Elegir entre una hipoteca a tasa fija y una a tasa variable es una de las decisiones más importantes que tomarás como propietario o inversor inmobiliario. ¿La buena noticia? No es tan complicado como parece una vez que entiendes las diferencias clave.
Vamos a desglosar exactamente lo que necesitas saber para tomar la decisión correcta para tu situación.
Cómo Funcionan las Hipotecas a Tasa Fija
Una hipoteca a tasa fija bloquea tu tasa de interés por un período determinado, generalmente entre uno y diez años, siendo los cinco años la opción más popular.
El principal beneficio es simple: sabes exactamente lo que estás pagando. Tu tasa se mantiene igual sin importar lo que suceda con la economía o lo que el Banco de Canadá decida hacer. Tu pago mensual nunca cambia.
Para las personas que necesitan saber exactamente cuál será su presupuesto cada mes, esta certeza puede valer mucho. Si eres del tipo que perdería el sueño preocupándose por el aumento de las tasas, una tasa fija te da tranquilidad.
Reserva tu Llamada de Estrategia
Cómo Funcionan las Hipotecas a Tasa Variable
Las hipotecas a tasa variable suben y bajan en función de la tasa prime establecida por el Banco de Canadá. Esto es lo que la mayoría de la gente no se da cuenta: históricamente, las tasas variables casi siempre han sido más baratas que las tasas fijas.
El Banco de Canadá no cambia las tasas de la noche a la mañana ni hace saltos enormes. Revisan las tasas varias veces al año y típicamente se mueven en pequeños pasos de 0.25% a la vez. Son cuidadosos porque muchos productos financieros —hipotecas, préstamos de coche, tarjetas de crédito, líneas de crédito— están vinculados a esta tasa.
Sí, tu tasa puede subir. Pero también puede bajar. Y cuando las tasas bajan, generalmente caen más rápido de lo que suben.
Si te inclinas por la variable pero te preocupan los saltos de tasa, la mayoría de los prestamistas te permiten convertir a fija en cualquier momento sin penalización. Reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te explicaremos cómo funciona esa opción de conversión.
La Diferencia Real de Costo
Miremos números reales. Cuando las tasas son bajas, podrías ver algo como:
- Tasa variable: 4.75%
- Tasa fija a cinco años: 4.99%
Esa diferencia puede parecer pequeña, pero se suma durante el plazo completo de la hipoteca. Y si las tasas bajan aún más, los titulares de tasas variables se benefician de inmediato, mientras que los titulares de tasas fijas permanecen bloqueados.
Según datos históricos, un estudio que rastreó 25 años de tasas hipotecarias encontró que las tasas variables fueron iguales o más baratas que las tasas fijas durante todos los meses excepto siete de todo ese período. Durante esos 25 años, la tasa fija promedio fue de alrededor del 5.75%, mientras que la tasa variable promedio fue de alrededor del 4.5%.
Esa diferencia del 1.25% se suma a una cantidad considerable de dinero a lo largo de la vida de una hipoteca. Incluso Cómo Analizar una Propiedad de Alquiler: Flujo de Caja y Debida Diligencia.
Penalizaciones: El Factor Decisivo
Aquí es donde las cosas se vuelven realmente importantes, y donde mucha gente comete errores costosos.
Penalizaciones por Hipoteca a Tasa Fija
Si necesitas romper tu hipoteca a tasa fija antes de tiempo, pagarás tres meses de interés O algo llamado Diferencial de Tasa de Interés (IRD, por sus siglas en inglés), lo que sea mayor. En la mayoría de los casos, es el IRD, y puede ser enorme.
El cálculo del IRD varía según el prestamista y fácilmente puede sumar decenas de miles de dólares dependiendo del tamaño de tu hipoteca y el tiempo que quede en tu plazo.
Penalizaciones por Hipoteca a Tasa Variable
Las hipotecas a tasa variable lo simplifican: tres meses de interés. Eso es todo.
Esto marca una gran diferencia si tu vida cambia y necesitas vender, refinanciar o acceder a tu capital propio antes de que termine tu plazo.
La penalización IRD en una tasa fija puede costar decenas de miles si necesitas romperla anticipadamente, mientras que la variable es solo tres meses de interés —reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros para averiguar qué estructura te da la flexibilidad que necesitas.
Por Qué Esto Importa Más de lo Que Piensas
Aquí tienes un dato crítico: el canadiense promedio mantiene su hipoteca solo durante tres años y medio antes de que algún cambio en la vida signifique que necesite refinanciar o hacer ajustes.
Eso es menos que el plazo típico de cinco años que la mayoría de la gente elige. Las razones comunes incluyen:
- Renovaciones del hogar que requieren dinero extra
- Consolidación de deudas para mejorar el flujo de caja
- Retirar capital para pagos iniciales de propiedades de inversión a través de una refinanciación de la vivienda para financiar una unidad de alquiler
- Cambios de trabajo o reubicaciones
- Divorcio o cambios familiares
- Vender y mudarse a una propiedad mejor antes de lo planeado
Beneficios Adicionales de las Tasas Variables
Puedes Fijar la Tasa en Cualquier Momento
La mayoría de las hipotecas a tasa variable te permiten convertirte a una tasa fija cuando quieras, sin penalización. Si las tasas comienzan a subir y te pones nervioso, simplemente llama a tu prestamista y fija la tasa.
Este debería ser un servicio gratuito. Si tu prestamista intenta cobrarte por esta característica básica, es una señal de alerta.
Pero recuerda: esto solo funciona en una dirección. Una vez que fijas una tasa fija, no puedes volver a una tasa variable sin refinanciar y pagar la penalización.
Mejores Opciones de Prepago
Las hipotecas a tasa variable generalmente te permiten prepagar entre el 15% y el 20% del monto original de tu hipoteca cada año, en comparación con el 10% al 15% de las hipotecas a tasa fija.
Si recibes bonos, herencias, o tienes ingresos irregulares y quieres pagar tu hipoteca más rápido, esa habitación adicional del 5% para prepago puede marcar una diferencia real.
Cuándo Tienen Sentido las Tasas Fijas
Las tasas variables no son adecuadas para todos. Considera una tasa fija si:
- Realmente perderías el sueño preocupándote por los cambios en los pagos.
- Tienes cero flexibilidad presupuestaria y necesitas saber tu pago exacto.
- Estás absolutamente seguro de que no te mudará, refinanciará o necesitará acceder a tu capital.
- Valoras la predictibilidad sobre los ahorros potenciales.
No hay vergüenza en elegir la tranquilidad. Si la ansiedad por los cambios de tasas afectara tu calidad de vida, la prima que pagas por una tasa fija podría valer la pena.
Cuándo Tienen Sentido las Tasas Variables
Las tasas variables son la mejor opción si:
- Quieres el pago más bajo posible.
- Eres un inversor inmobiliario que necesita flexibilidad.
- No estás seguro de cuánto tiempo conservarás la propiedad.
- Tienes cierto colchón presupuestario para manejar cambios modestos en los pagos.
- Quieres pagar tu hipoteca agresivamente.
- Valoras tener fácil acceso a la refinanciación sin grandes penalizaciones.
Para los inversores que exploran financiamiento de hipotecas de desarrollo, en particular, las tasas variables suelen ser la opción inteligente. Necesitas la flexibilidad para vender, refinanciar o aprovechar nuevas oportunidades sin ser aplastado por las penalizaciones.
Una Estrategia Híbrida Inteligente
Si deseas una tasa fija pero también quieres flexibilidad, considera este enfoque:
Pon tu hipoteca principal a tasa fija, pero estructura cualquier capital adicional como una línea de crédito sobre el valor líquido de la vivienda. Esto te da la estabilidad de pagos fijos en tu hipoteca, pero acceso a efectivo cuando lo necesitas sin activar penalizaciones.
Esto funciona muy bien si tienes más del 20% de pago inicial y quieres mantener algo de liquidez para emergencias u oportunidades.
En Resumen
Históricamente, las tasas variables han sido más baratas y ofrecen mucha más flexibilidad con penalizaciones más bajas. Para la mayoría de las personas, especialmente los inversores, son la mejor opción financiera.
Pero si eres alguien que realmente se preocuparía y se estresaría por los cambios de tasas, la tranquilidad que ofrece una tasa fija podría valer la pena pagar un extra.
La clave es ser honesto contigo mismo sobre tu situación, tu línea de tiempo y tu temperamento. No hay una respuesta correcta universal, pero comprender las diferencias reales entre estas opciones te pone al mando para tomar la mejor decisión para tus circunstancias. Para un enfoque estructurado, consulta nuestro marco de decisión fijo vs. variable para inversores y nuestra guía sobre cómo elegir el producto hipotecario adecuado para tu propiedad de inversión. Habla con un especialista hipotecario canadiense para encontrar la opción adecuada para tu situación.
Reserva tu Llamada de Estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la principal diferencia entre las hipotecas a tasa fija y variable?
¿Cuánto cuesta romper una hipoteca a tasa fija?
¿Cuál es la penalización por romper una hipoteca a tasa variable?
¿Puedo cambiar de tasa variable a fija durante mi plazo?
¿Qué tipo de hipoteca es mejor para inversores inmobiliarios?
¿Por cuánto tiempo la persona promedio mantiene su hipoteca?
¿Las tasas variables siempre suben?
¿Cuándo tiene sentido una hipoteca a tasa fija?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
8 min de lectura
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
HELOC
Home Equity Line of Credit - a revolving credit line secured against your home's equity, allowing you to borrow as needed up to a set limit.
IRD
Interest Rate Differential - a mortgage penalty calculation based on the difference between your rate and current rates for the remaining term.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Prime Rate
The benchmark interest rate set by banks, which influences variable mortgage rates. It typically follows the Bank of Canada's overnight rate.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Debt Consolidation
Combining multiple debts into a single loan, often through refinancing your mortgage. Can lower overall interest costs and simplify monthly payments.
Prepayment Privileges
Terms in your mortgage that allow extra payments without penalty, typically 10-20% of the original balance annually. Helps pay off your mortgage faster.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones, o visite nuestro glosario para la lista completa.