Obtener la aprobación para las mejores tasas hipotecarias comienza mucho antes de encontrar la propiedad de sus sueños. Ya sea que esté comprando su primera casa, refinanciando una propiedad existente o expandiendo una cartera de inversiones inmobiliarias, tener sus documentos financieros organizados puede marcar la diferencia entre aprobaciones fluidas y retrasos costosos.
En un episodio reciente del Wisdom Lifestyle Money Show, el experto en hipotecas Scott Dillingham se unió a la coach de inversión inmobiliaria Theresa Beneteau para discutir por qué la preparación de documentos y la presentación de impuestos son innegociables para los inversores que desean acceso a opciones de financiamiento premium.
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El Costo Oculto de las Finanzas Desorganizadas
Muchos inversores subestiman lo costosa que puede ser la mala organización de documentos. Scott compartió un ejemplo convincente de su práctica que involucraba a un propietario comercial con una instalación de camiones en el GTA. A pesar de tener finanzas sólidas, el cliente perdió su relación con un banco importante simplemente porque su papeleo no estaba en orden durante una revisión anual.
¿El resultado? Un año entero pagando tasas de préstamos privados en un préstamo multimillonario mientras luchaba por organizar los documentos. Las tarifas, los costos de corretaje y las tasas de interés elevadas crearon una carga financiera significativa que podría haberse evitado con una preparación adecuada.
Este escenario no es exclusivo de los prestatarios comerciales. Incluso los propietarios de viviendas que buscan acceder a su capital inmobiliario a través de una refinanciación pueden enfrentar el rechazo si su situación financiera no está en orden.
Por Qué los Prestamistas Exigen Presentaciones de Impuestos Actualizadas
Uno de los documentos más críticos que requieren los prestamistas es su Aviso de Evaluación de la Agencia Tributaria de Canadá (CRA). Pero, ¿por qué a los prestamistas les importa tanto su estado fiscal?
La respuesta radica en la gestión de riesgos. La CRA tiene prioridad sobre prácticamente todos los demás acreedores, incluidos los prestamistas hipotecarios. Si usted adeuda impuestos atrasados, la CRA puede presentar una sentencia contra su propiedad que anule cualquier hipoteca existente. En casos extremos, pueden forzar una venta para cobrar lo adeudado.
Este estatus de prioridad significa que los prestamistas necesitan la seguridad de que está al día con sus obligaciones fiscales. Incluso deudas fiscales relativamente pequeñas pueden descarrilar una solicitud de hipoteca. Scott relató haber ayudado a un cliente que debía una suma considerable a la CRA y quería refinanciar su casa para pagar la deuda. A pesar de tener un crédito excelente y una clara capacidad para realizar pagos, los principales prestamistas no aprobarían la refinanciación hasta que se resolviera la situación fiscal.
Un inversor perdió un año completo pagando tasas de préstamos privados en un préstamo multimillonario porque sus documentos no estaban listos: reserve una llamada de estrategia gratuita con LendCity y nos aseguraremos de que su papeleo esté listo para el prestamista antes de que le suceda a usted.
El Proceso de Preaprobación: Por Qué la Preparación Importa
Empezar a buscar propiedades sin una preaprobación hipotecaria adecuada es una receta para la decepción. Cuando realiza una oferta sin saber qué aprobarán realmente los prestamistas, corre el riesgo de:
Descubrir que el precio de compra excede su capacidad de endeudamiento. Perder su depósito si la financiación falla. Perderse propiedades mientras se apresura a recopilar documentos. Aceptar términos desfavorables debido a la presión del tiempo.
Una preaprobación adecuada implica recopilar y organizar documentos clave, incluida la prueba de ingresos, verificación de empleo, extractos bancarios que muestren los fondos para el pago inicial y esos cruciales documentos fiscales. El proceso le brinda claridad sobre su capacidad de compra y demuestra a los vendedores que usted es un comprador serio y calificado.
Creación de su Carpeta de Documentación Financiera
El concepto de una carpeta de financiación se ha promovido en círculos de inversión inmobiliaria durante décadas. La idea es simple: mantener una colección organizada de todos los documentos que un prestamista podría solicitar para que pueda actuar con rapidez cuando surjan oportunidades.
Su paquete de documentación debe incluir (vea nuestra Lista de Documentos Detallada para su Hipoteca de Propiedad de Inversión):
Verificación de Ingresos
Recibos de sueldo recientes que cubran los últimos 30 días. Comprobantes T4 de años fiscales anteriores. Declaraciones T1 General para autónomos. Carta de empleo que confirme el puesto y el salario.
Documentación de Activos
Extractos bancarios de los últimos 90 días. Estados de cuentas de inversión. Saldos de RRSP y TFSA. Prueba de la fuente del pago inicial.
Cumplimiento Fiscal
Aviso de Evaluación de al menos dos años. Cualquier acuerdo de pago con la CRA. Declaraciones de impuestos comerciales para personas jurídicas.
Información de la Propiedad
Estados de hipotecas actuales. Recibos de impuestos sobre la propiedad. Documentación de seguro. Contratos de arrendamiento para propiedades de alquiler.
Trabajar con un profesional hipotecario canadiense puede ayudar a garantizar que sus documentos estén formateados y organizados de la manera que los prestamistas prefieren verlos. Este empaquetado puede acelerar significativamente los tiempos de aprobación y reducir las solicitudes de ida y vuelta.
Ya sea que necesite ordenar su Aviso de Evaluación o quiera saber exactamente qué documentos quieren ver los prestamistas, reserve una llamada de estrategia gratuita con nosotros y le guiaremos a través de una lista de verificación personalizada.
La Conexión con la Puntuación de Crédito
Su puntuación de crédito juega un papel crucial a la hora de determinar no solo la aprobación, sino también las tasas y los términos para los que calificará. En Canadá, la mayoría de los prestamistas tradicionales buscan una puntuación mínima de 680 para acceder a las mejores tasas y productos.
Scott explicó que un cliente recientemente quería una tasa fija por debajo del 4%, pero su puntuación de crédito de 613 la descalificaba de los mejores productos disponibles. Aunque todavía obtuvo financiación a una tasa competitiva del 4.19%, la puntuación más baja significó elegir un prestamista diferente con términos menos favorables.
Más allá de la puntuación en sí, los prestamistas examinan la profundidad de su perfil de crédito. Tener una puntuación alta sin cuentas de crédito activas es casi tan problemático como tener una puntuación baja. Aprenda cómo crear y mejorar su puntuación de crédito rápidamente. Los prestamistas quieren ver múltiples líneas comerciales activas que demuestren su capacidad para administrar el crédito de manera responsable.
Dos importantes agencias de crédito operan en Canadá: Equifax y TransUnion. Si bien la mayoría de los prestamistas utilizan principalmente Equifax, algunos elementos pueden ser reportados a una agencia y no a la otra. Consultar ambos informes le ayuda a identificar y abordar cualquier problema antes de que descarrilen su solicitud.
Consideraciones Hipotecarias Comerciales
Para los inversores que compran propiedades multifamiliares de seis o más unidades, el panorama de préstamos difiere significativamente de las hipotecas residenciales. Los prestamistas comerciales se centran más en el potencial de ingresos de la propiedad y su capacidad para proporcionar documentación financiera completa.
A diferencia de las hipotecas residenciales donde simplemente renueva sin recalificar, los préstamos comerciales suelen implicar revisiones anuales. Los prestamistas verifican que la propiedad continúe funcionando según lo esperado y que su situación financiera general siga siendo estable.
Este escrutinio continuo significa que los inversores comerciales deben mantener registros financieros organizados durante todo el año, no solo en el momento de la compra. Mantener listas de alquileres, estados de operación y estados financieros actualizados garantiza revisiones anuales fluidas y lo posiciona bien para las renovaciones.
Socios JV y Estándares de Documentación
Para los inversores que recaudan capital a través de asociaciones de empresas conjuntas (joint venture), la organización financiera adquiere una importancia adicional. Los socios potenciales a menudo solicitan informes de crédito y documentación financiera como parte de su proceso de debida diligencia.
Theresa compartió su enfoque para evaluar socios JV potenciales: solicitar informes de agencias de crédito e incluso autorizaciones policiales antes de formar asociaciones. Cuando se ofreció a compartir su propia documentación a cambio, la negativa de un socio potencial a corresponder le dijo todo lo que necesitaba saber sobre su idoneidad como socio comercial.
El principio se extiende a cómo se presentarán los socios a lo largo de la inversión. Si alguien no puede organizar documentos financieros básicos antes de una operación, es poco probable que maneje sus responsabilidades profesionalmente cuando llegue el momento de tomar decisiones sobre refinanciación o gestión de propiedades.
Tomar Medidas Antes del Año Nuevo
Para los inversores que buscan posicionarse para oportunidades en los próximos meses, ahora es el momento ideal para poner en orden los documentos financieros. Aquí hay un cronograma práctico:
Acciones Inmediatas
Presente cualquier declaración de impuestos pendiente. Solicite copias de su Aviso de Evaluación a la CRA. Consulte los informes de crédito de Equifax y TransUnion. Dispute cualquier error encontrado en los informes de crédito.
Dentro de 30 Días
Reúna y organice toda la documentación de ingresos. Compile los estados de activos de los últimos 90 días. Calcule su patrimonio neto actual. Revise las obligaciones de deuda y los historiales de pago.
Mantenimiento Continuo
Establezca recordatorios en el calendario para las fechas límite de presentación de impuestos. Cree un sistema para organizar documentos financieros. Monitoree los informes de crédito trimestralmente. Mantenga copias digitales de todos los documentos importantes.
La Perspectiva de la Suscripción (Underwriting)
Más allá de la documentación, los inversores exitosos comprenden cómo los prestamistas evalúan las propiedades comerciales. Familiarizarse con conceptos como el Ingreso Neto Operativo (Net Operating Income) y el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (Debt Service Coverage Ratio) le ayuda a identificar acuerdos que realmente se financiarán.
Comprender estas métricas antes de hacer ofertas evita la frustración de encontrar propiedades que se ven bien en papel pero no cumplen con los requisitos del prestamista. Muchos inversores se benefician del uso de las mismas herramientas de suscripción que los prestamistas utilizan para preseleccionar posibles adquisiciones.
Información del Invitado
Theresa Beneteau es una coach de inversión inmobiliaria y autora de “Insta Wholesaler”. Dirige la comunidad Trailblazing Tribe y ofrece programas de coaching que cubren estrategias de wholesaling, fix and flips y buy-and-hold.
Para conectarse con Theresa y obtener más información sobre sus programas de educación para inversores, visite su sitio web o comuníquese a través de sus plataformas comunitarias.
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Preguntas Frecuentes
¿Qué puntuación de crédito necesito para calificar para las mejores tasas hipotecarias en Canadá?
¿Cuánto tiempo tarda una preaprobación hipotecaria en Canadá?
¿Qué sucede si le debo dinero a la CRA y quiero refinanciar?
¿Por qué los prestamistas comerciales requieren revisiones anuales?
¿Puedo obtener una hipoteca sin declarar impuestos?
¿Cómo afecta tener un socio JV a la calificación hipotecaria?
¿Qué documentos necesito para una solicitud de hipoteca de propiedad de alquiler?
¿Cuánto tiempo hacia atrás miran los prestamistas el historial de crédito?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
5 de enero de 2026
Tiempo de lectura
9 min de lectura
Commercial Mortgage
Financing for commercial properties like retail, office, or multifamily buildings with 5+ units, with different qualification criteria than residential mortgages.
Credit Score
A numerical rating (300-900 in Canada) that represents your creditworthiness, affecting mortgage rates and approval. 680+ is typically needed for best rates.
DSCR
Debt Service Coverage Ratio - a metric that compares a property's net operating income to its mortgage payments. A DSCR of 1.25 means the property generates 25% more income than needed to cover the debt. Lenders typically require a minimum DSCR of 1.0 to 1.25 for investment property loans.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Coverage Ratio
A measure of a property's ability to cover its debt payments, typically referring to DSCR. Commercial lenders often require a minimum of 1.2, meaning the property's net operating income exceeds debt payments by at least 20%.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Commercial Lending
Financing for commercial real estate or business purposes, typically qualified based on property income (NOI) rather than personal income. Includes mortgages for multifamily buildings (5+ units), retail, office, and industrial properties.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Property Tax
Annual tax levied by municipalities on real estate based on the assessed value of the property. Property taxes fund local services and are a significant operating expense that investors must account for in cash flow projections.
Wholesaling
A real estate investment strategy where an investor contracts to buy a property and then assigns that contract to another buyer for a fee, without ever taking ownership. Wholesaling requires minimal capital but significant marketing and negotiation skills.
Incorporation
The legal process of forming a corporation to own and operate investment properties. Incorporation creates a separate legal entity providing liability protection and tax planning options, but adds complexity and can affect mortgage qualification.
A Lender
A major bank or institutional lender offering the most competitive mortgage rates and terms but with the strictest qualification criteria, including full income verification and stress test compliance. Most investors use A lenders for their first four to six properties.
Second Mortgage
A subordinate loan taken against a property that already has a first mortgage. Second mortgages have higher interest rates due to increased lender risk and can be used to access equity without refinancing the first mortgage.
Notice of Assessment
A document issued by the CRA after processing a tax return, confirming income reported and taxes owed or refunded. Mortgage lenders require Notices of Assessment as proof of declared income, especially for self-employed borrowers.
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