Aquí hay algo que la mayoría de los propietarios no saben: pueden refinanciar su residencia principal y sacar efectivo para agregar una unidad de alquiler. Y pueden hacer esto hasta el 90% del valor de su hogar a través de un programa especial de CMHC.
Esto ya no es solo una opción de nicho. Se está convirtiendo en el futuro de la inversión inmobiliaria en Canadá. Con la escasez de viviendas en todo el país y las nuevas reglas que facilitan la adición de unidades a su propiedad, vale la pena entender este programa.
¿Qué es el Programa de Refinanciamiento de ADU de CMHC?
El gobierno de Canadá, a través de CMHC, le permite refinanciar su residencia principal para financiar la construcción de una unidad de vivienda adicional (ADU). Podría ser un apartamento en el sótano, una casa en el callejón, una suite de jardín o una unidad en el patio trasero.
Esto es lo que lo hace especial: CMHC le prestará hasta el 90% del valor completado de su hogar. No lo que vale hoy, sino lo que valdrá después de agregar la unidad. Esto significa que podría no necesitar capital existente para que esto funcione.
Los Requisitos Básicos
El programa tiene algunas reglas clave:
- El valor de su propiedad debe ser inferior a $2 millones.
- Debe usar los fondos específicamente para agregar una unidad de alquiler.
- El préstamo se basa en el valor completado futuro de su hogar.
- Pagará primas de seguro de CMHC sobre el préstamo.
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Entendiendo la Prima de CMHC
Al igual que cuando compró su casa por primera vez con menos del 20% de pago inicial, hay una tarifa de CMHC involucrada aquí. ¿La buena noticia? Solo paga una prima sobre la cantidad adicional, no sobre el saldo total de su hipoteca.
Si su hogar ya tiene seguro de CMHC, no pagará esa prima original. Simplemente pagará por el dinero nuevo que está pidiendo prestado. Las primas adicionales son más altas que las nuevas, pero sigue siendo más barato que pagar una prima nueva sobre el saldo completo.
La prima se agrega al monto de su préstamo, por lo que no necesita pagarla de su bolsillo.
Dado que CMHC solo cobra la prima adicional sobre el dinero nuevo que pide prestado en lugar de su saldo total, las matemáticas pueden resultar mejores de lo que espera — reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y le mostraremos los números para su hogar específico.
La Opción del 80% Sin CMHC
¿No quiere pagar primas de CMHC? Algunos prestamistas harán este mismo trato al 80% de su valor completado en lugar del 90%. Evita el costo del seguro, pero obtiene menos dinero para trabajar.
¿Qué Cuenta Como una ADU?
Diferentes ciudades las llaman de manera diferente, pero todas son unidades de vivienda adicionales. Tiene opciones:
- Apartamentos en sótanos (algunas personas incluso están reforzando sus cimientos para crear una altura de techo adecuada)
- Cabañas en el patio trasero o suites de jardín
- Casas en callejones
- Conversiones de garaje
- Unidades secundarias o terciarias dentro de su estructura existente
Las reglas varían enormemente según la ubicación. Ontario generalmente permite hasta tres unidades por propiedad sin rezonificación, aunque no todos los municipios siguen esto. Edmonton podría permitirle construir hasta ocho unidades dependiendo del tamaño de su lote. Toronto llama a este enfoque “el medio perdido”.
Ya sea que elija la ruta CMHC del 90% o la opción convencional del 80%, elegir el programa correcto depende del valor de su propiedad y de cuántos ingresos por alquiler necesita — reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y compararemos ambas rutas para usted.
Obtener sus Cotizaciones y Evitar Pagar de Más
Aquí hay una advertencia: los precios de la construcción de ADU varían drásticamente. Obtenga múltiples cotizaciones antes de comprometerse con algo.
Algunas personas pagan mucho más de lo que deberían porque no comparan precios. Hemos visto de todo, desde pequeñas unidades prefabricadas hasta construcciones personalizadas completas, y las diferencias de precios son impactantes, incluso para productos similares.
Además, incluya un margen en su presupuesto. La construcción siempre cuesta más de lo que espera. Los materiales suben de precio. Comienza la demolición y encuentra problemas que no sabías que existían. Incluya un colchón para no tener que correr a mitad del proyecto.
No Olvide las Reglas de su Lote y Zonificación
Antes de emocionarse demasiado, verifique las reglas locales. La mayoría de las áreas limitan cuánto de su lote puede estar cubierto por edificios. Su contratista generalmente puede decirle, al ver el tamaño de su lote y la ubicación de su casa existente, si una ADU cabrá.
Si desea construir una unidad de dos pisos pero su casa es de un solo piso, es posible que deba solicitar una variación (o como sea que su ciudad llame a su proceso de excepción). Estas solicitudes son cada vez más fáciles a medida que los gobiernos intentan fomentar más viviendas, pero sigue siendo un paso adicional.
Por Qué Tiene Sentido Ahora Mismo
Canadá tiene una escasez de viviendas. Agregar unidades de alquiler ayuda con eso, pero también ayuda a las finanzas de su familia. Ese ingreso adicional por alquiler puede marcar una diferencia real en su presupuesto mensual, y si sus alquileres existentes tienen un rendimiento inferior, aprenda a corregir el flujo de efectivo negativo en alquileres.
Las tasas de interés parecen estar bajando, lo que hace que el endeudamiento sea más atractivo. Las nuevas políticas están acelerando las aprobaciones y facilitando la obtención de permisos. El momento es realmente bueno para este tipo de proyecto.
¿Puede Hacer Esto en Propiedades de Alquiler?
El programa CMHC del 90% está diseñado específicamente para su residencia principal. Pero si posee propiedades de alquiler y desea agregarles unidades, aún puede hacerlo al 80% (financiamiento convencional con 20% de capital).
Las mismas reglas de zonificación local se aplican. Aún debe seguir las pautas de su municipio sobre cuántas unidades permiten por propiedad. Pero sí, absolutamente puede hacer esta estrategia en propiedades de inversión que ya posee.
Próximos Pasos
Este programa requiere trabajar con alguien que entienda los pormenores. La mayoría de los profesionales hipotecarios no manejan estas solicitudes con regularidad porque son más complejas que los refinanciamientos estándar.
Comience teniendo una conversación con un experto que pueda analizar su propiedad y situación específicas. No hay costo para explorar sus opciones. Aprenderá lo que es posible, obtendrá números reales y podrá decidir si tiene sentido para usted.
La clave es tener al equipo adecuado a su lado desde el principio. Eso incluye el financiamiento adecuado, el contratista adecuado y la comprensión adecuada de sus reglas locales. Haga eso, y agregar una unidad de alquiler a su propiedad puede ser un cambio radical para el financiamiento de su hipoteca residencial.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué es el programa de refinanciamiento de ADU de CMHC?
¿Necesito capital existente en mi hogar para calificar?
¿Cuál es el valor máximo de la propiedad para este programa?
¿Puedo evitar pagar las primas de CMHC?
¿Qué tipos de unidades califican como ADU?
¿Puedo usar este programa en propiedades de alquiler que ya poseo?
¿Qué amortización puedo obtener con este programa?
¿Cuánto cuesta construir una ADU?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
6 min de lectura
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
CMHC Insurance
Mortgage default insurance from Canada Mortgage and Housing Corporation. For 1-4 unit investment properties, investors must put 20%+ down (no insurance available). However, CMHC offers MLI Select for 5+ unit multifamily properties, and house hackers can access insured mortgages with 5-10% down.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Laneway House
A small detached dwelling built on an existing residential lot, typically facing a rear lane or alley. Also called garden suites or coach houses, laneway homes increase rental income and property value using existing land and infrastructure.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Foundation
The structural base of a building that transfers loads to the ground. Foundation issues such as cracks, settling, or water intrusion are among the most expensive repairs in real estate and can significantly impact property value and financing eligibility.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Construction Financing
A short-term loan that funds the building or major renovation of a property, disbursed in stages (draws) as construction milestones are completed. Once building is finished, the construction loan is typically replaced with a permanent mortgage through a process called takeout financing. Interest is charged only on the amount drawn.
Insured Mortgage
A mortgage backed by mortgage default insurance from CMHC, Sagen, or Canada Guaranty, required when the down payment is less than 20% on owner-occupied properties. The insurance premium (ranging from 2.8% to 4% of the mortgage) is added to the loan. Insured mortgages qualify for lower interest rates because the lender's risk is covered by the insurer.
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