Refinanciar una propiedad comercial en Canadá es una de las acciones más poderosas que un inversionista puede tomar. También es una de las más incomprendidas. A diferencia del refinanciamiento residencial, donde buscas la tasa más baja y firmas los papeles, el refinanciamiento comercial involucra más variables, más tipos de prestamistas y un potencial de ganancia significativamente mayor si lo haces correctamente.
Ya sea que quieras retirar capital de un edificio, asegurar una mejor tasa, reestructurar tu deuda o cambiar de financiamiento convencional a un programa asegurado por CMHC, esta guía cubre todo el proceso. Cuándo refinanciar, cómo prepararse, cuánto cuesta y cuánto tiempo toma.
Cinco Razones para Refinanciar una Propiedad Comercial
No todas las razones para refinanciar son iguales. Aquí están los cinco escenarios en los que realmente tiene sentido financiero.
1. Reducción de Tasa
Tu hipoteca original se obtuvo con una tasa más alta. Las tasas han bajado. Una nueva hipoteca a una tasa más baja te ahorra dinero real cada mes.
En una hipoteca comercial de $3 millones, pasar del 6.5% al 5.5% ahorra aproximadamente $30,000 al año. Durante un plazo de cinco años, eso son $150,000. Incluso después de los costos de refinanciamiento y cualquier penalización, el ahorro neto puede ser significativo.
La pregunta clave es siempre: ¿el ahorro en la tasa excede el costo total del refinanciamiento? Si la respuesta es sí, procede. Si es no, espera hasta que tu plazo venza.
2. Retiro de Efectivo para Nuevas Adquisiciones
Tu propiedad se ha apreciado, ya sea por ganancias del mercado, apreciación forzada por renovaciones o un aumento en el NOI (Ingreso Operativo Neto) por una mejor gestión. Un refinanciamiento con retiro de efectivo te permite acceder a ese capital sin vender el edificio.
Esta es la estrategia fundamental para escalar una cartera de hipotecas comerciales canadienses. Compras un edificio, lo mejoras, aumentas sus ingresos y el NOI más alto impulsa un valor tasado más alto a través de la apreciación forzada en propiedades multifamiliares. Refinancias al nuevo valor, retiras capital y lo usas como pago inicial para tu próxima operación.
Las matemáticas son simples pero poderosas. Si tu edificio valía $2 millones cuando lo compraste y ahora vale $2.8 millones, un refinanciamiento al 75% de LTV te da una hipoteca de $2.1 millones. Después de pagar tu saldo original de $1.5 millones, te embolsas $600,000 en capital, libre de impuestos, porque el dinero prestado no es ingreso.
3. Consolidación de Deuda
Podrías tener una primera hipoteca, una financiación del vendedor y una línea de crédito, todas asociadas a la misma propiedad o cartera. Múltiples deudas significan múltiples pagos, múltiples tasas y múltiples fechas de vencimiento que gestionar.
Un refinanciamiento puede agrupar todo en una sola hipoteca con un solo pago, una sola tasa y un solo plazo. Es más fácil de gestionar y a menudo más barato en general.
4. Optimización del Plazo
Tu plazo actual está a punto de vencer y deseas asegurar una mejor estructura. Tal vez estás en un plazo de tres años y quieres cambiar a uno de siete para reducir la frecuencia de refinanciamiento. O estás en una tasa variable y quieres asegurarla antes de que las tasas suban.
El vencimiento del plazo es el momento más oportuno para refinanciar, ya que no hay penalización por incumplimiento. Aprovecha esto.
5. Transición de Financiamiento Provisional a Permanente
Los préstamos provisionales son productos a corto plazo y de alto interés utilizados para cerrar rápidamente o estabilizar una propiedad antes de que esté disponible el financiamiento permanente. Una vez que la propiedad está estabilizada —las unidades están alquiladas, las renovaciones están completas, los ingresos están verificados—, te refinancias fuera del préstamo provisional hacia una hipoteca comercial permanente a una tasa mucho más baja.
Esta transición se planifica desde el primer día. El préstamo provisional te permite entrar. El refinanciamiento es la estrategia de salida.
Modela Tu Escenario de Refinanciamiento
Cuándo Tiene Sentido Refinanciar (El Análisis de Punto de Equilibrio)
Antes de comprometerte con un refinanciamiento comercial, haz el cálculo de punto de equilibrio. Esto es innegociable.
La Fórmula
Costo total de refinanciamiento dividido por ahorro mensual es igual a meses hasta el punto de equilibrio.
El costo total de refinanciamiento incluye:
- Penalización hipotecaria (si se rompe antes del vencimiento del plazo)
- Honorarios legales ($3,000-$8,000 para propiedades comerciales)
- Tarifa de tasación ($3,000-$10,000 dependiendo del tamaño de la propiedad)
- Tarifa de cancelación del prestamista actual ($500-$1,500)
- Tarifas del nuevo prestamista o tarifas de compromiso (varía)
- Seguro de título o actualizaciones de topografía
Ejemplo: Refinanciamiento para Reducción de Tasa
- Hipoteca actual: $2.5 millones al 6.25%, con 3 años restantes
- Nueva hipoteca: $2.5 millones al 5.25%
- Ahorro mensual: aproximadamente $2,100
- Penalización hipotecaria (estimación IRD): $45,000
- Legal + tasación + tarifas: $12,000
- Costo total: $57,000
- Punto de equilibrio: $57,000 / $2,100 = 27 meses
Si planeas conservar la propiedad por más de 27 meses después del cierre, el refinanciamiento se paga solo. Si vendes en menos de dos años, espera.
Ejemplo: Refinanciamiento con Retiro de Efectivo al Vencimiento del Plazo
- Hipoteca actual: $1.8 millones (venciendo, sin penalización)
- Nueva hipoteca: $2.4 millones al 75% LTV (propiedad ahora vale $3.2 millones)
- Capital extraído: $600,000
- Legal + tasación + tarifas: $10,000
- Costo total: $10,000
Sin penalización porque estás en el vencimiento. Obtienes $600,000 en capital por $10,000 en tarifas. Si esos $600,000 se invierten en una nueva propiedad que genera más de $60,000 al año en flujo de caja, el retorno es enorme.
Por eso es tan valioso programar tu refinanciamiento para que coincida con el vencimiento de tu plazo. Puedes aprender más sobre cuándo tiene sentido refinanciar tu cartera de alquileres.
Cambio de Financiamiento Convencional a Asegurado por CMHC
Esta es una de las estrategias menos utilizadas en el refinanciamiento comercial y merece su propia sección.
Muchos inversionistas compran edificios multifamiliares con financiamiento convencional —75% LTV, amortización de 25 años, tasas más altas— porque no sabían que existían los programas de CMHC o porque el edificio no calificaba en el momento de la compra.
Después de estabilizar la propiedad y mejorar sus métricas de eficiencia energética o asequibilidad, es posible que ahora califiques para CMHC MLI Select. Los beneficios son sustanciales:
- Hasta 95% de LTV (frente al 75% convencional)
- Hasta 50 años de amortización (frente a 25)
- Tasas de interés más bajas porque el respaldo de CMHC reduce el riesgo del prestamista
- Un requisito de DSCR de solo 1.1 — la propiedad solo necesita generar un 10% más que sus pagos de deuda
Cambiar de financiamiento convencional a CMHC no es solo un refinanciamiento, es una reestructuración completa que puede liberar cientos de miles de dólares en capital y mejorar drásticamente tu flujo de caja.
En un refinanciamiento, la prima de seguro de CMHC suele ser del 2.75% al 4.50% del monto de la hipoteca. En un refinanciamiento de $2 millones, eso son de $55,000 a $90,000 añadidos a la hipoteca. Pero la tasa más baja y la amortización más larga pueden compensar con creces el costo de la prima.
Ejecuta ambos escenarios —asegurado por CMHC versus convencional— utilizando la calculadora de préstamo máximo CMHC MLI y compara el costo total durante tu período de tenencia previsto.
El Proceso de Refinanciamiento Paso a Paso
El refinanciamiento comercial lleva más tiempo que el residencial. Espera entre 45 y 90 días desde el inicio hasta el cierre, dependiendo de la complejidad de la propiedad y la rapidez del prestamista. Aquí te mostramos lo que sucede en cada etapa.
Paso 1: Evalúa Tu Posición Actual (Semana 1)
Antes de hablar con los prestamistas, ten claros tus números.
- Obtén tu estado de cuenta hipotecario actual: saldo, tasa, plazo, fecha de vencimiento
- Calcula tu penalización estimada (llama a tu prestamista para obtener el número exacto)
- Reúne tus cifras de NOI (Ingreso Operativo Neto) más recientes: lista de alquileres real, gastos operativos, vacancia
- Conoce el valor de mercado aproximado actual de tu propiedad
Paso 2: Contrata un Corredor de Hipotecas Comerciales (Semana 1-2)
Un corredor especializado en financiamiento comercial presentará tu expediente a múltiples prestamistas. Esto no es opcional, es esencial. Las tasas y los términos comerciales varían mucho más entre prestamistas que los residenciales.
Tu corredor:
- Analizará los financieros de tu propiedad y el DSCR
- Identificará qué prestamistas ofrecen los mejores términos para tu situación
- Estructurará tu solicitud para maximizar las posibilidades de aprobación
- Negociará tasas, amortización y convenios
Paso 3: Tasación de la Propiedad (Semana 2-4)
El prestamista ordena una tasación comercial. Esto no es lo mismo que una inspección rápida residencial. Un tasador comercial:
- Inspeccionará la propiedad por dentro y por fuera
- Revisará tu lista de alquileres y contratos de arrendamiento
- Analizará ventas comparables Y métricas de ingresos
- Preparará un informe detallado con una conclusión formal de valor
Las tasaciones comerciales cuestan entre $3,000 y $10,000+, dependiendo del tamaño y la complejidad de la propiedad. Tasar un edificio de apartamentos de 100 unidades cuesta más que uno de seis unidades.
Paso 4: Suscripción y Aprobación (Semana 3-6)
El equipo de suscripción del prestamista revisa todo: tu tasación, tus financieros, los ingresos de la propiedad, tu experiencia, informes ambientales y el perfil de riesgo general.
Durante esta fase, espera preguntas y solicitudes de documentación adicional. Responde rápidamente. Los retrasos aquí son la principal razón por la que los refinanciamientos comerciales tardan más de lo esperado.
Paso 5: Carta de Compromiso (Semana 5-7)
Una vez aprobado, el prestamista emite una carta de compromiso que describe todos los términos: tasa, LTV, amortización, plazo, convenios y condiciones. Revísala cuidadosamente con tu corredor.
Presta atención a:
- Período de retención de tasa (cuánto tiempo está garantizada la tasa cotizada)
- Disposiciones de pago anticipado (qué flexibilidad tienes durante el nuevo plazo)
- Convenios financieros (requisitos continuos de DSCR o ocupación)
- Condiciones previas al cierre (lo que aún debe suceder)
Paso 6: Legal y Cierre (Semana 6-10)
Tu abogado se encarga del cierre legal: revisión de los documentos hipotecarios, coordinación con el abogado del prestamista, registro de la nueva hipoteca y cancelación de la antigua.
Los cierres comerciales involucran más documentación que los residenciales. Presupuesta honorarios legales más altos en consecuencia.
Inicia Tu Cronograma de Refinanciamiento
Documentación Requerida
Ten todo esto listo antes de comenzar el proceso. La falta de documentación es la causa más común de retrasos.
Documentos de la propiedad:
- Estado de cuenta hipotecario actual
- Factura del impuesto predial (la más reciente)
- Lista de alquileres actual con desglose unidad por unidad
- Todos los contratos de arrendamiento
- Dos o tres años de estados de operación (ingresos y gastos)
- Certificado de seguro
- Informe de Fase I ambiental (si no está ya archivado)
- Registros recientes de gastos de capital
Documentos del prestatario:
- Declaración de patrimonio neto personal
- Dos o tres años de declaraciones de impuestos personales
- Estados financieros corporativos (si la propiedad está en una corporación)
- Declaraciones de impuestos corporativas
- Estados de cuenta bancarios que muestren reservas
- Lista de todas las propiedades poseídas con detalles hipotecarios
Para refinanciamientos de CMHC, también incluye:
- Documentación de eficiencia energética
- Documentación de características de accesibilidad
- Datos de asequibilidad (porcentaje de unidades en o por debajo del alquiler mediano)
- Hoja de puntuación MLI Select
Costos y Penalizaciones: Lo Que Realmente Pagarás
Aquí tienes un desglose realista de los costos para un refinanciamiento comercial en Canadá.
| Elemento de Costo | Rango Típico |
|---|---|
| Penalización hipotecaria (si se rompe el plazo) | $0 - $100,000+ |
| Tasación | $3,000 - $10,000 |
| Honorarios legales | $3,000 - $8,000 |
| Tarifa de cancelación | $500 - $1,500 |
| Tarifa de compromiso del prestamista | 0 - 1% del monto del préstamo |
| Seguro de título | $1,000 - $3,000 |
| Actualización del informe ambiental | $2,000 - $5,000 |
El factor impredecible es la penalización hipotecaria. Si refinancias al vencimiento del plazo, la penalización es cero. Si rompes una hipoteca comercial a tasa fija anticipadamente, la penalización depende de tu contrato. Algunas hipotecas comerciales están completamente cerradas sin posibilidad de pago anticipado. Otras permiten el pago anticipado con una penalización de mantenimiento de rendimiento o diferencial de tasa de interés.
Siempre obtén el monto exacto de la penalización por escrito de tu prestamista actual antes de proceder con un refinanciamiento. No estimes. La diferencia entre tu estimación y la realidad puede ser de decenas de miles de dólares.
Comprendiendo los Tipos de Penalización por Pago Anticipado
Diferentes hipotecas comerciales utilizan diferentes cálculos de penalización. Aquí se explica qué significa cada uno.
Diferencial de tasa de interés (IRD). El tipo de penalización más común. El prestamista calcula la diferencia entre tu tasa contractual y la tasa de mercado actual, multiplicada por tu saldo restante y el tiempo que queda en tu plazo. Cuando las tasas han bajado significativamente, las penalizaciones de IRD pueden ser sustanciales.
Tres meses de interés. Algunos prestamistas ofrecen esto como la fórmula de penalización. Suele ser la opción más barata y es más predecible. En un saldo de $2 millones al 5.5%, tres meses de interés son aproximadamente $27,500.
Mantenimiento de rendimiento. Común en hipotecas aseguradas por CMHC. Esta fórmula asegura que el prestamista reciba el mismo rendimiento que habría obtenido si hubieras conservado la hipoteca hasta el vencimiento. Puede ser costoso, especialmente al principio del plazo.
Desactivación (Defeasance). El prestatario compra bonos gubernamentales que replican los pagos hipotecarios restantes. Es complejo y costoso, pero a veces es la única opción en ciertos préstamos comerciales titulizados.
Utiliza la calculadora de ratio de cobertura de deuda (DSCR) para hipotecas comerciales canadienses para modelar cómo cambia el ratio de cobertura de deuda de tu propiedad bajo diferentes escenarios de refinanciamiento antes de comprometerte a pagar una penalización.
Números Reales: Refinanciamiento con Retiro de Efectivo a CMHC
Te guiaré a través de un escenario que muestra cómo el cambio de convencional a CMHC crea un valor masivo.
La propiedad: Un edificio de apartamentos de 16 unidades en Ontario.
- Precio de compra original (hace 3 años): $2,200,000
- Hipoteca original: $1,650,000 (75% LTV convencional, amortización de 25 años, tasa del 6.0%)
- Saldo hipotecario actual: $1,540,000
- Mejoras realizadas: $180,000 (ventanas energéticamente eficientes, mejoras en áreas comunes, cocinas nuevas en 6 unidades)
- Aumentos de alquiler desde la compra: $550/mes en todas las unidades
- Aumento anual del NOI: $66,000
- Valor tasado actual (método de ingresos al 5.25% de tasa de capitalización): $3,100,000
El refinanciamiento CMHC:
- Nueva hipoteca CMHC MLI Select al 85% LTV: $2,635,000
- Prima de seguro CMHC: ~4% ($105,400, añadida a la hipoteca)
- Hipoteca total nueva: $2,740,400
- Menos pago de hipoteca actual: $1,540,000
- Capital extraído: aproximadamente $1,095,000
- Nueva tasa: 4.25% (asegurada por CMHC)
- Nueva amortización: 40 años
Comparación de pagos mensuales:
- Hipoteca antigua: aproximadamente $10,500/mes (amortización de 25 años, 6.0%)
- Hipoteca nueva: aproximadamente $11,800/mes (amortización de 40 años, 4.25%, saldo más alto)
El pago mensual aumentó en $1,300, pero el inversionista extrajo más de un millón de dólares en capital libre de impuestos. Ese capital, invertido en otro edificio multifamiliar que genera más de $80,000 al año en NOI, hace que toda la transacción sea enormemente rentable.
Esta es la estrategia que los inversionistas que escalan de 5 a 20 propiedades utilizan para construir sus carteras sin esperar años para ahorrar para cada pago inicial.
Errores que Arruinan los Refinanciamientos Comerciales
Veo los mismos errores una y otra vez. Evita estos.
No conocer tu penalización antes de empezar. Los inversionistas pasan semanas trabajando en el proceso solo para descubrir que la penalización hace que todo sea antieconómico. Obtén el número primero.
Documentación incompleta. Cada documento faltante añade una semana a tu cronograma. Reúne todo antes de empezar.
Sobreestimar el valor de la propiedad. Si crees que tu edificio vale $4 millones pero la tasación resulta ser de $3.5 millones, la cantidad de retiro de efectivo se reduce drásticamente. Sé realista sobre los ingresos de tu propiedad y las tasas de capitalización en tu mercado.
Ignorar los convenios continuos. Las hipotecas comerciales a menudo incluyen convenios financieros: DSCR mínimo, vacancia máxima, niveles de seguro requeridos. Asegúrate de poder cumplirlos durante todo el nuevo plazo, no solo el día del cierre.
No comparar múltiples prestamistas. Las tasas y los términos comerciales varían más entre prestamistas que los residenciales. Saber qué prestamistas de hipotecas comerciales se ajustan a tu operación importa. Un corredor que accede a cinco o seis prestamistas podría ahorrarte más de $50,000 durante la vida de la hipoteca en comparación con ir directamente a tu banco.
Programarlo mal. Refinanciar a los tres años de un plazo de cinco años con una penalización masiva rara vez tiene sentido. Espera hasta el vencimiento, refinancia sin penalización y ahorra por completo el costo de la penalización.
Incorporar el Refinanciamiento en Tu Estrategia de Cartera
Los mejores inversionistas comerciales no piensan en el refinanciamiento como un evento único. Es una parte integrada de su estrategia de adquisición y crecimiento.
Cuando compras una propiedad comercial, ya deberías tener un plan de refinanciamiento. ¿Cuándo refinanciarás? ¿Qué trabajo de valor agregado harás para aumentar el NOI? ¿Qué LTV puedes esperar en el refinanciamiento? ¿Cuánto capital retirarás y adónde irá?
Esta planificación anticipada convierte cada propiedad en un trampolín hacia la siguiente. Compras, mejoras, refinancias y despliegas el capital extraído en tu próxima adquisición. Es la versión comercial de El Método BRRRR: Construye una Cartera de Alquiler Rápidamente — compra, renueva, alquila, refinancia, repite — escalado a edificios de apartamentos y activos comerciales.
Escalona los plazos de tus hipotecas para que siempre tengas oportunidades de refinanciamiento próximas. No pongas todas tus propiedades con el mismo plazo. Si todo vence el mismo año y las tasas son desfavorables, pierdes opciones.
Y siempre ten reservas. Un refinanciamiento con retiro de efectivo que agota cada dólar de capital te deja vulnerable a vacantes, reparaciones o aumentos de tasas. Mantén un colchón.
Crea Tu Plan de Refinanciamiento para Escalar
Preguntas Frecuentes
¿Cuánto capital puedo retirar al refinanciar una propiedad comercial?
¿Cuál es la penalización por romper una hipoteca comercial anticipadamente?
¿Cuánto tiempo tarda un refinanciamiento de propiedad comercial en Canadá?
¿Es el dinero en efectivo de un refinanciamiento comercial ingreso imponible?
¿Puedo refinanciar una propiedad comercial que está en una corporación?
¿Cuán pronto después de comprar una propiedad comercial puedo refinanciar?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
8 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
15 min de lectura
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Cash-Out Refinance
Refinancing for more than you owe to pull out equity as cash, often used to fund down payments on additional investment properties.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
CMHC MLI Select
A CMHC program offering reduced mortgage insurance premiums and extended amortization (up to 50 years) for multifamily properties with 5+ units that meet energy efficiency or accessibility standards. Popular among investors scaling into larger apartment buildings.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Bridge Financing
Short-term financing (90 days to 1 year) that covers the gap between purchasing a new property and selling or refinancing another. Investors use bridge loans to act quickly on deals or fund renovations before long-term financing is in place.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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