La décision entre un taux fixe et un taux variable affecte tous les investisseurs hypothécaires, et elle mérite une analyse plus approfondie que ce que la plupart des investisseurs lui accordent. Plutôt que de suivre des conseils génériques ou des intuitions, utilisez un cadre structuré qui tient compte de votre situation spécifique.
Pour un aperçu général du fonctionnement de ces types de taux, consultez notre guide sur les hypothèques à taux fixe vs variable pour les investisseurs canadiens. Ce billet se concentre spécifiquement sur le cadre de décision pour les propriétés d’investissement. Pensez également à pourquoi vous devriez réfléchir attentivement avant de choisir une période hypothécaire plus courte.
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Pourquoi cette décision est différente pour les investisseurs
Le choix entre un taux fixe et un taux variable affecte les propriétés d’investissement différemment des résidences principales pour plusieurs raisons.
Sensibilité du flux de trésorerie. Les augmentations de taux réduisent directement (ou éliminent) le flux de trésorerie positif. Une résidence principale ne génère pas de revenus, donc les changements de taux affectent votre budget personnel, mais pas un modèle économique. Les propriétés d’investissement ont des marges plus serrées où les changements de taux peuvent transformer des profits en pertes.
Capitalisation du portefeuille. Lorsque vous avez plusieurs hypothèques, les mouvements de taux vous affectent simultanément sur toutes les propriétés. Une augmentation de 1 % sur cinq propriétés avec des hypothèques de 300 000 $ coûte 15 000 $ par an en intérêts supplémentaires, collectivement.
Fréquence de refinancement. Les investisseurs refinancent plus souvent que les propriétaires pour la croissance du portefeuille, l’extraction de capitaux propres ou le repositionnement de propriété. Les pénalités de résiliation diffèrent considérablement entre les hypothèques à taux fixe et à taux variable, ce qui en fait une considération importante.
Le Cadre de Décision
Évaluez-vous pour chaque facteur. Plus de réponses “fixe” suggèrent des taux fixes ; plus de réponses “variable” suggèrent des taux variables.
Facteur 1 : Marge de Flux de Trésorerie
Quelle marge votre flux de trésorerie immobilier fournit-il ?
Marges serrées (moins de 200 $/mois par propriété) : Une augmentation de taux de 1 à 2 % pourrait vous faire passer en flux de trésorerie négatif. La protection du taux fixe est plus précieuse lorsque les marges sont faibles.
Marges confortables (200-500 $/mois) : Vous pouvez absorber des augmentations de taux modérées sans crise. Le taux variable devient plus viable.
Marges solides (plus de 500 $/mois) : Vous avez une marge de manœuvre importante. Les économies potentielles du taux variable valent la peine d’être poursuivies puisque les augmentations ne menaceront pas votre position.
Facteur 2 : Taille du Portefeuille
Combien de propriétés hypothécaires possédez-vous ?
Une ou deux propriétés : Les mouvements de taux sont gérables. L’un ou l’autre choix fonctionne. Vous pourriez pencher pour le variable pour l’avantage historique des économies.
Trois à cinq propriétés : Les mouvements de taux s’amplifient sur le portefeuille. Envisagez de scinder : taux fixe sur les propriétés à marges serrées, taux variable sur les propriétés solides.
Six propriétés ou plus : Vous gérez une entreprise où la prévisibilité du flux de trésorerie est importante pour la planification. Les taux fixes réduisent l’incertitude. Alternativement, travaillez avec votre courtier pour explorer des stratégies de qualification pour plusieurs propriétés qui pourraient affecter les options de prêteur et de taux.
Facteur 3 : Plans de Période de Détention
Combien de temps prévoyez-vous de conserver l’hypothèque actuelle ?
Prévision de vente ou de refinancement dans 1 à 3 ans : Les taux variables comportent généralement des pénalités de résiliation plus faibles (trois mois d’intérêts contre différentiel de taux d’intérêt pour les taux fixes). Les économies de pénalités peuvent dépasser tout avantage de taux offert par le fixe.
Conservation jusqu’à la fin du terme : Les pénalités de résiliation sont sans objet. Choisissez en fonction de l’économie des taux et des besoins en flux de trésorerie.
Incertain : Les pénalités plus faibles du taux variable offrent une flexibilité qui a de la valeur même si vous ne l’exercez jamais.
Facteur 4 : Environnement des Taux
Où se situent actuellement les taux par rapport aux normes historiques ?
Les taux sont historiquement bas : Verrouiller avec un taux fixe préserve des prix avantageux. Les taux variables ne peuvent qu’augmenter à partir d’ici (ou rester stables).
Les taux sont historiquement élevés : Le taux variable pourrait bénéficier des baisses de taux. Le taux fixe vous enferme dans des taux élevés pour toute la durée.
Les taux sont moyens : Aucun choix n’a un avantage clair basé sur l’environnement. Pesez davantage les autres facteurs.
Facteur 5 : Tolérance Personnelle au Risque
Soyez honnête quant à votre confort avec l’incertitude.
Faible tolérance : La variabilité des paiements provoque un stress qui affecte votre prise de décision. Les taux fixes apportent une tranquillité d’esprit qui a une valeur réelle.
Haute tolérance : Vous acceptez les fluctuations de coûts à court terme pour des économies potentielles à long terme. Le taux variable s’aligne avec cet état d’esprit.
Si votre marge de flux de trésorerie est inférieure à 200 $ par mois et par propriété, une augmentation de taux pourrait rapidement vous faire passer en négatif – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous testerons votre portefeuille dans différents scénarios de taux.
La Stratégie de Division
De nombreux investisseurs expérimentés divisent leur portefeuille entre les taux fixes et variables plutôt que d’en choisir un pour tout.
Fixez les propriétés vulnérables. Les propriétés avec des marges faibles, les propriétés que vous conserverez à long terme, ou les propriétés qui représentent votre plus grande exposition obtiennent des taux fixes. Protection là où vous en avez le plus besoin.
Float les solides. Les propriétés avec un flux de trésorerie solide, les propriétés que vous pourriez vendre ou refinancer bientôt, ou les propriétés où une augmentation de taux ne menacera pas la viabilité obtiennent des taux variables. Capturez les économies là où vous pouvez absorber le risque.
Cette approche équilibre la gestion des risques et l’optimisation des coûts sur l’ensemble du portefeuille. Votre spécialiste du financement hypothécaire résidentiel peut aider à modéliser différents scénarios de division.
Ce que l’histoire nous apprend
Les données historiques montrent que les emprunteurs à taux variable ont payé moins au fil du temps dans la majorité des périodes. Cela reflète la prime de risque intégrée aux taux fixes : les prêteurs facturent un supplément pour la garantie de certitude.
Cependant, “la plupart du temps” n’est pas “toujours”. Les périodes de hausses rapides des taux ont pénalisé les emprunteurs à taux variable, parfois sévèrement. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs, en particulier dans des environnements économiques inhabituels.
Utilisez l’histoire pour informer, mais pas pour dicter votre décision. Les moyennes historiques importent moins que votre capacité spécifique à absorber les mouvements de taux.
Les emprunteurs à taux variable ont historiquement payé moins au fil du temps, mais cet avantage dépend de votre capacité à absorber les fluctuations – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous modéliserons la stratégie de division sur vos propriétés réelles.
Erreurs courantes
Choisir en fonction du taux actuel seul. La différence de taux de départ est moins importante que la façon dont les taux pourraient évoluer sur la durée. Un taux variable qui est 0,5 % plus bas aujourd’hui pourrait être 2 % plus élevé l’année prochaine.
Ignorer les pénalités de rupture. Les investisseurs qui ont besoin de flexibilité de financement devraient accorder une grande importance aux pénalités de rupture. Une hypothèque à taux fixe rompue tôt peut coûter des dizaines de milliers de dollars en pénalités de différentiel de taux d’intérêt (IRD).
Suivre la foule. Quand tout le monde choisit le fixe (généralement après que les taux aient augmenté), le variable pourrait être le jeu de valeur contrariant. Quand tout le monde choisit le variable (généralement quand les taux sont bas), le fixe pourrait protéger contre la hausse inévitable.
Ne pas réévaluer au renouvellement. Le bon choix change à mesure que votre situation, votre portefeuille et l’environnement des taux évoluent. Réévaluez à chaque renouvellement plutôt que de se contenter du même produit par défaut. Comprendre comment économiser sur votre hypothèque au-delà du simple taux offre des stratégies d’optimisation supplémentaires.
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Questions Fréquemment Posées
Puis-je passer d'un taux variable à un taux fixe pendant ma période ?
Combien mon paiement à taux variable pourrait-il augmenter ?
Dois-je choisir le même type de taux pour toutes mes propriétés ?
Qu'est-ce que la pénalité de différentiel de taux d'intérêt ?
Le type de taux affecte-t-il mon admissibilité à la prochaine propriété ?
Faire Votre Décision
Utilisez le cadre. Évaluez chaque facteur honnêtement. Laissez votre situation spécifique guider le choix plutôt que les opinions, les prédictions ou l’anxiété.
Si la plupart des facteurs pointent vers le fixe, optez pour le fixe. Si la plupart pointent vers le variable, optez pour le variable. Si c’est mitigé, la stratégie de division vous offre les deux.
Ensuite, arrêtez de vous en soucier. La décision est importante, mais elle n’est pas irréversible. Vous aurez une autre occasion d’optimiser au renouvellement.
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
Fixed Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate stays the same for the entire term, providing predictable monthly payments regardless of market changes.
Variable Rate Mortgage
A mortgage where the interest rate fluctuates with the prime rate, meaning your payments or amortization can change over time.
Prime Rate
The benchmark interest rate set by banks, which influences variable mortgage rates. It typically follows the Bank of Canada's overnight rate.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Mortgage Stress Test
A federal requirement to qualify at the higher of your contract rate +2% or the benchmark rate (around 5.25%). For investors, rental income can be used to offset this calculation, though lenders typically only count 50-80% of expected rent.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
IRD
Interest Rate Differential - a mortgage penalty calculation based on the difference between your rate and current rates for the remaining term.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Mortgage Broker
A licensed professional who shops multiple lenders to find the best mortgage rates and terms for borrowers. Unlike banks, brokers have access to dozens of lending options.
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