Permettez-moi de vous parler d’une réunion que j’ai eue l’année dernière avec un investisseur que nous appellerons “David”. David avait tout fait correctement. Pendant trente ans, il avait bâti un portefeuille de 42 portes dans le sud-ouest de l’Ontario. Son flux de trésorerie était excellent, ses ratios prêt/valeur étaient prudents, et il était enfin prêt à prendre du recul et à profiter de son succès.
Mais lorsque nous nous sommes assis avec son comptable pour examiner sa sortie à long terme, David a été choqué. En raison de la façon dont il avait titré ses propriétés – la plupart en son propre nom ou dans un simple partenariat avec son épouse – David était assis sur une bombe fiscale à retardement.
S’il venait à décéder demain, l’ARC traiterait son portefeuille comme s’il avait été vendu en plein midi. Entre les impôts sur les gains en capital et les frais de succession, près de 30 % de son travail de toute une vie appartiendraient au gouvernement avant même que ses enfants n’aient vu un sou.
Si vous êtes un investisseur immobilier en pleine croissance, vous devez comprendre que la « phase d’accumulation » n’est que la moitié de la bataille. La véritable marque d’un investisseur professionnel est la « phase de préservation ».
Ce guide va au-delà des testaments de base pour vous aider à comprendre les outils sophistiqués que les investisseurs fortunés utilisent pour protéger leur héritage et assurer la croissance continue de leur portefeuille pour les générations futures.
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Le “Piège à richesse” : Pourquoi l’immobilier canadien est lourdement fiscalisé au décès
Au Canada, nous n’avons pas d’« impôt sur les successions » traditionnel, mais nous avons quelque chose qui peut être tout aussi douloureux : la Disposition réputée.
Lorsque vous décédez, l’ARC présume que vous avez vendu chaque propriété que vous possédez à sa juste valeur marchande (JVM) la veille de votre décès.
Imaginez que vous avez acheté un petit immeuble d’appartements pour 1 million de dollars il y a dix ans. Aujourd’hui, il vaut 3 millions de dollars. Sur votre déclaration de revenus finale, vous seriez redevable d’un gain en capital de 2 millions de dollars. Même avec l’exemption pour résidence principale pour votre domicile, votre portefeuille d’investissement est entièrement exposé.
Viennent ensuite les frais de succession. Dans des provinces comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, les frais de succession (le coût de la validation de votre testament par le tribunal) sont essentiellement une taxe basée sur la valeur. Sur un portefeuille de 10 millions de dollars, les frais de succession seuls peuvent vous dépouiller de 150 000 $ de liquidités – des liquidités que vos héritiers n’ont peut-être pas à portée de main.
Niveau stratégique 1 : La société de holding à plusieurs niveaux
Si vous possédez toujours des propriétés en votre nom personnel une fois que vous dépassez le seuil de 5 à 10 portes, vous commettez une énorme erreur de planification successorale.
Les investisseurs professionnels utilisent des sociétés de holding (HoldCos) pour détenir les actions de leurs sociétés d’exploitation. Cela crée un “voile corporatif” pour la responsabilité, mais du point de vue de la planification successorale, cela offre une bien plus grande flexibilité.
Au lieu de transmettre des propriétés individuelles (et des droits de mutation immobilière déclenchés) à vos héritiers, vous transmettez des actions d’une société.
L’avantage corporatif :
- Report d’impôt : Vous pouvez conserver les bénéfices au sein de la société pour réinvestir à un taux d’imposition corporatif plus bas, au lieu de les retirer sous forme de revenus personnels.
- Flexibilité de succession : Vous pouvez émettre différentes catégories d’actions (votantes ou non votantes) à vos enfants, permettant à un enfant de gérer l’entreprise tandis que les autres bénéficient simplement des capitaux propres.
Comprendre comment utiliser les sociétés pour croître est la première étape vers un véritable plan d’héritage.
Voici le problème : si vous possédez 5 portes ou plus et que vous les détenez toujours en votre nom personnel, vous laissez des centaines de milliers de dollars sur la table lorsqu’il sera temps de les transmettre – réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et nous vous expliquerons comment les sociétés de holding et les structures fiduciaires modifient réellement votre pouvoir d’emprunt tout en réduisant votre facture fiscale.
Niveau stratégique 2 : Le trust familial (Le bouclier ultime)
Un trust familial est peut-être l’outil le plus mal compris dans l’immobilier. En termes simples, un trust est une relation juridique dans laquelle vous (le constituant) confiez des actifs à un groupe de personnes (les fiduciaires) pour qu’ils les gèrent au profit d’autres (les bénéficiaires).
Pour un investisseur en pleine croissance, un trust familial détient généralement les actions ordinaires de votre société de holding.
Pourquoi c’est un “changeur de jeu” :
- Évitez complètement les frais de succession : Les actifs détenus dans un trust ne font pas partie de votre succession. Ils ne passent jamais par la procédure de succession. Ils ne sont jamais du domaine public.
- Répartition des revenus : Vous pouvez allouer des dividendes de votre entreprise immobilière à des membres de la famille qui se trouvent dans des tranches d’imposition inférieures (sous réserve des règles TOSI, qu’un expert-comptable spécialisé peut vous aider à naviguer).
- Protection de la croissance future : En faisant en sorte que le trust détienne les nouvelles actions de croissance, la valeur du portefeuille augmente au sein du trust, verrouillant ainsi efficacement la facture fiscale sur votre part.
Si vous n’avez pas encore exploré comment les structures fiduciaires ont un impact sur votre pouvoir d’emprunt, il est temps de parler à un courtier qui comprend les structures à valeur nette élevée.
Niveau stratégique 3 : Le gel successoral
Un gel successoral est la manœuvre qui sépare l’investisseur « à ses débuts » du « bâtisseur de dynastie ».
Voici comment cela fonctionne : Vous “gelez” la valeur de votre participation actuelle dans la société immobilière. Vous échangez vos actions ordinaires (qui prennent de la valeur) contre des « actions privilégiées à valeur fixe ». Ces actions valent exactement ce que vaut l’entreprise aujourd’hui.
Vous émettez ensuite de nouvelles actions ordinaires à vos enfants ou à un trust familial pour un coût nominal (par exemple, 100 $).
Le résultat : Si l’entreprise croît de 5 millions de dollars au cours de la prochaine décennie, ces 5 millions de dollars de croissance appartiennent à vos héritiers – avec impôt différé. Vous ne devez l’impôt que sur la valeur “gelée” que vous avez conservée dans vos actions privilégiées. Vous avez efficacement plafonné votre facture fiscale finale tout en invitant la prochaine génération à participer aux capitaux propres.
Un gel successoral semble compliqué, mais c’est l’une des mesures les plus intelligentes qu’un investisseur en pleine croissance puisse prendre — planifiez une session stratégie gratuite avec nous pour discuter de la manière dont cette stratégie verrouille votre passif fiscal tout en permettant à la prochaine génération de posséder la croissance, sans impôt.
Le problème de la liquidité : Pourquoi l’argent liquide est roi à la fin
Même avec la meilleure planification, une facture fiscale finira par arriver. Le pire scénario pour une famille immobilière est une vente forcée.
Si l’ARC exige 2 millions de dollars et que la succession n’a que 100 000 $ en banque, les enfants doivent vendre une propriété qu’ils auraient préféré conserver. Cela se fait souvent sous la contrainte, ce qui entraîne un prix de vente inférieur et d’autres déclencheurs fiscaux.
La solution : Assurance-vie permanente. Les investisseurs avisés utilisent “l’assurance-vie détenue par la société”. La société paie les primes, et à votre décès, le produit de l’assurance-vie est versé dans le compte de dividende en capital (CDC) de la société. Cela permet à l’argent d’être versé à vos héritiers sous forme de dividende libre d’impôt, fournissant ainsi les liquidités immédiates nécessaires pour payer l’ARC sans vendre une seule brique.
Protégez le travail de votre vie
Bâtir un portefeuille est difficile. Le protéger ne devrait pas l'être. Notre équipe se spécialise dans la structuration de financements qui s'alignent sur des objectifs successoraux et fiscaux sophistiqués. Ne laissez pas votre héritage au hasard.
Réservez un appel stratégieLe “côté humain” de la planification successorale : La gouvernance
La succession est 10 % juridique/fiscale et 90 % psychologie.
J’ai vu des familles se déchirer parce que “l’enfant A” voulait être un gestionnaire pratique et que “l’enfant B” voulait simplement vendre et acheter un bateau. Sans plan de gouvernance, vous laissez un désordre, pas un héritage.
Considérez ces questions :
- La procuration (POA) : Qui a l’autorité de signer des documents hypothécaires si vous êtes incapacité ? Une procuration générale n’est souvent pas suffisante pour les actifs détenus par des sociétés.
- La “boîte à outils héritage” : Vos héritiers ont-ils une liste de vos Comment constituer une équipe immobilière sans vous épuiser ? Savent-ils qui s’occupe de la plomberie ? Qui est le banquier ?
- Alignement des valeurs : Vous êtes-vous assis pour expliquer pourquoi vous avez investi comme vous l’avez fait ?
Foire aux questions
Ai-je encore besoin d'un testament si j'ai un trust familial ?
Combien coûte la mise en place d'un gel successoral ?
Puis-je distribuer des biens d'un trust sans impôt ?
Quelle est la différence entre un trust nu (Bare Trust) et un trust familial ?
Un trust rendra-t-il l'obtention d'un prêt hypothécaire plus difficile ?
Le mot de la fin
Bâtir un excellent portefeuille immobilier, c’est comme courir un marathon. La planification successorale est le dernier kilomètre. Si vous trébuchez dans le dernier kilomètre, les 25 précédents n’ont pas autant d’importance.
Commencez la conversation maintenant. Parlez à votre conjoint, à vos héritiers et à votre équipe professionnelle. Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a vingt ans ; le deuxième meilleur moment est aujourd’hui.
Avis de non-responsabilité : Cet article fournit des informations générales et ne doit pas être interprété comme un avis juridique ou fiscal. Consultez toujours un professionnel qualifié concernant votre situation particulière.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
16 février 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Bare Trust
A legal arrangement where one party holds legal title to a property on behalf of another. In Canadian investing, bare trusts let investors buy property personally for easier mortgage approval while a corporation retains beneficial ownership.
Capital Gains Tax
Tax owed on the profit from selling an investment property, calculated as the difference between the sale price and the adjusted cost base. In Canada, 50% of capital gains are included in taxable income, though recent changes have increased the inclusion rate for amounts over $250,000.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Corporate Veil
The legal separation between a corporation and its shareholders protecting personal assets from business liabilities. Courts can pierce the veil when corporate formalities are not maintained or finances are commingled.
Deemed Disposition
A tax event recognized by CRA where property is treated as if sold at fair market value even though no actual sale occurred. Triggered by death, emigration from Canada, or conversion of property use, creating a capital gains tax liability.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Estate Freeze
A tax planning strategy that locks in the current value of assets for the original owner while transferring future growth to the next generation, minimizing capital gains tax triggered at death.
Estate Planning
The process of anticipating and arranging for the management and disposal of a person's estate during their life and after death, with the goal of minimizing taxes and ensuring a smooth transition for heirs.
Family Trust
A legal entity that holds assets on behalf of family members. Family trusts enable income splitting and tax-free asset transfers for estate planning, though most lenders are reluctant to finance properties held in family trusts.
Holding Company
A corporation created to own shares of other corporations or hold assets like investment properties. In real estate, a holding company sits above property-specific corporations, providing liability isolation and tax planning flexibility.
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