Hablo semanalmente con inversores que tienen cientos de miles de dólares en plusvalía en sus carteras de alquileres. Saben que la plusvalía está ahí. La sienten. Pero no están seguros de cuándo refinanciar tiene sentido financiero, o cómo prepararse para obtener el mejor resultado posible cuando deciden dar el paso.
La cosa con la refinanciación es esta: si se hace bien, es uno de los movimientos más poderosos que puedes hacer como inversor. Si se hace mal o en el momento equivocado, te cuesta dinero y te frena. Así que vamos a desglosarlo y averiguar cuándo tiene sentido para ti y exactamente cómo prepararte.
Dos Tipos de Refinanciación: Tasa y Plazo vs. Capital Retirado
Antes de seguir adelante, necesitas entender los dos tipos principales de refinanciación porque sirven para propósitos completamente diferentes.
Una refinanciación de tasa y plazo significa que estás reemplazando tu hipoteca existente por una nueva con mejores condiciones. Quizás las tasas han bajado desde que la fijaste, o tu plazo está por vencer y quieres buscar algo mejor. El saldo de la hipoteca se mantiene aproximadamente igual. Tu objetivo es reducir tu pago, acortar tu amortización, o ambas cosas. Al considerar la duración del plazo, entiende por qué elegir un plazo de hipoteca más corto podría no ser la decisión correcta.
Una refinanciación con capital retirado significa que estás obteniendo una hipoteca nueva y más grande y retirando plusvalía como efectivo. Tu propiedad vale más de lo que debes, y quieres acceder a esa diferencia. El efectivo va a tu bolsillo para financiar renovaciones, comprar otra propiedad o pagar deudas con intereses más altos.
Aquí hay una comparación rápida:
| Característica | Tasa y Plazo | Con Capital Retirado |
|---|---|---|
| Objetivo | Tasa más baja o mejores términos | Acceder a la plusvalía como efectivo |
| Nuevo monto de hipoteca | Igual o menor | Mayor |
| LTV máximo (la mayoría de prestamistas) | 80% | 80% (alquiler), a veces 65-75% |
| Caso de uso típico | Bajada de tasa o renovación de plazo | Financiación de próxima compra o renovación |
| Impacto en el flujo de caja | Mejora el flujo de caja mensual | Puede reducir el flujo de caja |
| Calificación | Más fácil | Más estricta: el prestamista quiere ver que puedes manejar un pago más alto |
La mayoría de los inversores con los que trabajo están interesados en la refinanciación con capital retirado porque quieren reciclar la plusvalía en nuevos negocios. Eso es inteligente. Pero tampoco subestimes la refinanciación de tasa y plazo. Si fijaste a 5.8% y las tasas actuales están al 4.5%, esa diferencia de pago en una cartera de cinco o seis propiedades es dinero real cada mes. Trabajar con Financiación Hipotecaria Residencial garantiza que obtengas tasas de refinanciación competitivas en toda tu cartera.
Cuándo Tiene Sentido Refinanciar
No todos los momentos son los adecuados para refinanciar. Estas son las situaciones en las que realmente cuadra financieramente.
Tu propiedad se ha apreciado significativamente. Si compraste hace tres años y el mercado ha subido un 20-30%, tienes plusvalía que puedes acceder. Si hiciste renovaciones que forzaron la apreciación, aún mejor. Cuanto mayor sea la brecha entre lo que debes y lo que vale la propiedad, más podrás retirar.
Las tasas han bajado significativamente. Generalmente le digo a los inversores que una bajada de tasa de 0.50% o más hace que valga la pena explorar la refinanciación, dependiendo de tu saldo. En una hipoteca de $400,000, pasar de 5.5% a 4.9% te ahorra aproximadamente $150 por mes. En cinco propiedades, eso son $750 al mes o $9,000 al año que vuelven a tu bolsillo o a tu próximo negocio.
Tu plazo hipotecario está por vencer. Este es el momento más fácil para refinanciar porque no hay penalización por incumplimiento. Ya vas a renegociar con alguien, ¡y podría ser a través de un corredor que pueda comparar a todos los prestamistas del país por ti!
Necesitas capital para tu próxima adquisición. Si tienes un trato en marcha y necesitas un pago inicial, retirar plusvalía de una propiedad existente suele ser más barato que cualquier otra fuente de fondos. La tasa de interés de tu hipoteca refinanciada casi siempre superará el costo de préstamos privados o una línea de crédito. Así es como muchos inversores Cómo Obtener Dinero para Construir su Cartera de Propiedades de Alquiler.
Tu producto hipotecario actual ya no te sirve. Quizás empezaste con una tasa variable y quieres fijarla. Quizás estás con un prestamista B y tu situación ha mejorado lo suficiente como para calificar con un prestamista A. Cambiar de producto puede ahorrarte miles.
Si pasar de 5.8% a 4.5% en cinco propiedades te parece una cantidad de dinero importante, lo es — reserva una llamada estratégica gratuita con LendCity y calcularemos tus ahorros exactos y el plazo de recuperación.
Cuándo la Refinanciación NO Tiene Sentido
Igual de importante: aquí es cuándo deberías esperar.
Estás en medio de tu plazo actual con una gran penalización. Si estás a dos años de una hipoteca a tasa fija de cinco años, la penalización por incumplimiento podría ser enorme. He visto penalizaciones de $15,000-$30,000 en una sola propiedad. A menos que tu refinanciación te ahorre más que esa penalización en un plazo razonable, espera.
Los números apenas mueven la aguja. La refinanciación tiene costos: honorarios legales, honorarios de tasación, a veces honorarios de cancelación. Si solo ahorras $40 al mes, podrían pasar años para recuperar esos costos. Asegúrate de que las matemáticas realmente funcionen.
No puedes calificar para un mejor producto. Si tu situación de ingresos ha cambiado —quizás dejaste un trabajo asalariado para ser autónomo— podrías no calificar con un prestamista A en este momento. En ese caso, refinanciar podría ponerte en una peor posición con una tasa más alta.
Estás a punto de vender. Si planeas vender la propiedad dentro de un año, refinanciar suele ser una pérdida de tiempo y dinero.
Entendiendo las Penalizaciones por Incumplimiento
Esta es la parte que confunde a muchos inversores. Si rompes una hipoteca antes de que termine el plazo, tendrás que pagar una penalización. Cómo se calcula esa penalización depende del tipo de hipoteca que tengas.
Hipotecas a tasa variable suelen tener una penalización de tres meses de interés. Con un saldo de $350,000 al 5%, eso es aproximadamente $4,375. Doloroso, pero manejable.
Hipotecas a tasa fija utilizan el mayor entre tres meses de interés O la Diferencial de Tasa de Interés (IRD). Y la IRD es donde se pone feo. La IRD calcula cuánto pierde el prestamista porque estás pagando anticipadamente, basándose en la diferencia entre tu tasa y la tasa actual para el plazo restante. Si las tasas han bajado significativamente desde que la fijaste, la IRD puede ser masiva.
Aquí hay un ejemplo simplificado. Tienes un saldo de $400,000 al 5.5% con tres años restantes en tu plazo. La tasa actual del prestamista a tres años es 4.0%. La IRD se calcula sobre esa diferencia del 1.5% durante tres años.
IRD aproximada: $400,000 x 1.5% x 3 años = $18,000
Ese es un número real. Compáralo con tres meses de interés, que son aproximadamente $5,500. El prestamista cobra el mayor de los dos, por lo que pagas $18,000.
Antes de refinanciar, llama a tu prestamista y obtén la penalización exacta por escrito. No adivines. No estimes. Obtén el número real y tenlo en cuenta en tu análisis.
Súper consejo: Algunos prestamistas calculan la IRD de manera más favorable que otros. Cuando obtienes tu hipoteca original, esto importa. Pregúntale a tu corredor sobre prestamistas amigables con las penalizaciones, especialmente si crees que podrías refinanciar antes del vencimiento del plazo. Comprender cómo tus ratios de deuda afectan la aprobación también es fundamental antes de comenzar.
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Una penalización IRD de $18,000 puede anular completamente tus ganancias de refinanciación — reserva una llamada estratégica gratuita con nosotros para que podamos obtener tu monto de penalización exacto y decirte si la medida tiene sentido financiero en este momento.
Preparándose para la Tasación
Cuando refinancias, el prestamista ordena una tasación para confirmar el valor de mercado actual de la propiedad. Ese valor tasado determina cuánta plusvalía puedes acceder. Por lo tanto, obtener la tasación más alta y defendible es crucial.
Aquí es cómo le digo a mis clientes que se preparen.
Limpia la propiedad. Sé que suena básico, pero una propiedad limpia y bien mantenida se tasa más alto que una desordenada. Si tienes inquilinos, dales aviso y pídeles que ordenen. Corta el césped. Limpia las ventanas. Las primeras impresiones cuentan.
Haz una lista de todas las mejoras que has hecho. ¿Reemplazaste el techo? ¿Actualizaste la cocina? ¿Agregaste un baño? ¿Terminaste el sótano? Anótalo todo con fechas y costos aproximados. Dale esta lista al tasador cuando llegue. Puede que no la ajuste todo, pero necesita saberlo.
Proporciona tus propias ventas comparables. Investiga ventas recientes de propiedades similares en el área. Encuentra las mejores comparaciones: propiedades similares a la tuya que se vendieron a los precios más altos. Imprímelas y entrégalas al tasador. No le estás diciendo cuánto tasar tu propiedad, sino asegurándote de que vea la evidencia más sólida.
Soluciona problemas obvios. Un grifo que gotea, una ventana rota, pintura descascarada: estas cosas indican mantenimiento diferido y pueden afectar tu tasación. Dedica un fin de semana y unos cientos de dólares a arreglar las cosas pequeñas antes de que llegue el tasador.
Si has agregado una suite secundaria legal, asegúrate de que esté documentada. Un apartamento legal en el sótano o una suite secundaria puede aumentar drásticamente el valor tasado de tu propiedad porque genera ingresos. Ten los permisos y certificados listos para mostrar. Aprende cómo refinanciar tu casa para agregar una unidad de alquiler para maximizar la extracción de plusvalía.
La Lista de Documentación
Cuando solicites refinanciar, tu prestamista o corredor necesitará documentación. Tener todo listo acelera el proceso y previene retrasos. Asegúrate de entender Documentos Hipotecarios: Lo que tu Corredor Realmente Necesita de Ti. Esto es lo que típicamente necesitarás:
Documentos personales:
- Identificación oficial con foto
- Dos últimos años de declaraciones de impuestos T1 General (todas las páginas)
- Aviso de evaluación más reciente de la CRA
- Talones de pago recientes o prueba de ingresos (si tienes empleo)
- T4 o T4A de los últimos dos años
- Si eres autónomo: dos años de estados financieros, formularios T2125 y Artículos de Incorporación
Documentos de la propiedad:
- Estado de cuenta hipotecario actual que muestre saldo, tasa y fecha de vencimiento
- Factura de impuestos prediales (la más reciente)
- Contratos de arrendamiento actuales para todas las unidades
- Prueba de ingresos de alquiler (extractos bancarios que muestren depósitos)
- Certificado o póliza de seguro
- Certificado de estatus de condominio (si aplica)
Documentos financieros:
- Estado de activos y pasivos (tu corredor te ayudará con esto)
- Extractos bancarios que muestren el pago inicial o fondos de reserva
- Estados de cuenta de cualquier otra hipoteca o deuda
- Estados de cuenta de línea de crédito
Organiza todo esto antes de iniciar la solicitud. No puedo decirte cuántas transacciones se retrasan porque un inversor no puede encontrar su Aviso de Evaluación o no tiene un contrato de alquiler vigente. Sé el inversor que se presenta preparado.
Momento de la Refinanciación con Ciclos de Tasas
El momento importa, y no hablo de intentar predecir exactamente cuándo las tasas tocarán fondo. Nadie puede hacer eso consistentemente. Pero puedes ser inteligente al respecto.
Observa los anuncios del Banco de Canadá. El BoC establece la tasa nocturna ocho veces al año. Las tasas fijas están más influenciadas por los rendimientos de los bonos, pero las tasas variables se mueven directamente con la tasa nocturna. Si el BoC ha estado recortando y señala más recortes por delante, las tasas variables continuarán bajando.
Comprende el mercado de bonos. Las tasas fijas a cinco años están ligadas al rendimiento del bono del gobierno de Canadá a cinco años. Cuando los rendimientos de los bonos bajan, las tasas fijas siguen —generalmente con un ligero retraso—. Puedes seguir los rendimientos de los bonos tú mismo. Cuando veas una tendencia sostenida a la baja, esa es una buena ventana para fijar una refinanciación a tasa fija.
No esperes el fondo perfecto. Aquí está mi consejo honesto: si las matemáticas cuadran hoy, hazlo hoy. He visto a inversores esperar meses para que las tasas bajen otro 0.25% y terminar pagando más porque las tasas fueron en la otra dirección. Si refinanciar te ahorra dinero o libera capital para un negocio que tiene sentido, dale el paso.
El momento de la renovación es tu mejor amigo. Si tu plazo vence dentro de los próximos 120 días, la mayoría de los prestamistas te permitirán fijar una tasa anticipadamente sin penalización. Eso es una opción gratuita. Tómala.
Construyendo una Estrategia de Refinanciación para Toda tu Cartera
Si posees varias propiedades, piensa en la refinanciación como una estrategia a nivel de cartera, no como una decisión de una sola propiedad. Esto es especialmente importante cuando buscas comprar propiedades de alquiler ilimitadas en Canadá.
Programa tus plazos hipotecarios para que no todos venzan al mismo tiempo. Si tus cinco propiedades vencen en el mismo año y las tasas son altas, estás atrapado. Pero si vencen en diferentes años, siempre tienes oportunidades para aprovechar las condiciones favorables.
Considera qué propiedades tienen la mayor plusvalía y el mejor flujo de caja. Refinancia esas primero. El flujo de caja debe soportar el pago más alto después de una refinanciación con capital retirado, así que empieza con tus activos más sólidos.
Mantén reservas. Después de retirar efectivo, no inviertas cada dólar en tu próximo negocio. Mantén un colchón para vacantes, reparaciones y cambios de tasa. La peor posición es estar completamente invertido sin liquidez.
Las Matemáticas Importan
Antes de refinanciar, haz estos cálculos:
-
Análisis de punto de equilibrio. Costo total de la refinanciación (penalización + honorarios legales + tasación + cualquier otra tarifa) dividido por los ahorros mensuales = número de meses para alcanzar el punto de equilibrio. Si planeas retener la propiedad más tiempo que eso, refinanciar tiene sentido.
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Análisis de retorno del capital retirado. Si retiras $100,000 y te cuesta $400/mes adicionales en la propiedad refinanciada, ese efectivo necesita generar más de $4,800/año para justificar el movimiento. Si lo pones en una propiedad que genera $12,000/año en flujo de caja, es una clara victoria.
-
Ratios de servicio de deuda. Asegúrate de que tus ratios GDS y TDS sigan funcionando después de la refinanciación. Tu corredor los calculará, pero debes entenderlos. Si tus ratios son ajustados, una refinanciación con capital retirado podría descalificarte para futuras compras.
Refinanciar tu cartera de alquileres no se trata de buscar la tasa más baja o retirar cada dólar de plusvalía. Se trata de tomar decisiones estratégicas en el momento adecuado para crecer más rápido mientras mantienes tus finanzas sólidas.
Si tienes plusvalía y te preguntas si ahora es el momento adecuado, explora las opciones de refinanciación con alguien que haga esto todos los días. Revisaremos tu cartera, haremos los cálculos y te diremos exactamente qué tiene sentido para tu situación, incluso si la respuesta es “esperar”.
Preguntas Frecuentes
¿Cuánta plusvalía necesito para refinanciar una propiedad de alquiler en Canadá?
¿Puedo refinanciar una propiedad de alquiler que está en una corporación?
¿Cuánto tiempo lleva el proceso de refinanciación?
¿Pago impuestos sobre el efectivo que retiro de una refinanciación?
¿Cuál es la diferencia entre refinanciar y obtener una HELOC en mi alquiler?
¿Puedo refinanciar múltiples propiedades al mismo tiempo?
¿Afectará la refinanciación mi capacidad para obtener nuevas hipotecas en el futuro?
¿Vale la pena refinanciar si las tasas solo han bajado un 0.25%?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
30 de enero de 2026
Tiempo de lectura
13 min de lectura
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Cash-Out Refinance
Refinancing for more than you owe to pull out equity as cash, often used to fund down payments on additional investment properties.
LTV
Loan-to-Value ratio - the mortgage amount expressed as a percentage of the property's appraised value or purchase price (whichever is lower). An 80% LTV means you're borrowing 80% and putting 20% down. Lower LTV generally means better rates and terms.
IRD
Interest Rate Differential - a mortgage penalty calculation based on the difference between your rate and current rates for the remaining term.
Debt Service Ratio
A broad term for ratios measuring a borrower's ability to service debt. In Canadian residential lending, the key ratios are GDS and TDS. In commercial lending, the DSCR serves a similar function but focuses on property income rather than personal income.
Amortization
The period over which a mortgage is scheduled to be fully paid off through regular payments of principal and interest. In Canada, common amortization periods are 25 or 30 years, though the mortgage term (when you renegotiate) is typically 1-5 years.
Mortgage Term
The length of time your mortgage contract and interest rate are in effect. Typically ranges from 1 to 5 years in Canada, after which you renew or refinance.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Bank of Canada
Canada's central bank that sets the overnight lending rate, which influences prime rates and mortgage costs across the country. Rate decisions directly impact variable mortgage rates and overall borrowing costs for real estate investors.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
GDS
Gross Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover housing costs (mortgage, taxes, heating). Maximum typically 39%. For investors, rental income from the property can offset these costs through rental offset calculations.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
HELOC
Home Equity Line of Credit - a revolving credit line secured against your home's equity, allowing you to borrow as needed up to a set limit.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
B Lender
Alternative lenders that serve borrowers who don't qualify with major banks, offering slightly higher rates with more flexible criteria.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Mortgage Penalty
A fee charged for breaking your mortgage early, calculated as either 3 months' interest or the Interest Rate Differential (IRD), whichever is greater.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Deferred Maintenance
Necessary repairs and maintenance that have been postponed or neglected, creating a backlog of work that will eventually require attention. Properties with significant deferred maintenance can be value-add opportunities for investors willing to address accumulated issues.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
Status Certificate
A legal document issued by a condominium corporation disclosing the building's financial health, reserve fund status, pending assessments, litigation, and rental restrictions. Lenders require this before approving condo financing.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
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