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Prêts DSCR et financement basé sur les flux de trésorerie au Canada

Vous recherchez un prêt DSCR au Canada ? Nous proposons un financement hypothécaire basé sur les flux de trésorerie à partir d'une seule unité locative — vous qualifiant en fonction des revenus de la propriété, et non de votre emploi personnel. Que vous possédiez une location unifamiliale ou un immeuble d'habitation de 100 unités, l'admissibilité est dictée par le ratio de couverture de la dette (DCR) et le revenu net d'exploitation (NOI) plutôt que par vos feuillets T4. Nous proposons également des prêts DSCR américains transfrontaliers pour les investisseurs canadiens investissant dans l'immobilier américain — qualifiez-vous entièrement sur les revenus locatifs avec des taux fixes de 30 ans et une détention par LLC.

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Les flux de trésorerie d'abord

Qualifiez-vous selon les revenus de votre propriété, pas les vôtres

Que vous l'appeliez DSCR, DCR ou qualification basée sur les flux de trésorerie, le concept est le même. Si les revenus locatifs de votre propriété couvrent le paiement hypothécaire, vous pouvez vous qualifier. Nous proposons des programmes commerciaux canadiens et des prêts DSCR américains afin que vous puissiez investir là où les chiffres fonctionnent.

1.10+
Ratio DCR minimum
2G$+
Financement total
1+
Unités minimum
50+
Réseau de prêteurs

Qualification sur flux de trésorerie dès 1 unité

Qualifiez-vous en fonction des revenus locatifs de votre propriété et du ratio de couverture de la dette (DCR) — le même principe que les prêts DSCR américains. Dès une seule unité locative, si la propriété génère suffisamment de revenus pour couvrir le paiement hypothécaire avec une marge de sécurité (généralement un DCR de 1,10-1,25), vous vous qualifiez. Votre revenu d'emploi personnel joue un rôle secondaire ou n'est pas requis du tout.

Augmentez votre portefeuille sans limites

Les prêteurs résidentiels traditionnels limitent votre portefeuille à 4-5 propriétés financées. Le prêt basé sur les flux de trésorerie n'a aucune limite de propriété — augmentez votre portefeuille aussi vite que vous trouvez des opportunités rentables. Que vous financiez votre première unité locative ou votre cinquantième, l'admissibilité est basée sur la performance des revenus de la propriété plutôt que sur votre revenu d'emploi personnel.

Souscription basée sur le NOI

Les prêteurs commerciaux se concentrent sur le revenu net d'exploitation (NOI), les taux d'inoccupation, les ratios de dépenses et la qualité de la gestion immobilière — pas sur vos feuillets T4 ou votre avis de cotisation. La souscription tient compte des antécédents financiers de la propriété, des loyers comparables du marché et des repères de dépenses d'exploitation. Nous préparons votre dossier de demande avec un pro forma professionnel qui présente votre propriété sous son meilleur jour aux prêteurs commerciaux.

Option DSCR transfrontalière

Vous voulez l'expérience DSCR complète sans aucune vérification de revenu personnel ? Nous proposons des prêts DSCR américains pour les investisseurs canadiens investissant dans l'immobilier américain. Qualifiez-vous entièrement sur les revenus locatifs, aucun historique de crédit américain ou numéro de sécurité sociale n'est nécessaire, fermez dans votre LLC américaine pour la protection de responsabilité et bloquez des taux fixes de 30 ans non disponibles au Canada. C'est le segment à la croissance la plus rapide de notre pratique de prêt transfrontalier.

Prêt de portefeuille

Les hypothèques globales couvrant plusieurs propriétés sous un seul prêt simplifient votre gestion et vos rapports. Vous vous qualifiez sur la base des flux de trésorerie combinés de l'ensemble de votre portefeuille plutôt que propriété par propriété, ce qui se traduit souvent par une qualification globale plus solide. Le prêt de portefeuille est idéal pour les investisseurs possédant 5 à 50+ portes qui souhaitent un financement simplifié, un point de contact unique et des calendriers de paiement consolidés.

Tous les types de propriétés

Des locations unifamiliales aux immeubles d'habitation de 100+ unités, notre équipe a financé des transactions basées sur les flux de trésorerie partout en Ontario, en Colombie-Britannique, en Alberta, au Québec et au Canada atlantique. Nous comprenons les nuances des évaluations basées sur le revenu, de la vérification des états locatifs et des programmes d'assurance multi-logements de la SCHL qui peuvent fournir jusqu'à 95 % du ratio prêt-valeur (LTV) sur les immeubles d'habitation admissibles avec des taux inférieurs aux conditions commerciales conventionnelles.

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Exigences

Exigences du financement basé sur les flux de trésorerie

Se qualifier pour un financement basé sur les flux de trésorerie au Canada diffère considérablement des hypothèques résidentielles. Voici ce que les prêteurs commerciaux évaluent et comment nous positionnons votre dossier pour approbation.

Requirements

  • Financement basé sur les flux de trésorerie disponible dès 1 unité locative — nous travaillons avec des prêteurs qui se qualifient sur les revenus locatifs pour les maisons unifamiliales, les duplex et les propriétés multi-logements plus grandes
  • Ratio de couverture de la dette (DCR) minimum de 1,10 à 1,25, ce qui signifie que le NOI de la propriété doit dépasser les paiements hypothécaires annuels d'au moins 10 à 25 %
  • Évaluation immobilière professionnelle incluant une évaluation par approche de revenu, une analyse des ventes comparables et une évaluation du marché locatif
  • État locatif vérifié montrant les locataires actuels, les conditions du bail, les taux de location et l'historique d'inoccupation de la propriété concernée
  • États d'exploitation des 12 derniers mois ou formulaires T2125/états financiers montrant les revenus et dépenses réels de la propriété
  • Mise de fonds de 20 à 35 % pour le financement commercial conventionnel, ou aussi bas que 5 à 15 % pour les prêts d'immeubles d'habitation assurés SCHL MLI Select
  • Une évaluation environnementale de phase 1 peut être requise pour les propriétés commerciales et à usage mixte, en particulier celles ayant eu un usage industriel ou de station-service antérieur
  • Pour les prêts DSCR transfrontaliers aux États-Unis : mise de fonds minimale de 20 à 25 %, DCR de la propriété de 1,0+, aucune documentation de crédit ou de revenu américain requise

How We Help

  • Nous préparons votre calcul de NOI, votre pro forma et votre analyse de l'état locatif pour présenter votre propriété sous son meilleur jour aux prêteurs commerciaux
  • Notre équipe identifie si votre transaction est admissible à l'assurance SCHL MLI Select — qui offre jusqu'à 95 % de LTV et une période d'amortissement de 50 ans sur les immeubles d'habitation
  • Pour les investisseurs passant du résidentiel au commercial, nous vous guidons à travers le changement des critères de souscription et vous aidons à restructurer votre financement existant
  • Nous donnons accès à des programmes de prêt de portefeuille qui qualifient les flux de trésorerie combinés de l'ensemble de votre portefeuille plutôt que chaque propriété individuellement
  • Les investisseurs transfrontaliers bénéficient d'un soutien de bout en bout pour les prêts DSCR américains, incluant des conseils sur la formation de LLC, l'ouverture de compte bancaire américain et des références en gestion immobilière
  • Notre équipe de prêt commercial entretient des relations avec la SCHL, les principaux prêteurs commerciaux, les coopératives de crédit et les fournisseurs de capitaux privés partout au Canada
  • Nous effectuons une analyse de sensibilité du DCR montrant comment votre dossier se comporte selon différents scénarios de taux d'intérêt et d'inoccupation avant que vous ne vous engagiez dans un achat
FAQ

Questions sur le DSCR et le financement basé sur les flux de trésorerie

Tout ce que vous devez savoir sur la qualification basée sur les revenus locatifs au Canada.

Bases du DSCR et des flux de trésorerie

Les prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio) sont par définition un produit américain. Cependant, les prêteurs canadiens utilisent exactement le même principe — vous qualifier en fonction des flux de trésorerie de la propriété plutôt que de votre revenu personnel. Au Canada, on appelle cela le ratio de couverture de la dette (DCR). Nous pouvons organiser un financement basé sur les flux de trésorerie à partir d'une seule unité locative. Le concept est identique : si les revenus locatifs de la propriété couvrent le paiement hypothécaire avec une marge suffisante, vous vous qualifiez quel que soit votre revenu personnel T4.
Le DCR est calculé en divisant le revenu net d'exploitation (NOI) de la propriété par le service annuel total de la dette (paiements hypothécaires incluant le capital et les intérêts). Par exemple, si une propriété génère 120 000 $ en NOI et que les paiements hypothécaires annuels sont de 100 000 $, le DCR est de 1,20. La plupart des prêteurs commerciaux canadiens exigent un DCR minimum de 1,10 à 1,25, les programmes assurés SCHL multi-logements exigeant généralement 1,10. Nous préparons le calcul du NOI en utilisant des ratios de dépenses normalisés et des hypothèses d'inoccupation du marché.
Oui. Nous organisons un financement basé sur les flux de trésorerie pour les propriétés locatives dès 1 unité. Pour les plus petites propriétés, certains prêteurs évaluent les revenus locatifs de la propriété comme le principal facteur de qualification. Pour les plus grandes propriétés commerciales (5+ unités), la qualification basée sur le DCR est la norme — votre revenu d'emploi personnel devient une considération secondaire ou n'est pas requis du tout. Nous vous jumelons avec le bon programme de prêteur en fonction de la taille de votre propriété et de votre situation.

Comparaison Canada vs États-Unis

Les prêts DSCR américains se qualifient entièrement sur les revenus locatifs pour tout type de propriété (même les maisons unifamiliales), ne nécessitent aucun feuillet W-2 ou déclaration de revenus, et peuvent être conclus dans une LLC avec des taux fixes de 30 ans. Les hypothèques commerciales canadiennes se qualifient sur les flux de trésorerie principalement pour les propriétés de 5+ unités, peuvent encore tenir compte de votre situation financière globale et de votre valeur nette, et se concluent en nom personnel ou dans une société canadienne. Si vous voulez l'expérience DSCR complète sans vérification de revenus, nous proposons des prêts DSCR américains spécifiquement conçus pour les investisseurs canadiens achetant de l'immobilier américain.
Nous organisons un financement basé sur les flux de trésorerie pour les propriétés dès une seule unité locative — incluant les locations unifamiliales, les duplex, les triplex, les quadruplex, les immeubles d'habitation, les propriétés à usage mixte, les centres commerciaux, les immeubles de bureaux et les propriétés industrielles. Pour les propriétés de 1 à 4 unités, nous travaillons avec des prêteurs sélectionnés qui se qualifient principalement sur les revenus locatifs de la propriété. Pour les propriétés commerciales de 5 unités et plus, la souscription basée sur le DCR est la norme chez la plupart des prêteurs.
Les deux marchés présentent des avantages. Le Canada offre la stabilité, la proximité, la connaissance des lois sur les rapports entre locateurs et locataires et la possibilité de gérer des propriétés sans traverser une frontière. Les États-Unis proposent de véritables prêts DSCR (aucun revenu personnel requis), une protection de responsabilité par LLC, des taux fixes sur 30 ans non disponibles au Canada et des prix immobiliers plus bas dans de nombreux marchés à haut rendement. Beaucoup de nos clients investissent dans les deux pays simultanément. Nous vous aidons à comparer les options et à bâtir une stratégie de portefeuille transfrontalière qui maximise vos rendements globaux.

Croissance et programmes

SCHL MLI Select est un programme de financement assuré pour les immeubles d'habitation (5+ unités) qui offre jusqu'à 95 % de LTV, des périodes d'amortissement de 50 ans et des taux d'intérêt inférieurs aux conditions commerciales conventionnelles. Les propriétés qui répondent à des critères d'efficacité énergétique, d'accessibilité ou d'abordabilité reçoivent les conditions les plus favorables. Ce programme est l'un des secrets les mieux gardés de l'investissement immobilier canadien — le levier élevé et le long amortissement améliorent considérablement les rendements en espèces. Nous aidons les investisseurs qualifiés à accéder à ce programme pour de nouvelles acquisitions et des refinancements.
Beaucoup d'investisseurs commencent par des hypothèques résidentielles, puis atteignent les limites des prêteurs sur le nombre de propriétés financées autorisées. Le financement basé sur les flux de trésorerie élimine ces limites — que vous ayez 1 ou 50 propriétés, la qualification est basée sur le NOI et le DCR de la propriété ou du portefeuille plutôt que sur le revenu personnel. Nous guidons les investisseurs à travers cette transition à n'importe quel stade, en vous aidant à restructurer votre financement existant et à établir des relations de prêt qui soutiennent une croissance illimitée.

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