La mayoría de la gente piensa que la segunda propiedad de inversión es la más difícil de comprar. Pero después de hablar con alguien que ha ayudado a clientes a jubilarse anticipadamente a través de bienes raíces, aprendí que la verdad es diferente.
La primera propiedad es, de hecho, la más difícil. Y una vez que entiendas por qué, podrás superar las barreras mentales que te detienen.
Por qué los inversores primerizos luchan más
Si has sido empleado toda tu vida, asumir riesgos calculados con dinero se siente aterrador. Tu cerebro lucha contra ti en cada paso del camino.
El lado mental es la mayor batalla. Estás aprendiendo a confiar en ti mismo con grandes decisiones. Te preocupas por cada pequeña cosa que podría salir mal. Incluso cuando encuentras una buena propiedad, no puedes moverte lo suficientemente rápido porque sigues haciendo preguntas y luchando contra el miedo.
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Cuándo conseguirás tu primer trato real
Los nuevos inversores siempre quieren saber cuándo conseguirán su primer “chollo”: esa propiedad que está muy infravalorada y genera riqueza rápidamente.
¿La respuesta? Por lo general, en tu tercera o cuarta propiedad.
¿Por qué no la primera? Tres razones:
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Todavía no sabes cómo es un buen trato
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Incluso si ves uno, no puedes moverte lo suficientemente rápido
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Los inversores experimentados te ganarán cada vez
Los inversores veteranos pueden escribir una oferta en minutos, condicional por solo un día para confirmar la financiación. Conocen sus números a la perfección. Están listos para actuar.
Para tu tercera propiedad, tú también estarás listo. Sabes qué buscar. Entiendes los números. Tienes relaciones con tu especialista en hipotecas residenciales y tu agente. Puedes moverte con rapidez y confianza. Para empezar, consulta la Guía de solicitud de hipoteca para la primera propiedad de alquiler para saber exactamente qué esperar.
La mayoría de los inversores consiguen su primer trato real en la propiedad número tres o cuatro, pero tener tu financiación lista ahora te pone por delante: reserva una llamada estratégica gratuita con LendCity y te pre-aprobaremos y prepararemos para moverte rápido.
La forma inteligente de empezar: Evita el dúplex
Muchos inversores primerizos compran un dúplex con un 5% de pago inicial, viviendo en una unidad mientras alquilan la otra. Suena perfecto.
Pero aquí está el problema: después de la segunda o tercera propiedad, esos programas de pago inicial del 5% desaparecen. Necesitas aportar más dinero en cada transacción. Tu impulso se estanca.
Hay una mejor manera: compra una AAU: Duplica los ingresos por alquiler sin comprar de nuevo.
Cuatro formas de añadir una segunda unidad
Aquí están tus opciones, clasificadas de más baratas a más caras:
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Suite en el sótano con salida lateral o trasera (la más barata)
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Ampliación en la parte trasera de la casa
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Convertir un garaje independiente
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Construir una unidad independiente en el patio trasero (la más cara)
La mayoría de la gente quiere hablar de la elegante unidad del patio trasero. Pero la suite del sótano te da el mejor retorno de tu inversión.
El método BRRRR explicado de forma sencilla
Esto es El método BRRRR: Construye una cartera de alquiler rápidamente:
Buy (Compra) una casa adecuada para una suite en el sótano
Renove (Renueva) para añadir la segunda unidad
Rent (Alquila) ambas unidades (puedes obtener más de $1.000 al mes en flujo de caja)
Refinance (Refinancia) basándote en el nuevo valor más alto
Repeat (Repite) con el dinero que sacas
La renovación fuerza el aumento del valor de la propiedad. Cuando refinancias, puedes recuperar la mayor parte o todo tu dinero. Luego, utilizas ese dinero para tu próxima propiedad.
Cómo funciona la hipoteca más mejoras
No necesitas todo el efectivo de la renovación por adelantado. Tu prestamista puede proporcionarte dinero tanto para la compra como para las mejoras en un solo paquete.
Esto significa que no agotas tu cuenta bancaria. Fuerzas el aumento del valor a través de la renovación. Puedes refinanciar más rápido. Y tienes dinero listo para la próxima transacción.
Con la financiación de hipoteca más mejoras, puedes cubrir tanto la compra como la renovación de la suite del sótano en un solo paquete: reserva una llamada estratégica gratuita con nosotros para ver cuánto calificas.
Por qué la mayoría de los condominios no funcionan
De 179 condominios listados para la venta en un mercado, solo tres tenían sentido como inversión.
Esa es la realidad que la mayoría de los agentes no te dirán.
Muchos edificios de condominios tienen problemas graves:
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Mala gestión
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Bajos fondos de reserva
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Grandes facturas de reparación en camino
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No generan suficiente flujo de caja adecuadamente
¿El enfoque honesto? Dile a los clientes qué edificios específicos funcionan y por qué la mayoría no lo hacen. Si eres médico o contable y necesitas dormir por la noche, necesitas inversiones estables y predecibles, no propiedades problemáticas.
Nuevas normativas gubernamentales que crean oportunidades
Las cosas cambian rápido, y los inversores inteligentes prestan atención.
Proceso de aprobación más rápido
La aprobación de proyectos solía llevar dos años. Ahora lleva un año, una mejora del 50%.
El nuevo sistema de permisos basado en la nube significa que presentas documentos una vez, no cinco o seis veces. Puedes ver exactamente quién está retrasando tu archivo. Y el 80% de las veces, los cuellos de botella se solucionan en 24 horas.
Diseños de seis-plex pre-aprobados
Esto es enorme: diseños de seis-plex pre-aprobados federalmente que los burócratas locales no pueden detener.
Los beneficios:
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Solo se requiere un 5% de pago inicial (95% de financiación disponible)
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Si la propiedad está correctamente zonificada, los funcionarios locales no pueden impedirte
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La aprobación federal anula las objeciones locales
Cambios de zonificación para triplex y cuádruplex
Ahora puedes construir triplex en áreas que tradicionalmente solo permitían viviendas unifamiliares. Esto abre barrios que antes estaban fuera de los límites.
Es probable que los cuádruplex sigan pronto. Columbia Británica ya los permite por derecho, y Ontario suele seguir el ejemplo de BC en unos ocho meses.
Por qué la experiencia importa
Quieres trabajar con personas que invierten ellas mismas. No solo con personas que venden a inversores.
He aquí por qué: si utilizan los mismos administradores de propiedades, contratistas y especialistas en hipotecas que te recomiendan, su consejo está probado. Saben lo que funciona porque lo hacen ellos mismos.
Y hay una poderosa alineación: cuanto más exitoso te vuelvas y más propiedades compres, más podrán invertir ellos también. Tu éxito impulsa su éxito.
¿Por qué te venderían una mala propiedad? Tan pronto como lo hagas, te quedarás atascado. No podrás comprar más. La relación termina. Quieren que seas rico y compres propiedades cada vez más grandes y mejores, no que te quedes atascado con un edificio problemático.
El tratamiento de adultos
Los profesionales serios te tratan como a un adulto. Te dan lo bueno, lo malo y lo feo. Te permiten tomar decisiones informadas.
Eso es diferente de los agentes que te dicen lo que quieres oír o te impulsan propiedades que sirven a sus objetivos de comisión a corto plazo en lugar de a tu riqueza a largo plazo.
La propiedad heredada problemática
La única vez que surgen problemas graves con los inquilinos, como que los inquilinos no paguen el alquiler durante seis meses, es cuando alguien hereda un cliente de otro agente que le vendió una mala propiedad. Si estás atascado con una inversión en dificultades y necesitas estrategias para recuperarte, abordar los problemas rápidamente preserva más opciones que esperar.
Resolver estos problemas heredados genera lealtad del cliente de por vida. Es como sacarle una espina a la pata de un tigre. Si solucionas el problema, nunca lo olvidan.
Por qué Windsor funciona para los inversores
Windsor-Essex como mercado de inversión ofrece algo especial para los inversores inmobiliarios:
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Es una ciudad importante en Ontario con una sólida infraestructura
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Mucho más asequible que Toronto
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Las propiedades pueden generar un flujo de caja de más de $1.000 al mes
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Apoyo gubernamental para el desarrollo
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Procesos de aprobación mejorados
Los inversores de Toronto a menudo entienden la oportunidad más rápido que los locales, que a veces dan por sentado su propio mercado.
En resumen
Tu primera propiedad es la más difícil porque estás luchando contra tu propia mente. Estás aprendiendo a asumir riesgos calculados. Estás construyendo conocimiento y confianza.
Pero una vez que superas esa primera compra, todo se vuelve más fácil. Para tu tercera o cuarta propiedad, te moverás rápido y detectarás buenas ofertas.
Comienza de forma inteligente con una suite en el sótano en lugar de un dúplex. Utiliza financiación de hipoteca más mejoras para ahorrar tu capital. Trabaja con personas que invierten ellas mismas y que te dirán la verdad.
El camino para construir riqueza a través de los bienes raíces no es complicado. Pero requiere dar ese primer paso aterrador. Aprende sobre dominar el apalancamiento calculado y construir riqueza con una mentalidad de crecimiento para comprender cómo piensan los inversores exitosos sobre el riesgo.
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Preguntas frecuentes
¿Por qué la primera propiedad de inversión es más difícil que la segunda o tercera?
¿Cuándo encontraré mi primer gran trato en una propiedad de inversión?
¿Debería empezar con un dúplex o una casa unifamiliar con suite en el sótano?
¿Qué es el método BRRRR y cómo funciona?
¿Necesito todo el dinero de la renovación por adelantado para una suite en el sótano?
¿Son los condominios buenas propiedades de inversión?
¿Qué nuevas normativas gubernamentales están creando oportunidades para los inversores?
¿Por qué debería trabajar con profesionales inmobiliarios que invierten ellos mismos?
Descargo de responsabilidad: LendCity Mortgages es una correduría de hipotecas con licencia, y nuestro equipo incluye inversores inmobiliarios experimentados. Aunque estamos calificados para proporcionar orientación relacionada con hipotecas, la información financiera, fiscal y legal más amplia en este artículo se proporciona solo con fines educativos y no constituye asesoramiento de planificación financiera, fiscal o legal. Para asuntos fuera del financiamiento hipotecario, recomendamos consultar a un Contador Profesional Reconcido (CPA), planificador financiero con licencia o asesor legal calificado.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
Tiempo de lectura
9 min de lectura
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Down Payment
The upfront cash payment when purchasing a property. For 1-4 unit investment properties, minimum 20% down is required. 5+ unit multifamily can use CMHC MLI Select with lower down payments, and house hackers can put as little as 5% down on owner-occupied 2-4 plexes.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Fixer-Upper
A property that needs repairs or renovations, typically priced below market value. Often targeted by investors using BRRRR or fix-and-flip strategies.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Market Value
The estimated price a property would sell for on the open market under normal conditions. Determined by comparable sales, location, condition, and market demand.
Pre-Approval
A conditional commitment from a lender stating your borrowing capacity, valid for 90-120 days. For investors, getting pre-approved helps you move quickly on deals and shows sellers you're a serious buyer with financing in place.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Condominium
A type of property ownership where an individual owns a specific unit within a larger building or complex, sharing ownership of common areas with other unit owners. Condos offer lower entry prices but come with monthly fees and potential rental restrictions that affect investment returns.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
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