Si alguna vez ha intentado financiar una propiedad de inversión con una hipoteca convencional, conoce el procedimiento: dos años de declaraciones de impuestos, W-2, talones de pago, extractos bancarios, cartas de verificación de empleo y una relación deuda-ingresos que debe encajar en un espacio muy reducido. Para muchos inversores inmobiliarios, ese proceso no solo es tedioso, sino que es un muro que les impide crecer.
Un préstamo DSCR elimina ese muro por completo. En lugar de preguntar “¿Cuánto ganas en tu trabajo principal?”, el prestamista hace una única pregunta más relevante: “¿Esta propiedad genera suficientes ingresos para cubrir su propio pago hipotecario?”. Descubra cómo calificar para financiamiento DSCR basado en los ingresos de la propiedad en lugar de los ingresos personales.
Ese cambio en la filosofía de suscripción ha convertido al Financiamiento de Préstamos DSCR en uno de los productos de financiamiento de más rápido crecimiento en los Estados Unidos. Para los inversores canadienses, los préstamos DSCR son especialmente valiosos cuando se trata de Préstamos DSCR para Extranjeros: Guía de Bienes Raíces en EE. UU., eliminando la necesidad de declaraciones de impuestos en EE. UU. o historial de empleo. Ya sea que esté comprando su primera propiedad de alquiler o su quincuagésima, comprender cómo funcionan estos préstamos le abrirá opciones de financiamiento que quizás no sabía que existían.
¿Qué Significa DSCR?
DSCR significa Debt Service Coverage Ratio (Índice de Cobertura del Servicio de la Deuda). Es una métrica financiera que mide la capacidad de una propiedad para generar suficientes ingresos para cubrir sus obligaciones de deuda.
En términos sencillos, el DSCR le dice a un prestamista si una propiedad de alquiler puede pagarse a sí misma.
El concepto no es nuevo. Los prestamistas comerciales han utilizado índices de cobertura del servicio de la deuda durante décadas al evaluar edificios de apartamentos, complejos de oficinas y centros comerciales. Lo que ha cambiado en los últimos años es que este mismo enfoque ahora está disponible para propiedades de inversión residenciales: casas unifamiliares, dúplex, tríplex, cuádruplex, condominios y casas adosadas.
Cómo se Calcula el DSCR
La fórmula es sencilla:
DSCR = Ingresos Netos de Operación (NOI) / Servicio Total de la Deuda
Desglosemos esto:
- Ingresos Netos de Operación (NOI): Son los ingresos brutos de alquiler de la propiedad menos los gastos operativos. Los gastos operativos incluyen impuestos sobre la propiedad, seguros, cuotas de la asociación de propietarios (si corresponde) y costos de administración de la propiedad. No incluye el pago de la hipoteca en sí.
- Servicio Total de la Deuda: Es el pago hipotecario completo, que incluye el capital, los intereses, los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las cuotas de la asociación de propietarios, a menudo abreviado como PITIA (Principal, Intereses, Impuestos, Seguros, Cuotas de Asociación).
En la práctica, muchos prestamistas DSCR simplifican el cálculo para propiedades residenciales a:
DSCR = Alquiler Mensual Bruto / PITIA
Esta versión simplificada es lo que la mayoría de los prestatarios encuentran durante el proceso de solicitud.
Un Ejemplo del Mundo Real
Suponga que está comprando una propiedad de alquiler unifamiliar. Aquí están las cifras:
- Alquiler mensual: $2,200
- Pago hipotecario mensual (Capital e Intereses): $1,350
- Impuestos sobre la propiedad: $250/mes
- Seguro: $100/mes
- PITIA total: $1,700
DSCR = $2,200 / $1,700 = 1.29
Un DSCR de 1.29 significa que la propiedad genera un 29% más de ingresos de lo necesario para cubrir el servicio total de la deuda. La mayoría de los prestamistas consideran que esta es una relación sólida.
Lo que Significan los Números
| Valor DSCR | Qué Significa |
|---|---|
| 1.50 o más | Excelente — sólido colchón de flujo de efectivo |
| 1.25 – 1.49 | Bueno — margen cómodo |
| 1.00 – 1.24 | Aceptable — la propiedad cubre sus gastos o ligeramente positivo |
| Menos de 1.00 | La propiedad no cubre su servicio de la deuda |
La mayoría de los prestamistas DSCR requieren una relación mínima de 1.00 a 1.25, dependiendo del programa de préstamo. Algunos prestamistas ofrecen programas para relaciones por debajo de 1.00, pero estos vienen con tasas más altas y requisitos de pago inicial más grandes.
Utilice nuestra Calculadora de Préstamos DSCR para ejecutar los números de su propiedad objetivo y ver si cumple con los umbrales del prestamista.
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¿Por Qué Existen los Préstamos DSCR?
La suscripción hipotecaria tradicional se diseñó para viviendas ocupadas por sus propietarios. Asume que el prestatario tiene un sueldo estable y utiliza sus ingresos personales para realizar los pagos de la hipoteca. Ese modelo funciona bien para los propietarios, pero falla para los inversores.
Considere estos escenarios:
- Un inversor autónomo cuyos impuestos muestran ingresos mínimos debido a deducciones comerciales legítimas.
- Un inversor que ya posee 10 propiedades financiadas y ha alcanzado el límite de Fannie Mae.
- Un ciudadano extranjero o expatriado que obtiene ingresos fuera de los Estados Unidos.
- Un propietario de negocio que reinvierte ganancias y se toma un salario modesto.
- Un inversor jubilado que vive de los ingresos de alquiler y los rendimientos de inversión.
En cada caso, el inversor puede ser altamente solvente y la propiedad puede ser una excelente inversión, pero la suscripción convencional rechazaría o limitaría severamente el préstamo.
Los Préstamos DSCR se crearon para abordar estas lagunas. La lógica es sólida: si la propiedad genera suficiente alquiler para cubrir su hipoteca, impuestos y seguro, el préstamo es fundamentalmente seguro, independientemente de cómo se vea la declaración de impuestos personal del prestatario.
Al comparar opciones de financiamiento, los inversores también deben comprender las diferencias entre prestamistas A y prestamistas B para su próxima operación de inversión, ya que los préstamos DSCR suelen provenir de prestamistas alternativos con criterios de aprobación diferentes a los de los bancos tradicionales.
Cómo los Préstamos DSCR Difieren de las Hipotecas Convencionales
Comprender las diferencias clave ayuda a aclarar cuándo tiene sentido cada producto.
Enfoque de Suscripción
- Convencional: Ingresos personales del prestatario, historial de empleo y relación deuda-ingresos.
- DSCR: Ingresos de alquiler de la propiedad en relación con su servicio de la deuda.
Documentación Requerida
- Convencional: Declaraciones de impuestos (2 años), W-2, talones de pago, extractos bancarios, verificación de empleo.
- DSCR: Tasación con análisis de alquiler, seguro de propiedad, 2-3 meses de extractos bancarios, informe de crédito.
Tipos de Propiedades
- Convencional: Viviendas principales, segundas residencias, propiedades de inversión (con límites).
- DSCR: Solo propiedades de inversión; la propiedad no puede ser ocupada por el propietario.
Límites de Préstamo
- Convencional: Fannie Mae limita a la mayoría de los prestatarios a 10 propiedades financiadas.
- DSCR: Sin límite en el número de propiedades financiadas en la mayoría de los programas.
Entidad Prestataria
- Convencional: Solo prestatarios individuales.
- DSCR: Individuos o LLC (muchos inversores cierran en una LLC para protección de responsabilidad).
Tasas de Interés
- Convencional: Generalmente tasas más bajas (basadas en la solvencia personal).
- DSCR: Típicamente 1-2% más altas que las tasas convencionales para puntajes de crédito comparables.
Para una comparación más profunda de estos dos tipos de préstamos, consulte nuestra guía sobre Préstamos DSCR versus hipotecas convencionales.
¿Quién Utiliza Préstamos DSCR?
Los préstamos DSCR sirven a una amplia gama de inversores, pero ciertos perfiles se benefician más:
Los inversores autónomos son los prestatarios DSCR más comunes. Sus declaraciones de impuestos a menudo subestiman su poder adquisitivo real debido a las deducciones comerciales, lo que dificulta o imposibilita la calificación convencional.
Los inversores experimentados con cartera que ya poseen múltiples propiedades y han agotado los límites de financiamiento convencional utilizan préstamos DSCR para continuar creciendo sin restricciones.
Los profesionales de altos ingresos con estructuras de compensación complejas, como propietarios de negocios, consultores y trabajadores con comisiones, encuentran que los préstamos DSCR son más sencillos que reunir la documentación que exigen los prestamistas convencionales.
Los ciudadanos extranjeros y expatriados que no pueden proporcionar documentación de ingresos basada en EE. UU. utilizan préstamos DSCR para invertir en bienes raíces estadounidenses.
Los inversores inmobiliarios a tiempo completo cuyos ingresos principales provienen de propiedades de alquiler a menudo califican más fácilmente a través de DSCR que a través de canales convencionales, donde los ingresos de alquiler se descuentan y están sujetos a cálculos complejos.
¿Qué Tipos de Propiedades Califican?
Los préstamos DSCR están disponibles para la mayoría de los tipos de propiedades de inversión residencial:
- Viviendas unifamiliares (el tipo de propiedad DSCR más común).
- Dúplex, tríplex y cuádruplex (propiedades de 2 a 4 unidades).
- Condominios y casas adosadas (garantizables y algunos no garantizables).
- Alquileres a corto plazo (propiedades de Airbnb/VRBO, con algunos prestamistas).
- Edificios multifamiliares de 5+ unidades (programas DSCR selectos).
La propiedad debe ser una inversión no ocupada por el propietario. No puede utilizar un préstamo DSCR para su residencia principal o una segunda vivienda.
Para la verificación de ingresos de alquiler, los prestamistas suelen utilizar uno de los siguientes:
- Una tasación con un calendario de alquileres (Formulario 1007 o 1025) para propiedades sin inquilinos existentes.
- Acuerdos de arrendamiento existentes para propiedades con inquilinos.
- Historial de ingresos de Airbnb o VRBO para propiedades de alquiler a corto plazo (depende del prestamista).
Requisitos Típicos de Préstamo DSCR
Si bien los requisitos varían según el prestamista, este es un resumen de lo que la mayoría de los programas DSCR ofrecen. Para un desglose más detallado, lea nuestra guía sobre Requisitos de Préstamo DSCR.
- DSCR mínimo: 1.00 a 1.25 (algunos programas permiten por debajo de 1.00).
- Puntaje de crédito mínimo: 620 a 680 (mejores puntajes desbloquean mejores tasas).
- Pago inicial: 20-25% del precio de compra.
- Reservas de efectivo: 3-6 meses de pagos PITIA.
- Tipo de propiedad: Propiedad de inversión no ocupada por el propietario.
- Montos de préstamo: $100,000 a $5,000,000+.
- Plazos del préstamo: Fijo a 30 años, tasa ajustable (5/1, 7/1), opciones de solo interés.
El Proceso de Solicitud de Préstamo DSCR
Obtener un préstamo DSCR es notablemente más rápido y simple que el financiamiento convencional. Aquí hay una descripción general de cómo funciona el proceso:
Paso 1: Identificación de la propiedad. Encuentre una propiedad de inversión con un fuerte potencial de ingresos por alquiler. Ejecute los números para estimar el DSCR antes de hacer una oferta.
Paso 2: Precalificación. Póngase en contacto con un prestamista DSCR para hablar sobre la propiedad, su perfil crediticio y sus objetivos de inversión. El prestamista puede proporcionarle cotizaciones preliminares de tasas y plazos.
Paso 3: Solicitud y documentación. Envíe una solicitud de préstamo junto con la dirección de la propiedad, el acuerdo de compra, prueba de fondos para el pago inicial y los costos de cierre, y identificación personal básica.
Paso 4: Tasación y análisis de alquiler. El prestamista ordena una tasación completa que incluye un análisis de alquiler de mercado. Esto determina el valor de la propiedad y sus ingresos de alquiler esperados.
Paso 5: Suscripción. El suscriptor revisa la tasación, calcula el DSCR, verifica su crédito y activos, y emite una aprobación condicional con cualquier condición restante.
Paso 6: Cierre. Una vez que se cumplen todas las condiciones, se cierra el préstamo. Todo el proceso generalmente toma de 21 a 30 días desde la solicitud hasta el cierre, más rápido que la mayoría de los préstamos convencionales para propiedades de inversión. Para los inversores canadienses que compran propiedades en EE. UU., revise nuestra Solicitud de Préstamo DSCR Paso a Paso para Canadienses para conocer los requisitos de formación de LLC y documentación transfronteriza.
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Cuándo Tiene Sentido un Préstamo DSCR
Los préstamos DSCR no son adecuados para todas las situaciones. Aquí es cuando brillan y cuándo debería considerar alternativas.
Los préstamos DSCR son ideales cuando:
- Usted es autónomo y sus declaraciones de impuestos no reflejan su capacidad de ingresos completa.
- Usted posee varias propiedades y ha alcanzado los límites de préstamos convencionales.
- Usted desea cerrar en una LLC para protección de responsabilidad.
- Usted necesita un proceso simplificado con documentación mínima.
- La propiedad tiene fuertes ingresos de alquiler que cubren fácilmente la hipoteca.
- Usted es un ciudadano extranjero que invierte en bienes raíces en EE. UU.
Considere financiamiento convencional cuando:
- Usted está comprando su primera o segunda propiedad de inversión y califica convencionalmente.
- Usted desea la tasa de interés y los costos de cierre más bajos posibles.
- Sus ingresos personales son sólidos y están bien documentados en las declaraciones de impuestos.
- Usted está comprando una propiedad ocupada por el propietario (los préstamos DSCR no aplican).
Considere otras opciones cuando:
- La propiedad no genera suficientes ingresos de alquiler para cumplir con los umbrales de DSCR (los préstamos para arreglar y vender o los préstamos puente pueden ser mejores).
- Usted está comprando terrenos o una propiedad que no genera ingresos (DSCR requiere ingresos de alquiler).
- Su puntaje de crédito es inferior a 620 (es posible que deba mejorar su crédito primero).
El Costo de un Préstamo DSCR
La transparencia sobre los costos es importante. Los préstamos DSCR son más caros que las hipotecas convencionales, pero la prima a menudo se justifica por los beneficios.
Las tasas de interés de los préstamos DSCR típicamente varían entre el 7.0% y el 9.5% en el mercado actual, dependiendo de su puntaje de crédito, relación DSCR, pago inicial y monto del préstamo. Los prestatarios con puntajes de crédito de 740 o más, pagos iniciales del 25% o más y relaciones DSCR superiores a 1.25 obtienen los mejores precios.
Las comisiones de originación varían del 0.5% al 2.0% del monto del préstamo.
Los costos de cierre son similares a los de los préstamos convencionales: tasación, título, depósito en garantía, registro y artículos prepagos. Espere pagar entre el 2% y el 4% del monto del préstamo en costos de cierre totales.
Las penalizaciones por pago anticipado son comunes en los préstamos DSCR. Una estructura típica es una reducción escalonada de 3 años: 3% en el primer año, 2% en el segundo año, 1% en el tercer año, y sin penalización después de eso. Algunos programas ofrecen opciones sin penalización por pago anticipado a tasas ligeramente más altas.
Al evaluar el costo, recuerde el intercambio: los préstamos DSCR brindan acceso a financiamiento que puede no estar disponible a través de ningún otro canal. Para muchos inversores, pagar una tasa más alta es mejor que no poder comprar en absoluto.
Conceptos Erróneos Comunes Sobre los Préstamos DSCR
“Los préstamos DSCR son solo para inversores experimentados.” Falso. Los inversores por primera vez con buen crédito y capital adecuado califican para préstamos DSCR. No hay un número mínimo de propiedades requeridas.
“Son préstamos subprime o riesgosos.” Los préstamos DSCR son productos no conformes (non-QM), pero eso no los hace subprime. Requieren pagos iniciales significativos, puntajes de crédito sólidos y propiedades que generan ingresos verificables. Están estructurados para ser conservadores desde la perspectiva del prestamista.
“Necesitas un pago inicial enorme.” Si bien los préstamos DSCR requieren un 20-25% de pago inicial, este es el mismo rango requerido para los préstamos convencionales de propiedades de inversión. El pago inicial no es inusualmente alto para la categoría de propiedad de inversión.
“Las tasas son escandalosamente altas.” Las tasas DSCR son más altas que las tasas para residencias principales, pero son competitivas dentro del mercado de préstamos para propiedades de inversión. La brecha se ha reducido significativamente a medida que más prestamistas han ingresado al espacio DSCR.
Cómo Empezar con un Préstamo DSCR
Si un préstamo DSCR parece encajar en su estrategia de inversión, aquí le indicamos cómo proceder:
- Calcule los números. Antes de hacer cualquier cosa, estime el DSCR de su propiedad objetivo. Si la relación es de 1.0 o superior, está en la conversación.
- Verifique su crédito. Obtenga sus informes y puntajes de crédito. Un puntaje de 680 o superior le da acceso a los mejores programas y tasas.
- Confirme su capital. Asegúrese de tener suficiente para el pago inicial (20-25%), los costos de cierre (2-4%) y las reservas de efectivo (3-6 meses de pagos).
- Hable con un especialista. Trabaje con un prestamista o corredor hipotecario que se especialice en Financiamiento de Préstamos DSCR. No todos los prestamistas ofrecen estos productos, y la experiencia es importante.
El financiamiento adecuado puede ser la diferencia entre observar desde la banda y construir una cartera. Los préstamos DSCR han nivelado el campo de juego para los inversores que no encajan en el molde convencional, y eso incluye a más personas de las que usted podría pensar.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es un buen índice DSCR para una propiedad de alquiler?
¿Puedo obtener un préstamo DSCR sin documentación de ingresos?
¿Cómo se verifican los ingresos de alquiler para un préstamo DSCR?
¿Puedo usar un préstamo DSCR para comprar una propiedad a nombre de una LLC?
¿Qué puntaje de crédito necesito para un préstamo DSCR?
¿Los préstamos DSCR están disponibles para propiedades de alquiler a corto plazo?
¿Cuánto tiempo se tarda en cerrar un préstamo DSCR?
¿Puedo refinanciar una propiedad existente con un préstamo DSCR?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
15 de febrero de 2026
Tiempo de lectura
14 min de lectura
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
TDS
Total Debt Service ratio - the percentage of gross income needed to cover all debt payments. Maximum typically 44%. Investors can use rental income (50-80% offset) to help qualify, making it possible to scale a portfolio despite existing debts.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Conventional Mortgage
A mortgage with 20% or more down payment, not requiring default insurance. This is the standard financing type for investment properties in Canada, as high-ratio (insured) mortgages aren't available for pure rentals.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Cash-Out Refinance
Refinancing for more than you owe to pull out equity as cash, often used to fund down payments on additional investment properties.
DSCR Loan
A loan qualified based on the property's Debt Service Coverage Ratio rather than the borrower's personal income, popular for US investment properties.
LLC
Limited Liability Company - a US business structure commonly used to hold investment properties, providing liability protection and tax flexibility.
Closing Costs
Fees paid when completing a real estate transaction, including legal fees, land transfer tax, title insurance, appraisals, and adjustments.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Principal
The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Subject-To
A creative acquisition strategy where you take ownership of a property while the seller's existing mortgage stays in place. You make the payments, but the loan remains in the seller's name.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Operating Expenses
The ongoing costs of running a rental property, including property taxes, insurance, maintenance, property management fees, utilities, and repairs. Subtracting operating expenses from gross rental income yields the net operating income.
Condo Fees
Monthly fees paid by condo owners to cover building maintenance, insurance, common area utilities, reserve fund contributions, and amenities. Also known as strata fees or maintenance fees, these directly reduce cash flow and are a critical consideration when analyzing condo investment opportunities.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Short-Term Rental
A furnished property rented for periods shorter than 30 days through platforms like Airbnb or VRBO. Short-term rentals generate higher gross revenue but carry higher operating costs and stricter municipal regulations.
Airbnb
An online marketplace connecting property owners with short-term guests. In real estate investing, Airbnb is commonly used as shorthand for the short-term rental business model, which involves higher operational demands but potentially higher returns than long-term rentals.
Debt-to-Income Ratio
A lending metric that compares a borrower's total monthly debt payments to their gross monthly income. Lenders use DTI to assess borrowing capacity, with most requiring ratios below 44% for mortgage approval.
Cash Reserve
Liquid funds set aside by a property investor to cover unexpected expenses such as repairs, vacancy periods, or mortgage payments during tenant turnover. Lenders may require proof of cash reserves as part of mortgage qualification.
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