Comparaison Hypothécaire
Prêts DSCR vs. Hypothèques Traditionnelles : Lequel convient à votre investissement ?
Tous les investisseurs ne se qualifient pas de la même manière — et tous les biens ne devraient pas être financés de la même façon. Voici comment le DSCR et les hypothèques traditionnelles se comparent selon les facteurs les plus importants.
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR ?
Un prêt DSCR — abréviation de Debt Service Coverage Ratio (ratio de couverture du service de la dette) — est un prêt hypothécaire pour immeuble de placement qui vous qualifie en fonction du revenu locatif de la propriété plutôt que de votre revenu personnel. Au lieu d'examiner vos T4, votre avis de cotisation ou votre lettre d'emploi, le prêteur calcule un ratio :
DSCR = Revenu Locatif Mensuel ÷ Obligations de Dette Mensuelles (PITIA)
PITIA signifie Principal, Intérêt, Taxes, Assurance et frais d'Association. Si une propriété génère 3 500 $/mois de loyer et supporte 2 800 $/mois de coûts de dette totaux, le DSCR est de 1,25 — généralement le minimum requis pour la plupart des prêteurs.
Les prêts DSCR sont utilisés presque exclusivement pour l'immobilier producteur de revenus : locations unifamiliales, propriétés multi-unités, locations à court terme et propriétés mixtes commercial-résidentiel. Ils ne sont pas disponibles pour les résidences principales.
Cette structure de financement est populaire auprès des investisseurs travailleurs indépendants, des entreprises constituées en société et des propriétaires de portefeuille qui souhaitent croître sans être limités par les seuils de revenu personnel. De nombreux investisseurs détiennent des propriétés financées par DSCR au sein de sociétés, ce qui offre une protection supplémentaire en matière de responsabilité et une flexibilité dans la planification fiscale.
Qu'est-ce qu'une hypothèque traditionnelle ?
Une hypothèque traditionnelle — également appelée hypothèque conventionnelle — vous qualifie en fonction de votre profil financier personnel. Les prêteurs examinent vos revenus d'emploi, votre historique de crédit, vos dettes existantes et votre ratio d'endettement global (DTI) pour déterminer combien vous pouvez emprunter.
Au Canada, les hypothèques conventionnelles sont soumises aux règles fédérales de test de résistance, qui exigent que les emprunteurs se qualifient soit au taux contractuel plus 2 %, soit au taux de référence de la Banque du Canada — le plus élevé des deux étant retenu. Cela réduit effectivement votre pouvoir d'achat en vous obligeant à prouver que vous pourriez assumer un taux nettement plus élevé.
Les hypothèques traditionnelles offrent des taux d'intérêt plus bas que les prêts DSCR et sont disponibles auprès des grandes banques, des coopératives de crédit et des courtiers hypothécaires. Elles peuvent être utilisées pour des résidences principales, des résidences secondaires et des immeubles de placement — bien que les hypothèques pour immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds minimale de 20 %.
La limite pour les investisseurs est que les prêteurs conventionnels cumulent l'ensemble de vos dettes. Chaque nouvelle propriété s'ajoute à votre charge totale de passif, réduisant ce que vous pouvez emprunter pour la suivante. À terme, la plupart des investisseurs atteignent un plafond où leur revenu personnel ne permet plus de supporter de financement supplémentaire — souvent autour de quatre à cinq propriétés.
Comparaison Côte à Côte
| Facteur | Prêt DSCR | Hypothèque Traditionnelle |
|---|---|---|
| Méthode de qualification | Le revenu locatif couvre la dette (ratio DSCR) | Revenu personnel et ratio d'endettement de l'emprunteur |
| Vérification des revenus | Non requise — pas de T4, d'avis de cotisation ou de talons de paie | Requise — 2 ans d'antécédents d'emploi, T4 ou avis de cotisation |
| Mise de fonds | Généralement 20–30 % (immeubles de placement seulement) | 5–20 % selon le type de propriété et l'utilisation |
| Taux d'intérêt | Généralement 0,5 à 1,5 % de plus que le conventionnel | Taux plus bas ; meilleurs taux pour les hypothèques assurées |
| Types de propriétés | Immeubles de placement seulement (locatif, court terme, mixte) | Résidence principale, locatif, vacances et investissement |
| Propriété par une société | Disponible — peut être détenu en société ou LLC | Nécessite généralement une détention personnelle |
| Potentiel de croissance | Pas de plafond strict — chaque propriété est évaluée indépendamment | Limité par le DTI personnel — plafonne souvent à 4–5 propriétés |
| Test de résistance | Pas toujours applicable (dépend du prêteur) | Test de résistance fédéral requis (taux contractuel + 2 %) |
| Vitesse d'approbation | Souvent plus rapide — moins de documents requis | Délais standards — 2 à 4 semaines typiquement |
Quand choisir chaque option
Choisissez un prêt DSCR quand...
- — Vous êtes travailleur indépendant ou constitué en société et vos déclarations de revenus indiquent de faibles revenus imposables
- — Vous souhaitez détenir des propriétés au sein d'une société pour des avantages en matière de responsabilité et de fiscalité
- — Vous avez atteint le plafond du financement conventionnel et avez besoin d'une voie pour croître
- — Vous financez une location à court terme et pouvez documenter les revenus projetés d'Airbnb ou VRBO
- — La propriété visée a un flux de trésorerie solide — DSCR de 1,25 ou plus
- — Vous accordez de l'importance à la confidentialité et souhaitez minimiser la divulgation de vos finances personnelles
Choisissez une hypothèque traditionnelle quand...
- — Vous avez des revenus d'emploi stables et une solide documentation T4
- — Vous achetez votre premier ou deuxième immeuble de placement
- — La minimisation de votre taux d'intérêt est la priorité absolue
- — Vous pouvez verser moins de 20 % de mise de fonds (hypothèque assurée pour résidence principale)
- — La propriété a un flux de trésorerie marginal et pourrait ne pas franchir le seuil DSCR
- — Vous achetez une résidence principale ou une propriété de vacances
Note pour les investisseurs canadiens : De nombreux bâtisseurs de portefeuille expérimentés utilisent les deux stratégies en parallèle — des hypothèques conventionnelles pour les résidences principales et les premiers investissements, et le financement DSCR pour croître au-delà de ce que les revenus personnels permettent. Discuter avec un courtier qui travaille avec les deux types de produits est le moyen le plus rapide de tracer la bonne voie pour votre portefeuille. Vous pouvez également explorer la gamme complète d'options de financement hypothécaire résidentiel disponible via LendCity.
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Essayer le calculateur DSCRFoire Aux Questions
Puis-je utiliser un prêt DSCR pour mon premier immeuble de placement au Canada ?
Oui. Les prêts DSCR sont conçus spécifiquement pour les immeubles de placement et sont accessibles aux nouveaux investisseurs. Les prêteurs se concentrent sur les revenus locatifs de la propriété plutôt que sur vos antécédents d'emploi, ce qui les rend accessibles même sans expérience préalable de propriétaire — à condition que la propriété respecte le seuil DSCR (généralement 1,0 à 1,25) et que vous disposiez d'une mise de fonds adéquate.
Quel score de crédit faut-il pour un prêt DSCR par rapport à une hypothèque traditionnelle ?
Les hypothèques traditionnelles au Canada exigent généralement un score de crédit d'au moins 680 pour obtenir les meilleurs taux, bien que certains prêteurs acceptent 620+. Les prêts DSCR exigent généralement un score minimum de 660–680. Cependant, les prêteurs DSCR mettent davantage l'accent sur le potentiel de revenu de la propriété et votre mise de fonds, de sorte qu'un ratio DSCR élevé peut parfois compenser un score de crédit plus bas.
Les prêts DSCR ont-ils des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques traditionnelles ?
Typiquement oui. Les taux des prêts DSCR sont de 0,5 % à 1,5 % supérieurs aux taux hypothécaires conventionnels, car les prêteurs prennent plus de risques en ne vérifiant pas les revenus personnels. La contrepartie est une qualification simplifiée et la possibilité de détenir des propriétés au sein d'une société ou d'une LLC. Pour les investisseurs, le taux plus élevé en vaut souvent la peine pour la flexibilité et la croissance possible.
Quel est un bon ratio DSCR pour un immeuble de placement ?
Un DSCR de 1,0 signifie que les revenus locatifs de la propriété couvrent exactement ses obligations de dette. La plupart des prêteurs préfèrent un DSCR de 1,25 ou plus — ce qui signifie que la propriété génère 25 % de revenus de plus que ce qui est nécessaire pour rembourser la dette. Certains programmes acceptent des DSCR aussi bas que 0,75 pour les emprunteurs solides. Des ratios plus élevés permettent généralement d'obtenir de meilleurs taux et des conditions plus favorables.
Les investisseurs travailleurs indépendants peuvent-ils se qualifier pour des hypothèques traditionnelles ?
Oui, mais c'est nettement plus difficile. Les prêteurs traditionnels exigent deux ans de T4 ou d'avis de cotisation, et les emprunteurs indépendants affichent souvent des revenus imposables réduits grâce aux déductions professionnelles — ce qui peut réduire leur revenu de qualification déclaré. Les prêts DSCR contournent cela entièrement, ce qui en fait le choix privilégié pour les investisseurs constitués en société et les propriétaires d'entreprise.
Combien de propriétés puis-je financer avec un prêt DSCR par rapport à une hypothèque traditionnelle ?
Les hypothèques traditionnelles sont soumises à des limites de ratio d'endettement, ce qui plafonne de fait le nombre de propriétés que vous pouvez détenir. Les prêts DSCR évaluent chaque propriété indépendamment selon son flux de trésorerie, ce qui signifie qu'il n'y a pas de plafond strict sur le nombre de propriétés que vous pouvez financer. De nombreux investisseurs utilisent le financement DSCR spécifiquement pour dépasser le plafond de 4 ou 5 propriétés qu'ils atteignent avec le financement conventionnel.
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