¿Quiere comprar propiedades de alquiler en EE. UU.? Si es canadiense, probablemente haya oído que es complicado. Buenas noticias: en realidad es más fácil de lo que piensa.
La mayoría de los canadienses chocan contra un muro cuando le preguntan a su banco sobre financiación en EE. UU. Esto se debe a que los bancos ofrecen productos diseñados para casas de campo y casas de vacaciones, no para propiedades de inversión. Si desea una segunda residencia en Florida, genial, hable con su banco. ¿Pero si quiere construir una cartera de alquiler? Necesita opciones diferentes.
Esta es su guía completa de financiación DSCR, que cubre tasas, requisitos de calificación, ratios de cobertura de deuda, pagos iniciales y estrategias de crédito del vendedor. Para métodos de adquisición creativos más allá de la financiación tradicional, consulte nuestra guía sobre Cómo los canadienses pueden invertir en bienes raíces en EE. UU. de manera inteligente. Antes de comprar, comprenda la Propiedades de alquiler en EE. UU.: Guía canadiense fiscalmente inteligente para evitar trampas de LLC y doble tributación.
Por qué la financiación de inversiones en EE. UU. es diferente
Esto es lo que hace que la financiación enfocada en inversiones funcione mejor para propiedades de alquiler:
No necesita demostrar sus ingresos. No necesita una visa estadounidense. Ni siquiera necesita un socio estadounidense (aunque puede ayudar). La propiedad se califica a sí misma basándose en el alquiler que genera. Así es como funcionan los préstamos hipotecarios basados en ingresos.
Esto es completamente diferente de cómo lo ven los bancos canadienses. Quieren ver sus ingresos, verificar sus ratios de deuda y, por lo general, solo prestan si usted compra a su nombre personal. La financiación hipotecaria en EE. UU. para canadienses funciona con un modelo completamente diferente.
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Cinco grandes ventajas que necesita saber
Analicemos qué hace que esto funcione:
No se requiere visa estadounidense
Puede comprar propiedades de inversión en EE. UU. sin ninguna visa especial. Está comprando bienes raíces, no mudándose allí.
No se necesita socio estadounidense
Viajar solo funciona bien. Claro, tener un socio estadounidense podría brindarle términos ligeramente mejores, pero no es obligatorio. Puede comenzar sin uno y refinanciar más tarde una vez que haya acumulado experiencia.
Sin verificación de ingresos
No revisan sus ingresos canadienses. No revisan sus ingresos estadounidenses. Algunos prestamistas podrían ofrecer mejores tasas si puede mostrar ingresos, pero no es obligatorio. Obtenga más información sobre por qué los préstamos DSCR no requieren verificación de ingresos.
Calificación basada en la propiedad
La propiedad debe tener sentido financiero. Si el alquiler cubre la hipoteca y los gastos, está listo. Eso es todo.
Propiedades ilimitadas
No hay límite en la cantidad de propiedades que puede comprar. Construya su cartera tan grande como desee.
Sin verificación de ingresos y con tasas tan bajas como 6.375% después de las reducciones de tasa, la financiación de inversiones en EE. UU. funciona de manera diferente a como podría esperar: reserve una llamada estratégica gratuita con LendCity para ver para qué califica.
Cómo funcionan realmente los números
Los prestamistas estadounidenses utilizan algo llamado Ratio de Cobertura de Deuda, o DCR. Aquí está la versión simple:
Tome el alquiler mensual. Resta el pago de la hipoteca. Resta el seguro. Resta las cuotas de la HOA. Lo que queda determina si califica.
Un DCR de 1.0 significa que la propiedad se amortiza, los ingresos cubren exactamente los gastos. ¿Un DCR de 1.25 o superior? Ahí es donde obtendrá las mejores tasas. Por debajo de 1.0 significa flujo de caja negativo, lo cual es posible pero no inteligente.
¿La buena noticia? Las propiedades en EE. UU. generan buen flujo de caja. Encontrar ofertas con números DCR sólidos no es difícil, especialmente si explora oportunidades inmobiliarias en el sur de Florida o considera comprar bienes raíces en Detroit desde Windsor.
Utilice nuestra herramienta de búsqueda de hipotecas en EE. UU. para buscar registros de propiedades y detalles de hipotecas existentes en cualquier mercado que esté evaluando.
Qué aspecto tienen las tasas y los plazos
Las tasas actuales se sitúan entre el 7.5% y el 9% sin reducciones de tasa. Con reducciones de tasa (más sobre esto a continuación), puede obtener hasta un 6.375%.
Esto es lo que afecta su tasa:
- Monto del pago inicial (mínimo del 25%, se recomienda el 30%)
- Monto del préstamo (préstamos más grandes obtienen mejores tasas)
- Ratio de cobertura de deuda (superior a 1.25 es lo mejor)
- Ubicación (Nueva York cuesta más que Texas)
- Puntuación de crédito en EE. UU. (si tiene una)
Para los pagos iniciales, la mayoría de los prestamistas quieren el 30%. A veces, puede salirse con la suya con el 25%, pero el 30% abre todas sus opciones y le brinda el mejor precio.
Si se pregunta si un plazo de 30 años o 40 años tiene más sentido para sus objetivos de flujo de caja, reserve una llamada estratégica gratuita con nosotros y calcularemos los números lado a lado.
Los plazos son diferentes a los de Canadá
En Canadá, usted elige un plazo de 5 años que se renueva varias veces durante su amortización. En EE. UU., el plazo ES la amortización.
La mayoría de los inversores eligen un plazo de 30 años. Algunos optan por 40 años porque los pagos más bajos crean un mejor flujo de caja. Ambas opciones funcionan.
Aquí hay otra diferencia: usted elige cuándo su hipoteca se vuelve abierta (sin penalización por pagarla). El estándar es de 5 años, lo que le brinda las mejores tasas. Pero puede elegir 4 años, 3 años, 2 años, 1 año o incluso abierta desde el primer día.
Si planea renovar y refinanciar rápidamente, pagar un poco más por una hipoteca abierta tiene sentido. De lo contrario, quédese con la opción de 5 años para obtener la tasa más baja.
Tipos de propiedades y mínimos
Puede financiar propiedades de una a cuatro unidades con la mayoría de los prestamistas. Algunos prestamistas llegan hasta ocho unidades. Uno recientemente comenzó a hacer propiedades de nueve unidades.
El monto mínimo del préstamo es técnicamente de $75,000, pero debe apuntar a al menos $100,000. ¿Por qué? Con $100,000, todos los prestamistas compiten por su negocio. Con $75,000, solo tres prestamistas participan. Más competencia significa mejores tasas.
Las propiedades necesitan estar en buen estado. Estos prestamistas de compra y retención no quieren lidiar con renovaciones importantes. Si está comprando una propiedad para renovar, utilice primero un prestamista de reparación y venta, complete el trabajo y luego refinancie con una hipoteca a largo plazo.
Tarifas y costos
Las tarifas totales oscilan entre el 2% y el 3% del monto del préstamo. Esto incluye la comisión del corredor y los costos de cierre. Es estándar para este tipo de financiación.
Algunos prestamistas le permiten agregar las tarifas al préstamo en lugar de pagarlas por adelantado. Otros ofrecen opciones de tarifa cero con tasas más altas.
Evite los préstamos de tarifa cero. Las matemáticas nunca funcionan. Pagará entre un 1% y un 2% más en tasas para evitar una tarifa del 2% al 3%. Empata en aproximadamente un año, y luego paga de más cada mes durante los próximos 29 años. Mala oferta.
En su lugar, utilice la estrategia de crédito del vendedor a continuación para cubrir sus tarifas.
La estrategia de crédito del vendedor que lo cambia todo
Esta es la parte que puede ahorrarle decenas de miles de dólares. Preste atención.
En Canadá, si un vendedor le otorga un crédito, reduce el precio de compra. Si está comprando una propiedad de $300,000 y negocia un crédito de $20,000, ahora tiene una compra de $280,000. Su prestamista financia el monto menor. Ahorra quizás entre $20 y $30 al mes en su pago hipotecario.
En EE. UU., funciona de manera completamente diferente.
Puede aumentar el precio de compra para acomodar el crédito del vendedor. El vendedor le entrega efectivo al cierre. Aún financia el precio de compra completo. Luego, utiliza ese efectivo para una reducción de tasa.
Aquí hay un ejemplo real: tome esa misma propiedad de $300,000 con un crédito de $20,000. Mantenga el precio de compra en $300,000. Obtenga $20,000 en efectivo del vendedor al cierre. Úselo para reducir su tasa entre un 1% y un 1.5%. Ahora ahorra entre $100 y $150 al mes, más miles de intereses durante la vida del préstamo.
Mismo $20,000 del vendedor. Resultado masivamente diferente.
También puede usar créditos del vendedor para cubrir sus tarifas de corredor y costos de cierre. O dividir el crédito entre una reducción de tasa y la cobertura de tarifas.
Cómo negociar créditos del vendedor
Si el vendedor no cede en el precio, ofrezca un poco más con un crédito del vendedor. Ellos obtienen su número, usted obtiene efectivo para una reducción de tasa. Todos ganan.
En un mercado competitivo con múltiples ofertas, ofrezca por encima del precio de venta con un crédito del vendedor. Su oferta parece más sólida para el vendedor, pero aún así obtiene el beneficio de la reducción de tasa.
En mercados más suaves, simplemente pida un crédito del vendedor en lugar de una reducción de precio. La mayoría de los vendedores no entienden la diferencia y dirán que sí.
El momento del pago inicial importa
Necesita demostrar que su pago inicial ha estado en su cuenta durante 60 días. Eso es mejor que el requisito de 90 días de Canadá.
Aquí está la parte crítica: su pago inicial debe permanecer en una cuenta bancaria de EE. UU. durante 30 días antes del cierre. No 29 días. No el día del cierre. Treinta días como mínimo.
Esto confunde a la gente. Planifique con anticipación. Abra una cuenta bancaria en EE. UU. temprano y mueva su dinero con suficiente antelación. El uso de una estrategia inteligente de divisas puede ahorrarle miles en la transferencia.
Cómo crear su puntuación de crédito en EE. UU.
No necesita crédito en EE. UU. para obtener su primera propiedad. También puede obtener su ITIN rápidamente para acelerar el proceso. Los prestamistas tratan a los compradores extranjeros como si tuvieran una puntuación de crédito de 680.
Pero si crea crédito en EE. UU. con el tiempo, obtendrá mejores tasas en su próxima compra y en las refinanciaciones. Vale la pena hacerlo una vez que tenga su primera propiedad.
Ejemplos de ofertas reales
Una propiedad de ocho unidades (dos edificios de cuatro unidades uno al lado del otro) comenzó con una cotización de tasa del 8.2%. Después de comparar varios prestamistas, la tasa bajó al 6.375%. Esa es una diferencia masiva en una propiedad multifamiliar.
Un condominio en Florida para uso de Airbnb llegó al 8.25%, reducido al 7.25% por $9,000. Esos $9,000 se pagan en aproximadamente un año a través de pagos mensuales más bajos.
Incluso las ofertas comerciales funcionan para compradores extranjeros. Un edificio de oficinas de $4.65 millones en Ohio obtuvo $2.25 millones en financiación al 7% a 25 años sin necesidad de un socio estadounidense.
En resumen
La financiación de propiedades de inversión en EE. UU. es más sencilla de lo que la mayoría de los canadienses creen. No necesita una visa, un socio estadounidense o verificación de ingresos. Las propiedades se califican según el alquiler, no sus finanzas personales.
Concéntrese en encontrar ofertas con un fuerte flujo de caja. Apunte a un pago inicial del 30%. Negocie créditos del vendedor y úselos para reducciones de tasa. Ponga su dinero en una cuenta bancaria de EE. UU. 30 días antes del cierre.
Haga estas cosas correctamente y construirá una cartera de alquiler en EE. UU. que genere flujo de caja desde el primer día.
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Preguntas frecuentes
¿Necesito una visa estadounidense para comprar una propiedad de inversión en América?
¿Cuánto pago inicial necesito para una propiedad de alquiler en EE. UU.?
¿Necesito demostrar mis ingresos canadienses para obtener financiación para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Qué es un crédito del vendedor y cómo funciona en EE. UU.?
¿Qué tasas de interés puedo esperar en los préstamos para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Cómo funciona la calificación de propiedades con el ratio de cobertura de deuda?
¿Cuál es el monto mínimo del préstamo para propiedades de inversión en EE. UU.?
¿Cuánto tiempo duran los plazos hipotecarios en EE. UU. en comparación con Canadá?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
11 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
ITIN
Individual Taxpayer Identification Number - a US tax ID for foreign nationals, required for Canadians to invest in US real estate and file US taxes.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
Collateral Mortgage
A mortgage registered for more than the actual loan amount — often up to 125% of the property value. This allows borrowers to access additional funds later without paying for a new registration. Most major Canadian banks use collateral mortgages by default. The trade-off is that switching lenders at renewal typically requires a full discharge and new registration, which adds cost.
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