Prêts DSCR vs. Hypothèques Traditionnelles : Lequel convient à votre investissement ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR ?
Un prêt DSCR — abréviation de Debt Service Coverage Ratio (ratio de couverture du service de la dette) — est un prêt hypothécaire pour immeuble de placement qui vous qualifie en fonction du revenu locatif de la propriété plutôt que de votre revenu personnel. Au lieu d'examiner vos T4, votre avis de cotisation ou votre lettre d'emploi, le prêteur calcule un ratio :
DSCR = Revenu Locatif Mensuel ÷ Obligations de Dette Mensuelles (PITIA)
PITIA signifie Principal, Intérêt, Taxes, Assurance et frais d'Association. Si une propriété génère 3 500 $/mois de loyer et supporte 2 800 $/mois de coûts de dette totaux, le DSCR est de 1,25 — généralement le minimum requis pour la plupart des prêteurs.
Les prêts DSCR sont utilisés presque exclusivement pour l'immobilier producteur de revenus : locations unifamiliales, propriétés multi-unités, locations à court terme et propriétés mixtes commercial-résidentiel. Ils ne sont pas disponibles pour les résidences principales.
Cette structure de financement est populaire auprès des investisseurs travailleurs indépendants, des entreprises constituées en société et des propriétaires de portefeuille qui souhaitent croître sans être limités par les seuils de revenu personnel. Certains investisseurs détiennent des propriétés financées par DSCR dans des sociétés par actions pour des raisons que leur avocat et leur comptable leur ont recommandées. Le choix d'entité a des conséquences juridiques et fiscales qui varient selon la situation — ce sont des décisions qui relèvent de votre avocat et de votre CPA, non de votre courtier hypothécaire.
Qu'est-ce qu'une hypothèque traditionnelle ?
Une hypothèque traditionnelle — également appelée hypothèque conventionnelle — vous qualifie en fonction de votre profil financier personnel. Les prêteurs examinent vos revenus d'emploi, votre historique de crédit, vos dettes existantes et votre ratio d'endettement global (DTI) pour déterminer combien vous pouvez emprunter.
Au Canada, les hypothèques conventionnelles sont soumises aux règles fédérales de test de résistance, qui exigent que les emprunteurs se qualifient soit au taux contractuel plus 2 %, soit au taux de référence de la Banque du Canada — le plus élevé des deux étant retenu. Cela réduit effectivement votre pouvoir d'achat en vous obligeant à prouver que vous pourriez assumer un taux nettement plus élevé.
Les hypothèques traditionnelles offrent des taux d'intérêt plus bas que les prêts DSCR et sont disponibles auprès des grandes banques, des coopératives de crédit et des courtiers hypothécaires. Elles peuvent être utilisées pour des résidences principales, des résidences secondaires et des immeubles de placement — bien que les hypothèques pour immeubles de placement exigent généralement une mise de fonds minimale de 20 %.
La limite pour les investisseurs est que les prêteurs conventionnels cumulent l'ensemble de vos dettes. Chaque nouvelle propriété s'ajoute à votre charge totale de passif, réduisant ce que vous pouvez emprunter pour la suivante. À terme, la plupart des investisseurs atteignent un plafond où leur revenu personnel ne permet plus de supporter de financement supplémentaire — souvent autour de quatre à cinq propriétés.
Comparaison Côte à Côte
| Facteur | Prêt DSCR | Hypothèque Traditionnelle |
|---|---|---|
| Méthode de qualification | Le revenu locatif couvre la dette (ratio DSCR) | Revenu personnel et ratio d'endettement de l'emprunteur |
| Vérification des revenus | Non requise — pas de T4, d'avis de cotisation ou de talons de paie | Requise — 2 ans d'antécédents d'emploi, T4 ou avis de cotisation |
| Mise de fonds | Généralement 20–30 % (immeubles de placement seulement) | 5–20 % selon le type de propriété et l'utilisation |
| Taux d'intérêt | Généralement 0,5 à 1,5 % de plus que le conventionnel | Taux plus bas ; meilleurs taux pour les hypothèques assurées |
| Types de propriétés | Immeubles de placement seulement (locatif, court terme, mixte) | Résidence principale, locatif, vacances et investissement |
| Propriété par une société | Disponible — peut être détenu en société ou LLC | Nécessite généralement une détention personnelle |
| Potentiel de croissance | Pas de plafond strict — chaque propriété est évaluée indépendamment | Limité par le DTI personnel — plafonne souvent à 4–5 propriétés |
| Test de résistance | Pas toujours applicable (dépend du prêteur) | Test de résistance fédéral requis (taux contractuel + 2 %) |
| Vitesse d'approbation | Souvent plus rapide — moins de documents requis | Délais standards — 2 à 4 semaines typiquement |
Quand choisir chaque option
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Choisissez un prêt DSCR quand...
Vous êtes travailleur indépendant ou constitué en société et vos déclarations de revenus indiquent de faibles revenus imposables · Votre avocat ou comptable vous a conseillé que détenir des propriétés dans une société par actions convient à votre situation · Vous avez atteint le plafond du financement conventionnel et avez besoin d'une voie pour croître · Vous financez une location à court terme et pouvez documenter les revenus projetés d'Airbnb ou VRBO · La propriété visée a un flux de trésorerie solide — DSCR de 1,25 ou plus · Vous accordez de l'importance à la confidentialité et souhaitez minimiser la divulgation de vos finances personnelles
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Choisissez une hypothèque traditionnelle quand...
Vous avez des revenus d'emploi stables et une solide documentation T4 · Vous achetez votre premier ou deuxième immeuble de placement · La minimisation de votre taux d'intérêt est la priorité absolue · Vous pouvez verser moins de 20 % de mise de fonds (hypothèque assurée pour résidence principale) · La propriété a un flux de trésorerie marginal et pourrait ne pas franchir le seuil DSCR · Vous achetez une résidence principale ou une propriété de vacances
Note pour les investisseurs canadiens : De nombreux bâtisseurs de portefeuille expérimentés utilisent les deux stratégies en parallèle — des hypothèques conventionnelles pour les résidences principales et les premiers investissements, et le financement DSCR pour croître au-delà de ce que les revenus personnels permettent. Discuter avec un courtier qui travaille avec les deux types de produits est le moyen le plus rapide de tracer la bonne voie pour votre portefeuille. Vous pouvez également explorer la gamme complète d'options de financement hypothécaire résidentiel disponible via LendCity™.
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Foire Aux Questions
Tous les investisseurs ne se qualifient pas de la même manière — et tous les biens ne devraient pas être financés de la même façon. Voici comment le DSCR et les hypothèques traditionnelles se comparent selon les facteurs les plus importants.