant 8 200 $ de flux de trésorerie mensuel.

À la fin de la première année, la propriété s'était appréciée à 21 millions de dollars. Raj avait créé 4 millions de dollars en équité grâce au développement et 500 000 $ supplémentaires grâce au remboursement de l'hypothèque. Sa contribution initiale en fonds propres était d'environ 4,2 millions de dollars (terrain + capital de développement + réserves). Le flux de trésorerie annuel de 98 400 $ représentait un rendement sur mise de fonds de 34 %.

Fait peut-être encore plus significatif, Raj avait réussi sa transition de la construction résidentielle à la promotion multifamiliale. Avec l'ACLP et le MLI Select gérant la complexité, il pouvait se concentrer sur ce qu'il savait faire de mieux : construire efficacement et dans les délais. L'amortissement de 50 ans signifiait que la propriété pouvait être détenue indéfiniment, générant un flux de trésorerie durable à mesure que les loyers augmentaient et que l'hypothèque s'amortissait.