Dans le monde compétitif de l’investissement immobilier en Ontario, les investisseurs avertis savent que le succès ne consiste pas seulement à repérer les bonnes affaires, mais aussi à bâtir un portefeuille résilient qui génère un flux de trésorerie constant provenant des loyers tout en naviguant dans les changements du marché. Que vous exploriez l’investissement immobilier multifamilial, que vous maîtrisiez la stratégie BRRRR, ou que vous sécurisiez un financement privé pour l’immobilier, les bonnes stratégies peuvent transformer les défis en opportunités de richesse à long terme.
Lors d’un récent épisode de Wisdom Lifestyle Money Show, l’animateur Scott Dillingham a accueilli Shawn Quigg, un avocat spécialisé en immobilier expérimenté et investisseur actif chez Cardinal Law Partners. Shawn partage des aperçus sur des stratégies d’investissement immobilier éprouvées, adaptées au marché dynamique de l’Ontario, allant du logement étudiant aux coentreprises. Si vous recherchez des moyens d’augmenter les rendements de l’investissement immobilier locatif ou d’atténuer les risques tels que les obstacles au refinancement, ce guide condense des conseils exploitables. Plongez pour apprendre à optimiser votre approche et à garder une longueur d’avance.
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De l’investisseur accidentel au bâtisseur de portefeuille : L’histoire des débuts de Shawn Quigg
Chaque investisseur immobilier en Ontario qui réussit commence quelque part, souvent avec un mélange de nécessité et de serendipité. Le parcours de Shawn Quigg en est un exemple. Après une carrière dans l’application de la loi fédérale sur l’immigration à Toronto, Shawn s’est retrouvé plongé dans des batailles juridiques lors d’une affaire très médiatisée. La collaboration étroite avec les avocats du ministère de la Justice a suscité une passion pour le droit, le poussant à postuler à la faculté de droit de l’Université de Windsor.
Un conseil informel d’un ami — “Les propriétés y sont une aubaine ; pourquoi ne pas en acheter une ?” — a tout changé. À une époque où les maisons étaient remarquablement abordables, Shawn a acheté une grande maison de cinq chambres près du campus. Son plan ? Vivre sans frais en louant des chambres à d’autres étudiants. Cela a mieux fonctionné que prévu : en quelques mois, la propriété générait un flux de trésorerie, couvrant les coûts et fournissant un revenu supplémentaire pour financer ses études.
Cette incursion accidentelle dans l’investissement dans le logement étudiant a allumé une flamme. Shawn a poursuivi un double diplôme en droit et en commerce, où une leçon de finance cruciale a remodelé sa mentalité : l’argent perd de la valeur à cause de l’inflation chaque jour, ce qui en fait l’actif le moins efficace. Armé de prêts étudiants et de cette révélation, il a appliqué des stratégies d’investissement immobilier émergentes — achetant des propriétés plus grandes et mieux situées, plus près des centres de demande.
Son deuxième achat, une maison polyvalente de cinq chambres avec des espaces de vie modulables, a été pré-louée avant la clôture. Soudain, Shawn gérait deux actifs générateurs de revenus en plein programme, prouvant que l’investissement immobilier locatif prospère dans des niches à forte demande comme les villes universitaires. Pour les investisseurs ontariens d’aujourd’hui, cela souligne le pouvoir de cibler des zones avec des bassins de locataires stables, comme les points chauds émergents de Kitchener-Waterloo ou Hamilton, pour assurer une occupation fiable et un flux de trésorerie provenant des loyers.
Les premiers succès de Shawn mettent en évidence une vérité intemporelle : l’investissement immobilier en Ontario récompense ceux qui tirent parti de l’emplacement et des optimisations mineures, comme la conversion de pièces supplémentaires pour une utilisation maximale. À mesure que les marchés évoluent, l’adaptation de ces tactiques aux tendances actuelles — telles que le travail à distance stimulant les locations en banlieue — maintient les portefeuilles dynamiques.
Maîtriser la stratégie BRRRR : Un plan de croissance évolutive en Ontario
Bien qu’il ne connaisse pas l’acronyme à l’époque, Shawn a intuitivement exécuté la stratégie BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter), une pierre angulaire de l’investissement immobilier multifamilial. En commençant par des propriétés sous-évaluées, il ajoutait de la valeur par des rénovations simples, sécurisait des locataires pour un revenu immédiat et se positionnait pour des retraits de capitaux futurs. Ce cycle lui a permis de croître sans épuiser ses économies personnelles, transformant des investissements modestes en un empire naissant.
Pour les nouveaux venus dans l’investissement immobilier en Ontario, la méthode BRRRR reste une référence pour générer des revenus passifs immobiliers. Commencez par une recherche approfondie du marché : concentrez-vous sur des unités multifamiliales sous-évaluées dans des corridors de croissance, où le potentiel d’Appréciation rencontre la demande locative. Rénovez stratégiquement — pensez aux améliorations écoénergétiques qui attirent les locataires soucieux de l’environnement — puis louez aux prix du marché pour obtenir un flux de trésorerie provenant des loyers.
Le refinancement est le maillon essentiel : Retirez des capitaux propres pour financer la prochaine transaction, répétant le processus pour faire fructifier la richesse. L’expérience de Shawn montre comment la proximité des commodités, comme les universités ou les centres de transport, accélère ce processus. Dans le paysage diversifié de l’Ontario, de la densité urbaine de Toronto aux banlieues axées sur la famille de London, adapter le BRRRR aux dynamiques locales maximise les rendements.
Les écueils potentiels ? Négliger les taux de capitalisation ou les tendances de vacance. Pour contrer cela, utilisez des outils tels que les comparables de location et les scénarios de tests de résistance pour les fluctuations des taux d’intérêt. Les investisseurs sous-estiment souvent la phase « Répéter », bloquant des capitaux propres — évitez cela en planifiant le financement de sortie dès le départ. Comme le note Shawn, l’exécution prime sur le timing pour réussir dans l’investissement immobilier locatif.
Si vous planifiez une transaction BRRRR et souhaitez vous assurer que votre étape de refinancement est verrouillée dès le départ, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour planifier votre financement de sortie avant de commencer.
Créer un cabinet d’avocats axé sur les investisseurs : Combler les lacunes juridiques dans les transactions immobilières
La double expertise de Shawn en droit et en investissement a donné naissance à Cardinal Law Partners, un cabinet conçu exclusivement pour les investisseurs immobiliers en Ontario. Remarquant les frustrations dans les communautés en ligne — où les avocats résidentiels standard avaient du mal avec les complexités des investisseurs comme le financement privé de l’immobilier ou les transactions de gros — Shawn s’est orienté de rôles d’entreprise sur Bay Street vers une pratique de niche.
En partenariat avec un collègue investisseur Milena, ils ont créé un “super cabinet” : virtuel, axé sur la technologie et focalisé sur les solutions. Les services couvrent la structuration des propriétés d’investissement immobilier, les accords de coentreprise et la résolution des litiges, le tout imprégné d’une acumen d’investissement réelle. Ce modèle investisseur par investisseur répond au labyrinthe réglementaire unique de l’Ontario, des droits de mutation immobilière aux variations de zonage.
Pour l’investissement immobilier multifamilial, leur approche garantit une évolutivité transparente. Qu’il s’agisse de former des REIT privés ou de négocier les conditions des prêteurs, Cardinal Law met l’accent sur la protection de la responsabilité et l’efficacité fiscale. Comme Shawn le dit, il s’agit de partenariat, pas seulement de paperasserie — fournissant une qualité Bay Street avec une accessibilité de niche.
Dans un marché où les stratégies d’investissement immobilier exigent de la précision, un soutien juridique spécialisé évite les oublis coûteux. Les investisseurs ontariens, des flippers du marché de la GRT aux détenteurs de biens multifamiliaux du nord, bénéficient de cet avantage sur mesure.
Naviguer dans les défis de refinancement et les risques de saisie immobilière dans le marché de l’Ontario
Les cycles du marché testent même les investisseurs immobiliers chevronnés, les taux d’intérêt croissants et les valeurs en baisse mettant à rude épreuve les renouvellements. Shawn constate une augmentation des procédures de saisie, en particulier sur les projets de développement et multifamiliaux, à mesure que les prêts à taux bas hérités arrivent à maturité sans viabilité de refinancement.
Une étude de cas éloquente : Un client dans un projet de valorisation multifamiliale a stagné lorsque les fonds se sont taris, exacerbés par des accords de coentreprise non signés. Sans effet de levier pour rallier les partenaires, les intérêts ont expiré, déclenchant une action du prêteur. L’équipe a retardé les procédures pour faciliter une vente, mais les retards ont fait grimper la dette au-delà des profits. Par une négociation habile, ils ont obtenu une mainlevée d’hypothèque et une libération de garant, réduisant considérablement l’exposition.
Cette saga crie l’urgence pour les détenteurs de prêts hypothécaires privés en Ontario : engagez les prêteurs tôt sur une base “sans préjudice”. Consultez des courtiers et des avocats pour explorer des prolongations ou des restructurations — signaler les risques de défaut anticipe une rupture, accélère les crises. Des optimisations simples, comme des ajustements annuels de loyer dans les limites, peuvent gonfler les évaluations, débloquer de meilleures conditions pour le refinancement de propriétés locatives et rétablir le flux de trésorerie provenant des loyers.
Pour des solutions de financement immobilier sur mesure en Ontario afin de simplifier ces obstacles, explorez les options sur financement hypothécaire résidentiel, où des aperçus d’experts sur les hypothèques et les investissements peuvent guider votre prochaine étape.
Naviguer dans les risques de saisie immobilière ou les défis de refinancement de vos propriétés locatives peut rapidement devenir compliqué — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à explorer vos options avant que les choses n’escaladent.
Le pouvoir des coentreprises et des équipes d’élite dans le succès multifamilial
Les coentreprises qui s’étendent à 150 portes donnent un coup de fouet à l’investissement immobilier multifamilial, mais échouent sans accords solides. L’étonnement de Shawn face aux documents non signés en pleine crise est courant — l’absence de ces derniers prive de pouvoir de négociation. Priorité : rédiger, réviser et signer les accords de coentreprise ou d’actionnaires au préalable, en clarifiant les contributions, les sorties et les résolutions.
La constitution d’une équipe est tout aussi critique. Trouver les bonnes personnes — y compris un agent qui comprend vraiment la psychologie de l’investisseur — fait toute la différence. Découvrez pourquoi votre agent immobilier devrait penser comme un thérapeute. Shawn prône une planification holistique : définissez d’abord les besoins de financement de sortie, en veillant à ce que les rénovations et les loyers soient alignés. La conversion d’une école en résidentiel par un promoteur a failli manquer des points de levier jusqu’à ce que les conseillers repèrent des superpositions d’isolants, sécurisant des conditions prolongées et des tirages complets.
Rassembler des professionnels — avocats, courtiers, comptables — évite de “ramasser les miettes”. Des alliés spécialisés, comme ceux des cabinets axés sur les investisseurs, évitent des fuites à six chiffres. Dans l’investissement immobilier en Ontario, ce réseau favorise la résilience face à la volatilité.
Points clés à retenir : Étapes exploitables pour les aspirants investisseurs immobiliers locatifs
La sagesse de Shawn se résume à la résilience et aux relations dans l’investissement immobilier locatif. Auditez vos structures, signez vos accords et engagez les experts tôt. Pour les appels de découverte qui alignent vos objectifs sur l’exécution, connectez-vous avec l’équipe de Shawn.
Écoutez l’épisode complet de Wisdom Lifestyle Money Show pour des analyses plus approfondies. Prêt à améliorer votre stratégie BRRRR ou votre jeu de coentreprise ? Commencez dès aujourd’hui — quelque chose de concret vaut mieux que la stagnation.
À propos de l’invité : Shawn Quigg est un avocat spécialisé en droit immobilier et des sociétés chez Cardinal Law Partners, spécialisé dans les solutions pour les investisseurs, les entrepreneurs et les prêteurs en Ontario. Contactez-le via leur site web à cardinallaw.ca, où vous pouvez soumettre vos demandes par le biais du formulaire de contact. Prenez contact sur LinkedIn à Shawn Quigg ou par e-mail à shawn@cardinallaw.ca pour des consultations personnalisées sur votre prochaine transaction.
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Foire aux questions
Quelle est la stratégie BRRRR dans l'investissement immobilier en Ontario ?
Comment puis-je obtenir un financement privé pour des investissements immobiliers en Ontario ?
Quels sont les plus grands défis de refinancement auxquels sont confrontés les investisseurs immobiliers ontariens ?
Pourquoi les coentreprises sont-elles importantes dans l'investissement immobilier multifamilial ?
La location étudiante est-elle une bonne stratégie d'investissement en Ontario ?
Comment choisir les meilleures stratégies d'investissement immobilier pour le marché ontarien ?
Quels services juridiques les investisseurs immobiliers en Ontario ont-ils besoin ?
Comment puis-je maximiser les flux de trésorerie provenant des propriétés locatives en Ontario ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
18 décembre 2025
Temps de lecture
12 min de lecture
Appreciation
The increase in a property's value over time, which builds equity and wealth for the owner through market growth or forced improvements.
BRRRR
Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat - a real estate investment strategy where you purchase a property below market value, renovate it to increase value, rent it out, refinance to pull out your initial investment, and repeat the process with the recovered capital.
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Equity
The difference between a property's current market value and the remaining mortgage balance. If your home is worth $500,000 and you owe $300,000, you have $200,000 in equity. Equity builds through mortgage payments, appreciation, and property improvements.
Interest Rate
The cost of borrowing money, expressed as a percentage. It determines how much you pay on top of the principal borrowed.
Joint Venture
A partnership between two or more parties to invest in real estate, combining capital, expertise, or credit to complete a deal.
Leverage
Using borrowed money (mortgage) to control a larger asset, amplifying both potential returns and risks on your investment.
Multifamily
Properties with multiple dwelling units, from duplexes to large apartment buildings. Often offer better cash flow and economies of scale.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Title Insurance
Insurance that protects against losses from defects in title to a property, such as liens, encumbrances, or ownership disputes.
Private Mortgage
A mortgage from a private lender rather than a traditional bank, typically with higher rates but more flexible qualification requirements.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Value-Add Property
A property with potential to increase value through renovations, better management, rent increases, or adding units.
Refinance
Replacing an existing mortgage with a new one, typically to access equity, get a better rate, or change terms. Investors commonly refinance to pull out capital for purchasing additional properties (cash-out refinance) while retaining ownership of the original property.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Passive Income
Earnings from rental properties or investments that require minimal day-to-day involvement. The goal of most real estate investors seeking financial freedom.
Turnover
The process and cost of preparing a rental unit for a new tenant after the previous tenant moves out, including cleaning, repairs, marketing, and vacancy time. High turnover rates significantly reduce profitability through lost rent and preparation expenses.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
Comparable Properties
Similar properties in the same market area used to establish fair market value or rental rates through comparison of features, location, condition, and recent sale or rental prices. Analyzing comps is essential when determining offer prices and setting competitive rents.
Wholesaling
A real estate investment strategy where an investor contracts to buy a property and then assigns that contract to another buyer for a fee, without ever taking ownership. Wholesaling requires minimal capital but significant marketing and negotiation skills.
Takeout Financing
Permanent long-term mortgage financing that replaces a short-term construction loan after a development project is completed and stabilized. Securing a takeout commitment before construction begins reduces project risk.
Student Rental
A rental property near a college or university leased to students, typically on a per-room basis. Student rentals generate higher cash flow than traditional single-family rentals because rent is collected per bedroom rather than per unit, with risk mitigated through parental guarantors.
Power of Sale
A clause in Canadian mortgages allowing the lender to sell a property without court involvement after the borrower defaults. Used in Ontario and some other provinces as a faster alternative to judicial foreclosure.
Parental Guarantor
A parent who co-signs a lease on behalf of their child, becoming legally responsible for rent payments and property damage. Requiring parental guarantors is a key risk mitigation strategy in student rental investing.
Real Estate Agent
A licensed professional who represents buyers or sellers in real estate transactions, providing market expertise, negotiation skills, and access to the MLS. Working with an investor-friendly agent who understands rental property analysis and financing strategies can significantly impact deal quality.
Forced Appreciation
An increase in property value driven by the owner's actions rather than general market conditions. Strategies include renovations, increasing rents, reducing vacancies, or cutting operating expenses. In commercial real estate, raising NOI directly increases the property's income-based appraised value.
Insulation
Material installed in walls, attics, and floors to resist heat flow, measured by R-value. Upgrading insulation in older properties reduces heating and cooling costs, improves tenant comfort, and can qualify for government energy rebates.
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